ECLI:DE:BGH:2017:170517UVIIIZR29.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 29/16 Verkündet am: 17. Mai 2017 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 13, 14, 100, 312, 346, 355, 357, 559, 559b Wird die zwischen einem Vermieter und einem Mieter in einer Haustürsituation g e- schlossene Modernisierungsvereinbarung von dem Mieter wirksam widerrufen, schuldet der Mieter nicht allein schon wegen der durch die nachfolgende Modernisi e- rungs maßnahme eingetretenen Steigerung des bisherigen Wohnwerts einen Werte r- satz in Gestalt einer nunmehr höheren Miete. Dazu bedarf es vielmehr einer - ledi g- lich für die Zukunft wirkenden - Nachholung des gesetzlichen Verfahrens zur Miete r- höhung bei Modernisie rung. BGH, Urteil vom 17. Mai 2017 - VIII ZR 29/16 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Ve rhandlung vom 17. Mai 2017 durch die Vorsitzende Richter in Dr. Milger , die Richter Prof . Dr. Achilles und D r. Schneider , die Richter in Dr . Fetzer und den Richter Hoffmann für Recht erkannt: Die Revision de r Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts München I - 15. Zivilkammer - vom 20. Januar 2016 wird zurüc k- gewiesen . Die Beklagten haben die Kosten des Revis ionsverfahrens zu tr a- gen . Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus in München gel e- genen W ohnung der Beklagten. Mit Schreiben vom 2. Juni 2009 kündigten die Beklagten , die über zahlreiche weitere Wohnungen und Hä user verfügen, die Modernisierung der streitgegenständliche n Wohnung sowie eine infolgedessen dahin an , dass die Wärme - und Warmwasserversorgung von Öleinzelöfen sowie Kohle - und Stromboiler auf eine zentrale Heizungs - und Warmwasserversorgung umgestellt werden sollte . Anfang Dezember 2009 erschien der Beklagte zu 1 in de r vom Kläger angemi e- teten Wohnun g. Dabei trafen die Parteien folgende Vereinbarung : " Es wird eine Modernisierungsvereinbarung getroffen. Die Miete erh öht - pro Monat nachdem alle Heizkörper und die Warmwasser - installation eingebaut sind. Die Arbeiten werden auf Wunsch des Mieters zwischen April und Juli abgeschlossen. " 1 - 3 - Nachdem die Arbeiten im Mai 2010 abgeschlossen waren, zahlte der Klä ger erhöhte Miete . Anfang November 2012 widerrief er sein Einverständnis mit der Mieterhöhung und begehrte von den Beklagten vergeblich die Rückzahlung der ab Juli 2010 gezahlten Erhöhungsbeträge von ins . Die auf Rückzahlung dieser Erhöhungsbeträge nebst Zinsen gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg . Mit der vom Berufungsgericht zugela s- senen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klagabweisungsbegehren weiter . Entscheidungsgründe : Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger habe gemäß § 346 Abs. 1 BGB einen A nspruch auf Rückg e- währ der aufgrund der getroffenen V ereinbarung gezahlten Erhöhungs beträge , da er seine Vertragserklärung gemäß dem auch auf Mietverträge anwendbaren § 312 Ab s . 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 BGB in der ab dem 2. Januar 2002 geltenden Fassung des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26. Nove m- ber 2001 (BGBl. I S. 3138; im Folgenden: aF ) wirksam widerrufen habe. Die Haustür situation und die Unternehmereigenschaft der Beklagten st ünden zw i- schen den Parteien ebenso außer Streit wie das Fehlen einer vorherg ehend en Best ellung im Sinne des § 312 Ab s . 3 Nr. 1 BGB aF durch den Kläger. Da der Kläger über sein Widerrufsrecht nicht belehrt worden sei , habe zudem eine W i- derrufsfrist nicht anlaufen können . 