BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 294/08 Verk374ndet am: 11. November 2009 Ring, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 540 Abs. 1 Satz 2; 247 242 Bc Die Aus374bung eines sich aus der unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung ergebenden au337erordentlichen K374ndigungsrechts nach 247 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ist rechtsmissbr344uchlich (247 242 BGB), wenn dem k374ndigenden Hauptmieter bekannt ist, dass ein Mietinteresse der benannten Untermieter nicht be-steht. BGH, Urteil vom 11. November 2009 - VIII ZR 294/08 - LG K366ln AG K366ln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 11. November 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344ger wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts K366ln vom 30. Oktober 2008 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-fungsgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten waren seit 1. November 2004 Mieter eines Einfamilien-hauses der Kl344ger in K. . Gem344337 247 2 des Mietvertrages vom 16. Oktober 2004 verzichteten die Parteien wechselseitig auf die Dauer von drei Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen K374ndigung des Mietverh344ltnisses. Am 21. Juni 2006 ba-ten die Beklagten um vorzeitige Vertragsaufl366sung zum 31. Oktober 2006, weil sie den Kauf eines Hauses beabsichtigten und dort einziehen wollten. Die zu-n344chst von den Kl344gern 374bernommene Suche nach Nachmietern blieb bis An-fang September 2006 erfolglos. Deshalb baten die Beklagten um die Erlaubnis der Kl344ger, das Einfamilienhaus in der Zeit vom 1. Januar 2007 bis 31. Oktober 1 - 3 - 2007 an die Eheleute D. untervermieten zu d374rfen. Bei den Eheleuten D. handelt es sich um die Eltern der Beklagten zu 1; dies war den Kl344gern nicht bekannt und wurde von den Beklagten nicht erw344hnt. 2 Mit Schreiben vom 13. September, 29. September, 1. Oktober, 8. Oktober und 9. Oktober 2006 lehnten die Kl344ger eine Untervermietung mit der Begr374ndung ab, sie seien rechtlich nicht zu einer Gestattung verpflichtet, da die Beklagten ihren Lebensmittelpunkt in einen anderen Stadtteil verlegen und selbst nicht mehr in dem angemieteten Haus der Kl344ger leben wollten. Mit Schreiben vom 27. September 2006 und 31. Oktober 2006 k374ndigten die Beklagten das Mietverh344ltnis zum 31. Dezember 2006 wegen unberechtig-ter Ablehnung der Untervermietung und gaben das Haus am 28. Dezember 2006 an die Kl344ger zur374ck. Die Miete der Kl344ger f374r die Monate November und Dezember 2006 verrechneten sie mit der zu Mietbeginn von ihnen gestellten Kaution. Die Miete f374r Januar 2007 zahlten die Beklagten nicht. 3 Gegenstand der Klage ist die nach Auffassung der Kl344ger noch offene Mietforderung f374r die Monate November/Dezember 2006 und Januar 2007 in einer Gesamth366he von 4.900 200. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kl344ger hat das Landgericht zur374ckgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kl344ger ihr Zahlungsbegehren weiter. 4 - 4 - Entscheidungsgr374nde: 5 Die Revision hat Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat ausgef374hrt, das Mietverh344ltnis sei aufgrund der K374ndigung der Beklagten vom 27. September 2006 zum 31. Dezember 2006 beendet worden. Die generelle Versagung der Untervermietung seitens der Kl344ger habe die Beklagten berechtigt, das Mietverh344ltnis gem344337 247 540 Abs.1 Satz 2 BGB mit der gesetzlichen Frist au337erordentlich zu k374ndigen. Mit dem Einwand, das Untermietinteresse der Eheleute D. sei von den Beklagten nur vorgeschoben worden, um sich einen K374ndigungsgrund zu verschaffen, k366nn-ten die Kl344ger nicht geh366rt werden, da sie eine Untervermietung ohne R374cksicht auf die Person der benannten Untermieter generell aus nicht durchgreifenden Rechtsgr374nden abgelehnt h344tten. Miete f374r den Monat Januar 2007 schuldeten die Beklagten daher nicht. Die noch offenen Mietforderungen der Kl344ger f374r die Monate November und Dezember 2006 seien durch die Aufrechnung mit dem den Beklagten zustehenden Kautionsr374ckzahlungsanspruch erloschen. II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts h344lt rechtlicher Nachpr374fung nicht in allen Punkten stand. 