BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 300/14 Verkündet am: 23. September 2015 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZVG § 152 Abs. 1, 2 Hat der Mieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution nicht an den Vermi e- ter, sondern an den Verwalter des Wohnungseigentums entrichtet, ist der Zwangsverwalter der Wohnung, dem nach § 152 Abs. 1 ZVG die Aufgabe o b- liegt, das Objekt in seinem wirtschaftlichen Best and zu erhalten und ordnung s- gemäß zu verwalten, berechtigt, die Überlassung der Mietkaution direkt von dem Verwalter des Wohnungseigentums zu fordern (Fortführung und Forten t- wicklung von BGH, Urteile vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342; vom 9 . März 2005 - VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596). BGH, Urteil vom 23. September 2015 - VIII ZR 300/14 - LG Leipzig AG Leipzig - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren g e- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 8. September 2015 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Leipzig vo m 16. Oktober 2014 wird zurückg e- wiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist seit Anfang April 2013 Zwangsverwalter einer Eigentum s- wohnung der Schuldnerin in Z . , die diese d urch Mietvertrag vom 18. Deze m- ber 2012 an die Eheleute L . vermietet hatte. Die Beklagte ist die Verwalt e- rin der Wohnungseigentumsanlage. Die Mieter entrichteten ihr die bei A b- s Mietverhältnisses im Juli 2013 verlangte der Kläger von der Beklagten Zahlung 1 - 3 - Die Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit der vom Landg e- richt zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantr ag weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Der Kläger könne gemäß § 152 Abs. 2, § 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG au f- grund seiner Stellung als Zwan gsverwalter Herausgabe der Mietkaution von der Beklagten verlangen. Zwar wirke der Hausverwaltervertrag der Wohnungse i- gentümergemeinschaft mit der Beklagten ausschließlich für und gegen die Schuldnerin, ohne den Kläger, der nicht deren Rechtsnachfolger sei , zu binden. § 152 Abs. 2 ZVG sehe aber vor, dass der Mietvertrag gegenüber dem Zwangsverwalter wirksam sei und behandle ihn in Bezug auf die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis wie den Vermieter. Eine ordnungsgemäße Verwaltung des Grundbesitzes er fordere, dass der Zwangsverwalter (anstelle des Zwangsverwaltungsschuldners) in die Lage versetzt werde, auf die Kaution zuzugreifen, um Ansprüche gegen den Mieter zu decken oder diesem die Ka u- tion nach Wegfall des Sicherungszwecks herauszugeben. Aus § 152 Abs. 2 ZVG folge deshalb ein Anspruch des Zwangsverwalters auf Herausgabe der Mietkaution an sich. 2 3 4 5 - 4 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass da s Recht des Klägers, Rückzahlung der Mietkaution von der Beklagten zu verlangen, seine Grundlage in § 152 Abs. 1, 2 ZVG findet. 1. Wie der Bundesgerichtshof bereits entschieden hat, ist der Zwang s- verwalter befugt, von dem Schuldner (Vermieter und Wohnun gseigentümer) die Überlassung einer vor der Beschlagnahme von einem Wohnungsmieter gelei s- teten Mietkaution zu verlangen. Wurde das beschlagnahmte Objekt vor der B e- schlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen, so ist der Miet - oder Pachtvertrag auch ge genüber dem Zwangsverwalter wirksam (§ 152 Abs. 2 ZVG). Davon ist die Kautionsabrede als Bestandteil des Mietverhältnisses e r- fasst (Senatsurteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342 unter II 2). Die Kaution sichert die Mietansprüche, auf die s ich die Beschlagnahme nach § 148 Abs. 1 Satz 1, § 21 Abs. 2 ZVG erstreckt. Eine ordnungsgemäße Verwaltung des Grundbesitzes (§ 152 Abs. 1 ZVG) erfordert daher, dass der Zwangsverwalter anstelle des Schuldners, dem die Verwaltung und Benutzung des Grundstüc ks durch die Beschlagnahme entzogen wird (§ 148 Abs. 2 ZVG), in die Lage versetzt wird, erforderlichenfalls auf die Kaution zuzugreifen, um gegen den Wohnungsmieter gerichtete Ansprüche abzudecken. Der Zugriff auf die Kaution muss dem Zwangsverwalter zudem auch deshalb ermöglicht we r- den, weil er dem Mieter gegenüber zur Herausgabe der Kaution nach Wegfall des Sicherungszwecks verpflichtet ist (BGH, Beschluss vom 14. April 2005 - V ZB 6/05, NZM 2006, 71 unter II 2 b cc), selbst wenn der Schuldner dem Zwangs verwalter die Kaution nicht ausgehändigt hat (Senatsurteile vom 16. Juli 6 7 8 - 5 - 2003 - VIII ZR 11/03 aaO, unter II 2 b, 3; vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03 aaO, unter II 3; vom 11. März 2009 - VIII ZR 184/08, NJW 2009, 1673 Rn. 8). 