BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 297/14 Verkündet am: 23. September 2015 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2 Ein - auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter - Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bis lang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht. BGH, Urteil vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14 - LG Bonn AG Bonn - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf d ie mündliche Verhandlung vom 2 3 . September 201 5 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, d ie Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider , die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil de r 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 13. Oktober 2014 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tat bestand: Die Klägerin ist Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses in Bonn mit 15 W ohnungen . M it Vertrag vom 28. Januar 1987 vermietete sie den Beklagten zu 1 und 2 eine Dreizimmerwohnung im dritten Oberge schoss sowie m it weit e- rem Vertrag vom 18. März 1988 zusätzlich eine 21 qm große separate Mansa r- denwohnung, in der mittlerweile der erwachsene Sohn der Beklagten zu 1 und 2 wohnt. Die monatliche Miete beläuft sich für beide Wohnungen auf insgesamt ten . In § 18 des Mietvertrags über die Mansarde ist vereinbart: 1 - 3 - " Das Mietverhältnis ist seitens der Vermieterin nur gleichzeitig mit dem Mietverhältnis für die Wohnung im 3. OG links kündbar, wobei sich die Kündigungsfrist nach dem älteren Mietverhältnis richtet. " Beide Mietverträge wurd en im Auftrag der Klägerin mit S chreiben vom 28. März 2012 zum 30. Juni 2013 gekündigt. Zur Begründung ist im Künd i- gungsschreiben ausgeführt, dass die Klägerin in die Wohnung in der dritten Etage selbst ei nziehen wolle und die Mansarde - nach einem geplan ten Umbau - als Teil einer für die Tochter vorgesehenen Maisonettewohnung benötigt wü r- de. Da die Beklagten nicht auszogen, wurde die für die Tochter vorgesehene Wohnung zunächst ohne Einbeziehung der Mansarde umgebaut. Die Wohnfl ä- che der neuen Wohnung, in die die Tochter der Klägerin im August 2013 mit ihrem Ehemann und zwei Kindern eingezogen ist, beträgt 197 qm. Die Tochter möchte die Mansarde nach wie vor mit ihrer Wohnung verbinden und dort ein Gästezimmer kombiniert mit einem weiteren Arbeitszimmer einrichten. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Berufungsg e- richt hat ihr unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 2 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse - ausgeführt: Nach dem Akteninhalt und dem Ergebni s der mündlichen Verhandlung stehe für die Kammer fest, dass die Klägerin einen Nutzungs - bzw. Überla s- sungswillen im Hinblick auf beide Wohnungen der Beklagten habe. Aus der i n- dividualvertraglichen Verknüpfung, die die Parteien zwischen beiden Mietve r- träge n hergestellt hätten, ergebe sich, dass die Kündigung nur wirksam sei, wenn der geltend gemachte Eigenbedarf an allen Räumen beider Wohnungen bestehe. Diese Voraussetzung sei hier erfüllt, die Klägerin habe sowohl den Wunsch, die Mansarde für den Ausbau de r Maisonnettewohnung der Tochter zu nutzen als auch ihren Eigenbedarf an der Wohnung der Beklagten im dritten Obergeschoss bewiesen. Das Amtsgericht habe nach der Anhörung der Kläg e- rin einen ernsthaften Nutzungswunsch verneint, weil die Klägerin nicht plau sibel begründet habe, warum nicht eine andere Wohnung als die von den Beklagte n bewohnte in demselben Objekt und mit denselben Eigenschaften in Betracht gekommen sei. Hieraus den