BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 30/08 Verk374ndet am: 19. November 2008 Vorusso, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 19. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles f374r Recht erkannt: Die Revision der Kl344ger gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 11. Dezember 2007 wird zur374ckgewiesen. Die Kl344ger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Kl344ger in W. . Der Formularmietvertrag vom 17. Januar 2005 lautet in 247 2: 1 "Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches K374ndigungs-recht ein Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet und er in dieser Zeit dem-nach nur au337erordentlich k374ndigen kann!" Mit Schreiben vom 11. Juli 2005, das am 18. Juli 2005 bei der Mietver-waltung der Kl344ger einging, k374ndigte die Beklagte das Mietverh344ltnis zum 30. September 2005. Die Mietverwaltung der Kl344ger wies die K374ndigung schrift-lich unter Hinweis auf den vertraglichen K374ndigungsausschluss zur374ck. Die Be-klagte 374berwies f374r die Zeit ab Oktober keine Miete und keine Betriebskosten- 2 - 3 - vorauszahlungen mehr an die Kl344ger. Sie gab die Wohnung am 28. Oktober 2005 zur374ck. 3 Die Kl344ger forderten von der Beklagten die Bezahlung der Betriebskos-ten f374r das Jahr 2005 und der Miete f374r die Monate Oktober 2005 bis ein-schlie337lich Februar 2006. Die Beklagte leistete keine Zahlung. 4 Die Kl344ger haben die von ihnen beanspruchte Forderung von insgesamt 3.308,88 200 nebst Zinsen gerichtlich geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Bezahlung der Miete f374r Oktober 2005 (450 200) sowie von Betriebskosten in H366he von 336,54 200 verurteilt und die Klage im 334brigen abgewiesen. Die Berufung der Kl344ger, mit der sie die Verur-teilung der Beklagten zur Zahlung der Miete f374r die Monate November 2005 bis einschlie337lich Februar 2006 erreichen wollten, hat das Landgericht zur374ckge-wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kl344ger ihre Forderung auf Zahlung der Miete f374r die Monate November bis ein-schlie337lich Februar 2006 weiter. 5 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung, soweit f374r die Revisionsinstanz noch von Interesse, ausgef374hrt: 6 Die den Kl344gern am 18. Juli 2005 zugegangene wirksame K374ndigung der Beklagten habe das Mietverh344ltnis gem344337 247 573c Abs. 1 Satz 1 BGB zum 30. September 2005 (gemeint wohl: 31. Oktober 2005) beendet. Der formular-m344337ige K374ndigungsausschluss zu Lasten der Mieterin scheitere zwar weder an 7 - 4 - 247 573c Abs. 4 BGB noch an 247 575 Abs. 4 BGB. Der einseitige K374ndigungsaus-schluss zu Lasten der Beklagten sei jedoch nach 247 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Die Mieterin sei unangemessen benachteiligt, weil die Vermieter sich nicht in gleicher Weise gebunden h344tten. II. 8 Diese Beurteilung h344lt einer rechtlichen Nachpr374fung stand, so dass die Revision der Kl344ger zur374ckzuweisen ist. 1. Zu Recht hat das Landgericht - in 334bereinstimmung mit der Recht-sprechung des Senats (Urt. v. 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117 unter II 1) - einen Versto337 gegen 247 573c Abs. 4 BGB oder gegen 247 575 Abs. 4 BGB verneint. 9 2. Durch den einseitigen, befristeten K374ndigungsausschluss wurde indes die Beklagte - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - unan-gemessen benachteiligt i.S. d. 247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. 