BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 290/09 Verk374ndet am: 14. Juli 2010 Ring, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 556 Abs. 3 Satz 1 Werden mehrere Wohngeb344ude von Beginn des Mietverh344ltnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, k366nnen diese Geb344ude f374r die Heiz- und Warmwas-serkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Geb344ude bezeichnet wird. Einer dahin gehenden mietvertraglichen Abrechnungsvereinbarung bedarf es nicht (Best344-tigung und Fortf374hrung des Senatsurteils vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135). BGH, Urteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 290/09 - LG Darmstadt AG Offenbach am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 14. Juli 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 4. September 2009 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit M344rz 2005 Mieterin einer nicht preisgebundenen Wohnung der Kl344gerin in der K. stra337e in N. . Die Kl344gerin nimmt die Beklagte auf Nachzahlung der Betriebskosten f374r das Jahr 2007 in H366he von 1.307,65 200 nebst Zinsen in Anspruch. F374r dieses Jahr leistete die Be-klagte insgesamt 2.040 200 an Betriebskostenvorauszahlungen. Die Nebenkos-tenabrechnung der Kl344gerin f374r das Jahr 2007 ergab f374r die Wohnung der Be-klagten eine zu zahlende Gesamtsumme von 3.347,65 200, wovon 1.334,19 200 auf Heizkosten entfielen. 1 - 3 - F374r die Abrechnung der Heizkosten ist das Anwesen K. stra337e mit dem auf der gegen374berliegenden Stra337enseite gelegenen, ebenfalls im Eigen-tum und unter der Verwaltung der Kl344gerin stehende Mietshaus W. -Stra337e zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst worden. Die Kl344gerin hat dies damit begr374ndet, dass beide Anwesen 374ber eine gemeinsame Heizungsanlage mit W344rme versorgt w374rden und eine nach Ge-b344uden getrennte Abrechnung der Heizkosten deshalb nicht m366glich sei. Die Beklagte, die dies bestritten hat und die Abrechung nach Wirtschaftseinheit f374r unzul344ssig h344lt, verweigerte die Nachzahlung der Nebenkosten f374r das Jahr 2007. 2 Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungs-gericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl344gerin ihr Zahlungsbegehren wei-ter. 3 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: 5 Nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag sei eine Abrechnung der Betriebskosten nach Wirtschaftseinheit nicht m366glich, da die Lagebeschreibung des Mietobjekts zugleich als Bestimmung der Abrechnungs-einheit auszulegen sei und etwas anderes im Mietvertrag nicht bestimmt wor-den sei. 6 - 4 - Auch der bestrittene Vortrag der Kl344gerin zur Unm366glichkeit der hausbe-zogenen Abrechnung der Heizkosten aufgrund der gemeinsamen Versorgung der Anwesen K. stra337e und W. -Stra337e f374hre zu keiner anderen Beurteilung. Die Kammer verkenne dabei nicht, dass der Bundesgerichtshof in einem vergleichbaren Fall die Zusammenfassung mehre-rer Geb344ude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zugelassen habe. Diese Rechtsprechung 374berzeuge jedoch hier nicht. Das Landgericht Darmstadt vertrete seit Jahren in st344ndiger Rechtsprechung die Auffassung, dass eine Ab-rechnung nach Wirtschaftseinheit eine ausdr374ckliche Vereinbarung der Parteien im Mietvertrag voraussetze. Angesichts dessen sei es der Kl344gerin als gewerb-licher Vermieterin zumutbar gewesen, hierauf zu reagieren und mit der Beklag-ten eine Abrechnung nach Wirtschaftseinheit bei Beginn des Mietverh344ltnisses zu vereinbaren. 7 Im 334brigen sei auch schon die von der Kl344gerin in der Abrechnung vor-genommene Differenzierung der Nachzahlungsbetr344ge aufgrund verschiedener Umlagenvorauszahlungen nicht ordnungsgem344337, da die Vorauszahlungen ein-heitlich f374r Heiz- und sonstige Betriebskosten erfolgt seien. 8 II. Diese Beurteilung h344lt rechtlicher Nachpr374fung nicht stand. 