BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 300/08 Verkündet am: 23. September 2009 Ring , Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535 Abs. 1 Satz 2, § 536 Abs. 1 a) Mietvertragliche Abreden zur Beschaffenheit der Mietsache können auch konkl u- dent in der Weise getroffen werden, dass der Mieter dem Vermieter bestimmte A n- forderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt. Eine ei n- seitig g ebliebene Vorstellung des Mieters genügt dafür jedoch selbst dann noch nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert. b) Ein Mieter kann nicht ohne Weiteres erwarten, dass der Vermieter Veränderungen am Gebäude, die durch die Nutzungsbedürfnisse anderer Mieter erforderlich we r- den, unterlässt, wenn dies zwar zu einer Steigerung der Geräuschimmissionen führt, die Belastung aber auch nach der Veränderung noch den technisc hen No r- men genügt, deren Einhaltung der Vermieter schuldet. BGH, Urteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08 - LG Nürnberg - Fürth AG Nürnberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. September 2009 durc h den Vorsitzenden Richter Ball , den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Nürnberg - Fürth vom 28. Oktober 2008 im Ko s- tenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Bekla g- ten erkannt worden ist. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Nür n- berg vom 2. April 2008 wird zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten der Rechtsmit telverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind seit 1972 Mieter einer Wohnung der Beklagten, die sich im 4. Obergeschoss eines in der Innenstadt von Nürnberg gelegenen Wohn - und Geschäftshauses befindet. In der Vertragsurkunde sind - unter Streichung der im Formular enthaltenen Eintragungen für Nebenräume und eine Mitbenu t- zung von Gemeinschaftseinrichtungen - folgende Wohnräume zur Benutzung als Wohnung vermietet eingetragen: " " 1 - 3 - An der s traßenabgewandten Seite der Wohnung befindet sich ein vier mal vier Meter großer, allseits umschlossener Lichthof, auf den die Flur - , Bad - und Küchenfenster der Wohnung hinausgehen. Vom Flur aus führt eine Tür auf eine in einer Grundrisszeichnung als Platt form bezeichnete Fläche ins Freie, die zum Lichthof ein Geländer aufweist. Im Erdgeschoss des Hauses wurde seinerzeit eine Bankfiliale betrieben. Seit dem Frühjahr 2000 ist das Erdgeschoss an die N . GmbH & Co KG (im Folgenden: N . ) zum Bet rieb eines Fischrestaurants vermietet. Zu di e- sem Zweck ließ N . eine Kühlungs - und Lüftungsanlage errichten, deren Zu - und Abluftkamine durch den Lichthof nach oben auf eine Höhe über Dach geführt wurden. Die Kläger, die durch die werktags in der Ze it von 7:30 Uhr bis nach 20:30 Uhr verursachten Abluftgeräusche die Gebrauchstauglichkeit ihrer Wohnung sowie insbesondere die Nutzung der Plattform als Dachterrasse als erheblich beeinträchtigt sehen, haben von der Beklagten verlangt, einen Betrieb der Ab luftanlage an Werktagen vor 9:00 Uhr und nach 20:00 Uhr (samstags schon nach 16:00 Uhr) zu unterlassen sowie dafür Sorge zu tragen, dass N . dies unterlässt, und die Feststellung eines Rechts zur Mietminderung um 20% begehrt, wenn die Abluftanlagen mehrfach im Monat außerhalb der g e- nannten Zeiten laufen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Ber u- fungsgericht hat unter teilweiser Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils und Zurückweisung der weitergehenden Berufung der Kläger die Beklagte ver urteilt, dafür Sorge zu tragen, dass die Be - und Entlüftungsanlagen zu den genannten Zeiten nicht betrieben werden, und in eingeschränktem Umfang ein Mind e- rungsrecht der Kläger festgestellt. Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision. 