ECLI:DE:BGH:2017:150317UVIIIZR295.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 295/15 Verkündet am: 15. März 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558, § 558a, § 558c, § 558d; ZPO § 286 A, § 287 Bei Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens ist der Tatrichter in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zusti m- mungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Ve r- gleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten B e- urteilungsspielraums befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint. BGH, Urteil vom 15. M ärz 2017 - VIII ZR 295/15 - LG Tübingen AG Reutlingen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatz fris t bis zum 2 4 . Februar 201 7 am 15. März 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Prof. Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: D ie Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Tübingen - 1. Zivilkammer - vom 4. Dezember 2015 wird unter Ver werfung der weitergehenden Revision als unzulässig zurüc k- ge wiesen, soweit sie sich gegen die Vornahme eines Stichtagsz u- schlags auf die nach dem Reutlinger Mietspiegel 2013 ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete wendet. Die Beklagten haben die Kosten des Re visionsverfahrens zu tr a- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 1988 Mieter einer den Klägern gehörenden und nach der Wohnflächenangabe im Mietvertrag c irca 99 m² großen W ohnung in Reutlingen. Die seit vielen Jahren unveränderte Mi ete beläuft sich auf monatlich , sondern in der Miete enthalten sind dabei allerdings die monatlichen Aufwe n- 1 - 3 - dungen der Kläger für Grundsteuer und Sachversicherungen sowie die Nutzung eines Garagenstellplatzes . Unter Bezugnahme auf den Reutlinger Mietspiegel 2013 ( Stand Mai 2013) und ausgehend von einer tatsächlichen Wohnungsgröße von 105 m 2 fo r- derten die Kläger die Beklagten mit Schreiben vom 29. November 2013 auf, einer Erhöhung der M ab dem 1. Februar 2014 zuzustimmen. Dabei rechneten die Kläger zur Bestimmung der zum Vergleich heranzuziehe n- de n Nettomiete der Wohnung aus der bisher gezahlten Miete einen von ihnen Betriebskostenanteil für die Grundsteuer und die Sac h- versic herungen heraus . D ie Beklagten akzeptierten die Erhöhung hinsichtlich und wiesen das darüber hinausgehende Miet - erhöhungsb egehren der Kläger zurück. Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung gerichteten Klage in Höhe von monatlich weiteren stattgegeben, was unter Berücksichtigung des von den Beklagten akzeptierten Betrag es eine monatlich zu und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Be klagten ist ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht beschränkt zugelassenen Revision verfolgen die Bekla g- ten ihr Klageabweisungsbegehren in vollem Umfang weiter. 2 3 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht , das die Revisionszulassung bereits im Tenor se i- ner Entscheidung auf die Frage beschränkt hat, ob bei Ermittlung der ortsübl i- chen Vergleichsmiete ein Zuschlag vorzunehmen ist für die bis zum Zugang der Mieterhöhung ver gangene Zeit und wie ein mögliche r Zu schlag zu berechnen ist , hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfa h- ren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die von den Beklagten auf das formell ordnungsgemäße Mieterhöhung s- begehren hin geschuldete ortsübliche Miete b etrage jedenfalls nicht weniger als Insbesondere sei es angemessen, dabei auf die Vergleichsmiete, wie sie sich aus dem hier maßgeblichen einfachen und als solchem nicht in Frage gestellten Reutlinger Mietspiegel für die im Streit ste hende Wohnung m it einem Mittelwert von 6 , 2 ergebe, ein en auf den Zeitpunkt des Zugangs des M ieterhöhungsverlangens bezogenen Stichtagsz u- schlag vorzunehmen. De nn de r Mietspiegel sei im Gegensatz zur dynamisch en ortsüblichen Vergleichsmiete statisch , er spiegele also die ortsübliche Ve r- gleichsmiete nur