2 3 4 5 6 - 4 - G egenüber dem Rückzahlungsanspruch des Klägers stehe den Bekla g- ten k ein nach Maßgabe der Vereinbarung vom 9. Dezember 2009 zu beme s- sender Wertersatzanspruch für den durch die durchgeführte Modernisierung nunmehr gesteigerten Wohnwert zu. Insbesondere ergebe sich e in dahin g e- hender Zahlungsanspruch der Beklagten nicht aus §§ 3 57, 346 BGB. Denn d ie Besonderheiten des sozialen Mietrechts überlagerten insoweit die Regeln des allgemeinen Schuldrechts und schlössen dadurch im Streitfall einen Werte r- satzanspruch aus. Zwar ändere sich mit der Durchführung der Modernisi e- rungsmaßnahmen der vertragsgemäße Zustand der Mietsache und dadurch zugleich der Vertragsgegenstand , wobei dem Vermieter z um Ausgleich der d a- mit einhergehenden Verschiebung des Äquivalenzverhältnisses zwischen se i- n er Leistung und der - nicht mehr angemessenen - Gegenleis tung im Rahmen der § 557 Abs. 1, §§ 558 - 560 BGB mehrere M ietanpassungsm öglichkeiten zur Verfügung stünden . Allerdings habe der Gesetzgeber insoweit zum Schutz des Mieters in die Gestaltungsfreiheit der Mietvertragsparteien eingegriffen. Z um einen habe er dazu (halb - )zwingende Regelungen zugunsten des Mieters g e- schaffen und diesem z um anderen verschiedene Rechte wie etwa den Einwand einer nicht zu rechtfertigenden Härte (§ 559 Abs. 4 BGB) oder ein e Sonderkü n- digungs möglichkeit (§ 561 BGB) eingeräumt. Diese detaillierten Regelungen könne der Vermieter nicht dadurch umgehen, dass er eine - letzt lich unwirks a- me - Miete rhöhung verein bar e und diese anschließend - ohne den Mieter zuvor gemäß § 312 Abs. 2 BGB aF auf eine solche Verpflichtung hingewiesen zu h a- ben - im Wege des Wertersatzes durch zu setz e n versuche, zumal dann auße r- dem die Fristenregelung des § 559b Abs. 2 BGB leer liefe . Durch die Zahlung des Erhöhungsbetrages sei schließlich auch nicht konkludent ein von der Vereinbarung vom 9. Dezember 2009 unabhäng iges Vertragsverhältnis zustande gekommen . Ebenso wenig sei ein Rückgriff auf § 812 BGB möglich (§ 357 Abs. 4 BGB aF ). Ohne hin fehle es auch nicht am 7 8 - 5 - Rechtsgrund für die Leistung des Vermieters. Zwar hätten die Beklagten ihre Leistung im Vertrauen auf die später widerrufene Vereinbarung erbracht. Alle r- dings habe der Widerruf nur diese Vereinbarung erfassen können, während das Mietverhältnis über die Wohnung fortbeste he . II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand , so dass die Rev i- sion zurückz uweisen ist. De r Kläger , der nach den unangegriffenen Feststellungen des Ber u- fungsgerichts die mit den Beklagten getroffene Modernisierungsvereinbarung wirksam widerrufen hat, kann die Rück gewähr des aufgrund der M odernisi e- r ungsvereinbarung gezahlten m onatlichen Me h rbetrages beanspruchen. Di e- sem Anspruch, der sich aus der nach de n Übergangsregelung en des Art. 229 § 22 Abs. 2, § 3 2 Abs. 1 EGBGB maßgeblichen, bis einschließlich 10. Juni 2010 geltenden Fassung von § 312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 BGB, § 35 5 Abs. 1 Satz 1, § 357 Abs. 1 Satz 1 BGB (nachfolgend jeweils aF) in Verbindung mit § 346 Abs. 1 BGB ergibt , können die Beklagten weder aus § 346 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB (i.V.m. § 357 Abs. 1 Satz 1 BGB aF) noch aus sonstigen Gründen ein en Anspruch auf Wert ersatz für ein en durch die Modernisierung s- maßnahme erhöhten Wohnwert der gemieteten Wohnung entgegenhalten . 1. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei einen auf die genannten Vorschriften gestützten Anspruch des Klägers auf Rückzahlung des in der Ve r- e inbarung vom 9. Dezember 2009 bezeichneten monatlichen Mehrbetrages bejaht . Dagegen wendet sich auch die Revision nicht. Denn dem Kläger als Verbraucher (§ 13 BGB) stand insoweit gegenüber den Beklagten, die nach den getroffenen Feststellungen bei der Verm ietung in Ausübung ihrer gewerblichen Tätigkeit und damit als Unternehmer (§ 14 Abs. 1 BGB) gehandelt haben, ein Widerrufsrecht zu, das er mangels Belehrung über dieses Recht fristgerecht 