BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 289/05 Verk374ndet am: 13. Oktober 2006 W i l m s, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG 247247 8 Abs. 2, 10 Abs. 2; BGB 247247 242 Cd, D, 309 Nr. 9a; AGBG 247 11 Nr. 12a a) Es steht dem teilenden Eigent374mer frei, in der Teilungserkl344rung eine Gebrauchs-regelung vorzugeben, wonach Wohnungen nur im Sinne betreuten Wohnens ge-nutzt werden d374rfen. b) Eine in der Teilungserkl344rung enthaltene Verpflichtung der Wohnungseigent374mer, einen Betreuungsvertrag mit einer zeitlichen Bindung von mehr als zwei Jahren abzuschlie337en, ist unwirksam. BGH, Urt. v. 13. Oktober 2006 - V ZR 289/05 - LG Mainz AG Mainz - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 13. Oktober 2006 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-R344ntsch und Dr. Roth f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Land-gerichts Mainz vom 23. M344rz 2005 wird auf Kosten der Kl344gerin zur374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Eigent374mer einer Wohnung in einer Anlage, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt wurde und nach der Teilungs-erkl344rung dem betreuten Wohnen dient. Die Teilungserkl344rung enth344lt hierzu Regelungen, die die Nutzung der Wohnungen auf einen betreuungsbed374rftigen Personenkreis einschr344nken und die Sondereigent374mer verpflichten, mit der Kl344gerin jeweils einen Betreuungsvertrag 374ber sog. Regelleistungen abzu-schlie337en. Unter Bezugnahme auf die zuletzt genannte Bestimmung schlossen die Parteien Ende 1997 einen solchen Vertrag. In dem von der Kl344gerin gestell-ten Formularvertrag hei337t es unter 247 5 (Dauer dieses Vertrages): 204Tritt dauernde schwere Pflegebed374rftigkeit ein, 205 so ist der Bewohner/Mieter zum Umzug in ein Pflegeheim verpflichtet223. 1 - 3 - Mit Schreiben vom 23. Januar 2000 erkl344rte der Beklagte zu 1 die K374ndi-gung des Vertrags. In einem Schreiben der Prozessbevollm344chtigten der Be-klagten vom 16. M344rz 2000 hei337t es u.a.: 204Die von meinen Mandanten ausge-sprochene K374ndigung des Betreuungsvertrags und auch ihre Reaktion hierauf liegen mir vor. Meine Mandanten halten an der K374ndigung fest223. Mit Anwalts-schreiben vom 10. April 2000 lie337 die Kl344gerin die im 204Auftrag der Eheleute M. 223 (Beklagten) ausgesprochene K374ndigung mit der Begr374ndung zur374ckwei-sen, der Betreuungsvertrag sei nicht ordentlich k374ndbar; die Voraussetzungen f374r eine au337erordentliche K374ndigung l344gen nicht vor. 2 Die Kl344gerin verlangt Verg374tung f374r die Zeit von Mai 2000 bis Ende De-zember 2001 in H366he von insgesamt 2.556,46 200 nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen eingelegte Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl344gerin ihren Zahlungsantrag weiter. Die Beklagten beantragen die Zur374ckwei-sung des Rechtsmittels. 3 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, der Klageanspruch scheitere daran, dass die Beklagten den Betreuungsvertrag wirksam gek374ndigt h344tten. Die Berechtigung zur ordentlichen K374ndigung folge aus 247 620 Abs. 2 BGB. Eine Zweckbefristung im Sinne dieser Vorschrift liege nicht vor. Zwar h344tten die Par-teien den Betreuungsvertrag 204an die Eigenschaft der Beklagten als Wohnungs-eigent374mer gekn374pft223. Da jedoch das Wohnungseigentum einen dauerhaften Charakter habe, lasse sich daraus nicht auf einen befristeten Zweck der Dien-ste schlie337en. Das ordentliche K374ndigungsrecht sei nicht abbedungen worden. 