BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 284/14 Verkündet am: 20. November 2015 Weschenfelder Justiz hauptsekretärin als Urkundsbeamt in der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja WEG § 3, § 8 Sondereigentum ka nn nur in den Grenzen entstehen, die sich aus dem zur Eintragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben. WEG § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 Die erstmalige plangerechte Herstellung einer Wand, die zwei Sondereige n- tumseinheiten voneinander abgrenzt, ist unabhängig von der dinglichen Z u- ordnung der herzustellenden Wand Aufgabe aller Wohnungseigentümer und nicht nur der benachbarten Sondereigentümer. WEG § 21 Abs. 4; BGB § 242 Cd Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf erstmalige plangerechte Herstell ung des gemeinschaftlichen Eigentums kann nach dem Grundsatz - 2 - von Treu und Glauben ausgeschlossen sein, wenn die tatsächliche Bauau s- führung nur unwesentlich von dem Aufteilungsplan abweicht . WEG § 6 Abs. 1; BGB § 925 Abs. 1 Ist den Vertragsparteien bei der Veräußerung von Wohnungseigentum nicht bekannt, dass das Sondereigentum in größerem Umfang entstanden ist, als es die tatsächliche Bauausführung erkennen lässt, erlaubt eine vor Vertrag s- schluss erfolgte Besichtigung des Kaufobjekts nicht den Schluss, dass die Auflassung auf das Sondereigentum in den von der Bauausführung vorgeg e- benen Grenzen beschränkt worden ist . BGH, Urteil vom 20. November 2015 - V ZR 284/14 - LG Dortmund AG Soest - 3 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhand lung vom 23. Oktober 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt - Räntsch und Dr. Brückner, den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Dortmund vom 11. November 2014 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Soest vom 25. September 2013 wird mit der Maßgabe zurückg e- wiesen, dass der letzte Halbsatz am Ende des Tenors (mit dem Wor en t fällt. Die Beklagten tragen die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Das zu der Anlage gehörige Wohngebä ude wurde 1972 als Mietshaus für 18 Parteien e r- richtet. Bei dem Bau des Kellergeschoss es wurde v on den der Baugenehm i- gung zugrunde liegenden Bauplänen abgewichen , um einen Fensterzugang für 1 - 4 - den innenliegenden Kellerraum Nr. 7 zu schaffen. Durch die hierfür erforderl i- che Verlegung einer Innenwand verkleinerte sich der nach den Plänen 8,43 qm große Kellerraum Nr. 3 um eine Fläche von 3,94 qm. Im Jahr 1984 erfolgte die Aufteilung in Wohnungseigentum . Für die E r- stellung des Aufteilungsplans wurde n die ursprün glichen , der Baugenehmigung zugrunde liegenden Baupläne verwendet . Infolgedessen zeigt der im Grun d- buch in Bezug genommene Aufteilungsplan nicht die tatsächliche Bauausfü h- rung der Kellerräume Nr. 3 und Nr. 7 , sondern die ursprüngliche Planung . Im Jahr 201 1 erwarb der Kläger nach vorheriger Besichtigung das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 3 sowie an dem Kellerraum Nr. 3. V on dem Aufteilung s- plan nahm er erst nach dem Erwerb Kenntnis. In der Eigentümerversammlung vom 17. April 2013 wurde der Antrag des Kl ägers , den Kellerraum Nr. 3 in den aus dem Aufteilungsplan ersichtlichen Grenzen herzustellen, mehrheitlich abgelehnt. Hiergegen wendet er sich mit der Anfechtungsklage. Zugleich verlangt er festzustellen, dass