Schluss zu ziehen, dass die Klägerin keinen erns t- haften Eigennutzungswunsch h abe, halte rechtlicher Prüfung nicht stand. Die Klägerin habe bei ihrer Anhörung nachvollziehbar ausgeführt, dass sie von dem angemieteten Objekt, in dem sie jetzt lebe, zurück in ihr Eigentum ziehen wolle. Es sei auch ohne weiteres plausibel, dass die K lägerin in ihr Haus ziehen wolle, in das jetzt auch die Tochter mit ihrer Familie gezogen sei. Es sei ebenfalls nachvollziehbar, dass die Klägerin behauptet ha be , besser auf die 5 6 7 8 - 5 - Enkelkinder aufpassen zu können, wenn sie vor Ort sei. Dass die Klägerin a n- geg eben ha be , die Wohnung der Beklagten i m dritten Obergeschoss deswegen zur Deckung ihres Eigenbedarfs ausgesucht zu haben, weil es die Koppelung mit der Mansarde gebe, stehe der Behauptung der Klägerin, in die Wohnung der Beklagten im dritten Obergeschoss e in ziehen zu wollen, nicht entgegen. Es handele sich dabei lediglich um ein zusätzliches Motiv, das die Klägerin bew o- gen haben m öge , gerade die Wohnung, die die Beklagten gemietet h ätten , für die Realisierung ihres Eigenbedarfswunsches auszu wählen . Die Kü ndigung der Klägerin sei auch nicht unter dem Gesichtspunkt rechtsmissbräuchlich, dass sie eine in Betracht kommende Alternativwohnung etwa einen Monat vor der Kündigung anderweit vermietet h abe . Denn es b e- stünden keine Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger in bereits bei Abschluss des neuen Mietvertrags über die Erdgeschosswohnung am 29. Februar 2012 b e- wusst gewesen sei, dass sie den Beklagten kurze Zeit später wegen Eigenb e- darfs kündigen werde. Die von der Kammer vernommenen Zeugen K . und J . hätte n bekundet, dass sich das Gespräch mit den Beklagten am 21. Februar 2012 auf die Mansarde beschränkt h ab e; die Wohnung der Bekla g- ten in der dritten Etage oder eine Eigenbedarfskündigung seien nicht Thema des Gesprächs gewesen . D ies hätten auch die Beklagte n in ihrer Anhörung b e- stätigt. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung k an n ein Räumungsanspruch der Klägerin aus § 546 A bs. 1, § 985 BGB nicht bejaht werden. Das Berufungsg e- rich t hat bei seiner Würdigung , dass der von der Klägerin geltend gemachte 9 10 - 6 - Eigenbedarf tatsächlich bestehe, einen unzutreffenden Maßstab angelegt und wesentliche Umstände außer Betracht gelassen. 1. Entgegen der Auffassung der Revision ist die Kündigung der Klägerin allerdings nicht schon deshalb unwirksam, weil sie entgegen § 573 Abs. 3 BGB nicht ausreichend begründet worden wäre. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Recht s- position zu versc haffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT - Drucks. 6/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigun gsschreiben den Künd i- gungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen u n- terschieden werden kann . Eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mi e- ter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den ang e- gebenen Kün digungsgrund auszurichten, denn eine Auswechselung des Kü n- digungsgrundes ist dem Vermieter verwehrt. B ei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die A n- gabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesse s, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (Senatsurteil vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NJW 2014, 2102 Rn . 7 mwN) . Diese Angaben enthält das Kündigungsschreiben der Klägerin. Entgegen der Auffassung der Revision bedurfte es kei ner Erläuterung, wie viele Arbeitszi m- mer die Familie benötig te. 