7 1. Im Ansatz zutreffend hat das Berufungsgericht in 247 540 Abs. 1 Satz 2 BGB die gesetzliche Grundlage f374r ein au337erordentliches K374ndigungsrecht der Beklagten gesehen. 8 - 5 - Entgegen der Auffassung der Revision setzt 247 540 Abs. 1 BGB nicht vor-aus, dass dem Hauptmieter der Gebrauch der Mietsache nach 334berlassung an den Untermieter jedenfalls noch teilweise verbleibt. Die Vor-schrift ist vielmehr auch dann anzuwenden, wenn dem Untermieter die Mietsa-che zu seinem alleinigen Gebrauch 374berlassen werden soll. Dies ergibt sich bereits eindeutig aus dem Wortlaut der Norm, der keine Differenzierung danach trifft, ob die Mietsache ganz oder teilweise an einen Dritten 374berlassen werden soll. Aus dem von der Revision zitierten Senatsurteil vom 23. November 2005 (VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200) ergibt sich nichts anderes. Dieses Urteil ist zu 247 553 Abs. 1 BGB ergangen, der - anders als 247 540 Abs. 1 BGB - die lediglich teilweise Gebrauchs374berlassung zum Tatbestandsmerkmal erhebt. 9 Auch sind die Eltern der Beklagten zu 1 (Eheleute D. ) als "Dritte" im Sinne des 247 540 Abs. 1 BGB anzusehen. Dritter ist nach allgemeinen Ausle-gungsgrunds344tzen jeder, der nicht Vertragspartner des Hauptmietverh344ltnisses ist. Auf die von der Revision problematisierte Frage, ob die Gebrauchs374berlas-sung an Eltern der Hauptmieter auch dann erlaubnispflichtig sei, wenn es ledig-lich um die Aufnahme der Eltern in den gemeinsamen Haushalt der Hauptmie-ter gehe, kommt es schon deshalb nicht an, weil dies nach den tatrichterlichen Feststellungen nicht beabsichtigt war. 10 2. Die Revision r374gt jedoch zu Recht, dass das Berufungsgericht den Einwand der Kl344ger, ein Untermietinteresse der Eheleute D. habe in Wahrheit nicht bestanden, unber374cksichtigt gelassen hat. 11 Zwar haben die Kl344ger die von den Beklagten erbetene Erlaubnis zur Un-tervermietung an die Eheleute D. deshalb zu Unrecht verweigert, weil sich die Kl344ger entgegen 247 540 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht auf Gr374nde st374tzten, die in der Person der benannten Untermieter liegen. Wie dargelegt, verlangt 247 540 BGB 12 - 6 - gerade nicht, dass der Hauptmieter die Mietsache neben dem Untermieter wei-ter selbst in Person nutzt, so dass der beabsichtigte Auszug der Beklagten aus dem vermieteten Haus eine Verweigerung der Erlaubnis nicht rechtfertigen konnte. Die Kl344ger haben jedoch unter Beweisantritt vorgetragen, die Eheleute D. h344tten zu keiner Zeit ein tats344chliches Nutzungsinteresse gehabt. Das Be-rufungsgericht ist dieser entscheidungserheblichen Frage - aus seiner Sicht konsequent - nicht nachgegangen. Bei Ber374cksichtigung dieses in der Revisi-onsinstanz daher zu unterstellenden Sachvortrags der Kl344ger stellte sich das nach dem Wortlaut des 247 540 Abs. 1 Satz 2 BGB (zun344chst) begr374ndete K374ndi-gungsverlangen der Beklagten aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (247 242 BGB) als rechtsmissbr344uchlich dar. Das K374ndigungsrecht des 247 540 Abs. 1 Satz 2 BGB will den Hauptmieter, dem die Erlaubnis zur Untervermie-tung vom Vermieter aus nicht in der Person der Untermieter liegenden Gr374nden verweigert wird, aus der Zwangslage befreien, die sich aus dem weiteren Fest-halten an dem Hauptmietvertrag ergeben w374rde. Diese Zwangslage besteht indes nicht, wenn es an einem Nutzungsinteresse der benannten Untermieter fehlt. Das Berufungsgericht wird daher den von den Kl344gern insoweit angebote-nen Beweis zu erheben haben. - 7 - III. 13 Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO), und die Sache ist zu neuer Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zur374ckzuverweisen (247 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG K366ln, Entscheidung vom 15.05.2007 - 205 C 18/07 - LG K366ln, Entscheidung vom 30.10.2008 - 1 S 200/07 -
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