die dem Aufteilung s- plan entsprechende Herstel lung des Kellerraums Nr. 3 auf Kosten der Wo h- nungseigentümergemeinschaft und die Erteilung des Auftrags an den günstig s- ten Anbieter beschlossen ist. Das Amtsgericht hat der Klage vollen Umfangs stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgeric ht das Urteil geändert und die Klage abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision will der Kläger die Zurückweisung der Berufung erreichen ; die Beklagten beantragen die Zurückweisung der Revision. 2 3 - 5 - Entscheidungsgründe: I . Das Berufungsgericht meint, die Abg renzung des Sondereigentums ric h- te sich nicht nach de m Aufteilungsplan, sondern nach der tatsächliche n Ba u- ausführung. D er teilende Eigentümer habe d ie Auft eilung offenkundig an den seit zwölf Jahren bestehenden baulichen Gegebenheiten ausrichten wollen und die veralteten Bauunterlagen aufgrund eines schlichten Versehens verwendet. Solche Fehler bei der planerischen Erfassung wirkten sich auf die Zuweisung des Sondereigentums nicht aus und dürf t e n keine Umbau pflichten nach sich ziehen . Die für die Begründung von Wohnungseigentum an einem noch zu e r- richtenden Gebäude geltenden Grundsätze seien auf die Aufteilung eines b e- reits bestehenden Gebäudes nicht übertragbar. Zudem sei auch insoweit in Rechtsprechung und Literatur anerkannt, dass bei unwesentlichen Abwei chu n- gen auf die tatsächliche Bauausführung abzustellen und der A ufteilungsplan entsprechend zu berichtigen sei . Um eine solche unwesentliche Abweichung gehe es hier, da nur e in Kellerraum betroffen sei und d ie Fläche des gesamten Sondereigentums lediglich um 6 % gemindert werde . Schließlich habe der Kl ä- ger die streitige Fläche nicht gutgläubig erworben. D ie Unrichtigkeit des Grun d- buchs sei ihm b ekannt gewesen , weil er den Kellerraum in seinem tatsächliche n Umfang vor dem Erwerb besichtigt habe . II . Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand. 1 . Die Anfechtungsklage hat Erfolg. Der angefochtene Negativbeschluss entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil der Kläger die plangerechte Herstellung des Kellerraums Nr. 3 von den Beklag ten verlangen kann. 4 5 6 - 6 - a) Im Ausgangspunkt stützt sich der geltend gemachte Anspruch au f § 21 Abs. 4 i.V.m. Abs. 5 Nr. 2 WEG . Hiernach kann jeder Wohnungseigent ü- mer von den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht he r- gestellt wird , d a unter Instandsetzung auch die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu verstehen ist . Beschließen die Wohnungseige n- tümer die plangerechte Herrichtung der Wohnanlage auf Kosten der Geme i n- schaft mehrheitlich nach § 21 Abs. 3 WEG, sind die hiervon betroffenen Wo h- nungseigentümer ab diesem Zeitpunkt nach § 14 Nr. 4 WEG zur Duldung des Umbaus verpflichtet. § 22 WEG steht dem nicht entgegen, weil die erstmalige plangerechte Herrichtung keine b auliche Veränderung im Sinne der genan n- ten Norm darstellt. Dies gilt im Grundsatz auch dann, wenn ein Gebäude planwidrig erstellt wurde und sodann die Planwidrigkeit behoben wird (vgl. zum Ganzen Senat, Urteil vom 14. November 2014 - V ZR 118/13, NJW 2015, 2027 Rn. 20, vorgesehen zum Abdruck in BGHZ). b) Ob die vorhandene Trennwand planwidrig ist, richtet sich nach der Grundbucheintragung, und zwar nach d er Teilu ngserklärung und dem dort in Bezug genommene n Aufteilungsplan . a a ) Bei der Auslegung von Gr undbucheintragungen , die der Senat in vo l- lem Umfang überprüfen kann, ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn der Eintragung sowie der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung a b- zustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächs tliegende Bedeutung des Eingetragenen ergeben. Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen zur Ermittlung von Inhalt und Umfang eines Grundstücksrechts nur i n- soweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jederm ann ohne weiteres erkennbar sind ( st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 30. Juni 1995 - V ZR 118/94, BGHZ 130, 159, 166). 7 8 9 - 7 - b b ) Danach ist für die Abgrenzung des Sondereigentums n icht die ta t- sächliche Bauausführung , sondern der Aufteilungsplan maßgeblich . Letzterer soll sicherstellen, dass dem Bestimmtheitsgrundsatz des Sachen - und Grundbuchrechts Rechnung getragen wird , indem er die Aufteilung des G e- bäudes sowie die Lage und Größe des Sondereigentums und der im g e- meinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäud eteile ersichtlich macht ( § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG; vgl. Senat, Urteil vom 30. Juni 1995 - V ZR 118/94, BGHZ 130, 159, 166 f.; Urteil vom 18. Juli 2008 - V ZR 97/07, BGHZ 177, 338 Rn. 12; Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 40/09, NZM 2010, 407 Rn. 7; Urt eil vom 16. November 2012 - V ZR 246/11, NZM 2013, 153 Rn. 5 f.). Bei Grundstücken ergibt sich d er Grenzverlauf aus der dem Liegenschaftskata s- ter zugrundeliegenden Liegenschaftskarte (vgl. § 2 Abs. 2 GBO); hierauf e r- streckt sich die Vermutung der Richtigke it des Grundbuchs gemäß § 891 Abs. 1 BGB ( vgl. Senat, Urteil vom 2 . Dezembe r 20 05 - V ZR 1 1/0 5, Rpfl e- ger 2006, 181 f. ; Urteil vom 8. November 2013 - V ZR 155/12, BGHZ 199, 31 Rn. 11 ). D ie se lbe sachenrechtliche Abgrenzungsfunktion wie das Liege n- schaftskata ster erfüllt bei der Aufteilung in Wohnungseigentum der Aufte i- lungsplan , der an die Stelle der Vermessung und katastermäßigen Erfassung tritt (vgl. Senat, Urteil vom 30. Juni 1995 - V ZR 118/94, BGHZ 130, 159, 166 f.; Urteil vom 18. Juli 2008 V ZR 97/07, BGHZ 177, 338 Rn. 12) . Dag e- gen ha t der tatsächliche Besitzstand bei der Auslegung der Eintragung außer Betracht zu bleiben , weil er als Umstand außerhalb des Grundbuchs nicht für jedermann erkennbar ist (vgl. KG NZM 2001, 1127 , 1128; OL G Zweibrücken, FGPr ax 2006, 103, 104 ) . cc) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist in diesem Z u- sammenhang unerheblich, in welchem Ausm aß die tatsächliche Bauausführung von dem Aufteilungsplan abweicht. 10 11 - 8 - (1) Allerdings entspricht es der ganz überwiegenden Ansi cht, dass So n- dereigentum ausnahmsweise in den von der tatsächlichen Bauausführung vo r- gegebenen Grenzen entsteht, wenn diese nur unwesentlich von dem Aufte i- lungsplan abweicht (BayObLG, NZM 1998, 973 , 975 ; OLG Düsseldorf, OLGZ 1977, 467, 469; OLG Celle, OLGZ 19 8 1, 106, 108; KG NZM 2001, 1127, 1128; OLG Frankfurt, ZMR 2012, 30, 31; OL G Zweibrücken, FGPrax 2006, 103 , 104 ; Armbrüster in Bärmann, WEG, 13 . Aufl., § 2 Rn. 77; Timme/Gerono, WEG, 2. Aufl., § 3 Rn. 102, 105; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhou ten, WEG, 