BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 286/06 Verk374ndet am: 9. April 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 9. April 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil des Landgerichts G366rlitz - 2. Zivilkammer - vom 13. Oktober 2006 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten 374ber die Berechtigung eines Mieterh366hungsverlan-gens nach 247 558 BGB. 1 Die Beklagten haben von der Kl344gerin eine 58,97 qm gro337e Wohnung in G. gemietet. Die Miete betrug 237,16 200 zuz374glich Nebenkosten. 2 Mit Schreiben vom 20. M344rz 2003 machte die Kl344gerin wegen im Einzel-nen dargelegter Modernisierungsma337nahmen eine auf 247 559 BGB gest374tzte Mieterh366hung um 51,30 200 monatlich mit Wirkung ab 1. Juni 2003 geltend. Mit Schreiben vom 9. Juli 2003 forderte die Kl344gerin die Beklagten auf, die bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht gezahlten Modernisierungszuschl344ge von jeweils 51,30 200 f374r die Monate Juni und Juli 2003 zu 374berweisen. Die Beklagten zahlten 3 - 3 - am 22. Juli 2003 einen Betrag von 49,54 200 mit dem Vermerk "Nachz. mod juni juli". Auf Nachfrage der Kl344gerin erl344uterten die Beklagten, dass es sich um ei-nen - vom Mieterverein G. errechneten - monatlichen Modernisierungszu-schlag in H366he von 24,77 200 handele. 4 Mit Schreiben vom 26. Juli 2004 begehrte die Kl344gerin von den Beklag-ten Zustimmung zur Erh366hung der Grundmiete ab 1. Oktober 2004 um 41,18 200 auf 303,11 200 monatlich. Dabei legte sie - unter Hinweis darauf, dass die Beklag-ten die vorangegangene Mieterh366hung wegen der durchgef374hrten Modernisie-rung durch Zahlung teilweise (in H366he von 24,77 200 monatlich) anerkannt h344t-ten - eine bisherige Nettomiete von 261,93 200 zugrunde. Die Beklagten stimmten der Mieterh366hung nicht zu. Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zur Mieterh366hung gerichtete Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Kl344gerin zur374ckge-wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl344-gerin ihr Begehren weiter. 5 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung, soweit f374r das Revisionsverfahren von Interesse, ausgef374hrt: 6 Ein Anspruch der Kl344gerin auf Zustimmung zur Mieterh366hung scheitere bereits daran, dass im Zeitpunkt der Geltendmachung des Mieterh366hungsver-langens die letzte Mieterh366hung noch kein Jahr zur374ckgelegen habe und das Mieterh366hungsverlangen deshalb unwirksam sei. Denn erst durch das Mieter- 7 - 4 - h366hungsverlangen vom 26. Juli 2004 habe die Kl344gerin das in den regelm344337i-gen Zahlungen der Beklagten liegende Angebot auf einvernehmliche Erh366hung der Grundmiete um 24,77 200 angenommen, wodurch eine 374bereinstimmende 304nderung der Mieth366he gem344337 247 557 Abs. 1 BGB eingetreten sei. Diese Anhe-bung der Miete durch 304nderungsvertrag sei nicht als Mieterh366hung gem344337 247247 559 bis 560 BGB anzusehen und falle deshalb nicht unter die Ausnahme-vorschrift des 247 558 Abs. 1 Satz 3 BGB. Die vom Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 28. April 2004 - VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088 aufgestellten Rechtsgrunds344tze seien wegen der vom Gesetzgeber bei der Neufassung des Mietrechts vorgenommenen re-daktionellen 304nderungen nicht mehr anwendbar. Durch den Wortlaut des 247 557 Abs. 3 BGB und die systematische Stellung des 247 557 Abs. 1 BGB im Verh344lt-nis zu 247 557 Abs. 3 BGB werde klargestellt, dass eine einvernehmliche 304nde-rung der Miete etwas grunds344tzlich anderes sei als die im Grunde einseitig durchsetzbare Mieterh366hung nach 247247 558 bis 560 BGB. Dies gelte insbesonde-re f374r die Mieterh366hung wegen Modernisierung nach 247 559 BGB; insoweit habe der Gesetzgeber im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes die Befugnis des Vermieters zur einseitigen Mieterh366hung sprachlich klargestellt. Der Gesetzge-ber habe mithin die einvernehmliche Regelung bei Vergleichsmietenerh366hun-gen durch die Formulierung des 247 558 BGB unter voller Beachtung der Schutz-w374rdigkeit des Vermieters bef366rdern wollen, w344hrend er eine solche Vorge-hensweise bei Mieterh366hungen nach 247 559 BGB nicht f374r angebracht erachtet habe. 8 II. Diese Beurteilung h344lt der rechtlichen Nachpr374fung nicht stand. Ein An-spruch der Kl344gerin auf Zustimmung der Beklagten zu der mit Schreiben vom 9 - 5 - 26. Juli 2004 verlangten Mieterh366hung kann nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begr374ndung verneint werden. 