BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 294/09 Verk374ndet am: 9. Juni 2010 Ring, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 305c, 247 307 Bb, 247 535; ZPO 247 545 Eine in Formularmietvertr344gen 374ber Wohnraum enthaltene Klausel, wonach es dem Mieter obliegt, die Sch366nheitsreparaturen "ausf374hren zu lassen", benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam, wenn sie bei kundenfeindlichster Auslegung dem Mieter dadurch die M366glichkeit der kostensparenden Eigenleistung nimmt, dass sie als Fachhandwerkerklausel verstanden werden kann. BGH, Urteil vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 294/09 - LG M374nchen I AG M374nchen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 9. Juni 2010 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richte-rin Dr. Milger, den Richter Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. B374nger f374r Recht erkannt: Die Revision der Kl344gerin gegen das Urteil der 15. Zivilkammer des Landgerichts M374nchen I vom 30. September 2009 wird zu-r374ckgewiesen. Die Kl344gerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten waren von Dezember 1963 bis September 2007 Mieter ei-ner von der Rechtsvorg344ngerin der Kl344gerin gemieteten Wohnung in M. . Zu Sch366nheitsreparaturen und Instandhaltungsma337nahmen enth344lt 247 8 des von der Rechtsvorg344ngerin der Kl344gerin verwendeten Formularvertrages vom 19. November 1963 unter anderem folgende Bestimmungen: 1 "5. Der Mieter ist verpflichtet, die Sch366nheitsreparaturen 205 in der Woh-nung ausf374hren zu lassen205, sowie die Roll-L344den, Licht- und Klingelanlagen, Schl366sser, Wasserh344hne, Sp374lk344sten oder Drucksp374-ler und Wasch- und Abflussbecken instandzuhalten und zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen205 6. Dem Mieter obliegt auch die Instandhaltung, also kostenm344337ige 334bernahme der w344hrend der Mietzeit notwendig werdenden Repara-turen an den in der Wohnung evtl. vorhandenen elektrischen oder - 3 - Gas-Ger344ten 205 und an den evtl. in der Wohnung befindlichen Ein-baum366beln. 7. Kommt der Mieter seinen vorstehend angegebenen Verpflichtungen trotz schriftlicher Mahnung innerhalb einer angemessenen Frist nicht nach, so hat die Vermieterin das Recht, die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Mieters vornehmen zu lassen." 2 Die Parteien haben im ersten Rechtszug um die Restmiete f374r die Mona-te August und September 2007 sowie um Schadensersatz f374r die Durchf374hrung von den Beklagten verweigerter Sch366nheitsreparaturen und die von ihnen un-terlassene Entfernung bestimmter Einrichtungsgegenst344nde gestritten. Das Amtsgericht hat der Klage nur hinsichtlich der verlangten Restmiete sowie des Schadensersatzes f374r die unterlassene Entfernung von Einrichtungsgegenst344n-den stattgegeben und sie im 334brigen abgewiesen. Das Landgericht hat die im Umfang der Klageabweisung eingelegte Berufung der Kl344gerin zur374ckgewie-sen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl344ge-rin den Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Sch366nheitsrepara-turen in H366he von 7.036,35 200 weiter. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht (LG M374nchen I, NZM 2010, 40) hat zur Begr374n-dung im Wesentlichen ausgef374hrt: 4 Die formularm344337ige Sch366nheitsreparaturklausel in 247 8 Nr. 5 des Mietver-trages unterliege gem344337 Art. 229 247 5 EGBGB der Inhaltskontrolle nach 247 307 BGB, genauso wie ihre Wirksamkeit zuvor schon gem344337 247 28 Abs. 2 AGBG an 5 - 4 - 247 9 AGBG habe gemessen werden m374ssen. Dieser Inhaltskontrolle halte die Klausel nicht stand, so dass der Kl344gerin auch kein Schadensersatz wegen un-terlassener Sch366nheitsreparaturen zustehe. Denn die Regelung k366nne jeden-falls bei mieterfeindlichster Auslegung dahin verstanden werden, dass Eigen-leistungen des Mieters