9 1. Der Senat hat bez374glich eines noch nach der Zweiten Berechnungs-verordnung (II. BV) zu beurteilenden Sachverhalts entschieden, dass der Ver-mieter - bei preisfreiem Wohnraum nach billigem Ermessen gem344337 247 315 BGB, bei preisgebundenem Wohnraum gem344337 247 2 Abs. 2 Satz 2 und 3 II. BV - meh-rere Geb344ude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenfassen kann, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist. Der Senat hat bei die-ser Entscheidung offenlassen k366nnen, ob eine anderweitige Bestimmung be- 10 - 5 - reits darin zu sehen sein k366nnte, dass das Mietobjekt bei der Bezeichnung der zu vermietenden Sache mit Stra337e und Hausnummer bezeichnet ist. Denn selbst wenn die Lagebeschreibung des Mietobjekts zugleich als Bestimmung der Abrechnungseinheit auszulegen sein sollte, kann dies jedenfalls dann nicht gelten, wenn - wie in dem damaligen Streitfall von den Tatsacheninstanzen festgestellt - eine hausbezogene Abrechnung von Beginn des Mietverh344ltnisses an nicht m366glich ist (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135, unter II 3 a). So ist es auch hier. Nach dem revisionsrechtlich zu unterstellenden Sachvortrag der Kl344gerin werden die Anwesen K. stra337e und W. -Stra337e von Beginn des Mietverh344ltnisses mit der Beklag-ten an durch eine gemeinsame Heizungsanlage mit W344rme versorgt. Allein deshalb war im Streitfall die Zusammenfassung beider durch die Heizungsanla-ge verbundenen Anwesen in einer Abrechnungseinheit zul344ssig, denn der Kl344-gerin blieb unter diesen Bedingungen keine andere M366glichkeit, als in dieser Weise abzurechnen. 11 Anders als das Berufungsgericht meint, ist der Vortrag der Kl344gerin, die Heizkosten k366nnten nicht nach H344usern getrennt abgerechnet werden, nicht deshalb unbeachtlich, weil sich sowohl aus der Techem-Abrechnung als auch aus dem letzten Vortrag der Kl344gerin in der Berufungsinstanz ergebe, dass 204be-z374glich der Verbrauchskosten offensichtlich konkret nutzerbezogen abgerech-net wurde.223 Bei dieser Argumentation 374bersieht das Berufungsgericht, dass zwi-schen der Zuordnung der f374r den Betrieb der gemeinsamen Heizungsanlage entstandenen Kosten zu den beiden angeschlossenen H344usern und der Umla-ge der Gesamtkosten auf die einzelnen Mieter unterschieden werden muss. 12 - 6 - Die Abrechnung der Heizkosten nach Wirtschaftseinheit ist der Kl344gerin entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch nicht deswegen ver-wehrt, weil die Kl344gerin die ihr seit vielen Jahren bekannte Rechtsprechung des Landgerichts Darmstadt nicht zum Anlass genommen hat, in dem mit der Be-klagten im Jahr 2005 geschlossenen Mietvertrag eine Abrechnung der Heizkos-ten nach Wirtschaftseinheit zu vereinbaren. Einer solchen Vereinbarung bedarf es nicht, wenn eine hausbezogene Abrechnung der Heizkosten, wie hier revisi-onsrechtlich zu unterstellen ist, von Beginn des Mietverh344ltnisses an nicht m366g-lich ist. 13 2. Schlie337lich kann dem Berufungsgericht auch insoweit nicht gefolgt werden, als es angenommen hat, die Nebenkostenabrechnung der Kl344gerin f374r das Jahr 2007 sei auch deswegen nicht ordnungsgem344337, weil die Kl344gerin die Betriebskostenvorauszahlungen der Beklagten von insgesamt 2.040 200 mit ei-nem Teilbetrag von 840 200 auf die Heizkosten und mit dem Restbetrag von 1.200 200 auf die sonstigen Nebenkosten angerechnet hat. Denn im Ergebnis macht es keinen Unterschied, ob die Vorauszahlungen in dieser Weise aufge-teilt oder in voller H366he mit der Gesamtsumme aller Nebenkosten verrechnet werden. 14 - 7 - III. 15 Das Berufungsurteil ist nach alledem aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht entscheidungsreif, da weitere Feststellungen zu treffen sind, und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zur374ckzuverweisen (247 563 Abs. 1 ZPO). Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Offenbach am Main, Entscheidung vom 10.02.2009 - 37 C 498/08 - LG Darmstadt, Entscheidung vom 04.09.2009 - 6 S 50/09 -
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