BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 297/12 Verkündet am: 18. September 2013 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 566; ZPO § 286 B, G Zu den Anforderungen an den Nachweis eines behaupteten, für den Ersteigerer e i- ner Wohnung nachteiligen Mietvertrages, der diesem von einem nahen Angehörigen des ehemaligen Eigentümers entgegengehalten wird. BGH, Urteil vom 18. September 2013 - VIII ZR 29 7/12 - LG München II AG Garmisch - Partenkirchen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 1 8 . September 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie die Ric hter Dr. Achilles und Dr. Bünger für Recht erkannt : Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts München II - 12. Zivilkammer - vom 14. August 2012 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die K osten des Revisions verfahrens , an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger begehren Herausgabe einer von ihnen a m 19. Dezember 2009 im Wege der Zwangsversteigerung erworbenen Wohnung in G . sowie die Zahlung von Nutzungsentschädi gun g . Die Wohnung hatte ursprünglich der Mutter der Beklagten gehört und war von der Familie als Ferienwohnung genutzt worden. Nach dem Tod der Mutter im Jahr 2002 war das Eigentum im Wege der Gesamt rechtsnachfolge auf den (im Jahr 2007 ebenfalls verstorbenen) Vater der Beklagten sowie ihren Bruder , den Zeugen V . , übergegangen. 1 2 - 3 - Die Beklagte behauptet, mi t ihrem Vater und ihrem Bruder am 12. Dezember 2003 die von ihr in Fotokopie vorg elegte " Nutzungsvereinbarung " über die Wohnung abgeschlossen und unterzeichnet zu haben. Darin heißt es: " § 2 Nutzungszeitraum Der Nutzungszeitraum wird lebenslänglich für Frau A . V . [= Bekl.] festgelegt. Die Dauernutzung beginnt ab sof ort und gilt auch über den Tod von Ad . V . . Sofern A . V . die Nutzungsvereinbarung kündigt, wird eine Künd i- gung s fri s t von zwei Monaten zum Quartalsende vereinbart. Bei Verkaufsabsichten bedarf es einer einvernehmlichen Regelung zw ischen a l- len Beteiligten. E ine Kündigung ist ausgeschlossen. § 3 Nutzungsgebühr Als Gegenleistung zur Nutzung wird eine evtl. notwendige Pflege von Herrn Ad . V . durch A . V . geleistet. In gegenseitiger Abstimmung ist auch we iterhin eine Nutzung durch Ad . V . oder V . möglich. Frau A . V . verpflichtet sich, sämtliche laufenden Betriebskosten der Wohnung zu zahlen. Ein weiterer Mietzins wird nicht vereinbart, da das Nutzungsrecht mi t der o.g. Leistung abgegolten ist. " Mit Schreiben vom 14. Januar 20 10 forderten die Kläger die Beklagte auf, ab dem 19. Dezember 2009 eine monatliche Nutzu n gsentschädigung in Höhe von 864 Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 136 monatlich zu zahlen. Die Kläger haben das von ihnen als Scheingeschäft angesehene Mietver hältnis mit der am 4. Juni 2010 zugestellten Klage vorsor g- lich fristlo s gekündigt, weil die Beklagte seit dem Eigentumswechsel keinerlei Zahlungen erbracht hatte . Die Beklagte zahlte am Betriebskosten (für die Monate Januar bis November 2009 ) und glich später auch die bis einschließlich Juni 2011 von den K l ägern monatlich geforderten Betriebskosten aus. 3 4 - 4 - Die Kläger begehren Räumung der Wohnung sowie Zahlung von Nu t- zungsentschädigung, insgesamt 17.477 Anwaltskosten. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Land gericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebege h r e n weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision h at Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründu n g seiner Entscheidung, so weit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: D as Amtsgericht sei im Ergebnis zu Recht vom Bestehen eines Mietve r- hältnisses ausgegangen , in d as die Kläger gemäß § 57 ZVG, § 566 BGB eing e- treten seien. Zwar sei die Beweisw ürdigung des Amtsgerichts, dass es s ich bei der vorgelegten Nutzungsvereinbarung vom 12. Dezember 2003 um eine echte Urkunde handele, nicht frei von Rechtsfehlern. Denn die Bek l agte trage die B e- weislast für ihre Behauptung, dass die Vereinbarung zu dem ang egebenen D a- tum abgefasst und unterzeichnet worden sei. D iesen Beweis habe sie durch die Vorlage einer bloßen Fotokopie