BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 30/09 Verk374ndet am: 21. Oktober 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 558 Abs. 1 Satz 1 Der Vermieter darf die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten orts-374blichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anheben. Dies gilt auch dann, wenn die Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverst344ndigengutach-tens ermittelt worden ist (Best344tigung des Senatsurteils vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NZM 2005, 660). BGH, Urteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09 - LG G366rlitz AG G366rlitz - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gem344337 247 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 1. September 2009 durch den Vor-sitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts G366rlitz vom 6. Januar 2009 wird zur374ckgewie-sen. Auf die Anschlussrevision der Kl344gerin wird das vorbezeichnete Urteil aufgehoben, soweit darin zum Nachteil der Kl344gerin ent-schieden ist. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts G366rlitz vom 13. August 2007 wird zur374ckgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra-gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Kl344gerin in G. . Die Grundmiete betrug seit August 2001 234,32 200. Mit Schreiben vom 14. M344rz 2005 forderte die Kl344gerin die Beklagten unter Benennung von drei Vergleichs- 1 - 3 - wohnungen auf, der Erh366hung der Nettomiete ab dem 1. Juni 2005 um 35,27 200 auf 269,59 200 zuzustimmen. Dies entspricht einer Erh366hung der Miete von 3,33 200 je qm auf 3,83 200 je qm. Die Beklagten stimmten der Mieterh366hung nicht zu. 2 Die Kl344gerin hat Zustimmung zur Mieterh366hung entsprechend ihrem Mieterh366hungsverlangen vom 14. M344rz 2005 begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklagte unter Abweisung der weitergehenden Klage verurteilt, der Erh366hung der Grundmiete um 18,38 200 auf 252,70 200 monatlich zuzustimmen. Auf die Be-rufung der Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil unter Zu-r374ckweisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und insoweit abge344ndert, als die Beklagten zur Zustimmung zu einer Mieterh366hung 374ber eine monatliche Miete von 244,18 200 hinaus verurteilt worden waren; insoweit hat es die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Ziel der (vollst344ndigen) Klageabweisung weiter. Mit der Anschlussrevision erstrebt die Kl344gerin die Wiederherstellung des amtsge-richtlichen Urteils. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg; die Anschlussrevision ist hingegen be-gr374ndet. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: 4 - 4 - Das formell zul344ssige Mieterh366hungsverlangen der Kl344gerin sei zum Teil begr374ndet. Der Kl344gerin stehe ein Anspruch auf Erh366hung der Grundmiete um 9,86 200 auf 244,18 200 zu. Im 334brigen sei die Klage unbegr374ndet. 5 6 Die vom Amtsgericht beauftragte Sachverst344ndige habe die streitgegen-st344ndliche Wohnung sowie 19 Vergleichswohnungen in Augenschein genom-men und daraus zutreffend eine Mietzinsspanne von 3,35 200 bis 3,59 200 je qm ermittelt. Entgegen der Auffassung der Kl344gerin und des Amtsgerichts entspre-che die orts374bliche Vergleichsmiete nicht dem h366chsten Wert der von der Sachverst344ndigen ermittelten Spanne. Das Sachverst344ndigengutachten erf374lle die Funktion des f374r das Stadtgebiet von G. fehlenden Mietspiegels. Das Gericht m374sse deshalb innerhalb der von der Sachverst344ndigen ermittelten Spanne die orts374bliche Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete durch Sch344tzung nach 247 287 ZPO ermitteln. Anhand der Ausf374hrungen der Sachverst344ndigen zu dem vorl344ufigen relativen Mittelwert ergebe sich aus die-ser Sch344tzung ein Wert von 3,47 200 je qm. Entgegen der Auffassung der Beklagten habe die Sachverst344ndige ihr Gutachten aufgrund einer ausreichenden Tatsachengrundlage erstellt. Sie habe 19 im gleichen Stadtteil wie die Wohnung der Beklagten liegende Vergleichs-wohnungen verschiedener Vermieter in verschiedenen H344usern herangezogen. Dass die Sachverst344ndige nicht dar374ber hinaus eine Vollerhebung der Daten oder zumindest eine repr344sentative Befragung vorgenommen habe, sei nicht zu beanstanden, weil der damit verbundene Aufwand zu der im Rechtsstreit gel-tend gemachten Forderung der Kl344gerin au337er Verh344ltnis st374nde. 7 Dass die Sachverst344ndige die Vergleichswohnungen ausschlie337lich auf-grund von Vermieterbefragungen ermittelt habe, sei ebenfalls nicht zu bean-standen. Die Gefahr, dass sich daraus ein verf344lschtes Bild der orts374blichen 8 - 5 - Vergleichsmiete ergebe, sei nur theoretischer Natur, denn es best374nden keine Anhaltspunkte daf374r, dass die befragten Vermieter unzutreffende Angaben ge-macht h344tten. II. 9 Diese Beurteilung h344lt der rechtlichen Nachpr374fung nicht in allen Punkten stand. 1. Zutreffend und von der Revision unbeanstandet ist das Berufungsge-richt allerdings davon ausgegangen, dass das Mieterh366hungsverlangen der Kl344gerin formell ordnungsgem344337 ist und die Voraussetzungen des 247 558 BGB (Wartefrist, Kappungsgrenze) eingehalten sind. 10 2. Auch die - auf der Grundlage des Sachverst344ndigengutachtens getrof-fene - Feststellung des Berufungsgerichts zur Spanne der orts374blichen Ver-gleichsmiete ist frei von Rechtsfehlern. Ohne Erfolg r374gt die Revision, dass das Berufungsgericht seine Entscheidung unter Versto337 gegen 247 286 ZPO auf ein mit methodischen M344ngeln behaftetes Gutachten gest374tzt habe. 11 a) Das Gutachten ist hinreichend aussagekr344ftig, weil die Sachverst344ndi-ge aus 48 Wohnungen des gleichen Bautyps ("WB 70"), die im selben Stadtteil wie die Wohnung der Beklagten liegen, 19 Vergleichswohnungen mit m366glichst 344hnlicher Ausstattung f374r ihr Gutachten herangezogen hat und dabei teils neu vereinbarte, teils angepasste Bestandsmieten Ber374cksichtigung fanden. Die Beschr344nkung auf 19 Vergleichswohnungen ist dabei - auch unter Ber374cksichti-gung des vertretbaren Umfangs einer solchen Begutachtung - nicht zu bean-standen. Dem Umstand, dass die Ausstattung und Beschaffenheit der Woh-nung der Beklagten teilweise hinter dem Standard der Vergleichswohnungen zur374ckbleibt, ist in dem Gutachten, dem das Berufungsgericht hinsichtlich der 12 - 6 - Mietzinsspanne folgt, durch Abschl344ge (Anpassungsfaktoren) Rechnung getra-gen; einen revisionsrechtlich beachtlichen Fehler dieser tatrichterlichen W374rdi-gung zeigt die Revision nicht auf. 13 b) Auch der Umstand, dass die Sachverst344ndige die Wohnungen aus-schlie337lich durch Befragung von Vermietern ermittelt hat, steht der Verwertbar-keit des Gutachtens nicht entgegen. Entgegen der Ansicht der Revision beste-hen keine Anhaltspunkte daf374r, dass durch diese Vorgehensweise das Ergebnis im Sinne einer zu hohen Vergleichsmiete verf344lscht worden sein k366nnte. Die Revision macht insoweit geltend, Vermieter k366nnten ein Interesse daran haben, das allgemeine Mietniveau anzuheben, und deshalb geneigt sein, bei der Be-fragung durch die Sachverst344ndige billigen Wohnraum zu verschweigen und nur besonders teure Wohnungen anzugeben. F374r