einschlie337lich der Hinzuziehung von Freunden oder Be-kannten ausgeschlossen seien und die Durchf374hrung der Sch366nheitsreparatu-ren nur durch eine Fachfirma erfolgen d374rfe. Als so verstandene Fachhandwer-kerklausel gehe die Klausel 374ber das hinaus, was zur geschuldeten fachgerech-ten Ausf374hrung von Sch366nheitsreparaturen in mittlerer Art und G374te erforderlich sei. Ebenso wie ein Mieter bei fehlender 334bertragung von Sch366nheitsreparatu-ren vom Vermieter keine Ausf374hrung durch Fachhandwerker verlangen k366nne, sei auch einem Vermieter nur ein Interesse an einer fachgerechten Ausf374hrung zuzubilligen; dem k366nnten ein Mieter oder dessen Verwandte oder Bekannte bei fachgerechtem Arbeiten auch selbst gen374gen. II. Diese Beurteilung h344lt revisionsrechtlicher 334berpr374fung stand. Die Revi-sion ist daher zur374ckzuweisen. 6 Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass die Sch366nheits-reparaturenklausel in 247 8 Nr. 5 des Mietvertrags unwirksam ist, weil in ihr eine Selbstvornahme der Sch366nheitsreparaturen durch den Mieter ausgeschlossen ist und dies den Mieter unangemessen benachteiligt (247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ohne Erfolg beanstandet die Revision, das Berufungsgericht habe bei der von ihm vorgenommenen Auslegung der Klausel gegen gesetzliche Auslegungsre-geln, namentlich gegen das Verbot einer ausschlie337lich am Wortlaut orientier-ten Auslegung, versto337en. 7 - 5 - 1. Das Berufungsgericht ist bei seiner Auslegung des im Jahre 1963 ge-schlossenen Mietvertrages mit Recht vom Grundsatz der "mieterfeindlichsten Auslegung" ausgegangen, der auch im Individualprozess anwendbar ist, wenn er - wie hier - zu einer dem Mieter g374nstigen Unwirksamkeit der Klausel f374hrt (vgl. BGHZ 176, 244, Tz. 19). Dies wird auch von der Revision nicht angegrif-fen. 8 Es kann dahingestellt bleiben, ob die Anwendung dieses Grundsatzes auf den im Jahr 1963 geschlossenen Mietvertrag gem344337 Art. 229 247 5 Satz 2 EGBGB unmittelbar auf 247 305c Abs. 2 BGB gest374tzt werden kann (so OLG Stuttgart, Urteil vom 27. September 2006 - 4 U 74/06, juris, Tz. 45; Heinrichs, NZM 2003, 6, 7 f.). Denn auch wenn man auf das Recht abstellte, das beim Abschluss des Mietvertrags galt, k344me man zu keinem anderen Ergebnis. Die heute in 247 305c Abs. 2 BGB und zuvor schon in 247 5 AGBG normierte Unklarhei-tenregel hat in der Rechtspraxis lange vor Erlass des AGB-Gesetzes bestanden und ist durch 247 5 AGBG lediglich aufgegriffen worden (BT-Drs. 7/3919, S. 47; 7/5422, S. 5). Auch schon bei Abschluss des Mietvertrages der Parteien galt deshalb, dass Allgemeine Gesch344ftsbedingungen an Hand des Verst344ndnisses eines Durchschnittskunden grunds344tzlich eng auszulegen sind und Unklarhei-ten zu Lasten dessen gehen, der sie aufgestellt hat (BGHZ 60, 174, 177; 62, 83, 88 f.; jeweils m.w.N.). 9 2. Das Berufungsgericht hat die in der Renovierungsklausel enthaltene Verpflichtung des Mieters, die Sch366nheitsreparaturen ausf374hren zu lassen, als unangemessene Benachteiligung des Mieters gewertet, weil diese Verpflichtung dahin verstanden werden k366nne, dass die Durchf374hrung der Sch366nheitsrepara-turen nur durch eine Fachfirma erfolgen d374rfe. Dies begegnet keinen rechtli-chen Bedenken. 10 - 6 - a) Die vom Berufungsgericht vorgenommene Klauselauslegung unterliegt nach 247 545 Abs. 1 ZPO in der gem344337 Art. 29 Nr. 14a, Art. 111 Abs. 1 Satz 1, Art. 112 Abs. 1 des Gesetzes zur Reform des Verfahrens in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit vom 17. Dezember 2008 (BGBl. I S. 2586 - FGG-Reformgesetz) seit dem 1. September 2009 gel-tenden Fassung der uneingeschr344nkten revisionsrechtlichen Nachpr374fung. Zwar sind Allgemeine Gesch344ftsbedingungen (AGB) keine Rechtsnormen, so dass ihre Auslegung grunds344tzlich Sache des Tatrichters ist. Nach der Recht-sprechung