11. Aufl., § 7 Rn. 35; Then in Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 3 Rn. 15; aA Staudinger/Rapp, BGB [2005], § 3 Rn. 78; Hügel/Elzer, WEG, § 3 Rn. 90 ; Röll, MittBayNot 1991, 240, 242 ). (2) Diese Auffassung teilt der Senat nicht. Sondereigentum k ann nur in den Grenzen entstehen, die sich aus dem zur Eintragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben. Eine hiervon abweichende tatsächliche Bauausführung stellt unabhängig von ihrem Ausmaß einen Umstand außerhalb des Grundbuchs dar, der nic ht für jedermann erkennbar ist. Hiervon zu trennen ist die Frage, ob auch geringfügige Abweichungen einen Anspruch einzelner Wohnungseigentümer auf Herstellung eines plangerechten Zustands bzw. auf Anpassung der Teilungserklärung und des Aufteilungsplans b egründen können. dd ) Für die Aufteilung eines bestehenden Gebäudes gilt entgegen der Ansicht des Berufungsgericht s nichts anderes als bei der Errichtung von Ba u- werken . Das Gesetz differenziert insoweit nicht. D er Aufteilungsplan ist auch dann maßgeblich , wenn er einen bereits vorhandenen Bestand aufgrund eines Versehens unzutreffend erfasst. N ichts anderes folgt aus der von der Revis i- onserwiderung herangezogenen Angabe in der Teilungserklärung, wonach ein bestehendes Gebäude aufgeteilt werden soll . D a de r vorhandene Gebäudeb e- stand aus dem Grundbuch nicht ersichtlich ist, ergeben sich die Einzelheiten 12 13 14 - 9 - der Aufteilung gerade nicht aus der Teilungserklärung, sondern aus dem darin in Bezug genommenen Aufteilungsplan . c) D ie Entstehung von Sondereigentum nac h Maßgabe des Aufteilung s- plans wird g rundsätzlich - und auch hier - nicht dadurch gehindert, dass die ta t- sächliche Aufteilung des errichteten Gebäudes von der nach dem Aufteilung s- plan vorgesehenen abweicht. a a ) Die ausreichend eindeutige Abgrenzbarkeit kann auch gegeben sein, wenn eine vorgesehene Trennwand fehlt, aber ihre Lage nach dem Aufte i- lungsplan eindeutig feststellbar ist ( näher Senat, Urteil vom 18. Juli 2008 - V ZR 97/07, BGHZ 177, 338 Rn. 10 ff. ). Daher scheidet die en t- sprech ende Anwendung von Überbaurecht (§§ 912 ff. BGB; hierfür Staudi n- ger/Rapp, BGB [2005], § 3 Rn. 78 b ff. ; Hügel/Elzer, WEG, § 3 Rn. 9 2 ; Röll, MittBayNot 1991, 240, 242 ) auf Fallgestaltungen wie die vorliegende aus. Ein in dem Aufteilungsplan vorgesehenes Son dereigentum gelangt nur dann nicht wirksam zur Entstehung, wenn es gegen sonstiges Sondereigentum und gegen das Gemeinschaftseigentum nicht mehr eindeutig abgrenzbar ist (Senat, Urteil vom 5. Dezember 2003 - V ZR 447/01, NJW 2004, 1798, 1800; Urteil vom 18 . Juli 2008 - V ZR 97/07, BGHZ 177, 338 Rn. 9; Urteil vom 20. Mai 2011 - V ZR 99/10, NJW 2011, 3237 Rn. 19). bb ) Danach ist d as Sondereigentum an den Kellerräumen Nr. 3 und Nr. 7 in den von dem Aufteilungsplan vor gegebenen Grenzen entstanden. D ie Lage beider Räume i st nach dem Aufteilungsplan o hne weiteres identifizierbar ; es befindet sich lediglich eine Trennwand an einer anderen Stelle als vorgesehen . Ob der Kläger die Divergenz zwischen Aufteilungsplan und Bauausführung kannte, ist in diesem Zusammen hang unerheblich, weil das Grundbuch nicht im Sinne von § 89 2 Abs. 1 Satz 1 BGB un richtig ist . Da a uch der Eigentümer des 15 16 17 - 10 - Keller raums Nr. 7 sein Sondereigentum nur in den von dem Aufteilungsplan vorgegebenen Grenzen