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen , dass die K lägerin nur kündigen durfte, wenn bezüglich beider Wohnungen Eigenbedarf bestand. D enn bei Abschluss des Mietvertrags über die Ma nsarde haben die Parteien in § 18 eine Kündigung der Beklagten davon abhängig gemacht, dass auch die 11 12 13 - 7 - weitere Wohnung gekündigt wird. Diese Künd igungsbeschränkung ist dahin auszulegen, dass eine Kündigung nur zulässig ist, wenn der Kündigungsgrund (Eigenbed arf) sich auf beide Wohnungen bezieht. 3. Ebenfalls r echtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht einen Eigenbedarf der Klägerin bezüglich der Mansarde bejaht. Denn die Klägerin wollte diese Räume ihrer Tochter zur Verfügung stel len , damit sie mit einer wei teren Wo h- nung in der vierten Etage und Räumen im Dachgeschoss zu einer Maisonne t- tewohnung umgebaut werden konnte n . Entgegen der Auffassung der Revision ist dieser Eigenbedarf auch nicht innerhalb der Kündigungsfrist dadurch entfa l- len, dass der Umbau zunäch st ohne die von den Beklagten nicht geräumte Mansarde vorgenommen wurde und die Umbaupläne dahin geändert wurden, dass das Treppenhaus innerhalb der Wohnung anderweit realisiert wurde und die Mansarde nunmehr mittels eines Mauerdurchbruchs für ein Arbeits - und/oder Gästezimmer mit der Maisonnettewohnung verbunden werden soll. 4. Ebenfalls o hne Erfolg rügt die Revision die Würdigung des Berufung s- gerichts zur Frage rechtsmissbrä u chlichen Verhaltens . a) Insbesondere hat d as Berufungsgericht einen " weit überhöhten " B e- darf (vgl. dazu Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, NJW 2015, 1590 Rn. 15 f. , zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt ) im Hinblick auf den großzügigen Zuschnitt der Wohnung der Tochter rechtsfehlerfrei verneint. b) D ie von der Klägerin ausgesprochene Kündigung ist auch nicht de s- halb unwirksam, weil die Klägerin die Wohnung im Erdgeschoss zum 1. März 2012 neu vermietet hat, ohne sie zuvor den Beklagten anzubieten. Denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hatte die Kläg erin im Zeitpunkt der Neuvermietung der Erdgeschosswohnung eine Kündigung de s Mietverhältni s- 14 15 16 17 - 8 - ses mit den Beklagten zu 1 und 2 noch nicht in Betracht gezogen, so dass auch k ein Anlass bestand, diese Wohnung den Beklagten anzubieten. Die weitere Frage, ob die Verletzung einer etwaigen Anbietpflicht die E i- genbedarfskündigung als rechtsmissbräuchlich erscheinen lässt, wie der Senat in der Vergangenheit angenommen hat ( vgl. Senatsurteil vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Rn. 14 f.) oder ob ei ne derartige Pflichtverle t- zung nur zu Schadensersatzansprüchen führt, bedarf hier deshalb keiner En t- scheidung. Soweit die Revision geltend macht, das Berufungsgericht hätte die Kl ä- gerin zur Frage der Kenntnis informatorisch anhören müssen, zeigt sie ni cht auf, dass die Beklagten eine entsprechende, vom Berufungsg ericht übergang e- n e An regung ge äußert hätte n . c) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Kündigung der Klägerin auch nicht im Hinblick darauf rechtmissbräuchlich, dass die Beklagten damal s ihren to d kranken , inzwischen verstorbenen Sohn in der Wohnung betreuten; hierbei handelte es sich vielmehr um Umstände, die ein Verlangen nach einer (ggf. zeitweisen) Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB hätten rechtfertigen können. 5 . Nic ht zu beanstanden ist ferner die Würdigung des Berufungsgerichts, dass der von der Klägerin angegebene Wunsch, selbst in die Wohnung der B e- klagten im dritten Obergeschoss einzu ziehen, um dort - entsprechend dem Wunsch ihrer Tochter - einfacher auf die Enke lkinder aufpassen zu können, auf nachvollziehbaren, vernünftigen Gründen beruht. 