des Bundesgerichtshofs, an die der Gesetzgeber bei der Neufas-sung des 247 545 Abs. 1 ZPO angekn374pft hat (BT-Drs. 16/9733, S. 302), sind AGB aber wie revisible Rechtsnormen zu behandeln und infolgedessen vom Revisionsgericht frei auszulegen, da bei ihnen ungeachtet der Frage, ob sie 374ber den r344umlichen Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung finden, ein Bed374rfnis nach einheitlicher Handhabung besteht (vgl. BGHZ 163, 321, 323 f.; 176, 191, Tz. 10 m.w.N.; BGH, Urteil vom 12. Oktober 2007 - V ZR 283/06, WM 2008, 313, Tz. 7; ferner Senatsurteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 180/08, WuM 2009, 463, Tz.11). 11 Allgemeine Gesch344ftsbedingungen sind ausgehend von den Verst344nd-nism366glichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten durchschnittlichen Ver-tragspartners einheitlich so auszulegen, wie sie von verst344ndigen und redlichen Vertragspartnern unter Abw344gung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (Senatsurteile vom 20. Oktober 2004, aaO; vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 105/07, WuM 2008, 219, Tz. 18 m.w.N.). Hieran ge-messen h344lt die Renovierungsklausel bei Anwendung der Unklarheitenregel (dazu vorstehend unter II 1) einer rechtlichen 334berpr374fung am Ma337stab des 247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht stand. 12 - 7 - b) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, die Klausel k366nne hinsichtlich einer Ausf374hrung der geschuldeten Sch366nheitsreparaturen dahin verstanden werden, dass dem Mieter die M366glichkeit einer Selbstvor-nahme verschlossen sein sollte. Auch die Revision r344umt ein, dass der in der Klausel gew344hlte Wortlaut "ausf374hren zu lassen" f374r das vom Berufungsgericht gefundene Auslegungsergebnis spricht. Sie meint jedoch, dies lasse noch nicht ohne Weiteres die Deutung zu, die Ausf374hrung habe durch einen Fachmann zu erfolgen, sondern erlaube zun344chst allenfalls - und bei mieterfeindlichster Aus-legung - ein Verst344ndnis dahin, dass die Arbeiten Dritten zu 374bertragen seien, zumal eine Fachkraft als dritte Person weder genannt sei noch eine fachm344nni-sche Erledigung verlangt werde. Hinzu komme, dass bei den Sch366nheitsrepara-turen von einem "ausf374hren zu lassen" die Rede sei, w344hrend der Mieter bei der anschlie337enden Reparaturklausel verpflichtet sei, "instandzuhalten und 205 zu ersetzen", also nach dem Wortlaut sogar zu einer Selbstvornahme verpflich-tet sei. Letzteres sei interessenwidrig und offensichtlich nicht gewollt. Daraus sei der Schluss zu ziehen, dass auch die Begriffe "ausf374hren zu lassen" nicht w366rtlich und schon gar nicht im Sinne einer Fachhandwerkerklausel zu verste-hen seien. 13 Die von der Revision aufgezeigte Auslegung ist zwar m366glich. Sie ist je-doch nicht zwingend und schlie337t insbesondere nicht die M366glichkeit der gegen-teiligen Auslegung aus, nach der dem Mieter entsprechend dem vom Verwen-der gew344hlten Wortlaut der Klausel eine Selbstvornahme der Sch366nheitsrepara-turen verschlossen sein sollte. Vor allem ber374cksichtigt die Revision, welche die dem Mieter auferlegten Verpflichtungen lediglich erfolgsbezogen verstanden wissen will, nicht, dass im anschlie337enden 247 8 Nr. 6 des Mietvertrages, der wei-tere Instandhaltungspflichten des Mieters regelt, die Instandhaltung ausdr374ck-lich als "kostenm344337ige 334bernahme der w344hrend der Mietzeit notwendig wer-denden Reparaturen" definiert ist. Dies strahlt zugleich auf das Verst344ndnis der 14 - 8 - zuvor in 247 8 Nr. 5 des Mietvertrages gebrauchten Begriffe des Instandhaltens und Ersetzens dahin aus, dass der Mieter die betreffenden Arbeiten nicht selbst auszuf374hren hat, sondern nur f374r die aus einer fachkundigen Fremdvornahme entstehenden Kosten einstehen soll. Dar374ber hinaus findet sich in 247 8 Nr. 7 des Mietvertrages f374r den