zu einem in der Vergangenheit liegenden Erhebungsstichtag wider. Die Verwendung der Daten eines alten Mietspiegels, der zu einem weit in der Vergangenheit liegenden Zeitpunkt errichtet w o rde n sei , führte deshalb fa k- tisch zu einem rechtlich nicht begründbaren " Mietpreisstopp " . Im Streitfall sei der Mietspiegel der Stadt Reutlingen des Jahres 2013 auf dem Stand von Mai 2013 gewesen , während den Beklagten das Mieterh ö- hungsverlangen erst Ende November 2013 und damit 7 Monate später zug e- 4 5 6 7 - 5 - gangen sei . Der zwischenzeitlich erschienene Mietspiegel 2015 der Sta dt Reu t- lingen (Stand Dezember 2014) zeige eine deutliche Mietsteigerung, welche nicht ignoriert werden könne. Wenn man dem Mittelwert, wie er sich aus dem Mi etspiegel 2013 ergebe , denjenigen des Mietspiegels 2015 gegenüberstelle, der sich auf 7,05 2 belaufe, zeige sich für den Vergleichszeitraum von 1 9 Monaten eine Stei ge rung von 12,35 Prozent, was einer monatlichen Steig e- rung von 0,65 Prozent entspreche . Diese liege im Ergebnis deutlich über dem Zuschlag, den das Amtsgericht de n Klägern anhand eines statistischen Preisi n- dex für Wohnungsmieten in Baden - Württemberg in Höhe von 1,16 Prozent für den gesamten Zeitraum von Mai 2013 bis Februar 2014 zwecks Inflationsau s- gleichs zugebilligt habe. Anders als das Amtsgericht gemeint hat, könne hi nsichtlich der konkret zu berücksichtigenden Stichtagsdifferenz allerdings nicht auf den Lebensha l- tungskostenindex oder eine n undifferenzierten Wohnungsmietenindex abg e- stellt werden. Es sei vielmehr die Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde zu legen, die bei vergleichbaren Wohnungen eingetreten sei. Als g e- eigneter Anhaltspunkt komme dazu in erster Linie die aus den jeweiligen Mie t- spiegeln abzuleitende Mietpreisentwicklung in Betracht. Denn diese Erkenn t- nisquelle habe den Vorteil, das s sie sich auf die konkrete Mietpreisentwicklung am Ort beziehe. Liege im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung ein neuer Mietspiegel vor, könne die maßgebliche Differenz durch Interpolation zwischen den Werten des alten und des neuen Mietspiegels ermit telt werden. Liege ein neuer Mietspiegel noch nicht vor, komme eine Fortschreibung der Mieten unter Berücksichtigung der Entwicklung zwischen den beiden vorangegangenen Mietspiegeln in Betracht. Zwar müsse die Mietpreise ntwicklung zwischen zwei Erhebungsst ichtagen nicht notwendig li near verlaufen. Gleichwohl sei sie der als Alternative sonst nur in Betracht kommenden Einholung eines Sachverstä n- digengutachtens vorzuziehen, weil dieser Weg den Mietspiegel entwerten wü r- 8 - 6 - de und angesichts der üblicherweise relat iv geringen streitigen Beträge auch unverhältnismäßig wäre. Der nach dieser Ermittlungsmethode , hier also durch Vergleich der Werte der Mietspiegel 2013 und 2015, sogar über dem 2 lautenden Erge b- nis des Amtsgerichts anzusiedelnde Betrag der Ve rgleichsmiete sei - ausg e- hend von der vom Amtsgerichts unangegriffen angesetzten Wohnfläche des Mietvertrages - um d en Betrag der in der Miete im Sinne einer Teilinklusivmiete enthaltenen Kosten für Gru ndsteuer und Sachversicherungen sowie de n z- ten Zuschlag für das ebenfalls in den Preisspannen des Reutlinger Mietspiegels nicht enthaltene Garagennutzung sentgelt zu erhöhen , so dass an sich sogar noch eine über den erkannten Betr ag hinausgehende Mieterhöhung möglich gewesen wäre. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher P rüfung, soweit sie aufgrund des b e- schränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, stand . 