BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 289/13 Verkündet am: 4. Juni 2014 Ring , Justiz hauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 1 In die Würdigung, ob der Vermieter angesichts einer Pflichtverletzung des Mieters ein b e- rechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) an der Beendigung des Mietvertrages hat oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar ist (§ 543 Ab s. 1 BGB), ist ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters einzubeziehen, insbesondere, wenn es das nachfolgende vertragswidrige Verhalten des Mieters provoziert hat. BGB § 535 Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter - nach ents prechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann. BGB § 307 Abs. 1 Satz 1 Bb, Cl Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein "zur Überprüfung des Wohnungszustandes" einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam. BGH, Urteil vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13 - LG Koblenz AG Bad Neuenahr - Ahrweiler - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Juni 2014 durch die Richterin Dr. Milger als Vorsitzende , die Richterin Dr. Hessel , den Richte r Dr. Schneider , die Richterin Dr. Fetzer sowie den Ric h- ter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 19. September 2013 aufgehoben. Die Berufung der Klägerin gegen das U rteil des Amtsgerichts Bad Neu en ahr - Ahrweiler vom 24. April 2013 wird zurückgewiesen. Die Klägerin trägt die K osten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit Juli 2006 Mieter eines Hauses der Klägerin. Bereits im Jah r 2009 war es zwischen den Parteien zu zwei gerichtlichen Auseinande r- setzungen gekommen, die ihre Ursache in einem Streit über das Besichtigung s- recht der Klägerin hatten. Am 16. August 2012 suchte die Klägerin den Beklagten vereinbarung s- gemäß auf, um zw ischenzeitlich installierte Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Bei dieser Gelegenheit versuchte die Klägerin , das gesamte Haus zu besichtigen und gegen den Willen des Beklagten weitere als die mit Rauchme l- dern versehenen Zimmer zu betreten. Der daraufhi n vom Beklagten unmissve r- 1 2 - 3 - ständlich ausgesprochenen Aufforderung, das Haus zu v erlassen , leistete sie keine F olge , sondern verweilte in der Diele vor der Haustür . Sie öffnete dort ein Fenster im Flur, nachdem sie zuvor Gegenstände des Beklagten von der Fen sterbank genommen hatte . Daraufhin umfasste der Beklagte mit den Armen die Klägerin am Oberkörper und trug sie vor die Haustür . Wegen dieses Vorfalls erklärte die Klägerin durch ihren erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 29. August 2 012 die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Die von der Klägerin erhobene Räumungsklage ist vor dem Amtsgericht erfolglos geblieben . Auf die von dem Beklagten erhobene Widerklage auf Za h- lung von Schadensers atz wegen außergerichtlicher Rechtsanwalt s- kosten ) ist die Klägerin antragsgemäß verurteilt worden. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil aufgehoben, dem Räumungsantrag stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils . Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Die Kündigung der Klägerin sei gemäß § 543 Abs. 1 BGB berechtigt, da es ihr unzumutbar sei, das Mietverhältnis mit dem Beklagten bis zum Ablauf 3 4 5 6 - 4 - einer ordentlichen Kündigungsfrist fortzusetzen. Zwar habe die Klägerin dadurch, dass sie der unmissverständlichen A ufforderung des Beklagten, das Haus zu verlassen, nicht Folge geleistet habe, gegen das Hausrecht des B e- klagten verstoßen. Dieser Verstoß gebe dem Beklagten auch grundsätzlich das Recht der Notwehr. Die Notwehrhandlung müsse jedoch verhältnismäßig sein; da s Heraustragen der Klägerin aus dem vom Beklagten angemieteten Haus sei nicht das mildeste Mittel und somit nicht verhältnismäßig gewesen. Dem B e- klagten sei zumutbar gewesen, die Klägerin zunächst noch einmal auf sein Hausrecht aufmerksam zu machen und ihr mit einer Anzeige zu drohen. Wenn dies keine Wirkung gezeigt hätte, hätte er die Klägerin aus der Haustür " he r- ausdrängen " können. Die Klägerin habe sich durch die demütigend wirkende Behandlung des Beklagten lächerlich gemacht und nicht ernst genommen fü h- len müssen, weshalb das Verhältnis zwischen den Parteien erschüttert und der Klägerin ein Wohnen mit dem Beklagten " Tür an Tür " nicht mehr zumutbar sei. Aufgrund der berechtigten Kündigung bestehe kein Anspruch des B e- klagten aus § 280 BGB auf die durch d ie Inanspruchnahme eines Rechtsa n- walts verursachten Kosten. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann dem Räumungsbegehren der Klägeri n nicht stattgegeben und die Wi derklage nic ht abgewiesen werden. Das Berufungsgericht hat verkannt , dass d er Klägerin selbst eine Pflichtverletzung zur Last fällt, mit der sie das in de m Kündi gung sschreiben beanstandete Ve r- ha l ten des Beklagten provoziert hat. 1. Entgegen der Auffassung der Revis ion ergeben sich die tatbestandl i- chen Grundlagen für die Entscheidung in der Berufungsinstanz sowie die 7 8 9 - 5 - Sachanträge der Parteien, obwohl sie nicht wörtlich wiedergegeben sind, mit (noch) hinreichender Deutlichkeit aus den Entscheidungsgründen. 2. Zu Rec ht macht die Revision jedoch geltend, dass das Berufungsg e- richt den festgestellten Sachverhalt nicht umfassend gewürdigt hat ( § 286 Abs. 1 ZPO ) . a) Die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses setzt g e- mäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB voraus, dass dem Kündigenden unter Berüc k- sichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Beantwortung der F rage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung; diese obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob der Tatrichter die maßgebenden Tatsachen vollständig und fehle r- frei festgestellt und gewürdigt hat und ob er die allgemein anerkannten Maßst ä- be berücksichtigt und richtig angewandt hat (Senatsurteil v om 9. März 2005 - VIII ZR 394/03, WuM 2005, 401 unter II 3). Nach diesen Kriterien ist die Au f- fassung des Berufungsgerichts, der Klägerin sei die Fortsetzung des Mietve r- hältnisses mit dem Beklagten nicht mehr zuzumuten gewesen, als rechtsfehle r- haft zu bea nstanden. Das Berufungsgericht sieht eine die fristlose Kündigung rechtfertigende Verletzung mietvertraglicher Pflichten durch den Beklagten darin, dass dieser die Grenzen seines Notwehrrechtes (§ 227 BGB) überschritten habe, indem er die Klägerin in " d emütigender " Wei se aus dem Haus getragen habe. D er B e- klagte habe die Klägerin allenfalls nach einer erfolglosen Drohung mit einer A n- 10 11 12 13 - 6 - zeige wegen Verletzung des Hausrechts aus dem Haus " herausdrängen " dü r- fen. b) Ob dem Berufungsgericht in d ies er Beurteil ung gefolgt werden kann , bedarf keiner Entscheidung. Denn das Urteil des Berufungsgerichts kann schon deshalb keinen Bestand haben, weil es bei seiner Abwägung nicht berücksic h- tigt hat, dass die Klägerin ihrerseits vor dem beanstandeten Verhalten des B e- kla gten ihre mietvertragliche Rücksichtnahmepflich t verletzt und dadurch das nachfolgende Verhalten des Beklagten herausgefordert hat . Die Parteien hatten verabredet, dass die Klägerin (lediglich) die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern in Augenschein nehmen sollte . Zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung war die Klägerin nicht berechtigt. Indem sie dies gleichwohl - gegen den Willen des Beklagten - durchzusetzen v ersuc h- te und sein er Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, hat sie , wa s auch das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkannt hat, das H ausrecht des Beklagten verletzt . Sie trägt deshalb zumindest eine Mitschuld an dem nachfo l- genden Geschehen, die das Berufungsgericht bei seiner Abwägung rechtsfe h- lerhaft nicht berücksichtigt ha t. c) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung steht dem Vermi e- ter weder ein periodisches, etwa alle ein bis zwei Jahre zu gewährendes R echt , ohne besonderen Anlass den Zustand der Wohnung zu kontrollieren , zu (so auch LG München II, ZMR 2009, 37 1; aA LG Tübingen , GE 2008, 1055; Lützenkirchen , NJW 2007, 2152 f.) noch ergibt sich ein solches Recht aus der von der Revisionserwiderung angeführten Formularklausel im Mietvertrag der Parteien, wonach die Klägerin berechtigt sei, das vom Beklagten gemie tete Haus nach vorheriger Ankündigung zur " Überprüfu ng des Wohnungszustands " zu besichtigen. 