nicht erbracht. Denn e ine vom Aussteller unte r- schriebene Privaturkunde begründe den v ollen Beweis nur dafür, dass der Au s- steller die in i h r enthaltenen Erklärungen abgegeben habe . Dies setze jedoch die - hier nicht erfolgte - Vorlage der Urschrift voraus. Soweit das A mtsgericht seine Überzeugung von der Echtheit der Urku n- de auf die Beurteilung der kopierten Unte r schrift als " wahrscheinlic h echt " durch den Gutachter und die vage Erinnerung des Zeugen V . an einen 5 6 7 8 9 - 5 - Vertra gsschluss in der Küche gestützt habe, habe es wesentliche Umstände außer Betracht gelassen. Insbesondere habe sich das Amtsgericht nicht mit der Behauptung der Kläger auseinandergesetzt , die Urkunde sei lediglich " nachg e- schoben " und erst nach dem Tode des Vaters der Beklagten erstellt worden . Es sei auch auffällig, dass die Beklagte trotz Aufforderung durch die Kläger in ke i- n er Weise habe erklären können, wan n , wo und unter welchen Umständen die Kopie hergestel l t und ihr übergeben worden sei. Denn nach den Angabe n des Zeuge n V . sei es in der Familie nicht üblich gewesen , von Vertr ä- ge n oder Durchschriften Kopien zu erstellen , und einen Kopier er habe es im H ause auch nicht gegeben. Das Amtsgericht hätte daher den Angaben des Zeugen ni c ht folgen dürfen, ohne das von den K l ägern beantragte physikalisch - technische G utachten übe r die Kopie der Vertragsurkunde einzuholen. Auf die Einholung eines derartigen Gutachtens könne indes verzichtet werden, weil es letztlich nicht darauf ankomme, ob die vorg elegte Kopie von einer echten, i m Jahr 2003 unterzeichneten Vertragsurkunde gefertigt worden sei. Denn ein Mietvert r ag könne auch mündlich wirksam abge s chlossen we r- den . Ein derartiger mündlicher Vertrags ab schluss sei hier erwiesen . Denn n e- ben der Aussage des Zeugen V . rechtfertigten weitere Umstände die Annahme, dass der Beklagten ein Nutzungsrecht gegen Übernahme einer eventuell erforderlichen Pflege des Vaters und der laufenden Betriebskosten der Wohnung eingeräumt worden sei. So habe der Zeuge bereits in ein em Schreiben vom 21. September 2007 dem Nachlassverwalter mitgeteilt, dass die Wohnung seiner Schwester zur unbeschränkten Nutzung gegen Übernahme der Betriebskosten überlassen worden sei. In den auf diese Weise geschloss e- nen Mietvert r ag seien die Kläger durch den Eigentumserwerb in der Zwangsversteigerung eingetreten und somit an die Bedingungen des Mietve r- trag e s gebunden. 10 - 6 - E ine wirksa me Kündigung sei nicht erfolgt. E in Anspruch auf Zahlung von monatlich 864 n Kläger n für die Zeit ab Eigentumserwerb verlangt , st ehe ihnen nicht zu, weil sie den Mie t- vertrag nicht einseitig hätten ändern können. A uch mit einem Zahlungsverzug bezüglich der Betriebskosten lasse sich die in der Klag e schrift ausgesprochene Kündigung nicht begründen. Zwar habe sich die Bek l agte in der Nutzungsve r- einbarung wirksam zur Tragung der Betriebskosten verpflichtet . Die Bek l agte habe jedoch unwidersprochen vorgetra gen, dass V orauszahlungen auf die B e- triebskosten vierteljährlich im Nachhinein zu erfolgen hätten. Deshalb habe sich die Bek l agte bei Zugang der Klag e schrift nicht mit zwei Zahlungsterminen in Rückstand befunden. II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können die von den Klägern geltend gemachten An sprü ch e auf Räumung der Wohnung (§ 985 BGB) und auf Zahlung von Nutzungsentschädigu ng (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BG B ) n icht verneint werden. Die A nnahme des B erufungsgerichts , dass die Beklagte im Jahr 2003 mit ihrem Vater und ihrem Bruder als den damaligen Eigentümern der Wohnung einen - mit dem Zuschlagsbeschluss auf die Kläger übergega n- gene n - Mietvertra g abgeschlossen habe, beruht auf einer rechtsfehlerhaften Beweiswürdigung , die wesentliche Umstände außer Be tracht l ässt (§ 286 BGB) . 