1. Soweit d ie Revision sich auch da gegen wendet, dass das Ber ufung s- gericht bei der von ih m anhand des Reutlinger Mietspiegels 2013 zuzüglich e i- nes Stichtagszuschlags ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete auf die zum Vergleich heranzuziehende Nettomiete zusätzlich noch das Garagennutzung s- entgelt sowie die in ihr e benfalls nicht enthaltenen Betriebskostenanteile für die Grundsteuer und die Sachversicherungen aufgeschlagen hat, um darüber die strukturelle Vergleichbarkeit mit einer nach dem Klägervorbringen von den B e- klagten geschuldeten erhöhten Miete herzustellen, ist das Rechtsmittel unstat t- haft und damit als unzulässig zu verwerfen ( § 543 Abs. 1 , § 552 Abs. 1 ZPO ) . Denn insoweit ist die Revision nicht zugelassen. D as Berufungsgericht hat die 9 10 11 - 7 - Zulassung der Revision vielmehr wirksam auf die Frage der rechtlichen Zul ä s- sigkeit des genannten Stichtagszuschlags und seiner Berechnung beschränkt. a) Das Berufungsgericht kann eine nach § 543 Abs. 2 ZPO auszuspr e- chende Zulassung der Revision auf Teile des Streitstoffes beschränken. Das ist im Streitfall durch die im Tenor des angefochtenen Urteils ausgesprochene und in den Gründen noch einmal zusätzlich erläuterte Zulassungsbeschränkung auf den Stichtagszuschlag mit der nötigen Deutlichkeit dahin geschehen, dass das Berufungsgericht den Beklagten im darüber hinausgehenden Umfang gerade keine Überprüfung seiner Entscheidung ermöglichen wollte. b) Die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung der Revis i- onszulassung ist entgegen der Auffassung der Revision auch wirksam. Zwar ist e ine Beschränkung de s Rechtsmittels auf einzelne Rechtsfragen oder A n- spruchselemente unzulässig. Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht aber die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, a uf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, WM 2016, 1031 Rn. 11; vom 4. März 2014 - XI ZR 178/12, BKR 2014, 245 Rn. 21; Beschlüsse vom 7. Juni 2011 - VI ZR 225/10, ZUM 2012, 35 Rn. 4; vom 11. Januar 2011 - VIII ZB 92/09, WuM 2011, 137 Rn. 6; vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, WM 2011, 526 Rn. 5; jeweils mwN). Voraussetzung hierfür ist eine Selbständigkeit des von der Zulassung s- beschränkung erfassten Teils des Stre itstoffs in dem Sinne, dass dieser in ta t- sächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann ( BGH , Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, aaO Rn. 12; vom 22. Oktober 2013 - XI ZR 12 13 14 - 8 - 42/12, BGHZ 198, 294 Rn. 27 ; BGH, Beschl ü ss e vom 7. Juni 2011 - VI ZR 225/10, aaO; vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, aaO ). Allerdings muss es sich hierbei weder um e inen eigenen Streitgegenstand handeln noch muss der betroffene Teil des Streitstoffs auf der Ebene der Berufungsinstanz teilurteilsf ä- hig sein ; auch eine Beschränkung der Revisionszulassung auf einen abtrennb a- ren Teil eines prozessualen Anspruchs ist möglic h ( BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, aaO; vom 4. März 2014 - XI ZR 178/12, aaO; vom 22. Oktober 2013 - XI ZR 42/12, aaO; vom 7. März 2013 - IX ZR 64/12, WM 2013, 802 Rn. 9; Beschlüsse vom 7. Juni 2011 - VI ZR 225/10, aaO; vom 16. Dezember 201 0 - III ZR 127/10, aaO Rn. 5 f. ). So verhält es sich im Strei t- fall. Die Entscheidung des Berufungsgerichts über einen etwaigen Stichtag s- zuschlag stellt einen derart abgrenzbaren, rechtlich selbständigen Teil des Streitstoffs dar . Es kann dahin stehen , o b es sich auch bei de m in der Miete enthaltenen Garagennutzungsentgelt und de n darin ebenfalls eingeschlossen en Betriebskostenanteile n für die Grundsteuer und die Sachversicherungen um gesondert zulassungsfähige Teile des Streitstoffs gehandelt hätte oder ob ihre Berücksichtigung sfähigkeit bei Herstellung einer strukturellen Vergleichbarkeit der für die konkrete Wohnung zu bildenden Einzelvergleichsmiete anhand der im Streitfall heran gezogenen Wohnwertmerkmale des einschlägigen Mietspi e- gels auf andere Merkm ale hätte ausstrahlen können. Denn jedenfalls der Stic h- tagszuschlag setzt d as gegenständliche Vergleich sergebnis als inhaltlich b e- reits feststehend voraus und knüpft daran lediglich noch zeitlich mit der B e- stimmung eines nach der Erstellung des Mietspiegel s liegenden Vergleichszei t- punkts unter Aufgreifen der seither eingetretenen Marktentwicklung an. D ass d ie Bestimmung dieses Zei tpunktes und ein danach etwa zu ermittelnde r Ve r- hältnissatz für die Fortschreibung der Einzelvergleichsmiete auf diesen Zei t- punkt im genannten Sinne untrennbar mit der beschriebenen Merkmalsbesti m- 15 - 9 - mung und - bewertung anhand des Mietspiegels verbunden ist, zeigt weder die Revision auf noch ist dies sonst ersichtlich. 