BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 292/07 Verk374ndet am: 4. Juni 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 242 Cd; 247 573 Abs. 2 Nr. 2 Die Pflicht des wegen Eigenbedarfs k374ndigenden Vermieters, dem Mieter bis zum Ablauf der K374ndigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage liegende Wohnung, die vermietet werden soll, anzubieten, beschr344nkt sich auf Wohnungen, die dem Vermieter zu diesem Zeitpunkt zur Verf374gung stehen; eine Wohnung, die zwar vor Ablauf der K374ndigungsfrist f374r die wegen Eigenbedarfs gek374ndigte Wohnung gek374ndigt worden ist, aber erst zu einem sp344teren Zeitpunkt frei werden soll, wird von dieser Anbietpflicht nicht erfasst (im Anschluss an BGH, Urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463). BGH, Urteil vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07 - LG M374nchen I AG M374nchen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 4. Juni 2008 durch den Richter Wiechers als Vorsitzenden, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles f374r Recht erkannt: Auf die Revision des Kl344gers wird das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts M374nchen I vom 17. Oktober 2007 in der Fas-sung des Berichtigungsbeschlusses vom 11. Dezember 2007 auf-gehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kl344ger ist Testamentsvollstrecker 374ber den Nachlass der verstorbe-nen P. , zu dem ein Wohnhaus in M. geh366rt, in dessen f374nften Stock die Beklagte aufgrund eines Mietvertrags aus dem Jahr 1982 eine Wohnung bewohnt. 1 Der Kl344ger erkl344rte mit Schreiben vom 2. Juni 2005 wegen Eigenbedarfs der Alleinerbin die K374ndigung des Mietverh344ltnisses zum 28. Februar 2006. Die 2 - 3 - Mieter einer im vierten Stock desselben Hauses belegenen Wohnung gleichen Zuschnitts k374ndigten mit Schreiben vom 30. Dezember 2005 zum 31. M344rz 2006 das Mietverh344ltnis 374ber ihre Wohnung. 3 Mit seiner Klage verlangt der Kl344ger R344umung und Herausgabe der Wohnung der Beklagten. Die Beklagte ist der Ansicht, die K374ndigung sei vom Kl344ger nicht als Vermieter, sondern nur in Vertretung f374r die Erbin ausgespro-chen worden und deswegen unwirksam. Weiter bestreitet sie den Eigenbedarf. Au337erdem meint sie, der Kl344ger habe seine Anbietpflicht bez374glich der Woh-nung im vierten Stock verletzt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die hiergegen eingelegte Berufung des Kl344gers zur374ckgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kl344ger seinen R344u-mungsanspruch weiter. 4 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht hat ausgef374hrt: 6 Zwar sei die Kammer entgegen der Ansicht des Amtsgerichts der Auffas-sung, dass die K374ndigung hinreichend deutlich zum Ausdruck bringe, dass sie von dem Kl344ger als Testamentsvollstrecker in eigenem Namen erkl344rt worden sei. Dieses Problem bed374rfe jedoch keiner Vertiefung, weil die K374ndigung des-halb unwirksam sei, weil der Kl344ger seine Anbietpflicht verletzt habe. Da die im 7 - 4 - vierten Stock gelegene Wohnung der Beklagten nicht zur Anmietung angeboten worden sei, sei die K374ndigung gem344337 247 242 BGB rechtsmissbr344uchlich. 8 Das Gericht verkenne dabei nicht, dass nach der Entscheidung des Bun-desgerichtshofs vom 9. Juli 2003 (NJW 2003, 2604 f.) eine solche Anbietpflicht grunds344tzlich nur bis zum Ablauf der K374ndigungsfrist bestehe. Der vom Bun-desgerichtshof herangezogene Gesichtspunkt, dass andernfalls derjenige Mie-ter privilegiert werde, der sich bei wirksamer K374ndigung trotz Ablaufs der K374n-digungsfrist zu Unrecht noch in der Wohnung aufhalte, verm366ge im vorliegen-den Fall aber nicht zu begr374nden, dass die Anbietpflicht auf den Ablauf der K374ndigungsfrist der Beklagten begrenzt sei. Die Klage sei erst am 12. April 2006 rechtsh344ngig geworden. Die Alternativwohnung sei mit Ablauf des Monats M344rz 2006 frei gewesen. Au337erdem habe der Mieter dieser Alternativwohnung die Wohnung selbst gek374ndigt. Der Vermieter habe also annehmen k366nnen, dass der Mieter zum Ablauf der K374ndigungsfrist ausziehen werde. Auch beste-he die Anbietpflicht unabh344ngig davon, ob die Annahme eines Mietvertragsan-gebots seitens des Kl344gers durch die Beklagte wahrscheinlich gewesen w344re oder nicht. II. Diese Beurteilung h344lt der rechtlichen Nachpr374fung nicht stand. Nach den bisher getroffenen Feststellungen hat das Berufungsgericht den vom Kl344-ger geltend gemachten Anspruch aus 247 546 Abs. 1 BGB auf R344umung und Herausgabe der gem344337 247 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs der Ei-gent374merin gek374ndigten Wohnung der Beklagten zu Unrecht verneint. 