1. Das Berufungsgericht sieht es trotz seiner Zweifel a n dem von der B e- klagten behaupteten Abschluss ein es schriftlichen Mietvertrages aufgrund der Aussage des Zeugen V . und dessen Schreiben vom 21. September 2007 an den Nachlassverwalter als erwiesen an, dass zu diesem Zeitpunkt j e- 11 12 13 14 - 7 - denfalls ein mündlich er Mietvertrag mit dem aus der vorgelegten Ko pie ersich t- lichen Inhalt zustande gekommen sei. Dabei v erkennt das Berufungsgericht, dass die Umstände , die Zweifel an der Unterzeichnung eines Mietvertrag e s am 12. Dezember 2003 wecken, die Darstellung der Beklagten zum Abschluss eines Mietvertrages m it ihrem Bruder und ihrem Vater insgesamt in Frage stellen. Die Beklagte hat keine Erklärung dazu abgegeben, wie es zu der Erstellung und Übergabe der Vertragskopie gekommen sein soll und warum sie das Original trotz entsprechender Aufford e- rungen im Prozes s nicht vorgelegt hat. Das Berufungsgericht sieht selbst, dass sic h daraus zumindest der Verdacht ergibt, dass die " Urkunde " von der Bekla g- ten lediglich " nachgeschoben " , das heißt erst nach dem Tod des Vaters erstellt worden sei n könnte . Dann ist es aber e benso fraglich, ob es im Jahr 2003 zu einem mündlichen Vertragsabschluss gekommen ist . Die Kläger haben insoweit geltend gemacht, dass der Mietvertrag von der Beklagten insgesamt fingiert w orden sei , um sich oder der eigenen Familie den Besitz der Wohnung ung e- achtet der Zwangsv erwaltung und der Zwangsversteigerung weiter zu er h alten. Hiermit hätte sich das Berufungsgericht auch bei der Frage eines mündlichen Vertragsschlusses auseinandersetzen müssen. Denn die Beklagte trägt, wie das Berufungsgericht richti g gesehen hat, die Beweislast dafür, dass sie im Jahr 2003 einen Mietvertrag mit den damaligen Eigentümern geschlossen hat . Dieser Beweis kann jedoch nicht als geführt angesehen werden, solange sich aufdrängende Zweifel nicht ausgeräumt worden sind. 2 . Soweit d as Berufungsgericht annimmt , die Angaben des Zeugen V . in dem Schreibe n vom 21. September 2007 an den Nachlas sverwal ter stützten dessen Zeugenaussage zum Abschluss eines mündliche n Mietvert r a- g e s , hat es wesentliche Tatsachen außer B etracht gelassen. Denn es hat nicht berücksichtigt, dass zwi s chen den Angaben des Zeugen in jenem Schreiben und den aus der vorgelegten Vertragskopie ersichtlichen Bestimmungen des 15 16 - 8 - Mietvertrages erhebliche Widersprü che bestehen. So ist in dem Schreiben an den Zwangsverwalter ausdrücklich von ei nem - mündli chen - Mietvertrag zw i- schen der Beklagten und ihrem Vater die Re de, obwohl der Vertrag schriftlich abgeschlossen worden sein soll und die im Rechtsstreit vorgelegte Vertragsk o- pie auch den Zeugen sel b st al s Vermieter ausweist. Als Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung erwähnt das Schreiben vom 21. September 2007 lediglich die Übernah me der Betriebskosten, nicht aber die ausweislich der Ve r- tragskopie im Jahr 2003 übernommene Pflegeverpflic h tung und d en Abschluss des Vert r ages auf die Lebensdauer der Bek l agte n . Im Übrigen ist ni c ht nac h- vollziehbar, warum dem Zwangsverwalter nicht der Mietvertrag oder zumindest die hier verwendete Kopie vorgelegt worden sind . In seiner Vernehmung vor dem Amtsgericht hat der Zeuge keine plausi b- le Erklärung dafür abgeben können, warum er sich in seinem Schreiben an den Zwangsverwalter lediglich auf eine mündliche Absprache bezogen hat. Das s ihm damals nur ei n e mündliche Abrede in Erin n erung geblieben sein soll , o b- wohl e r selbst als Vermieter ei ne schriftliche Ver einbarung mit keineswegs al l- täglichen Regelungen unterzeichnet ha ben soll , erscheint kaum nachvollzie h- bar . Aufgrund der beruflichen Tätigkeit des Zeugen als Immobilienkaufmann wäre im Übrigen auch zu erwarten gew esen, dass er de n Abschluss eines Mietver trages , an de m er selb st als Vermieter beteiligt s ein soll, in Erinnerung behält . D as ( angebli che ) Vergessen ist deshalb geeignet, Z weifel an der g e- samten Darstellung des Zeu gen zu wecken , zumal er auch ein persönli ches Interesse daran hat , seiner Schwester die aus dem Familienbesitz stammende Wohnung zu erhalten. D ie vom Amtsgericht protokollierten Angaben des Ze u- gen, die d as Berufungsgericht seiner Überzeugungs bildung vom Abschluss e i- nes mündlichen Mietvertrages zu grunde gelegt hat, sind im Übrigen sehr allg e- mein gehalten und detailarm . I nsbesondere fehlen nähere Angaben dazu , wie es zu dem Mietvertrag mit den detaillierten Regelungen zugunsten der Be kla g- 17 - 9 - ten gekommen sein soll; auch mit diesem Umstand hat sich das B erufungsg e- richt nicht auseinandergesetzt. 