2. Ist die Mietkaution - wie hier - vom Mieter vereinbarungsgemäß nicht dem Vermieter, sondern dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage en t- ric h tet worden, ist der Zwangsverwalter gemäß § 152 Abs.1, 2 ZVG berechtigt, die Überlassung der Kaution direkt von diesem zu fordern. a) Zw ar tritt der Zwangsverwalter nicht in einen von der Wohnungseige n- tümergemeinschaft mit dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage g e- schlossenen Vertrag ein (vgl. Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596 unter II 3 a). Daraus folgt jedoc h entgegen der Ansicht der R e- vision nicht, dass nur der Schuldner berechtigt sei, die Auszahlung der Kaution von dem Verwalter des Wohnungseigentums zu verlangen. Vielmehr obliegt dem Zwangsverwalter nach § 152 Abs. 1 ZVG die Aufgabe, das verwaltete Grunds tück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten (vgl. Senatsurteil vom 22. Januar 2014 - VIII ZR 391/12, NJW 2014, 1951 Rn. 16) und ordnung s- gemäß zu verwalten (BGH, Beschluss vom 14. April 2005 - V ZB 6/05, aaO). Hieraus folgt als Teil des Rechts zur V erwaltung und Benutzung des Grun d- stücks (§ 148 Abs. 2 ZVG) die Befugnis, eine Schmälerung der nach § 155 ZVG zu verteilenden Nutzungen abzuwenden und wegen anderer als Miet - oder Pachtforderungen Klage - auch gegen Dritte - zu erheben (BGH, Urteil vom 24. September 2009 - IX ZR 149/08, NJW - RR 2010, 17 Rn. 14 mwN). Vor diesem Hintergrund macht es keinen Unterschied, ob sich die vom Mieter entrichtete Kaution in den Händen des Schuldners oder bei einer Hau s- verwaltung befindet, die sie für den Schuldner ei ngezogen, aber noch nicht an diesen ausgekehrt hat. Um der Verpflichtung des Zwangsverwalters Rechnung zu tragen, den Gläubigern den möglichst ungeschmälerten Erhalt der Ha f- 9 10 11 - 6 - tungsmasse zu gewährleisten (vgl. Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, a aO unter II 4 b), ist es vielmehr geboten, dass der Zwangsverwalter einer Eigentumswohnung die Mietkaution in diesen Fällen auch von dem Ve r- walter der Wohnungseigentumsanlage herausverlangen kann. Beachtliche E i- geninteressen des Verwalters der Wohnungseige ntumsanlage sind dabei nicht berührt, weil dieser bei der Entgegennahme der Kaution für den Vermieter nur als dessen Zahlstelle fungiert. Ihm kommt kein größeres Schutzbedürfnis zu als dem Schuldner selbst, für den er tätig geworden ist. b) Der Auffassu ng der Revision, die die Rückforderung der Kaution in der gegebenen Fallgestaltung dem Schuldner vorbehalten möchte, ist entgegenz u- halten, dass dieser regelmäßig kein Interesse haben wird, die Rückzahlung der Kaution von dem Wohnungseigentumsverwalter zu v erlangen (vgl. Schmidtbe r- ger, Rpfleger 2005, 464), zumal der Schuldner verpflichtet ist, sie seinerseits an den Zwangsverwalter weiterzureichen. Soweit die Revision meint, der Mieter sei zwar berechtigt, die Herausg a- be der Kaution vom Vermieter zu verl angen, nicht aber vom Verwalter der Wohnungseigentumsanlage, rechtfertigt dies keine andere Beurteilung. De nn der Zwangsverwalter wird in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter behandelt (Senatsurteile vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, aaO unter II 3 b; vom 11. März 2009 12 13 - 7 - - VIII ZR 184/08, aaO; vom 23. September 2009 - VIII ZR 336/08, NJW 2009, 3505 Rn. 11). Dr. Fetzer Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Leipzig, Entscheidung vom 27.03.2014 - 110 C 7156/13 - LG Leipzig, Entscheidung vom 16.10.2014 - 8 S 189/14 -
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