Fall, dass der Mieter seinen zuvor geregelten Verpflich-tungen nicht nachkommt, die Bestimmung, dass die Vermieterin das Recht hat, "die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Mieters vornehmen zu lassen". Auch diese terminologische 334bereinstimmung mit dem in 247 8 Nr. 5 des Mietver-trages anzutreffenden "ausf374hren zu lassen" spricht - anders als die Revision meint - dagegen, dass es sich bei letztgenannter Wendung nur um eine zuf344lli-ge sprachliche Unachtsamkeit ohne inhaltliche Bedeutung handelt. Jedenfalls ist hiernach die Auslegung, die Rechtsvorg344ngerin der Kl344ge-rin als Verwender des Formularvertrages habe darauf bestehen wollen, dass der Mieter bei Erf374llung der ihm auferlegten Verpflichtungen nicht selbst oder durch ihm nahe stehende Personen t344tig wird, sondern fachkundige Dritte hin-zuzieht oder die Kosten f374r die Hinzuziehung solcher Dritter zu tragen hat, nicht ausgeschlossen. 15 c) Ist die Regelung in 247 8 Nr. 5 des Mietvertrages danach objektiv mehr-deutig, weil durch Auslegung nicht eindeutig gekl344rt werden kann, ob durch die Klausel eine Selbstvornahme dieser Arbeiten durch den Mieter zugelassen wird oder nicht, kommt die Unklarheitenregel zur Anwendung. Das hat zur Folge, dass die nicht behebbaren Zweifel zu Lasten der Kl344gerin gehen und der Pr374-fung, ob die Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt, die den Beklagten g374nstigste Auslegungsalternative - das hei337t diejenige, die zu einer Unwirksam-keit der Klausel f374hren w374rde - zugrunde zu legen ist (BGHZ 176, 244, Tz. 19; vgl. Senatsurteile vom 26. Oktober 1977 - VIII ZR 197/75, WM 1978, 10, unter II 3; vom 15. November 2006 - VIII ZR 166/06, WM 2007, 1142, Tz. 23; jeweils 16 - 9 - m.w.N.). Der Inhaltskontrolle zugrunde zu legen ist danach die Auslegung, nach der den Beklagten durch 247 8 Nr. 5 des Mietvertrages die Verpflichtung auferlegt wird, die Sch366nheitsreparaturen in der von ihnen gemieteten Wohnung unter Ausschluss der M366glichkeit einer Selbstvornahme ausf374hren zu lassen. 17 d) Mit diesem Inhalt h344lt die Klausel der Inhaltskontrolle gem344337 247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB (Art. 229 247 5 Satz 2 EGBGB) nicht stand. aa) Es entspricht verbreiteter Auffassung in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum, dass Fachhandwerkerklauseln in Formularmietvertr344gen 374ber Wohnraum einen Mieter unangemessen benachteiligen und deshalb un-wirksam sind, wenn sie dem Mieter die M366glichkeit der kostensparenden Eigen-leistung nehmen, weil eine solche Klausel 374ber das hinausgehe, was der Ver-mieter nach 247 535 BGB ansonsten selbst schulden w374rde. Denn ohne eine Ab-w344lzung der Sch366nheitsreparaturen auf den Mieter sei der Vermieter lediglich zur fachgerechten Ausf374hrung in mittlerer Art und G374te (247 243 Abs. 1 BGB ) verpflichtet, wozu es bei Sch366nheitsreparaturen nicht zwingend der Ausf374hrung durch Fachhandwerker bed374rfe. Au337erdem k366nne der Vermieter nur ein Inter-esse an einer fachgerechten Ausf374hrung haben. Diesem Interesse werde auch durch die Ausf374hrung der Arbeiten durch einen Laien gen374gt, wenn dies fach-gerecht geschehe. Hierzu seien viele Mieter (oder deren Verwandte oder Be-kannte) durchaus selbst in der Lage (OLG Stuttgart, NJW-RR 1993, 1422, 1423; LG K366ln, WuM 1991, 87; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. IX 55; Langenberg, Sch366nheitsreparaturen, Instandsetzung und R374ckbau bei Wohn- und Gewerberaum, 3. Aufl., Rdnr. I 32; Erman/Jendrek, BGB, 12. Aufl., 247 535 Rdnr. 101; M374nchKommBGB/H344ublein, BGB, 5. Aufl., 247 535 Rdnr. 124; Han-nemann/Wiegner/Over, M374nchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 3. Aufl., Rdnr. 151; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), 247 535 Rdnr. 111 m.w.N.). 