9 10 11 - 6 - (§ 355 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2, Abs. 3 Satz 3 BGB aF) mit der Rechtsfo lge des Entstehens eines Rückabwicklungsschuldverhält nisses gemäß § 357 Abs. 1 Satz 1 BGB aF, § 346 BGB und einer daraus resultierenden Verpflichtung zur Rückgewähr der gezahlten Mieterhöhungsbeträge (§ 346 Abs. 1 BGB) ausg e- übt hat. Insbesondere ist das Be rufungsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass im Streitfall die sachlichen Voraussetzungen für ein auf § 312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Alt. 2 BGB aF gestütztes Widerrufsrecht , nämlich ein Vertrag, der eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand hat und zu des sen Abschluss der Verbraucher durch mündliche Verhandlungen im Bereich einer Privatwohnung bestimmt worden ist (Haustürgeschäft) , gegeben sind . a) Es entspricht allgemeiner, auch vom Gesetzgeber bei Neufassung des § 312 BGB im Zuge des Gesetzes zur Umse tzung der Verbraucherrechtericht - linie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 20. September 2013 (BGBl. I S. 3642) aufgegriffener und in dessen A b- satz 4 nunmehr konkretisierter Anschauung, dass zu den von einem Haustürw i- derr uf erfassten Verträgen, die eine entgeltliche Leistung z um Gegenstand h a- ben, auch Mietverträge über Wohnraum zählen (BT - Drucks. 17/12637, S. 48). Insoweit hatte bereits der Gesetzgeber des Haustürwiderrufsgesetzes, dessen Bestimm ungen der Gesetzgebe r des S chuldrechtsmodernisierungsgesetzes nahezu unverändert übernommen hat, maßgeblich auf die besondere Schut z- bedürftigkeit des Kunden bei allen an der Haustür oder unter vergleichbaren Umständen geschlossenen Verträgen abgestellt und hervorgehoben, dass der An wendungsbereich des bei d erartig en Verträgen vorgesehenen Widerruf s- rechts nicht auf Kaufverträge beschränkt sei, weil Unzuträglichkeiten und Mis s- stände genauso bei dem Abschluss anderer Verträge auftreten könnten (BT - Drucks. 10/2876, S. 7, 9; 14/6040, S. 1 67). Dass dieses auf einer Haustürsitu a- tion resultierende Schutzbedürfnis auch bei einem Abschluss oder einer Änd e- rung von Wohnraummietverträgen bestehen kann, steht außer Frage (vgl. nur 12 - 7 - OLG Koblenz, NJW 1994, 1418, 1419; OLG Braunschweig, NJW - RR 2000, 63 , 64 [jeweils zu § 1 HWiG] ). b) D i e se m Schutzzweck entsprechend geht der Bundesgerichtshof bei der gebotenen weiten Auslegung des Begriffs der Entgeltlichkeit der Leistung in seiner Rechtsprechung davon aus , dass eine Entgeltlichkeit nur dann zu ve r- nein en ist , wenn der Verbraucher eine Leistung erhält, ohne selbst dafür ein Entgelt zahlen zu müssen . Demgegenüber kann es umgekehrt bereits genügen, dass der Vertrag schuldrechtliche Verpflichtungen gegenüber dem Vertrag s- partner nach sich zieht und der Verbr aucher ein Entgelt zu entrichten hat , selbst wenn eine Gegenleistung der anderen Vertragspartei nicht zum Vertragsinhalt ge hört und der Verbraucher sein Leistungsversprechen nur in der - dem Gegner erkennbaren - Erwartung abgibt, ihm werde daraus irgendein Vorteil erwachsen ( BGH , Urteil vom 9. März 1993 - XI ZR 179/92, NJW 1993, 1594 unter III a; B e- schluss vom 7. Januar 2003 - X ARZ 362/02, NJW 2003, 1190 unter III 1 [ j e- weils zu § 1 HWiG ] ). Auch das ist bei einer - wie hier - Vereinbarung der Mie t- vertragspa rteien aus Anlass von Modernisierungsmaßnahmen der Fall, in der die Höhe der nach Abschluss der zuvor angekündigten Maßnahmen künftig zu zahlende n Miete für die nunmehr im Wohnwert verbesserte Wohnung festgelegt wird. 2. Den Beklagten steht demgegenüber ein aus einer modernisierung s b e- dingte n Steigerung des Wohnwert s der Mietwohnung hergeleitete r Wertersat z- anspruch weder aus § 312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2, § 355 Abs. 1 Satz 1, § 