BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 298/13 Verkündet am: 2 . Juli 2014 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verha ndlung vom 2. Juli 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel des Klägers werden das Urteil der 1. Zivi l- kammer des Landgerichts Köln vom 26 . September 2013 aufg e- hoben und das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 4. Oktober 2012 teilweise abgeändert. n- sen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus dem 6. März, 6. April, 6. Mai, 6. Juni, 6. Juli, 6. August, 6. September, 6. Oktober, 6. November, 6. Dezember 2012, 6. Januar sowie 6. Februar 2013 zu zahlen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte schloss am 18. Januar 1979 mit dem Rechtsvorgänger des Klägers einen Mietvertrag über eine 56 m² große Altbauwohnung in Köln. Der Kläger wollte einen im Zweiten Weltkrieg zerstörten Anbau des Ha u- ses wieder errichten. Entsprechende Arbeiten künd igte er mit Schreiben vom 1 2 - 3 - 29. Oktober 2010 unter Hinweis darauf an, dass er die Nettomiete im Anschluss an die Arbeiten erhöhen wolle. Unter dem 9. März 2011 vereinbarten die Pa r- teien, dass die Beklagte dem Anbau zustimme, aber nicht mit dem Einwand präklu diert sei, nicht zur Duldung der Maßnahme verpflichtet gewesen zu sein. Zugleich wurde der Beklagten ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt und ihr ein Umzugskostenzuschuss angeboten, sofern die Wohnung im Jahr 2011 he r- ausgegeben werde. Durch den im Dezemb er 2011 fertiggestellten Wiederaufbau des Anbaus wurde die zuvor aus zwei Zimmern, Küche und Bad bestehende Wohnung der Beklagten um ein Zimmer nebst Loggia (zusätzliche Wohnfläche 29,25 m²) ve r- größert. Mit Schreiben vom 30. Dezember 2011 begehrte der Kläg er eine Erh ö- hung der Nettomiete für den alten Teil der Wohnung nach § 558 BGB um m o- März 2012. Für den neu errichteten Teil der Wohnung ve r- der Folgezeit au ch den Anbau. Mit der Klage hat der Kläger Zustimmung zu einer Mieterhöhung für den der für den Anbau zusätzlich verlangten Miete für den Zeitraum von März 2012 bis Februar 2013, i a- ge abgewiesen. In der Berufungsinstanz haben die Parteien einen Teilvergleich geschlossen, der im Wesentlichen bestimmt, dass die Beklagte für den alten Teil der Wohnung ab 1. Januar 2013 eine um 55, weitergehende Berufung des Klägers hat das Berufungsgericht zurückgewi e- sen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Zahlungsverlangen weiter. 3 4 5 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg . I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Dem Kläger stehe kein Anspruch auf Zahlung von Miete für den im Zuge des Anbaus neu errichteten Teil der Wohnung zu. Die Vertragsparteien hätten sich nicht auf eine Vergrößerung der Mietfläche geeinigt. Mit der Vereinbarung vom 9. März 2011 habe die Beklagte lediglich versprochen, von einem etwaigen Unterlassungsanspruch nach § 554 BGB aF keinen Gebrauch zu machen. Eine einvernehmliche Vergrößerung der Wohnfläche scheide aus; es sei der Bekla g- ten erkennbar darum gegangen, den Vorbehalt, die Modernisierung sei unz u- mutbar gewesen, zu wahren. Eine Erhöhung der Vertragsmiete sei auch nicht als "Kehrseite" einer Duldungspflicht gemäß § 554 Abs. 2 BGB aF eingetreten. Eine Duldungspflicht führe nicht zur Änderung der Vertragsmiete. Ob die Duldungspflicht des Mieters mit einem Recht des Vermieters zur Erhöhung der Vertragsmiete einhergehe, richte sich vielmehr nach § 559 BGB. Aus § 559 BGB aF könne der Kläger aber keine Miete für die Erweiterungsfläche verlangen, weil d ie Bestimmung die Schaffung neuen Wohnraums bereits nach ihrem Wortlaut nicht erfasse. Ein Anspruch auf Miete für die Erweiterungsfläche ergebe sich auch nicht aus einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrags. Die Parteien hätten in der Vereinbarung vo m 9. März 2011 nicht nur ausdrücklich offen gelassen, ob und inwieweit dem Kläger im Hinblick auf die Vergrößerung der Wohnung ein A n- spruch auf erhöhte Miete zustehe. Sie hätten sich nicht einmal auf die Vergr ö- ßerung der Wohnung selbst geeinigt. Es handele sich um einen anderen Ve r- 6 7 8 9 10 - 5 - tragsgegenstand, der einer ausgehandelten Einigung bedürfe. Einer ergänze n- den Vertragsauslegung stehe bereits entgegen, dass hinsichtlich der Preisfi n- dung verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten bestünden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der vom Kläger geltend g e- machte Anspruch nicht verneint werden. Wie die Revision zutreffend rügt, hat das Berufungsgericht rechtsfehle r- haft nicht in seine Betrachtung einbezogen, dass die Beklagte den Anbau au s- weislich des unstreitigen Tatbestands des erstinstanzlichen Urteils, auf den das Berufungsurteil Bezug nimmt, seit seiner Errichtung nutzt. Die vom Berufung s- gericht unterlassene Auslegung des Verhalten s der Beklagten kann der Senat selbst vornehmen, weil die hierfür erforderlichen tatsächlichen Feststellungen getroffen und weitere tatrichterliche Feststellungen nicht zu erwarten sind. Mit der Nutzung des Anbaus hat die Beklagte das Angebot des Klägers a uf G e- brauchsüberlassung der erweiterten Wohnfläche gegen Zahlung einer um m o- r- klärenden - wie hier - zurechenbare objektive Bedeutung seines Verhaltens hat aus der Sicht des Erklärungsgeg ners Vorrang vor einem etwa entgegenstehe n- den Willen des Erklärenden (vgl. BGH, Urteile vom 7. Juni 1984 - IX ZR 66/83, BGHZ 91, 324, 329 ff.; vom 2. November 1989 - IX ZR 197/88, BGHZ 109, 171, 177). Dieser Auslegung steht nicht entgegen, dass die Bek lagte sich vor B e- ginn der Maßnahme den Einwand vorbehalten hat, zu ihrer Duldung nicht ve r- 11 12 13 - 6 - pflichtet zu sein. Dahingehende Einwände hat sie nicht geltend gemacht, so n- dern im Gegenteil durch ihr tatsächliches Nutzungsverhalten zu verstehen g e- geben, dass sie die Vergrößerung der Wohnfläche billigt. Etwaige Anhaltspun k- te dafür, dass sie nach dem Zuschnitt der Wohnung nicht umhin konnte, die zusätzliche Wohnfläche zu nutzen, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt; sie sind auch nicht ersichtlich. III. D anach kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist d a- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur Endentscheidung reif, da es keiner weiteren tatsächlichen Feststellungen bedarf. Die Beklagte ist gemäß § 535 Abs. 2 BGB verpflich tet, Miete auch für die vergrößerte Wohnfl ä- che zu entrichten, weil sie das dahingehende Angebot des Klägers angeno m- men hat. Auf die Berufung des Klägers ist das Berufungsurteil danach aufzuhe - 14 - 7 - ben und der Klage, soweit sie Gegenstand des Revisionsverfahr ens ist, stattz u- geben (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 04.10.2012 - 222 C 153/12 - LG Köln, Entscheidung vom 26.09.2013 - 1 S 275/12 -
Full & Egal Universal Law Academy