10 a) Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, dass nach der Rechtspre-chung des Bundesgerichtshofs ein einseitiger Ausschluss des K374ndigungs-rechts des Mieters im Zusammenhang mit einer Staffelmietvereinbarung nach 247 557a BGB wirksam vereinbart werden kann (Senat, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NZM 2006, 256 ff., Tz. 21 f.). Die Kl344ger 374bersehen, dass in der genannten Entscheidung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters deshalb verneint wurde, weil der den Mieter benachteiligende einseitige K374ndigungsausschluss durch die Gew344hrung von Vorteilen ausgeglichen wur-de, welche die Staffelmietvereinbarung (auch) f374r den Mieter bietet und in de-nen bereits der Gesetzgeber die sachliche Rechtfertigung f374r einen zeitlich be-grenzten Ausschluss des K374ndigungsrechts des Mieters gesehen hat. Im vor- 11 - 5 - liegenden Fall wurde kein Staffelmietvertrag vereinbart. Es fehlt auch sonst an der Gew344hrung eines ausgleichenden Vorteils f374r den Mieter, der den einseiti-gen K374ndigungsverzicht rechtfertigen k366nnte. 12 b) Vergeblich will die Revision aus 247247 544, 550 BGB die Wirksamkeit des einseitigen K374ndigungsverzichts herleiten. Zwar ist richtig, wie die Revision un-ter Berufung auf 247 550 BGB ausf374hrt, dass bei einem Mietvertrag, der sich 374ber ein Jahr hinaus erstrecken soll, der Mieter jedenfalls ein Jahr an den Vertrag gebunden ist, wenn der Vertrag nur m374ndlich geschlossen wurde. Die Kl344ger lassen dabei allerdings au337er Acht, dass nach 247 550 Satz 2 BGB beide Partei-en fr374hestens zum Ablauf eines Jahres wirksam k374ndigen k366nnen. Vorliegend hingegen ist allein das K374ndigungsrecht der Mieterin befristet ausgeschlossen. c) Auch der Hinweis der Kl344ger, der Mieterin sei es erlaubt, bei einem be-rechtigten Interesse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung einen Nachmieter zu stellen, vermag kein anderes Ergebnis zu rechtfertigen. Denn diese M366glich-keit beseitigt die nachteiligen Folgen der unangemessenen Benachteiligung nicht, weil es im Einzelfall durchaus fraglich ist, ob es der Mieterin gelingen w374rde, einen Nachmieter zeitgerecht zu finden. Durch die (unwirksame) Rege-lung im Mietvertrag der Parteien w374rde das grunds344tzlich dem Vermieter oblie-gende Risiko, einen Nachmieter zu finden, auf den Mieter verlagert. Daf374r gibt es keinen rechtfertigenden Grund. 13 d) Der Senat befindet sich mit seiner Ansicht im Einklang mit der ein-schl344gigen Rechtsprechung und dem Schrifttum. 14 Ein Widerspruch zur Entscheidung des Senats vom 22. Dezember 2003 (VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448) ist nicht ersichtlich. Dort wurde zwar die Wirk-samkeit eines einseitigen Verzichts des Wohnraummieters auf sein gesetzli-ches K374ndigungsrecht bejaht (aaO). Der vorliegende Fall unterscheidet sich 15 - 6 - allerdings von dem damaligen Rechtsstreit in einem wesentlichen Punkt: Im dortigen Verfahren war der K374ndigungsverzicht individualrechtlich vereinbart. Damit war die hier einschl344gige Vorschrift des 247 307 BGB unanwendbar, der nur eine Regelung f374r Allgemeine Gesch344ftsbedingungen enth344lt. 16 Im 334brigen ist es in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und - soweit ersichtlich - auch im Schrifttum einhellige Auffassung, dass ein einseiti-ger, formularvertraglicher K374ndigungsverzicht des Mieters au337erhalb einer wirksamen Staffelmietvereinbarung oder eines wirksamen Zeitmietvertrages nicht vereinbart werden kann (LG Duisburg, NMZ 2003, 354; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), 247 573c Rdnr. 51; B366rstinghaus, GE 2006, 898 f.; H344ublein, ZMR 2004, 252, 254; Hinz, WuM 2004, 126, 127 f.; Kandelhard, WuM 2004, 129, 132; Wieck, WuM 2005, 369; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 247 557a Rdnr. 13; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., 247 573c Rdnr. 3; Wete-kamp, Mietsachen, 4. Aufl., Kap. 8, Rdnr. 422). Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Wei337enfels, Entscheidung vom 25.01.2007 - 3 C 410/06 - LG Halle, Entscheidung vom 11.12.2007 - 2 S 54/07 -
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