BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 287/06 Verk374ndet am: 9. April 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 558 Abs. 1 Satz 1 Bei der Berechnung der Wartefrist des 247 558 Abs. 1 Satz 1 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterh366hungen unber374cksichtigt, die auf den in 247 559 BGB genannten Gr374nden beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (Erg344nzung zu BGH, Urteil vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122). BGH, Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 287/06 - LG G366rlitz AG G366rlitz - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 9. April 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil des Landgerichts G366rlitz - 2. Zivilkammer - vom 13. Oktober 2006 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten 374ber die Berechtigung eines Mieterh366hungsverlan-gens nach 247 558 BGB. 1 Die Beklagten haben von der Kl344gerin eine 58,97 qm gro337e Wohnung in G. gemietet. Die Miete betrug 250,28 200 zuz374glich Nebenkosten. Mit Schrei-ben vom 25. M344rz 2003 machte die Kl344gerin zun344chst eine Mieterh366hung we-gen Modernisierung (247 559 BGB) um 24,77 200 monatlich mit Wirkung ab 1. Juni 2003 geltend. Gleichzeitig verringerten sich die monatlichen Betriebskostenvor-auszahlungen, weil die den Beklagten erteilte Abrechnung ein Guthaben aus-wies. In der Folgezeit kam es zu einem Schriftwechsel zwischen den Parteien 2 - 3 - 374ber die Zuordnung der von den Beklagten erbrachten Zahlungen. Mit Schrei-ben vom 13. Februar 2004 teilten die Beklagten der Kl344gerin mit, dass sie nur eine Mieterh366hung in H366he von 17,85 200 akzeptieren w374rden, denn der Mieter-verein habe sie beraten, die Mieterh366hung belaufe sich nur auf diesen Betrag. In der Folgezeit zahlten die Beklagten eine jeweils um diesen Betrag erh366hte Miete. Mit Schreiben vom 25. Mai 2004 wies die Kl344gerin darauf hin, dass die von den Beklagten gezahlte Miete unter der orts374blichen Vergleichsmiete von 5,13 200 je qm liege und forderte sie gem344337 247 558 BGB auf, einer Erh366hung der Nettomiete um 32,02 200 auf nunmehr 300,16 200 zuzustimmen. Dabei legte sie - unter Hinweis darauf, dass die Beklagten die vorangegangene Mieterh366hung wegen der durchgef374hrten Modernisierung durch Zahlung teilweise (in H366he von 17,85 200 monatlich) anerkannt h344tten - eine bisherige Nettomiete von 268,13 200 zugrunde. Die Beklagten stimmten der Mieterh366hung nicht zu. 3 Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zur Mieterh366hung gerichtete Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Kl344gerin zur374ckge-wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl344-gerin ihr Begehren weiter. 4 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung, soweit f374r das Revisionsverfahren von Interesse, ausgef374hrt: 5 - 4 - Der Kl344gerin stehe ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterh366hung schon deswegen nicht zu, weil die 15-monatige Wartefrist des 247 558 Abs. 1 BGB nicht eingehalten sei. Denn erst durch das Mieterh366hungsverlangen vom 25. Mai 2004 habe die Kl344gerin das im Schreiben der Beklagten vom 13. Feb-ruar 2004 liegende Angebot auf einvernehmliche Erh366hung der Grundmiete um 17,85 200 angenommen, wodurch eine 374bereinstimmende 304nderung der Mieth366-he gem344337 247 557 Abs. 1 BGB eingetreten sei. Diese Anhebung der Miete durch 304nderungsvertrag sei nicht als Mieterh366hung gem344337 247247 559 bis 560 BGB anzu-sehen und falle deshalb nicht unter die Ausnahmevorschrift des 247 558 Abs. 1 Satz 3 BGB. 6 Die vom Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 28. April 2004 - VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088 aufgestellten Rechtsgrunds344tze seien wegen der vom Gesetzgeber bei der Neufassung des Mietrechts vorgenommenen re-daktionellen 304nderungen nicht mehr anwendbar. Durch den Wortlaut