4 - 4 - 247 5 des Vertrags enthalte keine abschlie337ende Regelung 374ber die Beendigung des Vertragsverh344ltnisses. Auch die Verpflichtung in der Teilungserkl344rung zum Abschluss eines Betreuungsvertrags stehe der K374ndigung nicht entgegen, weil die Kl344gerin in ihrer Eigenschaft als Inhaberin des beg374nstigten Betreuungsunternehmens daraus keine Rechte ableiten k366nne. Aber selbst wenn man dies anders sehen wollte, verstie337e eine vertragliche Bindung f374r einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren gegen 247 309 Nr. 9a BGB. Schlie337lich sei die K374ndigung wirksam erkl344rt worden. Sowohl in dem Schreiben des Beklagten zu 1 vom 23. Januar 2000 als auch in dem anwaltlichen Schreiben vom 16. M344rz 2000 werde hinreichend deutlich die Absicht beider Beklagter zum Ausdruck gebracht, den Betreuungsvertr ag zu beenden. II. Diese Ausf374hrungen halten einer revisionsrechtlichen 334berpr374fung im Ergebnis stand. Verg374tungsanspr374che f374r die Zeit ab Mai 2000 stehen der Kl344-gerin nicht zu, weil die Beklagten den Betreuungsvertrag wirksam nach 247247 620 Abs. 2, 621 Nr. 3 BGB gek374ndigt haben. 5 1. Die Berechtigung zur ordentlichen K374ndigung beruht auf 247 620 Abs. 2 BGB. 6 a) F374r die Beendigung des Vertragsverh344ltnisses ist das Recht des Dienstvertrags ma337geblich. Zwar sind die durch den Betreuungsvertrag be-gr374ndeten Vertragspflichten der Kl344gerin nicht ausschlie337lich dienstvertraglicher Natur (247 611 BGB). Vielmehr liegt ein gemischter Vertrag vor, der auch werk- und mietvertragsrechtliche Elemente enth344lt. Die Anwendung von 247 620 Abs. 2 BGB folgt jedoch daraus, dass gemischte Vertr344ge dem Recht des Vertragstyps zu unterstellen sind, in dessen Bereich der Schwerpunkt des Rechtsgesch344fts liegt (etwa BGH, Urt. v. 29. Oktober 1980, VIII ZR 326/79, NJW 1981, 341, 342; 7 - 5 - Beschl. v. 21. April 2005, III ZR 293/04, NJW 2005, 2008, 2010). Diesen Schwerpunkt hat das Berufungsgericht zutreffend und von der Revision unbe-anstandet im Dienstvertragsrecht gesehen. b) Ein Dienstvertrag ist ordentlich k374ndbar, wenn seine Dauer weder be-stimmt noch aus der Beschaffenheit oder dem Zweck der Dienste zu entneh-men ist (247 620 Abs. 2 BGB) und die Vertragsparteien das Recht auf ordentliche K374ndigung nicht wirksam abbedungen haben. So liegt es hier. 8 aa) Eine kalenderm344337ig bestimmte Vertragsdauer haben die Parteien nicht vereinbart. Ob die Auslegung des Formularvertrags mit Blick auf die Be-zugnahme der in der Teilungserkl344rung festgeschriebenen Verpflichtung der Wohnungseigent374mer, zur Realisierung eines betreuten Wohnens einen Betreuungsvertrag mit der Kl344gerin abzuschlie337en, die Abrede einer unter 247 620 Abs. 2 BGB fallenden Zweckbefristung oder Zweckbedingung mit der Folge ergibt, dass die Dauer des Betreuungsvertrags - abgesehen von dem in 247 5 geregelten Eintritt dauernder Pflegebed374rftigkeit - an die Stellung der Be-klagten als Wohnungseigent374mer gekn374pft ist, kann offen bleiben. Denn selbst wenn man diese Frage bejahen wollte, hielte eine solche Bestimmung der Ver-tragsdauer nicht einer AGB-Kontrolle nach 247 11 Nr. 12a AGBG, der zum 1. Januar 2002 durch den inhaltsgleichen 247 309 Nr. 9a BGB abgel366st wurde, stand. Eine wirksame - zum Ausschluss des Rechts auf ordentliche K374ndigung f374hrende - Bestimmung der Vertragsdauer durch den Zweck der Dienste l344ge dann nicht vor. 9 (1) Der dagegen von der Revision erhobene Einwand, es fehle an einer der AGB-Kontrolle unterliegenden Vertragsklausel, weil sich der Ausschluss der ordentlichen K374ndigungsm366glichkeit allein aus dem Zweck der Dienste ergebe, greift nicht durch. Soll das Ende eines Dienstvertrags an eine Zweckbefristung 10 - 6 - oder Zweckbedingung gekn374pft, also von dem sicheren oder unsicheren Eintritt eines k374nftigen Ereignisses abh344ngig gemacht werden, so