18 - 10 - bb) Der Senat hat bislang die Frage offen lassen k366nnen, ob die in Rechtsprechung und Schrifttum erhobenen Bedenken gegen die Wirksamkeit des formularm344337igen Ausschlusses von Eigenleistungen des Mieters durchgrei-fen (BGHZ 105, 71, 82). Er bejaht diese Frage nunmehr. 19 20 Nach der gesetzlichen Regelung (247 535 Abs. 1 BGB) ist die Durchf374h-rung von Sch366nheitsreparaturen an sich zwar Teil der Instandhaltungspflicht des Vermieters. Gleichwohl h344lt der Senat auch vor dem Hintergrund von 247 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine formularvertragliche 334berw344lzung entsprechender Vor-nahmepflichten auf den Mieter in st344ndiger Rechtsprechung f374r grunds344tzlich zul344ssig (Senatsurteil vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06, NJW 2007, 3776, Tz. 7 m.w.N.). Diese Billigung tr344gt insbesondere dem Umstand Rech-nung, dass sich eine vertragliche 334berw344lzung von Sch366nheitsreparaturen auf den Mieter seit langem als Verkehrssitte herausgebildet hat und die Vertrags-parteien eines Wohnraummietvertrages es deshalb als selbstverst344ndlich anse-hen, dass der Mieter die Sch366nheitsreparaturen 374bernimmt (Senatsurteil vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 339/03, WuM 2004, 529, unter II 1 b m.w.N.). Zudem tra-gen Sch366nheitsreparaturen nicht nur dem Interesse des Mieters an einer gebrauchsf344higen Mietsache, sondern auch seinem nicht selten noch dar374ber hinausgehenden Interesse an einem entsprechenden 344u337eren Erscheinungs-bild der Mietsache Rechnung und kommen ihm als demjenigen, dem der Gebrauch der Mietsache zusteht, dadurch in besonderer Weise zugute (vgl. BGHZ 111, 301, 305). Allerdings hat der Senat zugleich darauf hingewiesen, dass die zur Ver-kehrssitte gewordene Praxis einer 334berw344lzung der Sch366nheitsreparaturen auf den Mieter auch dadurch gepr344gt ist, dass der Mieter die ihm 374bertragenen Sch366nheitsreparaturen in Eigenleistung ausf374hren kann (Senatsurteil vom 14. Juli 2004, aaO). Dieser Gesichtspunkt ist f374r die Beurteilung der Angemes- 21 - 11 - senheit nicht zuletzt deshalb bedeutsam, weil auf diese Weise die 374bernomme-nen Pflichten f374r den Mieter 374berschaubar und in ihren wirtschaftlichen Auswir-kungen vorauskalkulierbar werden und er durch Ansparen Vorsorge treffen so-wie sich durch Eigenleistungen Kosten ersparen kann (BGHZ 105, 71, 81). Wird deshalb dem Mieter - wie hier bei Zugrundelegung der kundenfeindlichsten Auslegung der Vornahmeklausel - die M366glichkeit einer Vornahme der Sch366n-heitsreparaturen in Eigenleistung genommen, verliert die 334berw344lzung dieser Arbeiten am Ma337stab des 247 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ihre innere Rechtfertigung. Das gilt umso mehr, als Sch366nheitsreparaturen ihrer Natur nach nicht zwingend die Ausf374hrung durch eine Fachfirma bedingen und deshalb auch ein Vermieter nicht verpflichtet w344re, im Rahmen seiner Instandhaltungspflichten die Sch366n-heitsreparaturen durch Vergabe an Dritte ausf374hren zu lassen, sondern nur ein bestimmtes Arbeitsergebnis, n344mlich eine fachgerechte Ausf374hrung in mittlerer Art und G374te (247 243 Abs. 1 BGB), schuldet (vgl. BGHZ 105, 71, 78; Senatsurteil vom 26. Mai 2004 - VIII ZR 77/03, WuM 2004, 466, unter II 2 a cc). e) Die unwirksame Beschr344nkung der Vornahme von Sch366nheitsrepara-turen auf eine Vornahme durch Dritte unter Ausschluss einer Selbstvornahme f374hrt zur Unwirksamkeit des gesamten Klauselteils betreffend die Sch366nheitsre- 22 - 12 - paraturen. Denn mit einer Streichung der Worte "ausf374hren zu lassen" verbleibt schon sprachlich kein sinnvoller Klauselrest mehr. Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. B374nger Vorinstanzen: AG M374nchen, Entscheidung vom 09.12.2008 - 453 C 4014/08 - LG M374nchen I, Entscheidung vom 30.09.2009 - 15 S 6274/09 -
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