357 Abs. 1 Satz 1 BGB aF in Verbindung mit § 346 Abs. 1 , 2 Satz 1 Nr. 1 BGB noch sonst zu . a) Allerdings bestimmt § 346 Abs. 1 BGB, dass im Falle eines Rücktritts die empfangenen Leistungen zurückzugewähren und die gezogenen Nutzu n- gen, zu denen nach § 100 BGB auch die Gebrauchsvorteile gehören, herau s- 13 14 15 - 8 - zugeben sind. Ist dies - w ie im Streitfall - nach der Natur des Erlangten ausg e- schlossen, hat der Schuldner stattdessen nach § 346 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 BGB Wertersatz zu leisten, bei dessen Berechnung eine im Vertrag bestimmte Gegenleistung zugrunde zu legen ist. aa) Entgegen der Auffassung der Revision folgt daraus jedoch nicht, dass der Kläger einen Wertersatz in Höhe des in der Modernisierungsvereinb a- rung schuldete. Denn die in §§ 346 ff. BGB enthaltenen Vorschriften über den g e- setzlichen Rücktritt finden gemäß § 357 Abs. 1 Satz 1 BGB aF auf das Wide r- rufs - und das Rückgaberecht bei Verbrauche rverträgen nur entsprechende A n- wendung, soweit nicht ein anderes bestimmt ist. Um d em gerade bei Haustü r- geschäften bestehenden Erfordernis einer effektiven und zweckentsprechenden Gewährleistung des Rechts zum Widerruf nachkommen und darüber den z u- gunsten eines nach § 312 BGB aF zum Widerruf eines Haustürgeschäfts b e- rechtigten Verbrauchers vorgesehenen Schutz sicherstellen zu können , ist d ie in § 357 Abs. 1 Satz 1 BGB aF enthaltene allgemeine Verweisung auf die en t- sprechende Anwendung der " Vorschriften über den gesetzlichen Rücktritt " ei n- schränkend dahin auszulegen , dass eine Anwendung dieser Vorschriften nicht zu Lasten des Verbrauchers und des ihm vom Gesetzgeber zugebilligten Schutzes gehen darf (BGH, Urteil vom 15. April 2010 - III ZR 218/09, BGHZ 185, 1 92 Rn. 24, 27). Das gilt insbesondere, soweit § 346 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 BGB dabei für einen als Rücktrittsfolge zu leistenden Wertersatz an die im Vertrag b e- stimmte Gegenleistung anknüpft. Denn dies setzt nach der § 346 BGB zugru n- de liegenden Konzept ion des Gesetzgebers eine privatautonom ausgehandelte Entgeltabrede voraus (vgl. BT - Drucks. 14/6040, S. 196). Hier von kann aber r e- gelmäßig nicht ausgegangen werden, wenn dem Verbraucher wegen einer Ve r- tragsverhandlungssituation, die für ihn typischerweise mit einem " Überr a- 16 17 - 9 - schungsmoment " und einer " Überrumpelungsgefahr " verbunden ist, zur Wi e- derherstellung seiner dadurch beeinträchtigten Entschließungsfreiheit ein Widerrufsrecht eingeräumt wird. Nach seinem Sinn und Zweck - Beachtung der privatautonom ausge handelten Entgeltabrede - kann § 346 Abs. 2 Satz 2 Halb s. 1 BGB deshalb nicht wertungswidrig zu Lasten des nach § 312 BGB aF zum Widerruf eines Haustürgeschäfts berechtigten Verbrauchers zur Anwe n- dung kommen . Der Zweck des Widerrufsrechts, d as dem Verbrauc her gerade die Möglichkeit geben soll , sich von einem nachteiligen, unter Beeinträchtigung seiner Entschließungsfreiheit zustande gekommenen Haustürv ertrag möglichst folgenlos wieder zu lösen, würde vielmehr bei einer Anknüpfung an die im w i- derrufenen Vert rag getroffene Entgeltregelung für die Bemessung eines Wert - ersatzes grundlegend verfehlt (BGH, Urteil vom 15. April 2010 - III ZR 218/09, aaO Rn. 27 f.; vgl. auch Urteil vom 19. Juli 2012 - III ZR 252/11, BGHZ 194, 150 Rn. 22, 24). Insofern stellt sich di e Lage bei einem Haustürgeschäft anders dar als etwa bei einem Fernabsatzgeschäft (vgl. dazu Senatsurteil vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, NJW 2017, 878 Rn. 51 f.). bb) Für die danach gebotene Anknüpfung eines etwaigen Wertersatzes an die objektive n (Markt - )Verhältnisse und die hierbei üblicherweise zu entric h- tenden Entgelte (vgl. BGH, Urteil vom 15. April 2010 - III ZR 218/09, aaO