bedarf auch eine solche Bestimmung der Vertragsdauer einer Einigung der Vertragsparteien (Pa-landt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., 247 620 BGB Rdn. 8; vgl. auch BAG NJW 2006, 1084, 1086; AnwaltKomm-BGB/Franzen, 247 620 Rdn. 6). Das f374hrt bei formu-larm344337iger Regelung zur Inhaltskontrolle nach den f374r allgemeine Gesch344ftsbe-dingungen geltenden Vorschriften (vgl. Staudinger/Preis, BGB [2002], 247 620 Rdn. 8), da die Regelung 374ber eine unmittelbare Festlegung der Hauptleistun-gen des Vertrages (247 307 Abs. 3 BGB, 247 8 AGBG) hinausgeht. (2) Nach 247 309 Nr. 9a BGB (247 11 Nr. 12a AGBG) kann der Dienstberech-tigte h366chstens f374r einen Zeitraum von zwei Jahren vertraglich gebunden wer-den. Unzul344ssig sind damit zun344chst die von dem Wortlaut der Norm ausdr374ck-lich erfassten kalendarischen Befristungen f374r mehr als zwei Jahre. Dar374ber hinaus erfasst die Vorschrift nach ihrem Sinn und Zweck aber auch Vertr344ge, deren Beendigung von einem bestimmten Ereignis abh344ngt, sofern die Parteien nicht den Eintritt dieses Ereignisses innerhalb von zwei Jahren als sicher vor-ausgesetzt haben (344hnlich BGH, Urt. v. 30. September 1958, VIII ZR 134/57, NJW 1958, 2062, 2063 zu 247 566 BGB a.F.). F374r eine solche Vorstellung der Parteien bei Vertragsschluss ist vorliegend nichts ersichtlich. Aber selbst bei Vorliegen einer derartigen Vorstellung f374hrte das gesetzgeberische Anliegen, eine durch allgemeine Gesch344ftsbedingen begr374ndete vertragliche Bindung des Dienstberechtigen 374ber zwei Jahre hinaus zu unterbinden, dazu, dass es dem Verwender nach Treu und Glauben versagt w344re, einer - wie hier - erst nach Ablauf von zwei Jahren erkl344rten ordentlichen K374ndigung entgegen zu halten, das f374r die Zweckbefristung oder Zweckbedingung ma337gebliche Ereignis sei entgegen den Erwartungen der Parteien nun doch nicht eingetreten (247 242 BGB). 11 - 7 - (3) Soweit das Berufungsgericht meint, bei Vorliegen eines anerken-nenswerten Interesses k366nne eine mehr als zweij344hrige Vertragsbindung nach 247 242 BGB hinzunehmen sein, und sich f374r diesen rechtlichen Ausgangspunkt auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10. Februar 1993 (XII ZR 74/91, NJW 1993, 1133, 1134) bezieht, wird nicht bedacht, dass die zitierte Entschei-dung zur Abw344gung nach 247 9 AGBG (nunmehr 247 307 BGB) ergangen ist. Bei 247 309 Nr. 9a BGB (247 11 Nr. 12a AGBG) handelt es sich dagegen um ein Klau-selverbot ohne Wertungsm366glichkeit, so dass die Billigung einer 374ber zwei Jah-re hinausreichenden Vertragsbindung schon bei Vorliegen eines anerkennens-werten Interesses auf eine den Gerichten versagte Gesetzeskorrektur hinaus liefe. 12 bb) Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist dem Formularvertrag kein Ausschluss des Rechts auf ordentliche K374ndigung zu entnehmen. Ob hier-gegen revisionsrechtlich etwas einzuwenden ist, kann dahin gestellt bleiben, weil nach den obigen Ausf374hrungen auch eine solche Klausel nach 247 309 Nr. 9a BGB (247 11 Nr. 12a AGBG) keinen Bestand haben k366nnte. 13 cc) Auch ist die Befugnis zur ordentlichen K374ndigung nicht nach Treu und Glauben unter dem Gesichtspunkt ausgeschlossen, dass die ordentliche K374ndigung eines Dauerschuldverh344ltnisses regelm344337ig treuwidrig ist, wenn der Gek374ndigte bei Beendigung des Vertrags einen Anspruch auf dessen Neuab-schluss h344tte (BGH, Urt. v. 30. September 1981, IVa ZR 187/80, VersR 1982, 259, 260; BAG NJW 1100, 1101; OLG Brandenburg, NJW 2001, 450, 451). 247 242 BGB greift unter diesem Blickwinkel schon deshalb nicht ein, weil ein Kontrahierungszwang der Wohnungseigent374mer zum Abschluss eines Betreu-ungsvertrags mit einer Laufzeit von mehr als zwei Jahren nicht besteht. 