2 3 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision der Beklagten hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausg e- führt: Die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter ergäben sich in erster Linie durch Aus legung des Mietvertrages. Sofern zu bestimmten Punkten keine ausdrücklichen Regelungen getroffen seien, ergebe sich dies aus dem mu t- ma ß lichen Willen und durch ergänzende Auslegung des Vertragsinhalts. Dabei komme den Umständen, die bei Vertragsschluss vorg elegen hätten und für die Mietparteien erkennbar gewesen sein, maßgebliche Bedeutung zu. Insbeso n- dere könne jede Partei erwarten, dass der Zustand, den sie bei Unterzeichnung des Mietvertrages vorgefunden habe, sich - auch über längere Zeiträume - nicht im Wesentlichen zu ihrem Nachteil verändern werde. Technische Regelwerke hätten jeweils nur insofern Bedeutung, als der Mieter bei Fehlen anderslaute n- der Absprachen davon ausgehen könne, dass das hierin zum Zeitpunkt der Anmietung angegebene Maß eingehalten sei; spätere Änderungen hätten auf den Umfang der mietvertraglichen Rechte und Pflichten keinen Einfluss. De m- entsprechend hätten die gegenwärtigen Lärmgrenzwerte für sich genommen keine Bedeutung für die Frage, ob die Beklagte ihre mietvertraglichen Pflich ten gegenüber den Klägern gewahrt habe. Sie legten nur ein generelles Mindestn i- veau fest, dem die von den Vertragsparteien getroffenen Abreden dazu, was erlaubt sein sollte, vorgingen. Vorliegend schulde die Beklagte den Kläger n ein Lärmniveau, das nicht über gelegentlichen Störgeräuschen geringen Umfangs liege. Die Kläger hätten 4 5 6 7 - 5 - nach dem Bild, das sich ihnen bei Anmietung mit der seinerzeit im Erdgeschoss befindlichen Bankfiliale geboten hätte, nicht davon ausgehen können, dass nennenswerte Störgeräusche aus dem Lichthof über geöffnete Fenster in ihre Wohnung sowie auf die Plattform dringen würden. Hinsichtlich der Plattform müsse nach dem Inhalt der konkludenten mietvertraglichen Abreden eine Nu t- zung als Dachterrasse möglich sein. Auch wenn eine solche N utzung im Mie t- vertrag nicht unmittelbar vorgesehen sei, habe sie sich nach Lage der Dinge für einen Mieter angeboten. Die Kläger hätten deshalb diese Nutzung aufnehmen dürfen und könnten nunmehr verlangen, dass ihnen diese Nutzungsmöglichkeit erhalten blei be. Von den Entlüftungsanlagen gehe ein Dauergeräusch aus, das mit einem ganz erheblichen Störungscharakter verbunden sei, da es sowohl beim Aufen t- halt auf der Terrasse als auch in den unmittelbar angrenzenden Räumen bei geöffneten Fenstern wahrnehmbar s ei. Auch wenn die Grenzwerte der TA Lärm für den Innenraum nicht überschritten würden, sei der bei geöffnetem Fenster gemessene Geräuschpegel, der der Lautstärke bei einer Unterhaltung entspr e- che, keinesfalls unerheblich und als Dauergeräusch nicht hinnehm bar. Dies gelte erst recht für den auf der Terrasse gemessenen Wert. Die Kläger könnten beanspruchen, dass zu den von ihnen genannten Zeiten keine Störgeräusche stattfinden. Auch wenn diese außerhalb der üblichen Hauptbetriebs - und - geschäftszeiten liegen den Zeiten nicht den " Ruhezeiten " zuzuordnen sein, li e- ßen sie jedenfalls ein gewisses Schonungsbedürfnis erkennen. Allerdings schulde die Beklagte, die das Geschäft nicht selbst betreibe, den Klägern ledi g- lich, auf ihre Mieterin N . einzuwirken, dami t diese den Betrieb der störe n- den Anlagen unterlässt. Dass sie nach dem Inhalt des mit N . geschloss e- nen Mietvertrages rechtlich nicht in der Lage sei, die Einhaltung der genannten Zeiten durchzusetzen, führe noch nicht zur Unmöglichkeit. Selbst dann , wenn rechtliche Ansprüche nicht bestünden, sei der Beklagten eine Erreichung des 8 - 6 - geschuldeten Erfolgs durch Einwirkung auf N . , etwa durch Nachverhan d- lungen, entsprechende Geldleistungen oder sonstiges Entgegenkommen, mö g- lich. Die Frage, welche Maß nahmen für die Beklagte zumutbar seien, stelle sich erst im Rahmen der Zwangsvollstreckung, wenn bei einer Zwangsgeldfestse t- zung zu prüfen sei, ob sie alles Gebotene unternommen habe, um ihren Mieter N . zu einer Einstellung des störenden Anlagenbet riebs zu bewegen. Aus dem in den störenden Geräuschen liegenden Mangel der Mietsache ergebe sich des Weiteren ein Recht der Kläger zur Minderung der Miete. Die Minderung sei jedoch geringer als verlangt anzusetzen, da der Lärm zwar st ö- rend sei, aber nich t jede Wohnnutzung vereitele und bei geschlossenen Fen s- tern oder in den zur Straßenseite gelegenen Räumen gar nicht oder nur ganz gering zu vernehmen sei. Allerdings sei eine um das Doppelte höhere Mind e- rung anzusetzen, wenn die Ruhezeiten vom Lärm betroff en seien. II. Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung im en t- scheidenden Punkt nicht stand. Das Berufungsgericht ist zu Unrecht von einer konkludenten mietvertraglichen Abrede der Parteien zur Nutzung der Plattform als Dachterrasse ausgegangen und hat dadurch das Maß an Geräuschimmiss i- onen unzutreffend beurteilt, das die Kläger bei Benutzung dieser Plattform als noch vertragsgemäß hinzunehmen haben. Ebenso ist das Berufungsgericht von einem unzutreffenden Maßstab ausgegangen, soweit es angenommen hat, dass die vom Betrieb der Zu - und Abluftanlage ausgehenden Geräuschimmi s- sionen bei den drei zum Lichthof gelegenen Räumen der vermieteten Wohnung (Küche, Flur und Bad) zu einem Mangel geführt hätten. 1. Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter sowohl ein Recht zur 9 10 11 - 7 - Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) als auch einen Anspruch auf Mangelbese i- tigung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) gewährt, ist eine für den Mieter nachteili ge Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich v o- rausgesetzten Zustand. Ob dies der Fall ist, bestimmt sich in erster Linie nach den Vereinbarungen der Mietvertragsparteien (Senatsurteile vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, NJW 2 005, 218, unter II 1; vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441, Tz. 9). Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand durch den vereinbarten Nutzungszweck - hier die Nutzung als Wohnung - b e- stimmt. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsa n- schauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnsta n- dard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind in s- besondere das Alter, die Au sstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen (Senatsurteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527, unter II A 1 b bb). Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, is t jedenfalls deren Einha l- tung geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (Senatsurteile vom 6. Oktober 2004, aaO; vom 17. Juni 2009, aaO, Tz. 10). 2. Das Berufungsgericht ha t aus dem bei Anmietung der Wohnung vo r- gefundenen Zustand an Geräuschimmissionen im Bereich des Lichthofs sowie der Nutzbarkeit der Plattform als Dachterrasse, auch wenn eine solche Nutzung im Mietvertrag nicht unmittelbar vorgesehen gewesen sei, auf eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung dahin geschlossen, dass die Beklagte ein Lärmn i- veau schulde, das nicht über gelegentlichen Störgeräuschen geringen Umfangs liege. Dagegen wendet sich die Revision mit Erfolg. Zwar ist die tatrichterliche Auslegung ei ner - a uch konkludenten - Individualerklärung revisionsrechtlich nur beschränkt darauf überprüfbar, ob gesetzliche Auslegungsregeln, ane r- 12 - 8 - kan n te Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze oder Verfahrensvorschriften ve r- letzt worden sind (Senatsurteile vom 6. Juli 20 05 - VIII ZR 136/04, WM 2005, 1895, unter II 2 a; vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07, WuM 2008, 497, Tz. 10; vom 11. November 2008 - VIII ZR 265/07, WM 2009, 911, Tz. 10). Das ist hier indessen der Fall. a) Die Mietvertragsurkunde trifft, worauf die Revi sion zutreffend hinweist, zu der im Bereich des Lichthofs gelegenen Plattform keine Aussage. Sie e r- wähnt sie noch nicht einmal als mitvermietete Räumlichkeit. Zwar gelten bei einer Raummiete die zu den Mieträumen gehörenden Nebengelasse grundsät z- lich ohne zusätzliches Entgelt als mitvermietet (Erman/Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 535 Rdnr. 28). Das gilt