BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 295/00 Verkündet am: 5. Oktober 2001 R i e g e l , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat au f die mündliche Verhandlung vom 5. Oktober 2001 durch die Richter Tropf, Schneider, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein und Dr. Gaier für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 10. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 23. Juni 2000 aufgehoben. Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Ber u - fungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit notariellem Vertrag vom 3. Februar 1998 kauf te der Kläger von der Beklagten ein mit einem Mietshaus bebautes Grundstück in Frankfurt am Main zum Preis von 2.400.000 DM. In § 3 des Vertrages heißt es: "... Die Verkäuferin versichert, ... daß der Gesamtjahresnettomietzi n - seingang für das Jahr 1996 DM 191.000 und für das Jahr 1997 DM 198.000 betrug. Dies ergibt sich aus der dem Käufer überg e - benen Aufstellung der Mieten, zuzüglich Betriebs- und Heizkoste n - vorauszahlungen, die gemäß den übergebenen Mietverträgen von - 3 - den Mietern getragen werden; die vorgenannten Mietzinseingnge liegen der Kaufpreisfindung zugrunde. ..." Diese Aufstellung der Mieten war bei Vertragsschluû nicht vorhanden. Am 20. Mrz 1998 bermittelte die Beklagte dem Klger eine Mietaufstellung, die sich auf die Mieteinnahmen zum "Stand 1. Mrz 1998" bezog. Der Klger macht geltend, nach der Aufstellung von 1998 wrden die monatlichen Mietzinseinnahmen nur 15.472 DM betragen. Deshalb sei der jhrlich Mietzinseingang fr das Jahr 1997 nicht wie von der Klgerin im Ve r - trag angegeben mit 198.000 DM, sondern lediglich mit 185.669 DM anzune h - men. Der Klger verlangt deshalb die Rckzahlung eines entsprechenden Kaufpreisanteils in Höhe von 172.032 DM. Das Landgericht hat die Klage a b - gewiesen. Die Berufung des Klgers hat das Oberlandesgericht zurckgewi e - sen. Hiergegen richtet sich die Revision des Klgers. Die Beklagte beantragt die Zurckweisung des Rechtsmittels. Entscheidungsgrnde: I. Das Berufungsgericht geht davon aus, daû Angaben zu tatschlich e r - zielten Mietertrgen in einem Grundstckskaufvertrag zwar grundstzlich zum Gegenstand einer vertraglichen Zusicherung werden. Die ausdrckliche Zus i - cherung einer Mindestmieteinnahme von 198.000 DM lasse sich entgegen der Meinung des Klgers dem Vertrag allerdings nicht entnehmen. Die Auslegung - 4 - der Vereinbarung könne allenfalls ergeben, daû - bezogen auf einen Zeitraum von zwei Jahren - eine Mindesteinnahme von 191.000 DM und eine Höchstei n - nahme von 198.000 DM zugesichert sei. Mit dem Landgericht sei indes von besonderen Umstnden auszugehen, die gegen eine vertragsmûige Zusich e - rung sprchen. Dem Klger könne es entgegen seinem Vorbringen auf die g e - nannten Mietertrge nicht angekommen sein, weil die Mietaufstellungen bei Vertragsschluû nicht vorlagen, sie aber trotzdem in Bezug genommen worden seien; der Klger habe sie auch nicht nachtrglich verlangt, sondern sich mit der Mietaufstellung zum 1. Mrz 1998 zufriedengegeben. Nach seinem eig e - nen Vortrag habe er die vorhandenen Vermietungsstrukturen mit berwiegend möbliert vermieteten Einzelzimmern oder -wohnun gen aufgeben und gröûere Wohnungen vermieten wollen. Der Klger habe selbst vorgetragen, daû die Beklagte nur zu einem Verkauf "nicht unter 2,4 Mio. DM" bereit gewesen sei. Den Vertragsentwurf mit einer behaupteten Kaufpreiskalkulation mit der zwöl f - fachen Jahresmiete sei vom Klger nicht vorgelegt worden. Der im Vertrag fr 1996 genannte Betrag von 191.000 DM werde vom Klger nicht angezweifelt. Die von der Beklagten erstinstanzlich vorgelegte Berechnung der Nettog e - samtmietertrge fr 1997 in Höhe von 197.692,71 DM habe der Klger in der Berufungsinstanz nicht mehr angegriffen. Dies hlt einer revisionsrechtlichen Prfung nicht stand. - 5 - II. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann dem Klger g e - gen die Beklagte ein Anspruch auf Kaufpreisminderung nach den §§ 459 Abs. 2, 462 BGB wegen des Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft zust e - hen. 1. Die Revision rgt mit Erfolg Rechtsfehler bei der Auslegung des Kau f - vertrages. Das Berufungsgericht hat die maûgeblichen Umstnde und Intere s - sen nicht vollstndig bercksichtigt und umfassend gewrdigt (vgl. BGH, Urt. v. 14. Oktober 1994, V ZR 196/93, NJW 1995, 45, 46; v. 16. Oktober 1991, VIII ZR 140/90, NJW 1992, 170). Entgegen der Auffassung des Berufungsg e - richts hat die Beklagte "Gesamtjahresnettomietzinseingnge" in bestimmter Hhe im Sinne von § 459 Abs. 2 BGB zugesichert. a) Nach gefestigter - und vom Berufungsgericht im Ansatz auch beac h - teter - Rechtsprechung sind die in einem Kaufvertrag enthaltenen und au s - drcklich zum Gegenstand der Vereinbarungen gemachten Angaben ber ta t - schlich erzielte Mietertrge regelmûig als Zusicherung einer Eigenschaft zu verstehen (BGH, Urt. v. 8. Februar 1980, V ZR 174/78, NJW 1980, 1456, 1457; v. 19. September 1980, V ZR 51/78, NJW 1981, 45, 46; v. 2. Dezember 1988, V ZR 91/87, NJW 1989, 1795; vom 3. November 1989, V ZR 154/88, NJW 1990, 902; v. 30. Mrz 2001, V ZR 461/99, NJW 2001, 2551, 2552). Dies gilt auch hier. Der Mietertrag ist nicht allein fr den obligatorischen Anspruch g e - gen die Mieter bedeutsam. Da sich ein vertraglich vereinbarter Mietzins in der Regel nach marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten als Marktpreis bildet, gilt der zur Zeit des Vertragsabschlusses tatschlich aus dem Hausgrundstck gez o - - 6 - gene Nutzen nach der Verkehrsanschauung als ein sicherer Maûstab und als eine der wichtigsten Grundlagen fr die Ertragsfhigkeit und damit fr die Wertschtzung eines Hausgrundstcks. Dies ist auch der Grund dafr, daû die tatschlichen Mietertrge in Grundstckskaufvertrgen aufgefhrt werden (vgl. BGH, Urt. v. 8. Februar und 19. September 1980, aaO). b) Selbst wenn der Klger von Anfang an beabsichtigt haben sollte, das erworbene Hausgrundstck durch eine andere Art der Vermietung zu nutzen, knnte dies an einer Eigenschaftszusicherung nichts ndern. Um eine Zusich e - rung auszuschlieûen, htte der Klger aufgrund besonderer Umstnde andere Vorstellungen ber den Wert des Kaufgrundstcks hegen mssen, als die nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zugesicherten Miete r - trag verbundenen (vgl. BGH, Urt. v. 3. November 1989 aaO). Dies war aber nicht der Fall. Durch seine etwaigen Plne wurde weder die Bedeutung des bisher erzielten Mietertrages fr die Bestimmung des Verkehrswertes berhrt, noch sein Interesse, den zu zahlenden Kaufpreis an dem Ertragswert zu orie n - tieren. c) Die von der Revision herangezogenen weiteren Einzelheiten der Ve r - handlungen vor dem Vertragsschluû, bei denen der Klger seine Vorstellungen ber die Zusicherung der Beklagten, der Kaufpreis entspreche einer 12-fachen Jahresmiete, nicht durchsetzen konnte, und die von ihr daraus gezogenen rechtlichen Folgerungen sind in diesem Zusammenhang nicht maûgeblich. Aus ihnen ergeben sich auch nicht besondere Umstnde des Einzelfalles, die zu einer anderen Wrdigung der vertraglich vereinbarten Zusicherung fhren knnten (vgl. BGH, Urt. v. 26. Februar 1993, V ZR 270/91, NJW 1993, 1385). - 7 - Entscheidend ist damit nur, was zwischen den Parteien im notariellen Kaufve r - trag vereinbart wurde. 2. Gegen die Erwgungen des Berufungsgericht s zum Inhalt einer Zus i - cherung bestehen rechtlich keine Bedenken. Sie laufen auf die Pflicht der B e - klagten hinaus, gemû § 459 Abs. 2 BGB mit der Folge der verlangten Mind e - rung (§ 462 BGB) dafr einzustehen, daû nach den Verhltnissen bei G e - fahrbergang eine Jahresmiete zwischen 191.000 DM und 198.000 DM erzielt wird; daû die zugesicherten Grenzwerte ihre Prognosegrundlage in einem Zweijahreszeitraum haben, spielt dabei allerdings keine Rolle. Zur Feststellung der umstrittenen Mieteinknfte zum maûgeblichen Zeitpunkt ist die Sache an das Berufungsgericht zurckzuverweisen. Tropf Schneider Krger Klein Gaier
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