14 15 16 - 7 - Diese ein anlassloses Betretungsrecht regelnde Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam (§ 307 Abs. 1 BGB). Während der Dauer de s Mietvertrags ist das alleinige und uneing e- schränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung dem Mieter zugewiesen. Zudem steht die Wohnung des Mieters als die räumliche Sphäre, in der sich das Priva t- leben entfaltet, unter dem Schutz des Art. 13 Abs. 1 GG, der das Recht gewäh r- leistet, in diesen Räumen " in Ruhe gelassen zu werden " (BVerfG, Beschlüsse vom 26. Mai 1993 - 1 BvR 208/93, BVerfGE 89, 1, 23, sowie vom 16. Januar 2004 - 1 BvR 2285/03, NZM 2004, 186, 187). Vor diesem Hintergrund kann dem Vermieter von Woh nraum entgegen einer Auffassung, die teilweise in der Instanzrechtsprechung (LG Stuttgart , ZMR 1985, 273, LG Frankfurt a.M., Urteil vom 17. Dezember 2012 - 2 - 11 S 146/12, BeckRS 2013, 06643; AG Münster WuM 2009, 288; AG Saarbrücken , ZMR 2005, 372; AG Rhein e, WuM 2003, 315; vgl. auch LG Tübingen , GE 2008, 1055 zur Gewerberaummiete) und der Literatur (Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl. § 535 Rn. 82; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 535 Rn. 76; Krämer/ Schüller in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts - und Wohnraummiete, 4. Aufl., III. A Rn. 2720; Hannemann/Wiegener/Kühn, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 3. Aufl., § 15 Rn. 132) vertreten wird, nicht das Recht zugebilligt we r- den, die Mietsache auch ohne besonderen Anlass in einem regelmäßigen zeitl i- chen Abstand von ein bis zwei Jahren zu besichtigen. Vielmehr besteht eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende N e- benpflicht des Mieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der ordnungsg e- mäßen Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann (LG München II, ZMR 17 18 19 20 - 8 - 2009, 371; LG Hamburg, WuM 1994, 425; AG Bonn, NZM 2006, 698; Münc h- KommBGB/Häublein, BGB, 6. Aufl., § 535 Rn . 134 ff.; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 535 Rn. 98; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 535 Rn. 43; Schmidt - Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl., § 535 BGB Rn. 206; BeckOK/Ehlert, Stand Mai 2014, § 535 Rn. 218b). 3. Für d en mit der Widerklage geltend gemachten Anspruch au f Ersta t- tung vorgerichtlicher A nwaltskosten, die dem Beklagten im Anschluss an die von der Klägerin ausgesproche ne Kündigung entstanden sind, gilt nichts and e- res. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Beg ründung kann ein Anspruch des Beklagten auf Erstattung der ihm wegen der fristlosen Kündigung entsta n- denen Rechtsberatungskosten nicht verneint werden . III. Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuh e- ben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da w eitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, en t- scheidet der Senat in der Sache selbst (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Z u- rückweisung der Berufung der Klägerin und zur Wiederherstellung des ersti n- stanzlichen Urteils. 1. Die von der Klägerin erklärte Kündigung vom 29. August 2012 ist w e- der als fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB) noch als ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) begründet. Angesichts der Gesamtumstände, insb e- sondere des vorangegangenen pflichtwidrigen Verhaltens der Klägerin, stellt das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Beklagten - selbst wenn er damit, wie das Berufungsgericht angenommen hat, die Grenzen erlaubter No t- wehr (geringfügig) überschritten haben sollte - jedenfalls keine derart gravi e- 21 22 23 - 9 - rende Pflichtverletzun g dar, dass der Klägerin deshalb die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könnte (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Auch von einer Vertragsverletzung von einem Gewicht, das ein berec h- tigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des M ietvertrags rechtfertigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), kann unter diesen Umständen nicht ausgegangen werden. 2 . Der mit der Widerklage geltend gemachte, auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gerichtete Schadensersatzanspruch des Beklagten ist aus § 280 Ab s. 1 Satz 1 BGB begründet. D er Vermieter, der schuldhaft eine materiell unbegründete Kündigung ausspricht und dem Mieter auf diese Weise sein Besitzrecht grundlos streitig macht, verletzt vertragliche Nebenpflichten aus dem Mietvertrag (BGH, Urteil e vom 11. Januar 1984 - VIII ZR 255/82, BGHZ 89, 2 96, 302; vom 14. Januar 1988 - IX ZR 265/86, NJW 1988, 1268 24 - 10 - unter II I 2 b; vom 8. Juli 1998 - XII ZR 64/96, NZM 1998, 718 unter 2 a). So ve r- hält es sich im Streitfall. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneid er Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Bad Neuenahr - Ahrweiler, Entscheidung vom 24.04.2013 - 32 C 666/12 - LG Koblenz, Entscheidung vom 19.09.2013 - 14 S 116/13 -
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