auch für Außenflächen, die (allein) von der vermiet e- ten Wohnung aus betreten werden können und deshalb nur für eine alleinige Benutzung durch den Mieter in Betr acht kommen (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 535 Rdnr. 16; Schmidt - Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 25; AG Eschweiler, WuM 1994, 427). Jedoch ist der außerhalb der Wohnung gelegenen Plattform kein bestimmter Nutzungszwe ck beigemessen worden. Er erschließt sich auch nicht von selbst. Abgesehen d a- von, dass ein Mieter nicht ohne Weiteres erwarten kann, eine bestimmte Wohnnutzung wie die Terrassennutzung auf eine nicht als (Außen - ) Wohnfl ä- che mitvermietete Nebenfläche dauerh aft ausweiten zu können, die auch eine andere sinnvolle Nutzung etwa als Trocken - oder Abstellfläche zulässt, ist hier zusätzlich die Lage der Plattform oberhalb eines im Inneren eines Wohn - und Geschäftshauses gelegenen Lichthofs zu berücksichtigen. Derar tigen Lichth ö- fen kommt nicht selten die Funktion zu, straßenseitig unzulässige oder sonst aus nachvollziehbaren Gründen unerwünschte haustechnische Anlagen ei n- schließlich ihrer lüftungstechnischen Ver - und Entsorgungsleitungen entspr e- chend den Nutzungserfo rdernissen der jeweiligen Mitmieter aufzunehmen, so dass dieser Zweck die Nutzungsmöglichkeiten etwaiger Nebenflächen anderer 13 - 9 - Mieter im Bereich des Lichthofs - vorbehaltlich abweichender Abreden - mitb e- stimmt. b) Die Revision rügt mit Recht, dass die vo m Berufungsgericht getroff e- nen Feststellungen eine konkludente Abrede der Parteien nicht tragen, nach der die Beklagte verpflichtet ist, den Klägern die Plattform als Dachterrasse zur Verfügung zu stellen und ihnen während der Mietzeit diese Nutzungsmöglic h- keit zu erhalten. Zwar können mietvertragliche Abreden auch stillschweigend durch schlüssiges Verhalten getroffen werden (Senatsbeschluss vom 2. November 2005 - VIII ZR 52/05, WuM 2005, 774). Insbesondere kann eine solche Abrede dadurch getroffen werden, dass in einer Beschreibung des Mie t- objekts zugleich eine Aussage über seinen Charakter und damit eine diesem Charakter entsprechende Beschaffenheit enthalten ist (Senatsbeschluss vom 28. November 2007 - VIII ZR 106/07, ZMR 2008, 116, Tz. 2). Hier enthält d ie Vertragsurkunde zur Plattform und ihrer Nutzung jedoch keine Aussage. Dass dahingehend mündliche Absprachen erfolgt sind, ist ebenfalls nicht festgestellt; hierzu ergibt sich auch aus dem Sachvortrag der Parteien kein Anhalt. Ebenso wenig reicht es zur Annahme einer konkludent getroffenen Beschaffenheitsve r- einbarung aus, dass die Plattform zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses von der Wohnung aus betreten werden konnte und neben anderen Nutzungsmöglic h- ke i ten auch Platz zum Sitzen, Liegen und Ruhen bot. Zwa r kann die für eine Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Willensübereinstimmung auch ko n- kludent in der Weise erzielt werden, dass der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt dafür jedoch selbst dann noch nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr weiter, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (vgl. S e- natsurteil vom 20. Mai 2009 - VI II ZR 191/07, NJW 2009, 2807, Tz. 9). Anhalt s- punkte für eine solche Zustimmung ergeben sich weder aus den vom Ber u- 14 - 10 - fungsgericht getroffenen Feststellungen noch aus den sonstigen Umständen. Insbesondere kommt dem vom Berufungsgericht ergänzend angesprochenen Umstand, dass ein Geländer mit stabiler Brüstung vorhanden ist, keine Bede u- tung zu, weil dessen Fehlen bereits aus bauordnungsrechtlichen Gründen je d- wedem Betreten der Plattform und damit zugleich jeder anderen Nutzungsmö g- lichkeit entgegen gestanden hätte . 