14 - 8 - Allerdings l344sst das Wohnungseigentumsrecht den Wohnungseigent374-mern weitgehend freie Hand, wie sie ihr Verh344ltnis untereinander ordnen wollen (Senat, BGHZ 37, 203, 207; Beschl. v. 24. Februar 1994, V ZB 43/93, NJW 1994, 2950, 2951). Daher steht es auch dem teilenden Eigent374mer nach 247247 8 Abs. 2, 5 Abs. 4 i.V.m. 247247 15 Abs. 1, 10 Abs. 2 WEG frei, in der Teilungserkl344-rung eine Gebrauchsregelung vorzugeben, wonach Wohnungen nur im Sinne betreuten Wohnens genutzt werden d374rfen und demgem344337 die Wohnungsnut-zer ein bestimmtes Mindestalter erreicht haben oder betreuungsbed374rftig sein m374ssen. Auch sind keine grunds344tzlichen Einw344nde dagegen zu erheben, wenn zur Umsetzung der Gebrauchsregelung mit Bindungswirkung nach 247 10 Abs. 2 WEG eine Verpflichtung s344mtlicher Wohnungseigent374mer festgeschrieben wird, einen Betreuungsvertrag abzuschlie337en (vgl. Forst, RNotZ 2003, 292, 295 f.; 344hnlich Weitnauer/L374ke, WEG, 9. Aufl., 247 10 Rdn. 38 zur Verpflichtung, dem Abschluss eines bestimmten Verwaltervertrages zuzustimmen), um auf diese Weise die Grundlage f374r eine m366glichst kosteng374nstige Betreuung zu schaffen. Auf durchgreifende Bedenken st366337t ein solcher Kontrahierungszwang indessen jedenfalls dann, wenn die Wohnungseigent374mer zum Abschluss von Vertr344gen mit einer Bindung von mehr als zwei Jahren verpflichtet werden sollen und we-der den einzelnen Wohnungseigent374mern noch der Wohnungseigent374merge-meinschaft wirkliche Spielr344ume f374r die Ausgestaltung der Vertr344ge verbleiben. Dabei kann offen bleiben, ob von dem teilenden Eigent374mer einseitig gesetzte Bestimmungen in der Teilungserkl344rung der Inhaltskontrolle nach den f374r all-gemeine Gesch344ftsbedingungen geltenden Vorschriften der 247247 307 ff. BGB (247247 9 ff. AGBG) in entsprechender Anwendung unterliegen oder ob sich diese Kontrolle unter Ber374cksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls am Ma337-stab von Treu und Glauben (247 242 BGB) auszurichten hat (vgl. dazu Senat, BGHZ 151, 164, 173 f. m.w.N auch zum Streitstand). Beide Standpunkte f374hren vorliegend zu demselben Ergebnis. 15 - 9 - (1) Dass die entsprechende Anwendung von 247 309 Nr. 9a BGB (247 11 Nr. 12a AGBG) die Unwirksamkeit des hier in Rede stehenden Kontrahierungs-zwangs zur Folge hat, bedarf nach den obigen Ausf374hrungen zur unmittelbaren Anwendung der Vorschrift keiner weiteren Ausf374hrungen. 16 (2) Nichts anderes ergibt sich, wenn man den Kontrahierungszwang an den Vorgaben von Treu und Glauben misst, weil eine von dem teilenden Eigen-t374mer einseitig gesetzte Verpflichtung zur Eingehung von Betreuungsvertr344gen mit mehr als zweij344hriger Bindung die Wohnungseigent374mer in unangemesse-ner Weise benachteiligt. Dabei ist das Anliegen durchaus anzuerkennen, durch eine Verpflichtung s344mtlicher Wohnungseigent374mer eine m366glichst kosteng374ns-tige Betreuung zu erm366glichen. Indessen ist zu ber374cksichtigen, dass selbst das Interesse der Wohnungseigent374mer an einer kontinuierlichen Verwaltung keine dauerhafte Bindung an einen bestimmten Verwalter zul344sst (247 26 Abs. 1 Satz 2 WEG). Im Rahmen betreuten Wohnens kann nichts anderes gelten. Die Vorgabe einer dauerhaften Bindung an ein bestimmtes Betreuungsunterneh-men ohne die M366glichkeit, Einzelheiten auszuhandeln, w374rde in nicht hinnehm-barer Weise die rechtliche Stellung der Wohnungseigent374mer und ihre Ent-scheidungsfreiheit beschneiden. Dazu k344me es jedoch, wenn der teilende Bau-tr344ger die Wohnungseigent374mer 374ber die Teilungserkl344rung unbefristet, unwi-derruflich oder 374ber