BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 285/06 Verk374ndet am: 18. Juli 2007 Kirchge337ner, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 558 Bei der Berechnung der Jahresfrist nach 247 558 Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterh366hungen unber374cksichtigt, die auf den in 247 559 BGB ge-nannten Gr374nden beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart wor-den sind (im Anschluss an BGH, Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088). BGH, Urteil vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06 - LG G366rlitz AG G366rlitz - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 18. Juli 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil des Landgerichts G366rlitz - 2. Zivilkammer - vom 13. Oktober 2006 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten 374ber die Berechtigung eines Mieterh366hungsverlan-gens nach 247 558 BGB. 1 Die Beklagten haben von der Kl344gerin eine 58,97 qm gro337e Wohnung in G. gemietet. Die Miete betrug zuletzt 252,29 200 zuz374glich Nebenkosten. 2 Mit Schreiben vom 25. M344rz 2003 machte die Kl344gerin wegen im Einzel-nen dargelegter Modernisierungsma337nahmen eine auf 247 559 BGB gest374tzte Mieterh366hung um monatlich 51,30 200 mit Wirkung ab 1. Juni 2003 geltend. Die Beklagten zahlten am 21. Juli 2003 einen Betrag von 49,54 200 mit der Tilgungs-bestimmung "Modernisierungszuschlag Ju" sowie ab August 2003 eine um 3 - 3 - 24,77 200 monatlich erh366hte Miete. Auf schriftliche Aufforderungen der Kl344gerin, die Zuordnung der Zahlung n344her zu erl344utern oder aufzuschl374sseln, reagierten die Beklagten nicht. Sie entrichteten jedoch weiterhin monatliche Mietzahlungen von 277,06 200, also jeweils zus344tzlich 24,77 200 374ber die bisherige Miete hinaus. 4 Mit Schreiben vom 25. Mai 2004 teilte die Kl344gerin den Beklagten mit, dass die von ihnen gezahlte Miete unter der orts374blichen Vergleichsmiete von 5,13 200 je qm liege und forderte sie gem344337 247 558 BGB auf, einer Erh366hung der Nettomiete um 25,47 200 auf nunmehr 302,52 200 zuzustimmen. Dabei legte sie - unter Hinweis darauf, dass die Beklagten die vorangegangene Mieterh366hung wegen der durchgef374hrten Modernisierung durch Zahlung teilweise (in H366he von 24,77 200) anerkannt h344tten - eine bisherige Nettomiete von 277,06 200 (4,70 200 je qm) zugrunde. Die Beklagten stimmten der Mieterh366hung nicht zu. Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zur Mieterh366hung gerichtete Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Kl344gerin zur374ckge-wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl344-gerin ihr Begehren weiter. 5 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: 6 Ein Anspruch der Kl344gerin auf Zustimmung zur Mieterh366hung scheitere bereits daran, dass im Zeitpunkt der Geltendmachung des Mieterh366hungsver-langens die letzte Mieterh366hung noch kein Jahr zur374ckgelegen habe und das 7 - 4 - Mieterh366hungsverlangen deshalb unwirksam sei. Denn die Kl344gerin habe erst durch das Mieterh366hungsverlangen vom 25. Mai 2004 das in der Zahlung einer um 24,77 200 erh366hten Miete liegende Angebot der Beklagten auf Erh366hung der Grundmiete um diesen Betrag angenommen; dadurch sei eine 374bereinstim-mende 304nderung der Mieth366he im Sinne von 247 557 Abs. 1 BGB eingetreten. Diese Anhebung der Miete durch 304nderungsvertrag sei nicht als Mieterh366hung gem344337 247247 559 bis 560 BGB anzusehen und falle deshalb nicht unter die Aus-nahmevorschrift des 247 558 Abs. 1 Satz 3 BGB. Die vom Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 28. April 2004 - VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088 aufgestellten Rechtsgrunds344tze seien wegen der vom Gesetzgeber bei der Neufassung des Mietrechts vorgenommenen re-daktionellen 304nderungen nicht mehr anwendbar. Durch den Wortlaut des 247 557 Abs. 3 BGB und die systematische Stellung des 247 557 Abs. 1 BGB im Verh344lt-nis zu 247 557 Abs. 3 BGB werde klargestellt, dass eine einvernehmliche 304nde-rung der Miete etwas grunds344tzlich anderes sei als die im Grunde einseitig durchsetzbare Mieterh366hung nach 247247 558 bis 560 BGB. Dies gelte insbesonde-re f374r die Mieterh366hung wegen Modernisierung nach 247 559 BGB; insoweit habe der Gesetzgeber im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes die Befugnis des Vermieters zur einseitigen Mieterh366hung sprachlich klargestellt. Der Gesetzge-ber habe mithin die einvernehmliche Regelung bei Vergleichsmietenerh366hun-gen durch die Formulierung des 247 558 BGB unter voller Beachtung der Schutz-w374rdigkeit des Vermieters bef366rdern wollen, w344hrend er eine solche Vorge-hensweise bei Mieterh366hungen nach 247 559 BGB nicht f374r angebracht erachtet habe. 8 - 5 - II. 9 Diese Beurteilung h344lt der rechtlichen Nachpr374fung nicht stand. Ein An-spruch der Kl344gerin auf Zustimmung der Beklagten zu der mit Schreiben vom 25. Mai 2004 verlangten Mieterh366hung kann nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begr374ndung verneint werden. 10 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Annahme des Berufungsgerichts, die Parteien h344tten eine Mieterh366hung um 24,77 200 durch schl374ssiges Verhalten vertraglich vereinbart. Die Auslegung des Beru-fungsgerichts, in den Teilzahlungen der Beklagten im Anschluss an das Mieter-h366hungsschreiben der Kl344gerin vom 25. M344rz 2003 liege ein Angebot auf An-hebung der Miete um diesen Betrag, das die Kl344gerin durch ihr Schreiben vom 25. Mai 2004 angenommen habe, ist als tatrichterliche W374rdigung einer Indivi-dualvereinbarung in der Revisionsinstanz nur beschr344nkt 374berpr374fbar. Sie kann nur insoweit nachgepr374ft werden, als gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze, allgemeine Erfahrungss344tze oder Verfahrens-vorschriften verletzt worden sind (BGH, Urteil vom 13. Dezember 1990 - IX ZR 33/90, WM 1991, 495, unter I 3 a; BGHZ 135, 269, 273; 154, 132, 133). Derar-tige Fehler zeigt die Revision nicht auf. Das vom Tatrichter gefundene Ergebnis ist m366glich und daher f374r die Revisionsinstanz bindend (vgl. BGH, Urteil vom 25. Februar 1992 - X ZR 88/90, NJW 1992, 1967, unter II 3 a). 2. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der Kl344gerin ist jedoch davon auszugehen, dass die Parteien mit dieser vertragli-chen Regelung Modernisierungsaufwendungen der Kl344gerin auf die Beklagten umgelegt haben, die auch eine entsprechende f366rmliche Mieterh366hung nach 247 559 BGB gerechtfertigt h344tten. Entgegen der Auffassung des Berufungsge-richts gilt die in 247 558 Abs. 1 Satz 3 BGB vorgesehene Ausnahme f374r Mieterh366- 11 - 6 - hungen nach 247247 559 bis 560 BGB auch f374r eine einvernehmliche Mieterh366hung wegen vom Vermieter durchgef374hrter Modernisierungsma337nahmen. 12 a) Der Wortlaut des 247 558 Abs. 1 Satz 3 BGB, der nicht allgemein auf ei-ne Anhebung der Miete wegen umlegbarer Modernisierungsma337nahmen, son-dern auf Erh366hungen nach 247247 559 bis 560 BGB Bezug nimmt, k366nnte zwar da-f374r sprechen, dass auf eine Erh366hung aufgrund eines einseitigen Mieterh366-hungsverlangens abzustellen ist. Eine solche allein am Wortlaut orientierte Aus-legung w374rde aber dem Sinn und Zweck des 247 559 BGB nicht gerecht. Diese Vorschrift verfolgt - ebenso wie die fr374here entsprechende Regelung in 247 3 des Gesetzes zur Regelung der Mieth366he (MHRG) - aus wohnungs-, wirtschafts- und umweltpolitischen Gr374nden den Zweck, die Modernisierung vorhandenen alten Wohnbestandes zu f366rdern. Deshalb wird dem Vermieter ein Anreiz zur Vornahme von w374nschenswerten Modernisierungsma337nahmen durch die Privi-legierung der damit zusammenh344ngenden Kosten gegeben (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088, unter II 2 c, zu 247 3 MHRG). Mit der im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes erfolgten Eingliede-rung der Bestimmungen des MHG in das B374rgerliche Gesetzbuch war eine 304n-derung der mit 247 3 MHRG verfolgten gesetzgeberischen Zielsetzung nicht ver-bunden (vgl. BT-Drs. 14/4553 S. 58). Die Privilegierung dieser Kosten hat ihren sachlichen Grund in der erw374nschten Modernisierung des Wohnungsbestan-des, nicht in der Art und Weise der rechtlichen Umsetzung - einseitiges Mieter-h366hungsverlangen oder vertragliche Regelung - einer hierauf gest374tzten Miet-erh366hung. Die vom Gesetzgeber als privilegiertes Merkmal f374r die Bemessung der Miete ausgestatteten Modernisierungskosten sollen deshalb nicht durch die Jahresfrist (247 558 Abs. 1 Satz 2) oder die Kappungsgrenze (247 558 Abs. 3 BGB) teilweise wieder "neutralisiert" werden (Senatsurteil vom 28. April 2004, aaO, zu 