10 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Annahme des Berufungsgerichts, die Parteien h344tten eine Mieterh366hung um 24,77 200 durch schl374ssiges Verhalten vertraglich vereinbart. Die Auslegung des Beru-fungsgerichts, in den - im Anschluss an das Schreiben der Kl344gerin vom 9. Juli 2003 - geleisteten Zahlungen der Beklagten liege ein Angebot auf einvernehm-liche Erh366hung der Grundmiete um den jeweils zus344tzlich gezahlten Betrag von 24,77 200, das die Kl344gerin durch ihr Schreiben vom 26. Juli 2004 angenommen habe, ist als tatrichterliche W374rdigung einer Individualvereinbarung in der Revi-sionsinstanz nur beschr344nkt darauf 374berpr374fbar, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze, allgemeine Erfahrungss344tze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind (BGHZ 135, 269, 273; 154, 132, 133). Derartige Fehler zeigt die Revision nicht auf. Das vom Tatrichter gefunde-ne Ergebnis ist m366glich und daher f374r die Revisionsinstanz bindend (vgl. BGH, Urteil vom 25. Februar 1992 - X ZR 88/90, NJW 1992, 1967, unter II 3 a). 2. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der Kl344gerin ist jedoch davon auszugehen, dass die Parteien mit dieser vertragli-chen Regelung Modernisierungsaufwendungen der Kl344gerin auf die Beklagten umgelegt haben, die auch eine entsprechende f366rmliche Mieterh366hung nach 247 559 BGB gerechtfertigt h344tten. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsur-teils in einem dieselbe Wohnanlage der Kl344gerin betreffenden, im Wesentlichen gleich gelagerten Rechtsstreit entschieden hat (Senatsurteil vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122, Tz. 12 ff.), gilt die in 247 558 Abs. 1 Satz 3 BGB vorgesehene Ausnahme f374r Mieterh366hungen nach 247247 559 bis 560 BGB auch f374r eine einvernehmliche Mieterh366hung wegen vom Vermieter durchge-f374hrter Modernisierungsma337nahmen. 11 - 6 - 247 559 BGB verfolgt - ebenso wie die fr374here entsprechende Regelung in 247 3 des Gesetzes zur Regelung der Mieth366he (MHRG) - aus wohnungs-, wirt-schafts- und umweltpolitischen Gr374nden den Zweck, die Modernisierung vor-handenen alten Wohnbestandes zu f366rdern. Die Privilegierung dieser Kosten hat ihren sachlichen Grund in der erw374nschten Modernisierung des Wohnungs-bestandes, nicht in der Art und Weise der rechtlichen Umsetzung - einseitiges Mieterh366hungsverlangen oder vertragliche Regelung - einer hierauf gest374tzten Mieterh366hung. Die vom Gesetzgeber als privilegiertes Merkmal f374r die Bemes-sung der Miete ausgestalteten Modernisierungskosten sollen deshalb nicht durch die Jahresfrist (247 558 Abs. 1 Satz 2 BGB) oder die Kappungsgrenze (247 558 Abs. 3 BGB) teilweise wieder "neutralisiert" werden (Senatsurteil vom 18. Juli 2007, aaO); dies gilt auch f374r die so genannte Wartefrist des 247 558 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Gesetzgeber ha-be durch die im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes vorgenommenen 304nde-rungen die Frage, ob auch eine vertragliche Mieterh366hung wegen umlagef344hi-ger Modernisierungskosten die Jahressperrfrist ausl366se, im Sinne der vom Be-rufungsgericht vertretenen Auffassung geregelt, findet im Gesetzgebungsver-fahren keine St374tze und l344sst sich auch nicht mit der Systematik des Gesetzes begr374nden (vgl. Senatsurteil vom 18. Juli 2007, aaO, Tz. 13). 12 3. Das Urteil des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen Gr374nden als richtig (247 561 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revisionserwi-derung kommt es f374r die Frage, ob eine nicht unter die Wartefrist des 247 558 Abs. 1 Satz 1 BGB fallende Vereinbarung einer Mieterh366hung wegen Moderni-sierung vorliegt, nicht darauf an, ob der Vereinbarung ein formell wirksames Mieterh366hungsverlangen gem344337 247 559 BGB vorausgegangen ist. Erforderlich ist lediglich, dass der Vermieter die wegen der Modernisierung vereinbarte Mieterh366hung in dieser H366he (hier: 24,77 200) auch einseitig nach 247 559 BGB h344t-te durchsetzen k366nnen. Das ist nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legen- 13 - 7 - den Sachverhalt der Fall, denn von einer materiellen Berechtigung der Kl344gerin, wegen Modernisierung eine Mieterh366hung in H366he von 24,77 200 zu verlangen, sind auch die Beklagten nach einer Pr374fung des Mieterh366hungsschreibens vom 20. M344rz 2003 durch den Mieterverein ausgegangen. Unter diesen Umst344nden bedurfte es entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung keines n344heren Sachvortrags der Kl344gerin zu weiteren Einzelheiten der Modernisierungsma337-nahmen. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-ben; es ist daher aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur End-entscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen zu den weite-ren Voraussetzungen des 247 558 BGB getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zur374ckzuver-weisen (247 563 Abs. 1 ZPO). 14 Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG G366rlitz, Entscheidung vom 08.11.2005 - 1 C 1106/04 - LG G366rlitz, Entscheidung vom 13.10.2006 - 2 S 127/05 -
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