Jahrzehnte hinweg an ein bestimmtes Unternehmen binden k366nnte. Gerade im Bereich des betreuten Wohnens besteht jedoch nicht zuletzt wegen des personalen Bezugs von Betreuungsleistungen ein gesteigertes Be-d374rfnis, sich von Unternehmen trennen zu k366nnen, die den Erwartungen nicht entsprochen haben. Dem hat der teilende Wohnungseigent374mer bei der Aus-gestaltung eines Kontrahierungszwangs Rechnung zu tragen. Da das Gesetz f374r den Bereich des betreuten Wohnens keine Sonderregelung enth344lt, liegt es im Hinblick auf die einseitige Gestaltung des Kontrahierungszwangs und den personalen Bezug, den Betreuungsleistungen - anders als die von einem Ver- 17 - 10 - walter zu erbringenden Dienstleistungen - aufweisen, nahe, das zul344ssige zeitli-che H366chstma337 nicht an der f374r die Verwaltert344tigkeit geltenden H366chstfrist von f374nf Jahren auszurichten, sondern in Anlehnung an die allgemeine Vorschrift des 247 309 Nr. 9 lit. a BGB (247 11 Nr. 12 lit. a AGBG) mit zwei Jahren zu bestim-men. Ob im Rahmen einer Inhaltskontrolle nach 247 242 BGB eine gro337z374gigere Beurteilung angezeigt sein kann, wenn das Interesse der Wohnungseigent374mer zwingend eine h366here Mindestlaufzeit erfordert, weil bestimmte Betreuungsleis-tungen - etwa wegen eines herausgehobenen Investitionsaufwands - anders nicht zu erlangen sind, kann offen bleiben, weil eine solche Fallgestaltung hier nicht vorliegt. 2. Schlie337lich ist das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass die K374ndigung wirksam von beiden Beklagten erkl344rt wurde. Einer Mitwir-kung der 374brigen Wohnungseigent374mer bedurfte es hierzu nicht. 18 a) An die tatrichterliche W374rdigung, dass (auch) in dem Schreiben der Prozessbevollm344chtigten der Beklagten vom 16. M344rz 2000 eine K374ndigungs-erkl344rung beider Beklagten zu erblicken ist, ist der Senat gebunden. Im Revisi-onsverfahren kann nur 374berpr374ft werden, ob der Auslegungsstoff vollst344ndig ber374cksichtigt wurde, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsre-geln, Denkgesetze oder Erfahrungss344tze verletzt wurden und ob die Auslegung auf einem von der Revision ger374gten Verfahrensfehler beruht (std. Rspr., vgl. etwa Senat, Urt. v. 26. M344rz 2004, V ZR 90/03, NJW-RR 2004, 952 m.w.N.). Dieser Pr374fung h344lt die Auslegung durch das Berufungsgericht stand. Dessen Auffassung, das Festhalten an der fr374heren K374ndigung bringe den f374r eine neu-erliche K374ndigung notwendigen Gestaltungswillen zur Beendigung des Ver-tragsverh344ltnisses ausreichend deutlich zum Ausdruck, ist m366glich und unter-liegt keinen im Revisionsverfahren ma337geblichen Auslegungsfehlern. Dies gilt umso mehr, als auch die Kl344gerin - wie das Antwortschreiben ihres Prozessbe- 19 - 11 - vollm344chtigten vom 10. April 2000 belegt - die in Rede stehende Formulierung als K374ndigungserkl344rung beider Beklagten verstanden hat (247 133 BGB). b) Der Vertrag konnte von den Beklagten ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigent374mer gek374ndigt werden. Eine rechtliche Verbindung im Sinne eines einheitlichen Gesch344fts besteht nicht zu den Betreuungsvertr344gen der anderen Wohnungseigent374mer. Anhaltspunkte f374r die Vereinbarung einer sol-chen rechtlichen Verkn374pfung lassen sich dem Betreuungsvertrag nicht ent-nehmen. Daran muss sich die Kl344gerin als Verwenderin des Formularvertrags festhalten lassen. 20 - 12 - III. Die Kostenentscheidung beruht auf 247 97 Abs. 1 ZPO. 21 Kr374ger Klein Lemke Schmidt-R344ntsch Roth Vorinstanzen: AG Mainz, Entscheidung vom 11.11.2002 - 82 C 514/01 - LG Mainz, Entscheidung vom 23.03.2005 - 3 S 370/02 -
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