2. Soweit die Revision zulässig ist, hat sie in der Sache keinen Erfolg und ist deshalb z urückzuweisen. Das Berufungsgericht hat vielmehr rechtsfehlerfrei angenommen, dass ein Stichtagszuschlag in der genannten Höhe gerechtfertigt ist und dass die Kläger danach n- mehr 722 ch beanspruchen können. a) Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Mi e- te wird d abei nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB aus den üblichen Entgelten gebi l- det , die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe und Aussta t- tung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Veränderungen nach § 560 BGB abgesehe n, geändert worden sind. Insoweit hat der Senat aufgrund der wirksam allein auf den Stichtagszuschlag und de s- sen Bemessung beschränkten Revisionszulassung der Beurteil ung, ob die von den Vermietern verlangte Mieterhöhung den dafür bestehenden Anforderungen gerecht wird ( vgl. dazu etwa Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13 mwN), ungeprüft zugrunde zu leg en, dass sich die zwecks Herstellung einer Ve r- gleichbarkeit um das Garagennutzungsentgelt und die Betriebskostenanteile für die Grundsteuer und die Sachversicherungen zu bereinigende Einzelve r- gleichsmiete für die im Streit stehende Wohnung nach den dafür m aßgeblichen und mit Stand Mai 2013 ermittelten Vergleichsmerkmalen des Mietspiegels 2013 der Stadt Reutlingen in einer bewegt, deren Mittelwert sich auf 6, 2 zuzüglich eines Fassadendämmungszuschlags 16 17 - 10 - von zwei Prozent bel äuft (vgl. Musielak/Voit/Ball, ZPO, 13. Aufl., § 543 Rn. 20; MünchKommZPO/Krüger, 5. Aufl., § 543 Rn. 51 mwN). b ) In zeitlicher Hinsicht ist zur Beurteilung der Berechtigung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung auf den Zugang des Z u- stimmungsverlangens abzustellen, der damit auch den Zeitpunkt für die B e- stimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete festlegt, bis zu der ein Anspruch auf Erhöhung der Miete besteht (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW - RR 2006, 227 Rn. 15 mwN ). Im Streitfall liegen zwischen diese m Zeitpunkt (29. November 2013) und de m Zeitpunkt, auf den der vom Ber u- fungsgericht zur Vergleichsmietenbestimmung herangezogene Reutlinger Mie t- spiegel aktualisiert worden ist (Mai 2013), etwa sieben Monate. Ob es dem mit der Beurteilung der Berechtigung einer Mieterhöhung befassten Tatrichter g e- stattet ist, dieser zeitlichen Differenz im Falle einer zwischenzeitlichen Steig e- rung des Mietpreisniveaus durch Vornahme eines die Steigerung ausgleiche n- den Zuschlags zu begegnen, ist umstritten. aa) Vor allem in der älteren Instanzrechtsprechung (OLG Stuttgart, NJW 1982, 945; OLG Hamburg, NJW 1983, 1803 , 1804 ; vgl. ferner die Nac h- weise bei Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 558a Rn. 31) wird jedenfalls in Fäl len , in denen - wie hier - das Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel gestützt ist, die Vornahme eines Zuschlags als dieser Art des auf eine lediglich periodische Aktualisierung angelegten und deshalb auch keiner weiteren Schätzung zugänglichen Begrü ndungs - und Beweismittels fremd a n- gesehen. Die gegenteilige Auffassung wertet einen Mietspiegel dagegen nur als wichtige, allerdings nicht bindende Informationsquelle ; die Gerichte seien de s- halb nicht gehindert , bei Prüfung der materiell - rechtlichen Begrün detheit eines - wie auch im Streitfall - ordnungsgemäßen Mieterhöhungsverlangens wegen ein er Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die