3 . Schließlich weckt auch d er widersprüchliche Vortrag der Beklagten zu de n Betriebskosten Zweifel an ihrer Darstellung, sie habe mit ihrem Vater und ihrem Bruder im Jahr 2003 einen Mietvertrag zu den aus der Ve rtragskopie e r- sichtlichen Konditionen abgeschlossen. a) Auf der einen Seite hat d ie Beklagte ihr Zahlungsverhalten nach e r- folgter Zwangsversteigerung - sie hat zunächst weder an die Kläger noch an die Hausverwaltung der Eigentümergemeinschaft Zahlungen auf die Betriebskosten geleistet - im Prozess dam it begründet , dass die Kläger nicht zur Höhe der von ihr zu erbringenden Zahlungen vorgetragen h ätten . A ndererseits hat sie jedoch geltend gemacht , seit dem Abschluss des Mietver trag e s im Jahr 2003 bis D e- zem ber 2009 die Betriebskosten vorauszahlungen an die Hausverwaltung e r- bracht zu haben , so dass ihr deren Höhe bekannt gewesen sein muss. Ein nachvollziehbarer Grund, warum sie die Abschlagszahlungen nach dem Eige n- tumswechsel nicht in der bisherigen Höhe weite rhin an die Hausverwaltung (oder nunmehr an die Kläger) gezahlt hat , ist nicht er sichtlich und wird von ihr auch nicht vorgebracht. Ein Zurückbehaltungsrecht wegen fehlender Abrec h- nungen für den Zeitraum vor dem Eigentumserwerb der Kläger , wie es das Amts gericht angenommen hat, stand der Beklagten schon deshalb nicht zu, weil diese Abrechnungen nicht von den Klägern, sondern von den bisherigen Vermietern, also dem Bruder der Beklagten und gegebenenfalls den Erben i h- res verstorbenen Vaters zu erstellen gewe sen wären (zur Abrechnungspflicht des bisherigen Vermieters bei Eigentumswechsel vgl. Senatsurteile vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851 un ter II 2 , sowie vom 4. April 2007 - VIII ZR 219/06, N ZM 2007, 441 Rn. 13). b) D er weitere Vortrag der Beklagten , die Betriebskosten vorauszahlu n- gen seien aufgrund einer Vereinbarung der Mietvertragsparteien von ihr jeweils 18 19 20 - 10 - (erst) nach Ablauf eines Vierteljahres an die Hausverwal tung zu entrichten g e- wesen , steht im Widerspruch zu der von ihr vorgelegten Vertragskopie, die eine solche Vereinbarung nicht enthält. Zudem hat d ie Beklagte im streitigen Zei t- raum auch keine vierteljährlichen Zahlungen erbracht, und zwar weder an die Haus verwaltung noch an die Kläger. V ielmehr hat sie die von den Kläger n a b Erwer b ( 19. Dezember 2009 ) Betrieb s- kosten vorauszahlungen erst während des Rechtsstreits - am 18. Oktober 2010 - nachgezahlt. Zuvor hatte n allerdings die Kläger mit der am 5. Juni 2010 zugestellten Klage das Mietverhältnis unter Berufung darauf, dass sich die B e- klagte mit der Zahlung der angeblich allein als Miete geschuldeten Betriebsko s- ten für mehrere Monate in Verzug befinde, vorsorglich fristlos gekündigt. N ach den Gesamtumständen drängt sich bezüglich der Darstellung der Beklagten zur Zahlu ngsweise der Betriebskosten de shalb de r Verdacht eine r bloße n Schut z- behaup tung auf, der wiederum insgesamt Zweifel a n ihre r gesamten Darste l- lung zum Abschluss eines Mietvertrages weckt. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufung s gerichts keinen Bes tand h a- be n ; es ist daher aufzuheben (§ 5 62 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil die gegen die Glaub würdigkeit de s lediglich in der ersten Instanz vernommenen Zeugen V . sprechenden Umstände s e i- ne erneute Vern ehmung durch das Berufungsgericht gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1, § 398 ZPO (vgl . Senatsurteil vom 17. Juli 2002 - VIII ZR 151/01, NJW - RR 2002, 1649 unter II 2 b ; Senatsbeschluss vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 3/09, NJW - RR 2009, 1 291 Rn. 5, jeweils mwN) sowie eine erneute tatrichterliche Würdigung erfordern . Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an 21 - 11 - das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Garmisch - Partenkirchen, Entscheidung vom 29.09.2011 - 5 C 366/10 - LG München II, Entscheidung vom 14.08.2012 - 12 S 4978/11 -
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