6. Das Berufungsgericht hat aber bei d er Würdigung der Ernsthaftigkeit des von der Klägerin angegebenen Nutzungswunsches einen unzutreffenden 18 19 20 21 22 - 9 - Maßstab angelegt . Denn für ei ne Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB reicht ein noch unbestimmtes Interesse einer möglichen sp ä- teren Nutzung (so genannte Vorratskündigung) nicht aus ; vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit " verdichtet " haben, dass ein konkre tes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht . Die Umstän de , die dies im Steitfall objektiv zweifelhaft ersch ei nen l ießen , ha t das Berufungsgericht unter Verstoß gegen § 286 ZPO außer Betracht gelassen. a ) Das Amtsgericht hat seine Zweifel a n der Ernsthaftigkeit des U m- zugswunsches der Klägerin damit begründet, dass die Klägerin bei ihrer pe r- sö n lichen Anhörung den Eigen bedarf nur " zaghaft " vorgebracht habe; sie habe auch nicht angeben können, dass sie sich überhaupt Gedanken darüber g e- macht ha be, warum sie von mehreren Dreizimmerwohnungen in dem Anwesen die Wohnung der Beklagten als ihre künftige Wohnung gewählt habe. Dies hat das Amtsgericht - in lebensnaher Würdigung - dazu veranlasst, an der Ernstha f- tigkeit des Nutzungswunsches der Klägerin zu zweifeln. Denn die Annahme, dass sich ein Vermieter, der - wie die Klägerin - Eigentümer eines Hau ses mit 15 Wohnungen ist und bisher in einem Einfamilienhaus wohnt, sich vor einem Umzug im Seniorenalter nicht im Einzel n en überlegt, welche Anforderungen er an den neuen Lebensmittelpunkt stellt und welche der ihm gehörenden Wo h- nungen nach Größe, Lage und Zuschnitt für seine eigenen Zwecke am besten geeignet ist, ist lebensfremd. Zwar hat das Berufungsgericht richtig gesehen, dass das Motiv, über e i- nen erklärten Eigennutzungswunsch an der Dreizimmerwohnung auch die Mansarde für die Tochter zurück zu erhalten, die Möglichkeit, dass die Klägerin tatsächlich in die Dreizimmerwohnung der Beklagten einziehen will, nicht au s- schließt. Es ist auch denkbar, dass die Klägerin unter mehreren im W esentl i- chen gleich geeigneten Wohnungen im Interesse ihre r Tochter die Wohnung 23 24 - 10 - der Beklagten gerade deshalb ausgewählt ha t, weil die Mansarde nur gemei n- sam mit der Dreizimmerwohnung gekündigt werden konnte. Dass sich die Kl ä- gerin aber, wie das Amtsgericht aufgrund der wortkargen Angaben der Klägerin zu ihrem Eigennutzungswunsch nachvollziehbar angenommen hat, über ihre Wünsche und die Eignung der Wohnung der Beklagten für ihre Bedürfnisse keine näheren Gedanken gemacht ha t, ist ein Umstand, der die erforderliche E rnsthaftigkeit und Konkretisierung des angegebenen Nutzungswunsches z u- mindest in Frage stellt. Denn ein noch unbestimmter, vager Nutzungswusch kann eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht recht fertigen. Entgegen d er Auffassung des Berufungsgerichts ist die Würdigung des Amtsgerichts, das eine Umzugsabsicht der Klägerin angesichts der von ihm dargelegten Zweifel nicht für erwiesen erachtet hat, auch nicht mit Rechtsfe h- lern behaftet. D as Amtsgericht hat weder einen u nzutreffenden Maßstab ang e- legt noch ist ihm bei seiner Würdigung sonst ein Rechtsfehler unterlaufen . V ielmehr hat es seine Überzeugung maßgeblich auf den persönlichen Eindruck von der Glaubwürdigkeit der Klägerin und der Glaubhaftigkeit ihrer Schilderung ü ber das Bestehen konkreten und ernsthaften Umzugswillen s gestützt . Dass das Berufungsgericht die in der Berufungsverhandlung anwesende Klägerin selbst erneut angehört hat, ist weder dem Verhandlungsp rotokoll noch den Urteilsgründen eindeutig zu entnehme n. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat das Berufungsgericht einen Zeugen jedoch erneut zu hören, wenn es von der Würdigung des erstinstanzlichen Geric htes hierzu a b- weichen will (BGH, Urteil vom 8. Dezember 1999 - VIII ZR 340/98, NJW 2000, 11 99 unter II 2 a, Beschluss vom 10. November 2010 - IV ZR 122/09, NJW 2011, 1364 Rn. 6, jeweils mwN). F ür die Anhörung einer Partei nach § 141 ZPO gilt nichts andere s , insbesondere, wenn es - wie hier - um den Nachweis inn e- rer Tatsachen (Umzugsabsicht) ge ht, für die eine Parteianhörung regelmäßig 25 26 - 11 - geboten ist (vgl. BGH, Urteil vom 6. Juli 1998 - I ZR 32/96, NJW 1999, 363 u n- ter II 2 a zur Parteivernehmung nach § 448 ZPO). b) Ferner hat sich das Berufungsgericht nicht hinreichend mit dem U m- stand auseinande rgesetzt, dass d ie Klägerin den von ihr vorgebrachten En t- schluss , die Wohnung der Beklagten wieder selbst zu nutzen , nach den von ihm getroffenen Feststellungen erst kurz vor der am 28. März 2012 ausgesproch e- nen Eigenbedarfskündigung gefasst haben kann. B ei dem Gespräch zwischen der Tochter der Klägerin und den Beklagten am 21. Februar 2012 wurde ausschließlich darüber gesprochen, ob die Bekla g- ten zur Aufgabe der Mansarde bereit wären und stand ein Umzug der Klägerin noch nicht im Raum . Weiter hat d as B erufungsgericht - wie sich aus seinen Feststelllungen zu einer Anbietpflicht bezüglic h der Erdgeschosswohnung ergibt - angenommen , dass die Klägerin sogar noch am 29. Februar 2012 , als sie die freigewordene Erdgeschosswohnung er neu t vermietete, einen Umzug in eine ihrer Wohnungen in dem Mehrfamilienhaus in Bonn noch nicht ernsthaft in B e- tracht gezo gen hat, sondern es allenfalls aufgrund von Gespräche n mit der Tochter " für möglich gehalten haben mag, dass eine Eigenbedarfskündigung künftig hinsichtlich der M ansarde und dann auch hinsichtlich der von der B e- klagten bewohnten Wohnung erforderlich werden würde " . Nach der Lebenserfahrung erscheint es aber wenig plausibel, dass die für die persönlichen Lebensumstände der Klägerin weitreichende Entscheidung, das bisher von ihr bewohnte Einfamilienhaus und somit den bisherigen L e- bensmittelpunkt in S . alsbald zugunsten der Dreizimmerwohnung der Beklagten in Bonn aufzugeben, derart kurzfristig gefasst wurde. Auch dies spricht dafür, dass der von der Kläger in vorgebrachte Nutzungswunsch , wenn nicht sogar vorgeschoben , so doch zumindest noch nicht hinreichend bestimmt 27 2 8 29 - 12 - und konkret gewesen ist, als sie am 28. März 2012 die Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hat. Denn dass sich in de m kurzen Zeitraum zwischen d er Vermietung der Erdgeschosswohnung und dem Ausspruch der Kündigung an wesentlichen Umständen der Entscheidungsfindung etwas geändert haben könnte, ist weder vorg etragen noch sonst ersichtlich. 6. Die Verfahrensrüge der Revision bezüglich der unterblie benen Ve r- nehmung der Nachbarin als Zeu gin hat der Senat geprüft, aber nicht für durc h- greifend erachtet. Von einer näheren Begrün dung sieht er in soweit ab (§ 564 Satz 2 ZPO). III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand h a- be n ; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO) . Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufung sgericht 30 31 - 13 - zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Vorinstanzen: AG Bonn, Entscheidung vom 02.04.2014 - 203 C 154/13 - LG Bonn, Entscheidung vom 13.10.2014 - 6 S 80/14 -
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