in der Zeit zwischen der 18 19 - 11 - Datenerhebung zum Mietspiegel und dem Zugang des Mieterhöhungsverla n- gens eingetreten ist (sog. Stichtagsdifferenz), einen Zuschlag zum Mietspiege l- wert vorzunehmen (OLG Stuttgart, NJW - RR 1994, 334, 336; OLG Hamm, NJW - RR 1997, 142, 143; vgl. ferner die Nachweise bei Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 32). bb) Die l etztgenannte Auffassung ist rich tig. (1) Bei der dem Tatrichter obliegenden Prüfung, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, darf die ortsübliche Vergleichsmiete zwar nur auf der Grundlage von Erkenn t- nisquellen bestimmt werden, w elche die tatsächlich und üblicherweise gezah l- ten Mieten für vergleichbare Wohnungen in hinreichende r Weise ermittelt h a- ben . Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Tatrichter dabei im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) aber nicht auf das im Erh ö- hungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel im Sinne des § 558a Abs. 2 BGB beschränkt. Existiert ein ordnungsgemäßer Mietspiegel (§ 558c BGB, § 558d BGB), der Angaben für die in Rede stehende Wohnung enthält, darf dieser vom Tatrich ter (mit - ) berücksichtigt werden, wobei im Falle eines Mietspiegels, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen e r- stellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558d Abs. 1 BGB; qualif izierter Mietspiegel), sogar die in § 558d Abs. 3 BGB vorgesehene Vermutungswirkung zum Tragen kommt (Senatsurteile vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13 f.; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 13 ff. ; vgl. ferner BVerfG, W M 1992, 707, 708 ; BVerwG, NJW 1996, 2046 f. ). I m Falle eines - wie hier - einfachen Mietspiegels (§ 558c Abs. 1 BGB) stellt sich bei der richterl i- chen Überzeugungsbildung die Frage , ob diesem eine mögliche Indizwirkung hinsichtlich der richtigen Wiedergabe der ortsübliche n Vergleichsmiete durch 20 21 - 12 - die dort angegebenen Entgelte Bedeutung zukommt (vgl. Senatsurteil e vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 23 ; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 16; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 1 1 f f.). (2) Darüber hinausgehende Bindungen an die Methodik und die Erge b- nisse eines Mietspiegels oder sonst die Wahl der heranzuziehenden Erkenn t- nisquellen bestehen nicht. Insbesondere binden die Aktualisierungszyklen g e- mäß § 558c Abs. 1, § 558d A bs. 2 BGB den Tatrichter nicht dahin, dass er in Fällen, in denen er seine Erkenntnisse (auch) auf einen Mietspiegel stützt, stets gehindert wäre, für ein innerhalb eines laufenden Zweijahreszeitraums gestel l- tes Mieterhöhungsbegehren jegliche Aktualisierun gsmöglichkeit außer Betracht zu lassen. Auch den Gesetzesmaterialien ist nicht zu entnehmen, dass die richterl i- che Überzeugungsbildung im Rahmen des § 286 ZPO Beschränkungen unte r- liegen sollte . Im Gegenteil ist zu einer der Vorgängerbestimmungen des § 5 58a Abs. 2 BGB frühzeitig klargestellt worden, dass zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete jedes Beweismittel zugelassen ist und im Streitfall der freien Beweiswürdigung unterliegt (BT - Drucks. 7/2011, S. 10) . Zudem war man sich auch im Gesetzgebun gsverfahren von Anfang an bewusst, dass Mietspiegel nur die Marktverhältnisse zu einem bestimmten Zeitpunkt wiedergeben und umso schneller veralten können, je höher die Preissteigerungsraten am Wohnung s- markt sind, und dass man sich dann möglicherweise ande rs behelfen müsse ( vgl. BT - Drucks. 7/5160, S. 5 f.). Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber bei späteren Änderungen der Regelungen über die Miethöhe hiervon wieder abrücken wollte, liegen nicht vor. (3) Entgegen der Auffassung der Revision lässt si ch auch sonst aus dem Umstand, dass ein einfacher Mietspiegel nach § 558c Abs. 3 BGB alle zwei Jahre aktualisiert werden soll, nicht schließen, dass in der Zwischenzeit unter 22 23 24 - 13 - keinen Umständen aktuellere Werte zugrunde gelegt werden dürften und auch Zuschlä ge wie der im Streit stehende Stichtagszuschlag generell ausgeschlo s- sen sein sollten . Zwar sieht das Bund es verf assungsgericht die Möglichkeit, o h- ne jede Verzögerung sofort und in voller Höhe die Marktmiete zu erhalten, als durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ni cht garantiert an . Demen t sprechend hat es den Umstand, dass Mietspiegel nur in einem zweijährigen oder gegebenenfalls sogar noch größeren Turnus aktualisiert werden, nicht als so ausschlaggebend angesehen, dass ihre Verwendung deshalb unterbleiben sollte. Vielmehr habe der Gesetzgeber, der dieses Problem gesehen und in Kauf genommen habe , Mietspiegel angesichts ihrer sonstigen Vorteile gleichwohl als zur Bestimmung einer den Erhöhungsmaßstab bildenden marktorientierten Miete geeignet ans e- hen dürfen (BVerfG, NJW 1992, 1377 f. ). Für die Handhabung der zivilpr o- zessualen Verfahrensregeln zur Bestimmung der im Rahmen des § 558 BGB festzustellenden ortsübliche n Vergleichsmiete kann daraus jedoch nichts ab g e- leit et werd en, was umgekehrt gegen die Zulässigkeit ein e s Stichtagszuschlag s zur Einzelvergleichsmiete sprechen könnte, d er auf den Werten eines auf eine solche Marktorientierung angelegten Mietspiegels aufbaut . Insbesondere b e- rücksichtigt die Revision nicht, dass ein Mietspiegel in erster Linie die Festste l- lung der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinfachen soll, aber nicht noch zusät z- lich darauf abzielt, diese Miete über eine Beschränkung der sonst nach § 286 ZPO zugelassenen Beweismittel und Erkenntnisquellen ein für alle Mal auf den jeweil s letzt en Aktualisieru ngszeitpunkt " einzufrieren " . c) Danach obliegt es dem Tatrichter, anhand aller zu beachtenden U m- stände des Einzelfalls zu beurteilen, ob es bei Heranziehung eines Mietspiegels zur Bildung der Einzelvergleichsmiete sachgerecht erscheint, auf den sich d a- n ach ergebenden Wert einen Stichtagszuschlag vorzunehmen. Die Erwägu n- gen, die das Berufungsgericht dazu angestellt hat, und das von ihm gefundene Ergebnis halten sich im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten tatrichte r- 25 - 14 - lichen Beurteilungsspielraums und sin d aus Rechtsgründen nicht zu beansta n- den. aa) Einem - wie hier - einfachen Mietspiegel kommt zwar im Prozess e i- ne Indizwirkung für die zutreffende Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmi e- te zu, wobei es von den jeweiligen konkreten Umständen abhängt, w ie weit di e- se Indizwirkung, die eine Heranziehung weiterer Beweismittel entbehrlich m a- chen kann, reicht (Senatsurteile vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, aaO; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO). Diese Indizw irkung ist nicht notwendig auf den Erhebungszeitpunkt b e- schränkt, sondern kann sich auch auf einen nachfolgenden Zeitpunkt innerhalb des von § 558c Abs. 3 BGB beschriebenen Zweijahreszeitraums erstrecken, wenn kein zureichender Anhalt für eine ungewöhnlich e Mietpreisentwicklung in die eine wie die andere Richtung besteht. Auch e inem in der Folgezeit angepassten Mietspiegel kommt für dessen zeitlichen Geltungsbereich eine entsprechende Indizwirkung zu. Diese lässt, wenn sie keinen konkreten Einwendungen ausgesetzt ist, über die sich danach ergebende Werte zudem einen Rückschluss auf die Mietsteigerungsrate seit der vorangegangenen Erhebung zu. Denn aus Mietspiegeln lassen sich - wie auch der Senat kürzlich ausgeführt hat - über deren unmittelbaren Besti m- m ungszweck hinaus zugleich Erkenntnisse über den Umfang und die G e- schwindigkeit eines möglichen Mietanstiegs gewinnen (Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 89). Hieran gemessen ist das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler d avon ausgegangen, dass im Streitfall zwischen den Erhebungszeitpunkten der Mie t- spiegel 2013 und 2015 eine ungewöhnliche