erworben hat, stehen dessen Rechte nich t entgegen. d) Zu Recht verlangt der Kläger die dem Aufteilungsplan entsprechende Herstellung von den B eklagten ; die Mitwirkung daran wird nicht allein von dem benachbarten Sondereigentümer des Kellerraums Nr. 7 geschuldet . Die erstm a- lige plangerechte H erstellung einer Wand, die zwei Sondereigentumseinheiten voneinander abgrenzt, ist unabhängig von der dingliche n Zuordnung der herz u- stellenden Wand Aufgabe aller Wohnungseigentümer , also auch dann, wenn - wie hier - eine nicht tragende Wand versetzt werde n muss. aa) Allerdings hat der Senat e ine solche nicht tragende Trennwand in seinem Beschluss vom 21. Dezember 2000 (V ZB 45/00, BGHZ 146, 241, 248) als gemeinsames Sondereigentum der beiden betroffenen Sondereigentümer angesehen (vgl. auch Senat, Urt eil vom 18. Juli 2008 - V ZR 97/07, BGHZ 177, 338 Rn. 11 aE) . Dass Zwischenwände dieser Art im sogenannten h- stehen , entspricht der ganz überwiegende n Ansicht ; ermögl i- chen soll dies insbesondere eine entsprechende Anwendung der §§ 921, 92 2 BGB im Verhältnis der Sondereigentümer zueinander (OLG München, NJW - RR 2006, 297, 298; OLG Schleswig, DNotZ 2007, 620, 621 f.; OLG Zweibrücken, Rpfleger 1987, 106; Armbrüster in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 3 Rn. 30 und § 5 Rn. 134; Staudinger/Rapp, BGB [2 005], § 3 Rn. 10 und § 5 Rn. 61; Ti m- me/Gerono, WEG, 2. Aufl., § 3 Rn. 26; Elzer/Schneider in Riecke/Schmid, WEG, 4. Aufl., § 3 Rn. 79; Hügel/Elzer, WEG, § 5 Rn. 39 aE; PWW/Lemke, BGB, 10. Aufl., § 921 Rn. 18; Weitnauer, WEG, 9. Aufl., § 5 Rn. 36; Gaier, FS Wenzel [2005], 145, 149; vgl. auch BR - Drs. 75/51, S. 1 3 ; aA Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 3 Rn. 7; Commichau, DNotZ 2007, 622, 62 3 f. ). In Betracht kommt allerdings nicht Mitsondereige n- tum, das das Wohnungseigentumsgese tz ebenso wenig vorsieht wie dinglich 18 19 - 11 - verselbständigte Untergemeinschaften an einzelnen Gebäudeteilen (vgl. Senat, Urteil vom 30. Juni 1995 - V ZR 118/94, BGHZ 130, 159, 168 f.; Urteil vom 21. Oktober 2011 - V ZR 75/11, NJW - RR 2012, 85 Rn. 9), sondern alle nfalls , wie es dem Eigentum an einer Grenzanlage im S inne der §§ 921, 922 BGB entspricht (näher hierzu Senat, Urteil vom 27. März 2015 - V ZR 216/13, BGHZ 204, 364 Rn. 8 ff.). bb ) Ob an der Anerkennung eine s s festzuhalten ist, oder ob insbesondere die bei einer Unterteilung des Sondere i- gentums entstehenden Rechtsprobleme auch dann lösbar wären, wenn A u- ßenwände des Sondereigentums als einheitliche Sachen im gemeinschaftlichen Eigentum stünden, bedarf keiner Entscheidung. Denn eine nicht tragende Trenn wand muss jedenfalls dann wie gemeinschaftliches Eigentum behandelt werden, wenn es um ihre erstmalige plangerechte H erstellung geht. Diese ist nicht allein Aufgabe der betroffene n Sondereigentümer (aA BayObLG WuM 1996, 491 ff.). Auch die §§ 921, 922 BGB regeln nur bereits vorhandene Grenzanlagen (vgl. Staudinger/Roth, BGB [2009] , § 921 Rn. 5 ; MüKoBGB/Säcker, 6. Aufl., § 922 Rn. 8 ) . D agegen ist d ie erstmalige Verwirkl i- chung der sac henrechtlichen Abgrenzung nach Maßgabe des Aufteilungsplans von alle n Wohnungseigentümer n gleichermaßen zu gewährleisten . Dies gilt unabhängig davon, ob es um die Abgrenzung des Sondereigentums zum G e- meinschaftseigentum oder um die Abgrenzung der Sondereig entumseinheiten untereinander geht ; auch kann i n diesem Zusammenhang nicht entscheidend sein, ob eine tragend e (und damit ohne weiteres im gemeinschaftlichen Eige n- tum stehende) oder eine nicht tragende Wand versetzt werden muss , um die Vorgaben des Aufteil ungsplans erstmals zu verwirklichen . Ebenso ist die En t- fernung der vorhandenen Trennwand Aufgabe aller Wohnungseigentümer, selbst wenn diese infolge der planwidrigen Errichtung im Sondereigentum des Klägers stehen sollte. 