247247 2, 3 MHRG). - 7 - b) Die Annahme des Berufungsgerichts, der Gesetzgeber habe durch die im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes vorgenommenen 304nderungen die Frage, ob auch eine vertragliche Mieterh366hung wegen umlagef344higer Moderni-sierungskosten die Jahressperrfrist ausl366se, im Sinne der vom Berufungsgericht vertretenen Auffassung geregelt, findet im Gesetzgebungsverfahren keine St374t-ze und l344sst sich auch nicht mit der Systematik des Gesetzes begr374nden. 13 aa) Wie auch das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkennt, handelt es sich bei den geringf374gigen sprachlichen Anpassungen, die in 247247 558 bis 560 BGB gegen374ber den entsprechenden Bestimmungen des Gesetzes zur Rege-lung der Mieth366he vorgenommen wurden, um redaktionelle 304nderungen, mit denen eine inhaltliche Umgestaltung nicht beabsichtigt war. Die Gesetzesmate-rialien besch344ftigen sich auch nicht mit der Frage, ob eine einvernehmliche Mieterh366hung wegen Modernisierung im Rahmen der Jahressperrfrist oder der Kappungsgrenze zu ber374cksichtigen ist (vgl. BT-Drs. 14/4553 S. 54 und 87 f.). 14 bb) Mit der Voranstellung der Mieterh366hungen kraft Parteivereinbarung in 247 557 Abs. 1 und Abs. 2 BGB soll nach der Intention des Gesetzgebers das grunds344tzlich auch f374r Mieterh366hungen geltende Prinzip der Vertragsfreiheit und Privatautonomie im Interesse der Streitvermeidung hervorgehoben und einvernehmlichen Vertrags344nderungen grunds344tzlich der Vorzug einger344umt werden (BT-Drs. 14/4553 S. 52). Mit dieser Zielrichtung des Gesetzgebers ist die Auffassung des Berufungsgerichts, auch eine wegen umlagef344higer Moder-nisierungsma337nahmen des Vermieters einvernehmlich herbeigef374hrte Mieter-h366hung l366se die Jahressperrfrist aus, nicht zu vereinbaren. Sie w374rde den Ver-mieter im Ergebnis dazu zwingen, Mieterh366hungen wegen Modernisierung aus-schlie337lich auf f366rmlichem Weg und notfalls gerichtlich durchzusetzen, nur um sich die M366glichkeit einer Anpassung der Miete nach 247 558 BGB zu erhalten (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2004, aaO). 15 - 8 - 3. Das Urteil des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen Gr374nden als richtig (247 561 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revisionserwi-derung kommt es f374r die Frage, ob eine nicht unter die Jahressperrfrist des 247 558 Abs. 1 Satz 2 BGB fallende Vereinbarung einer Mieterh366hung wegen Modernisierung vorliegt, nicht darauf an, ob der Vereinbarung ein formell wirk-sames Mieterh366hungsverlangen gem344337 247 559 BGB vorausgegangen ist und ob die Parteien geregelt haben, wie sich der letztlich vereinbarte Erh366hungsbetrag, der hinter dem urspr374nglichen Mieterh366hungsverlangen des Vermieters zur374ck-bleibt, auf die einzelnen von der Kl344gerin durchgef374hrten Modernisierungsma337-nahmen verteilt. 16 Erforderlich ist lediglich, dass der Vermieter die wegen der Modernisie-rung vereinbarte Mieterh366hung in dieser H366he auch einseitig nach 247 559 BGB h344tte durchsetzen k366nnen. Das ist nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der Kl344gerin hier der Fall. Dass die einvernehmliche An-hebung der Miete wegen der vom Vermieter zuvor durchgef374hrten Modernisie-rungsma337nahmen erfolgt ist, wird im 334brigen regelm344337ig anzunehmen sein, wenn sich die Parteien - wie hier - im Anschluss an ein Mieterh366hungsbegehren nach 247 559 BGB auf einen Teilbetrag der zun344chst vom Vermieter verlangten Mietsteigerung geeinigt haben. 17 III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-ben; es ist daher aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur End-entscheidung reif, weil das Berufungsgericht - auf der Grundlage der von ihm vertretenen Auffassung folgerichtig - keine Feststellungen zu der einseitigen Durchsetzbarkeit einer Mieterh366hung in H366he des vereinbarten Betrags nach 247 559 BGB und zu den weiteren Voraussetzungen des 247 558 BGB getroffen 18 - 9 - hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Be-rufungsgericht zur374ckzuverweisen (247 563 Abs. 1 ZPO). Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG G366rlitz, Entscheidung vom 30.08.2005 - 1 C 784/04 - LG G366rlitz, Entscheidung vom 13.10.2006 - 2 S 110/05 -
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