Mietpreisentwicklung stattgefunden hatte, die der Mietspiegel 2013 nicht mehr hinreichend abbilden konnte. Denn während der für die Wohnung maßgebliche Mittelwert des Mietspiegels 2013 26 27 28 - 15 - 2 gelegen ha t, lag derjenige des Mietspiegels 2015 bereits bei 7,05 2 , was für die dazwischen liegenden 19 Monate einer Steigerung s- rate von insgesamt 12,35 Prozent entspricht. Dies durfte das Berufungsgericht zum Anlass nehmen, die Indizwirkung des Mietspiegels 201 3 für die Bildung der im Streit stehenden Einzelvergleichsmiete als in zeitlicher Hinsicht für g e- schwächt zu erachten und einen Stichtagszuschlag vorzu nehmen . bb) Die Anforderungen an das dem Tatrichter bei Bemessung der Höhe des Stichtagszuschlags nach § 287 Abs. 2 ZPO zukommende Schätzungse r- messen kann der Senat nur darauf überprüfen, ob die der Schätzung zugrunde gelegten Tatsachen und die dabei angewandte Methode auf grundsätzlich fa l- schen oder offenbar unrichtigen Erwägungen beruhen, insbesondere De nkg e- setze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, ob wesentliche, die En t- scheidung bedingende Tatsachen außer Acht gelassen worden sind oder ob die Entscheidung auf sonstigen, mit der Revision gerügten Verfahren s- fehlern beruht (BGH, Urteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 d aa; vom 13. Juni 2012 - XII ZR 49/10, WuM 2012, 568 Rn. 14; jeweils mwN). Das ist nicht der Fall. Anders als die Revision meint, ist das Berufung s- gericht, das angesichts der geringen streitigen Beträge insowei t mit Recht auch die Einholung eines Sachverständigengutachtens für unverhältnismäßig erac h- tet hat, den bestehenden Vorgaben in jeder Hinsicht gerecht geworden. Vor allem kann die gewählte Schätzungsmethode, den für erforderlich gehaltenen Stichtagszusc hlag durch lineare Interpolation zwischen den für die Wohnung der Beklagten bekannten Werten des Mietspiegel s 2 ) 2 ) zu ermitteln, entgegen der Auffassung der Revision nicht als willkürlich eingestuft werden. Diese Methode hat im Strei t fall vielmehr schon deshalb nahe gelegen, weil bei Bestimmung der ma ß- geblichen E inzelvergleichsmiete regelmäßig die Möglichkeit fehlt, ihre Höhe mit 29 30 - 16 - mathematischer Genauigkeit gleichsam punktgenau zu ermitteln (vgl. BGH, U r- teile vom 7. Oktober 2009 - XII ZR 175/07, WuM 2010, 38 Rn. 17; vom 13. Juni 2012 - XII ZR 49/10, aaO Rn. 24 ). Er zielbar sind nur empirische, aus einer B e- obachtung des Marktes und seiner Entwicklungen abzuleitende Annäherung s- werte, für die sich eine Interpolationsmethode anbietet. Für die dabei zu betrachtenden Werte auf diejenigen der nur durch einen verhältnism äßig kurzen Zeitabstand getrennten Mietspiegel von 2013 und 2015 zurückzugreifen, hat auf der Hand gelegen. Ebenso wenig begegnet es rechtl i- chen Bedenken, wenn das Berufungsgericht den Stichtagszuschlag durch line a- re Interpolation zwischen dem für die Wohn ung der Beklagten bekannten Wert des Mietspiegel s 2 ) und demjenigen des Mietspiegels 2015 (7,05 2 ) ermittelt hat. Dass das Berufungsgericht mangels gegenteiliger, auch von der Revision nicht aufgezeigter Anhaltspunkte von einer annähernd linear verlaufenen Mietpreissteigerung ausgegange n ist und dementsprechend linear interpoliert hat, ist nicht zuletzt auch angesichts des relativ kurzen zeitl i- chen Abstandes zwischen den jeweiligen Erhebungszeitpunkten und der dadurch gegebenen Überschaubarkeit des Schätzungszeitraums beansta n- dungsfrei. D ass der sich danach bei einer monatlichen Steigerung von 0,65 Prozent ergebenden Steigerungsrate von 4,55 Prozent über sieben Mon a- te hinweg die für einen zu schätzenden Stichtagszuschlag erforderliche Mess - 31 - 17 - barkeit der Steigerung fehlte, liegt entgegen der Auffassung der Revision ebe n- falls fern. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Reutlingen, Entscheidung vom 20.03.2015 - 3 C 487/14 - LG Tübingen, Entscheidung vom 04.12.2015 - 1 S 50/15 -
Full & Egal Universal Law Academy