9 1. Keinen durchgreifenden Bedenken begegnet allerdings - entgegen der Gegenr374ge der Revisionserwiderung - die Auffassung des Berufungsgerichts, die K374ndigung des Kl344gers vom 2. Juni 2005 bringe hinreichend deutlich zum 10 - 5 - Ausdruck, dass sie von ihm als Testamentsvollstrecker in eigenem Namen er-kl344rt worden sei. Diese Annahme beruht auf der tatrichterlichen Auslegung ei-ner Individualerkl344rung, die nach der st344ndigen Rechtsprechung des Bundesge-richtshofs revisionsrechtlich nur beschr344nkt darauf 374berpr374fbar ist, ob gesetzli-che Auslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrunds344tze, Denkgesetze, Er-fahrungss344tze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind (BGHZ 154, 132, 133; 168, 64, 69, jew. m.w.N.). Derartige Rechtsfehler zeigt die Revisions-erwiderung nicht auf. Der von ihr angef374hrte Wortlaut des K374ndigungsschrei-bens ist nicht so eindeutig, dass die Auslegung des Berufungsgerichts damit unvereinbar w344re. 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kl344ger jedoch keine Pflicht zur Anbietung einer Alternativwohnung verletzt (247 242 BGB). 11 Wie auch das Berufungsgericht nicht verkannt hat, muss der wegen Ei-genbedarfs gem344337 247 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berechtigt k374ndigende Vermieter dem Mieter bis zum Ablauf der K374ndigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verf374gung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anbieten (Se-natsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463 - noch zu 247 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB aF, nunmehr 247 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Diese Voraussetzun-gen sind hier nicht erf374llt. 12 Die Wohnung im vierten Obergeschoss ist erst zum Ablauf des Monats M344rz 2006 und damit einen Monat nach Ende des Mietverh344ltnisses der Be-klagten gek374ndigt worden. Zu diesem Zeitpunkt h344tte die Beklagte - den geltend gemachten Eigenbedarf unterstellt - bei rechtm344337igem Verhalten ihre Wohnung bereits ger344umt haben m374ssen. Deswegen ist auch unerheblich, ob der Kl344ger darauf vertrauen durfte, dass die Mieter der Wohnung im vierten Stock gem344337 13 - 6 - ihrer eigenen K374ndigung am 31. M344rz 2006 ausziehen w374rden. Unerheblich ist weiter, dass die - im M344rz 2006 eingereichte - Klageschrift der Beklagten erst am 12. April 2006 zugestellt worden ist. Dieser Klage h344tte es nicht bedurft, wenn die Beklagte sich rechtm344337ig verhalten und ihre Wohnung Ende Februar 2006 ger344umt h344tte. Die gegenteilige Ansicht des Berufungsgerichts w374rde auf eine nachvertragliche Treuepflicht des Vermieters gegen374ber dem Mieter hi-nauslaufen. Eine solche Pflicht mit dem Inhalt, dass noch eine Anbietpflicht f374r die Zeit nach Beendigung des Mietverh344ltnisses best344nde, ist jedoch nicht an-zuerkennen (Senatsurteile, aaO, unter II 2; BGHZ 165, 75, 82 f.; die gegen die-ses Urteil eingelegte Verfassungsbeschwerde hat das BVerfG, NJW 2006, 2033, nicht zur Entscheidung angenommen). Eine 374ber den Ablauf der K374ndi-gungsfrist hinaus zeitlich weiter ausgedehnte Anbietpflicht w374rde den allgemei-nen Prinzipien des Privatrechts von Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zuwi-derlaufen, die vornehmlich bei der Rechtswirkung einerseitiger Gestaltungser-kl344rungen, wie hier der Wohnungsk374ndigung, zu beachten sind (BGHZ, aaO, 79). Sie w374rde zu einer systemwidrigen Durchbrechung der Grunds344tze 374ber die rechtsgestaltende Wirkung von K374ndigungserkl344rungen f374hren (BGHZ, aaO, 82 f.). Zugleich w374rde das berechtigte Interesse des Vermieters, auf die Rechts-folgen einer wirksamen K374ndigung vertrauen und seine Planung danach aus-richten zu k366nnen, erheblich eingeschr344nkt (BGHZ, aaO, 84). III. Auf die Revision des Kl344gers ist das Berufungsurteil daher aufzuheben. Da das Berufungsgericht offen gelassen hat, ob der von der Beklagten bestrit-tene Eigenbedarf besteht, ist die Sache noch nicht zur Endentscheidung reif. 14 - 7 - Sie ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge-richt zur374ckzuverweisen (247 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Wiechers Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG M374nchen, Entscheidung vom 07.06.2006 - 424 C 9195/06 - LG M374nchen I, Entscheidung vom 17.10.2007 - 14 S 10935/06 -
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