des 247 557 Abs. 3 BGB und die systematische Stellung des 247 557 Abs. 1 BGB im Verh344lt-nis zu 247 557 Abs. 3 BGB werde klargestellt, dass eine einvernehmliche 304nde-rung der Miete etwas grunds344tzlich anderes sei als die im Grunde einseitig durchsetzbare Mieterh366hung nach 247247 558 bis 560 BGB. Dies gelte insbesonde-re f374r die Mieterh366hung wegen Modernisierung nach 247 559 BGB; insoweit habe der Gesetzgeber im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes die Befugnis des Vermieters zur einseitigen Mieterh366hung sprachlich klargestellt. Der Gesetzge-ber habe mithin die einvernehmliche Regelung bei Vergleichsmietenerh366hun-gen durch die Formulierung des 247 558 BGB unter voller Beachtung der Schutz-w374rdigkeit des Vermieters bef366rdern wollen, w344hrend er eine solche Vorge-hensweise bei Mieterh366hungen nach 247 559 BGB nicht f374r angebracht erachtet habe. 7 - 5 - II. 8 Diese Beurteilung h344lt der rechtlichen Nachpr374fung nicht stand. Ein An-spruch der Kl344gerin auf Zustimmung der Beklagten zu der mit Schreiben vom 25. Mai 2004 verlangten Mieterh366hung kann nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begr374ndung verneint werden. 9 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Annahme des Berufungsgerichts, die Parteien h344tten eine Mieterh366hung um 17,85 200 durch schl374ssiges Verhalten vertraglich vereinbart. Die Auslegung des Beru-fungsgerichts, im Schreiben der Beklagten vom 13. Februar 2004, dem ent-sprechend erh366hte Mietzahlungen folgten, liege ein Angebot auf einvernehmli-che Erh366hung der Grundmiete um 17,85 200, das die Kl344gerin durch ihr Schreiben vom 25. Mai 2004 angenommen habe, ist als tatrichterliche W374rdigung einer Individualvereinbarung in der Revisionsinstanz nur beschr344nkt darauf 374berpr374f-bar, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgeset-ze, allgemeine Erfahrungss344tze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind (BGHZ 135, 269, 273; 154, 132, 133). Derartige Fehler zeigt die Revision nicht auf. Das vom Tatrichter gefundene Ergebnis ist m366glich und daher f374r die Revisionsinstanz bindend (vgl. BGH, Urteil vom 25. Februar 1992 - X ZR 88/90, NJW 1992, 1967, unter II 3 a). 2. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der Kl344gerin ist jedoch davon auszugehen, dass die Parteien mit dieser vertragli-chen Regelung Modernisierungsaufwendungen der Kl344gerin auf die Beklagten umgelegt haben, die auch eine entsprechende f366rmliche Mieterh366hung nach 247 559 BGB gerechtfertigt h344tten. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsur-teils in einem dieselbe Wohnanlage der Kl344gerin betreffenden, im Wesentlichen gleich gelagerten Rechtsstreit entschieden hat (Senatsurteil vom 18. Juli 2007 10 - 6 - - VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122, Tz. 12 ff.), gilt die in 247 558 Abs. 1 Satz 3 BGB vorgesehene Ausnahme f374r Mieterh366hungen nach 247247 559 bis 560 BGB auch f374r eine einvernehmliche Mieterh366hung wegen vom Vermieter durchge-f374hrter Modernisierungsma337nahmen. 11 247 559 BGB verfolgt - ebenso wie die fr374here entsprechende Regelung in 247 3 des Gesetzes zur Regelung der Mieth366he (MHRG) - aus wohnungs-, wirt-schafts- und umweltpolitischen Gr374nden den Zweck, die Modernisierung vor-handenen alten Wohnbestandes zu f366rdern. Die Privilegierung dieser Kosten hat ihren sachlichen Grund in der erw374nschten Modernisierung des Wohnungs-bestandes, nicht in der Art und Weise der rechtlichen Umsetzung - einseitiges Mieterh366hungsverlangen oder vertragliche Regelung - einer hierauf gest374tzten Mieterh366hung. Die vom Gesetzgeber als privilegiertes Merkmal f374r die Bemes-sung der Miete ausgestalteten Modernisierungskosten sollen deshalb nicht durch die Jahresfrist (247 558 Abs. 1 Satz 2 BGB) oder die Kappungsgrenze (247 558 Abs. 3 BGB) teilweise wieder "neutralisiert" werden (Senatsurteil vom 18. Juli 2007, aaO); dies gilt auch f374r die so genannte Wartefrist des 247 558 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Gesetzgeber habe durch die im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes vorgenommenen 304nde-rungen die Frage, ob auch eine vertragliche Mieterh366hung wegen umlagef344hi-ger Modernisierungskosten die Jahressperrfrist ausl366se, im Sinne der vom Be-rufungsgericht vertretenen Auffassung geregelt, findet im Gesetzgebungsver-fahren keine St374tze und l344sst sich auch nicht mit der Systematik des Gesetzes begr374nden (vgl. Senatsurteil vom 18. Juli 2007, aaO, Tz. 13). 3. Das Urteil des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen Gr374nden als richtig (247 561 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revisionserwi-derung kommt es f374r die Frage, ob eine nicht unter die Wartefrist des 247 558 Abs. 1 Satz 1 BGB fallende Vereinbarung einer Mieterh366hung wegen Moderni- 12 - 7 - sierung vorliegt, nicht darauf an, ob der Vereinbarung ein formell wirksames Mieterh366hungsverlangen gem344337 247 559 BGB vorausgegangen ist. 13 Erforderlich ist lediglich, dass der Vermieter die wegen der Modernisie-rung vereinbarte Mieterh366hung in dieser H366he auch einseitig nach 247 559 BGB h344tte durchsetzen k366nnen. Das ist nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der Kl344gerin hier der Fall. Dem steht, anders als die Re-visionserwiderung meint, nicht entgegen, dass die Kl344gerin weder in ihrem Mieterh366hungsverlangen vom 25. Mai 2004 noch im Prozess n344her dargelegt hat, aufgrund welcher Modernisierungsma337nahmen sie eine Mieterh366hung nach 247 559 BGB in H366he des von den Beklagten bislang schon gezahlten Mehrbetrags von 17,85 200 h344tte einseitig durchsetzen k366nnen. Denn die Beklag-ten hatten der Kl344gerin mit Schreiben vom 13. Februar 2004 mitgeteilt, dass sie nur diesen Betrag nach einer Beratung durch den Mieterverein f374r berechtigt hielten. Unter diesen Umst344nden oblag es zun344chst den Beklagten, n344her dar-zulegen, weshalb entgegen ihrer Auffassung im Schreiben von 13. Februar 2004 der von ihnen - nach rechtlicher Pr374fung der auf 247 559 BGB gest374tzten Mieterh366hung der Kl344gerin laut Schreiben vom 25. M344rz 2003 - zun344chst ak-zeptierte Teilbetrag von 17,85 200 monatlich nicht durch die von der Kl344gerin zu-vor durchgef374hrten Modernisierungsma337nahmen gerechtfertigt war. Soweit die Revisionserwiderung geltend macht, dass die Beklagten in den Tatsachenin-stanzen die Nichtber374cksichtigung einer Zinsverg374nstigung beanstandet h344tten, so wird in dem von ihr zitierten Vorbringen eine Zinsverbilligung von 0,08 200 je qm angef374hrt; daraus ergibt sich bei einer Wohnfl344che von 58,97 qm lediglich ein Betrag von 4,71 200; selbst wenn die Kl344gerin die von ihr im Schreiben vom 25. M344rz 2003 verlangte Mieterh366hung von 24,77 200 in H366he eines Betrages von 4,71 200 nicht h344tte einseitig durchsetzen k366nnen, verbleibt noch ein auf Moderni-sierung gest374tzter Erh366hungsbetrag, der die von den Beklagten akzeptierten 17,85 200 374bersteigt. - 8 - III. 14 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-ben; es ist daher aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur End-entscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen zu den weite-ren Voraussetzungen des 247 558 BGB getroffen hat und den Parteien Gelegen-heit zu geben ist, ihren Sachvortrag dazu, ob die Kl344gerin eine Mieterh366hung in H366he von 17,85 200 nach 247 559 BGB einseitig h344tte durchsetzen k366nnen, zu er-g344nzen. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zur374ckzuverweisen (247 563 Abs. 1 ZPO). Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG G366rlitz, Entscheidung vom 02.12.2005 - 2 C 699/04 - LG G366rlitz, Entscheidung vom 13.10.2006 - 2 S 14/06 -
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