20 - 12 - e ) Der Anspruch auf erstmalige Herstellung eines den Plänen entspr e- chenden Zustands ist nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausgeschlo s- sen . Dies kommt allerdings in Betracht , wenn seine Erfüllung den übrigen Wo h- nungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten ist . aa ) So kann es etwa liegen, wenn die plangerechte Herstellung tiefgre i- fende Eingriffe in das Bauwerk erfordert oder Kosten verursacht, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Belange der von der abweichenden Bauau s- führung unmittelbar betroff enen Wohnungseigentümer unverhältnismäßig sind ( vgl. Senat, Urteil vom 14. November 2014 - V ZR 118/13, NJW 2015, 2027 Rn. 21, vorgesehen zum Abdruck in BGHZ) . Die Gewichtung der berechtigten Belange de r unmittelbar betroffenen Wohnungseigentümer richtet sich nach dem Ausm aß der Abweichung und der damit verbundenen Beeinträchtigung . In folgedessen kann der Herstellungsanspruch ausgeschlossen sein, wenn die tatsächliche Bauausführung nur unwesentlich von dem Aufteilungsplan a b- weicht. Dann sind die Wohnungse igentümer im Grundsatz verpflichtet, Te i- lungs erklärung und Aufteilungsplan so zu ändern, dass diese der tatsächlichen Bauausführung entsprechen ( vgl. Senat, Urteil vom 14. November 2014 - V ZR 118/13, NJW 2015, 2027 Rn. 21, vorgesehen zum Abdruck in BGHZ). Bei geringfügigen Abweichungen können sich aber auch die mit einer Anpa s- sung des Aufteilungsplans verbundenen Kosten als unverhältnismäßig erwe i- sen, so dass es i m Ergebnis bei den bestehende n Verhältnissen bleib en muss . bb ) Hiernach ist den Beklagten die Herstellung des plangerechten Z u- stands zuzumuten . Weil das Kellerabteil Nr. 3 durch die tatsächliche Bauau s- führung nicht geringfügig verkleinert, sondern fast halbiert wird, handelt e s nicht um eine unwesentliche Abweichung. D ass gemessen daran unverhä ltnismäß i- ge Kosten durch die Versetzung der Wand verursach t werden , ist nicht ersich t- 21 22 23 - 13 - lich. Insbesondere ist d ie Geltendmachung des Anspruch s auch nicht deshalb treuwidrig, weil eigene Belange des Klägers nicht berührt wären. ( 1 ) Da die plangerechte Hers tellung des gemeinschaftlichen Eigentums im Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, kann sie ohnehin jeder Wohnungseigentümer verlangen . Im Einzelfall kann es sich aber als treuwidrig erweisen, wenn ein von der Abweichung nicht unmittelbar betroff ener Wo h- nungseigentümer einen solche n Anspruch geltend macht , obwohl sich die e i- gentlich betroffenen Wohnungseigentümer dem widersetzen . (2) D er Kläger ist von der abweichenden Bauausführung jedoch unmi t- telbar betroffen, weil er ( auch ) das Sondereigentu m an dem planwidrig abg e- trennten Teil des Kellerraum s Nr. 3 erworben hat . (a) Allerdings hat d as Berufungsgericht - wenn auch in anderem Zusa m- menhang - festgestellt, dass d er Kläger den Keller vor Vertragsschluss besic h- tigt und von dem Aufteilungsplan k eine Kenntnis gehabt habe ; darüber hinaus ha be bis zum Jahr 2012 niemand eine Umbaumaßnahme in Erwägung gez o- gen . Demnach gingen die Parteien des im Jahr 2011 geschlossenen Kaufve r- trags bei Vertragsschluss davon aus, dass (nur) der besichtigte verkleinerte Kellerraum Teil des Sondereigentums war . (b ) Dem Eigentumserwerb des Klägers steht dies aber nicht entgegen; d ie Auflassung hat sich insgesamt auf das Sondereigentum an dem Kellerraum Nr. 3 erstreckt . E s liegt keine versehentliche Falschbezeichnung vor , die dazu führte, dass das Sondereigentum nur in den Grenzen der tatsächlichen Bauau s- führung aufgelassen worden wäre . (aa) Nach den getroffenen Feststellungen hat der Kläger einen Miteige n- tumsanteil von 674/10.000 verbunden mit dem Sondereigentum an de r Wo h- 24 25 26 27 28 - 14 - nung Nr. 3 nebst zugehörigem Kellerraum erworben. Allerdings gelten auch bei einer notariellen Urkunde die allgemeinen Regeln für die rechtliche Behan dlung einer Falschbezeichnung. D anach kann ein übereinstimmender tatsächlicher Wille der Vertragspart eien den Inhalt des Rechtsgeschäfts bestimmen und dem Wortlaut der Vereinbarung vorgehen (vgl. Senat, Urteil vom 7. Dezember 2001 - V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1039; Urteil vom 2. Dezember 2005 - V ZR 11/05, Rpfleger 2006, 181 f .; Urteil vom 18. Januar 20 08 - V ZR 174/06, NJW 2008, 1658 Rn. 12; Urteil vom 18. Juli 2008 - V ZR 97/07, BGHZ 177, 338 Rn. 18 ). (b b ) An einem solchen übereinstimmenden Willen fehlt es. Ist den Ve r- tragsparteien - wie hier - bei der Veräußerung von Wohnungseigentum nicht bekannt , dass das Sondereigentum in größerem Umfang entstanden ist , als es die tatsächliche Bauausführung erkennen lässt, erlaubt eine vor Vertrag s- schluss erfolgte Besichtigung des Kaufobjekts nicht den Schluss, dass die Au f- lassung auf das Sondereigentum in den v on der Bauausführung vorgegebenen Grenzen beschränkt worden ist. Andernfalls wäre die Auflassung nämlich in s- gesamt unwirksam; da unzweifelhaft der gesamte Miteigentumsanteil überei g- net werden sollte, hätte sie die gemäß § 6 Abs. 1 WEG unzulässige Entstehun g eines isolierten Sondereigentumsanteils zur Folge (hier in Gestalt des durch die Wand abgetrennten Kellerteils; vgl. BayObLGZ 1987, 390, 395 f.). Dieses E r- gebnis liefe den vernünftigen Interessen beider Parteien zuwider, die eine wir k- same Eigentumsübertr agung erzielen wollen. Nichts anderes lässt sich dem Urteil des Senats vom 18. Juli 2008 (V ZR 97/07, BGHZ 177, 338 Rn. 17 ff.) entnehmen; dieses betraf eine Auflassung durch Insichgeschäft des teilenden Eigentümers unter Befreiung von den Vorgaben des § 1 81 BGB. f ) Der Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB greift auch nicht unter dem - von Amts wegen zu prüfenden (vgl. BGH, Urteil vom 10. N o- 29 30 - 15 - vember 1965 - Ib ZR 101/63, NJW 1966, 343, 345) - Ges ichtspunkt der Verwi r- kung ein . Ein Recht ist verwir kt, wenn sich der Schuldner wegen der Untätigkeit seines Gläubigers über einen gewissen Zeitraum hin bei objektiver Beurteilung darauf einrichten darf und eingerichtet hat, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen, und deswegen die verspätete Gelt endmachung gegen Treu und Glauben verstößt (st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 8. Mai 2015 - V ZR 178/14, ZMR 2015, 731 Rn. 12 mwN ) . Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, ohne dass es darauf ankäme, ob und unter welchen Voraussetzungen eine eingetret ene Verwirkung den Kläger als Rechtsnachfolger binden kann ( offen gelassen durch Senat, Urteil vom 8. Mai 2015 - V ZR 178/14, aaO Rn. 14). Die Beklagten konnten nicht darauf vertrauen, dass der fortwährende Widerspruch zwischen tatsächlicher Bauausführung und Grundbuchinhalt auch in der Zukunft von allen Seiten hingenommen werden würde. Sie hätten es i h- rerseits in der Vergangenheit in der Hand gehabt, d ie Situation durch eine ei n- vernehmliche Anpassung des Aufteilungsplan s an die tatsächlich en Verh ältni s- se z u beheben . 2 . Auch die Beschlussersetzungsklage gemäß § 21 Abs. 4, Abs. 8 WEG ist im Wesentlichen begründet. Wie ausgeführt, kann der Kläger die plang e- rec h te Herstellung der Trennwand verlangen. Allerdings bedarf es keines Au s- spruchs über die Erteilung des Auftrags an den günstigsten Anbieter. a) Da die Beschlussersetzung nach § 21 Abs. 8 WEG in die Privataut o- nomie der Wohnungseigentümer eingreift, dürfen Maßnahmen nur insoweit a n- geordnet werden, als dies zur Gewährleistung eines effektiven Rechtssch utzes unbedingt notwendig ist. Es ist daher stets zu prüfen, ob und ggf. auf welche Weise es den Wohnungseigentümern ermöglicht werden kann, noch selbst in eigener Regie eine Entscheidung zu treffen . Ist - wie hier - Maßnahme umstritten und nicht s dafür ersichtlich, dass die Wohnungseigent ü- 31 32 - 16 - mer ihrer grundsätzlichen Verpflichtung nach rechtskräftiger Klärung nicht nachkommen werden, genügt es in der Regel, wenn das Gericht nach § 21 Abs. 8 WEG die entscheidende Richtung vorgibt (näher Sena t, Urteil vom 24. Mai 2013 - V ZR 182/12, ZMR 2014, 219 Rn. 31). b) Daran gemessen ist die Beschlussfassung über die Durchführung der Maßnahme ausreichend . Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ve r- pflichtet, den Beschluss umzusetzen, indem er Ve rgleichsangebote einhol t, di e- se prüft und den Auftrag erteilt . Er ist zwar in all er Regel gehalten, den gün s- tig s ten Anbieter zu wähle n ; auch können ihm die Wohnungseigentümer eine dahingehende Weisung erteilen . Z wingend ist dies jedoch nicht . E s kann im Ei nzelfall triftige Gründe dafür geben, einen teureren Anbieter zu beauftragen ( vgl. BayObLG WE 1995, 287 f. ; AG München ZMR 2012, 739 f. ; so für die Auswahl des Verwalters Senat, Urteil vom 22. Juni 2012 - V ZR 190/11, NZM 2012, 654 Rn. 11; Urteil vom 27. F ebruar 2015 - V ZR 114/14, NJW 2015, 1378 Rn. 10). III . Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO , § 49 Abs. 1 WEG . Es entspricht billigem Ermessen im Sinne von § 49 Abs. 1 WEG, die Prozes s- kosten den Beklagten aufzuerlegen, da diese eine Beschlu ssfassung abgelehnt 33 34 - 17 - haben. D ass de r Senat bei der Abfassung des Tenor s hinsichtlich der B e- schlussersetzung von seinem Ermessen Gebrauch gemacht und in einem N e- benpunkt nicht dem Antrag des Klägers entsprochen hat, ändert hieran nichts . Stresemann S chmidt - Räntsch Brückner Göbel Haberkamp Vorinstanzen: AG Soest, Entscheidung vom 25.09.2013 - 13 C 142/13 - LG Dortmund, Entscheidung vom 11.11.2014 - 1 S 332/13 -
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