eine solche Annahme beste-hen aber keine tats344chlichen Anhaltspunkte. Dass die in das Gutachten einge-flossenen Angaben der befragten Vermieter 374ber die Miete der jeweils benann-ten Vergleichswohnung zutreffend sind, wird von der Revision nicht in Zweifel gezogen. c) Entgegen der Auffassung der Revision ist das Gutachten der Sachver-st344ndigen auch nicht deshalb fehlerhaft, weil es als orts374bliche Vergleichsmiete f374r die Wohnung der Beklagten nicht einen exakten Betrag, sondern lediglich eine Bandbreite (Spanne) ermittelt hat. Nach 247 558 Abs. 2 BGB wird die orts374b-liche Vergleichsmiete aus den 374blichen Entgelten f374r vergleichbaren Wohnraum gebildet. Wie der Senat ausgef374hrt hat, handelt es sich bei der orts374blichen Vergleichsmiete regelm344337ig nicht um einen punktgenauen Wert; die Vergleich-miete bewegt sich vielmehr innerhalb einer gewissen Spanne (Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074, unter II 2 b sowie vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NZM 2005, 660, unter II 2 c). 14 - 7 - 3. Dagegen kann dem Berufungsgericht, wie die Anschlussrevision zu Recht geltend macht, nicht gefolgt werden, soweit es die Auffassung vertritt, der Vermieter d374rfe die Miete nicht bis zum oberen Wert einer solchen - unter He-ranziehung eines Sachverst344ndigengutachtens zutreffend ermittelten - Band-breite der konkreten orts374blichen Vergleichsmiete anheben. Dies gilt entgegen der Annahme des Berufungsgerichts auch dann, wenn - wie hier - kein Miet-spiegel vorhanden ist. In diesem Fall ersetzt das vom Gericht eingeholte Sach-verst344ndigengutachten nicht den Mietspiegel, sondern dient der Ermittlung der konkreten orts374blichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Auch hierbei geht es nicht um einen punktgenauen Wert, sondern um eine Bandbreite. Diese Bandbreite hat das Berufungsgericht auf der Basis des Sachverst344ndigengutachtens - wie ausgef374hrt - rechtsfehlerfrei mit einer Miet-zinsspanne von 3,35 200 je qm bis 3,59 200 je qm ermittelt. Denn auch der obere Spannenwert liegt noch innerhalb der orts374blichen Vergleichsmiete, die die obe-re Grenze einer Mieterh366hung nach 247 558 BGB darstellt (Senatsurteil vom 6. Juli 2005, aaO, unter II 2 d). Ma337geblich ist daher weder der vom Berufungs-gericht errechnete Mittelwert (3,47 je qm) noch, wie die Revision meint, der un-tere Spannenwert von 3,35 200 je qm. Das Mieterh366hungsverlangen der Kl344gerin ist vielmehr in H366he des oberen Spannenwerts der Einzelvergleichsmiete, mit-hin in H366he von 3,59 200 je qm, berechtigt. 15 III. Nach alledem ist die Revision der Beklagten unbegr374ndet und daher zu-r374ckzuweisen. Soweit das Berufungsgericht zum Nachteil der Kl344gerin ent-schieden hat, kann das Berufungsurteil hingegen keinen Bestand haben; es ist daher insoweit auf die Anschlussrevision der Kl344gerin hin aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da keine weiteren Feststellungen zu treffen sind (247 563 Abs. 3 ZPO). Die Beklagten sind - wie vom 16 - 8 - Amtsgericht ausgesprochen - verpflichtet, einer Erh366hung der monatlichen Grundmiete um den Betrag von 18,38 200 zuzustimmen, der sich bei Zugrundele-gung des vom Berufungsgericht festgestellten oberen Spannenwerts der Ein-zelvergleichsmiete (3,59 200 je qm) ergibt. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts ist deshalb zur374ckzuweisen. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG G366rlitz, Entscheidung vom 13.08.2007 - 4 C 636/05 - LG G366rlitz, Entscheidung vom 06.01.2009 - 2 S 73/07 -
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