Rn. 24, 29 f.) kommt es darauf an, ob und gegeben en falls in welcher Höhe die Beklagten aufgrund der von ihnen durchgefü hrten Modernisierungsmaßnahme ohne die wirksam widerrufene Modernisierungsvereinbarung eine erhöhte Miete zum Ausgleich eines dem Kläger zugewachsenen Wohnwertvorteils hätte n b e- anspruchen können . Das ist indes - wie das Berufungsgericht mit Recht ang e- nomme n hat - aufgrund der mieterschützenden Besonderheiten des Verfahrens einer Mieterhöhung bei Modernisierung nach §§ 559, 559b BGB aF , von denen auch nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden kann (§ 559b Abs. 4 BGB aF), bereits dem Grunde nach zu ver neinen. 18 - 10 - Die Beklagten hätten zwar nach ihrem revisionsrechtlich als richtig zu u n- terstellenden Vorbringen aufgrund der getätigten Modernisierungsmaßnahme nach deren Abschluss die Möglichkeit gehabt, die Miete zumindest um den mit dem Kläger vereinbarten Betrag gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF zu erhöhen , und hätten diese Möglichkeit angesichts der fehlenden Fristgebundenheit für eine Ausübung dieses Gestaltungsrechts auch durch die inzwischen verstrichene Zeit grundsätzlich noch nicht eingebüßt (vgl. dazu Staud inger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 559b Rn. 4, 6 mwN). Solange dies indes unterblieben ist, schuldet der Mieter - ganz abgesehen davon, dass eine Mieterhöhung sich auch nur kostenorientiert nach dem in § 559 Abs. 1 BGB aF vorgegebe ne n Maßstab bemessen würde - eine erhöhte Miete nicht allein schon wegen der durch eine Modernisierungsmaßnahme eingetretene n Steigerung des bisher i- gen Wohnwerts. Eine zur Anhebung der bis dahin geltenden Grundmiete fü h- rende Modernisierungsmieterhöhung (vgl. Senatsurteil vom 1 0. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 16) hätte zu ihrer Wirksamkeit vielmehr vorausgesetzt, dass die Beklagten ein ihnen dahingehend gemäß § 5 59 Abs. 1 BGB aF zukommende s Gestaltungsrecht nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 BGB aF ausgeübt, also die Mieterhö hung de m Kläger in Textform erklärt und in der Erklärung die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet s o- wie entsprechend den Voraussetzungen des § 559 BGB aF erläutert hätten. Ohne eine diesen Anforderungen genügende Mieterhöhungser klärung hat eine wirksame Mieterhöhung dagegen nicht eintreten können und hat der Kläger mithin auch k eine erhöhte Miete geschuldet ( vgl. Senat , U rteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9, 11; B eschluss vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281). Dementsprechend stellt im Streitfall eine etwaige modernisierungsbedingt eingetretene Wohnwertsteigerung für sich a l- lein nicht einen vom Kläger über die nach dem Vertrag für den Mietgebrauch abschließend geschuldete Mie te hinaus noch zusätzlich gemäß § 346 Abs. 2 BGB zu ersetzenden Nutzungs wert dar . 19 - 11 - b) Ohne Rechtsfehler ist das Berufungsgericht schließlich davon ausg e- gangen, dass ein Anspruch der Beklagten auf Wertersatz auch nicht aus § 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB g egeben ist. Das nimmt die Revision hin. Denn die § § 559 ff. BGB aF enth a lt en insoweit eine abschließende Regelung der geset z- lichen Voraussetzungen, unter denen der Vermieter - nämlich (nur) durch eine nach Maßgabe dieser Bestimmungen zugelassene Anhebung d er Grundmiete - die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme auf den Mieter abwälzen kann ( Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 24). Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Hoffmann Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 16.01.2015 - 463 C 18419/14 - LG München I, Entscheidung vom 20.01.2016 - 15 S 3363/15 - 20
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