3. Auch sonst führen die von den Zu - und Abluftleitungen ausgehenden Geräuschimmissionen nicht zu einem Mangel der Mietsache. Zwar schuldet die Beklagte trotz Fehlens einer Abrede der Parteien zum Maß einer Immissionsb e- lastung der zum Lichthof hin gel egenen Räumlichkeiten jedenfalls die Einha l- tung der maßgeblichen technischen Normen. Die einschlägigen Immission s- richtwerte gemäß Abschnitt 6 der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm vom 26. August 1998 (GMBl. Nr. 26, S. 503, im Folgenden: TA Lärm), die bei den hier maßgeblichen Richtwerten für Immissionsorte außerhalb von G e- bäuden keine Änderung gegenüber den entsprechenden Werten der Techn i- schen Anleitung zum Schutz gegen Lärm vom 16. Juli 1968 (Beil. BAnz. Nr. 137) erfahren haben, werden jedoch na ch den Feststellungen des Ber u- fungsgerichts in keinem Fall überschritten. Soweit das Berufungsgericht der Auffassung ist, der gemessene G e- räuschpegel sei wegen seiner Dauerhaftigkeit in den angrenzenden Zimmern bei geöffnetem Fenster und erst recht auf der Terrasse für den Mieter gleic h- wohl nicht hinnehmbar, ist diese tatrichterliche Würdigung von Rechtsfehlern beeinflusst. Eine Benutzung der Plattform als Dachterrasse hat wegen Fehlens einer dahingehenden Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien (dazu v orst e- hend unter II 2 b) für die Annahme eines Mangels der Mietsache außer Betracht zu bleiben; dafür, dass sonst in Betracht kommende Nutzungsmöglichkeiten dieser Nebenfläche in einer ins Gewicht fallenden Weise beeinträchtigt sind, 15 16 - 11 - besteht kein Anhalt. Eb enso wenig berücksichtigt das Berufungsgericht, wenn es meint, die Kläger müssten sich nicht darauf verweisen lassen, die Fenster zum Innenhof aus Gründen des Schallschutzes permanent geschlossen zu ha l- ten, dass zum einen die gemessenen Werte die Grenzwert e der TA Lärm nicht überschreiten und schon deshalb kein Erfordernis besteht, die betreffenden Fenster ständig geschlossen zu halten, und dass es sich zum anderen bei den zum Lichthof gelegenen Räumlichkeiten mit Küche, Flur und Bad ausschließlich um Funkt ionsräume handelt, bei denen in Bezug auf die Hinnehmbarkeit von Geräuschimmissionen nicht so hohe Anforderungen zu stellen sind wie bei Wohn - und Schlafräumen. Es kommt hinzu, dass ein Mieter bei Fehlen gegenteiliger Abreden nicht ohne Weiteres erwarte n kann, dass der Vermieter Veränderungen, die durch die Nutzungsbedürfnisse anderer Mieter erforderlich werden, unterlässt, wenn dadurch die Geräuschimmissionen zwar steigen, die Belastung aber - wie hier - auch nach der Veränderung noch den technischen No rmen genügt, deren Ei n- haltung vom Vermieter geschuldet ist. Weist das Gebäude im Zeitpunkt der B e- gründung des Mietverhältnisses tatsächlich einen Immissionsstandard auf, der besser ist als der, den der Mieter nach den maßgeblichen technischen Normen vom Ve rmieter verlangen kann, kann der Mieter im allgemeinen nicht davon ausgehen, dass der Vermieter ihm gegenüber dafür einstehen will, dass dieser Zustand während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses erhalten bleibt. Mangels konkreter - auch hier nicht er sichtlicher - Anhaltspunkte für die Übe r- nahme einer dahingehenden Verpflichtung durch den Vermieter kann der Mieter vielmehr sowohl zu Beginn des Mietverhältnisses als auch in seinem weiteren Verlauf nur erwarten, dass die für die Belastung mit Geräuschimm issionen ei n- schlägigen Vorgaben der TA Lärm eingehalten werden (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2009, aaO, Tz. 13). 17 - 12 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil, soweit der Klage stattgegeben worden ist, keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheb en (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da weitere tatrichterliche Feststellungen nicht zu treffen sind und der Rechtsstreit hiernach zur Endentscheidung reif ist, hat der Senat in der S a- che selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung des kla geabweisenden amtsgerichtlichen Urteils durch Zurückweisung der B e- rufung. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Nürnberg, Entscheidung vom 02.04.2008 - 27 C 8716/07 - LG Nürnberg - Fürth, Entscheidung vom 28.10.2008 - 7 S 4016/08 - 18
Full & Egal Universal Law Academy