BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 302/00 Verkündet am: 12. April 2002 Kanik, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes ha t auf die mündliche Verhandlung vom 12. April 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke und Dr. Gaier für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 19. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 27. Juli 2000 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Kläger erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten Ve r - handlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revis i - onsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 18. Mai 1995 erwarben die B e - klagten von den Klägern ein Hausgrundstück für 960.000 DM unter Ausschluß der Gewährleistung. Im Untergeschoß des Wohnhauses befand sich eine Schwimmhalle, welche die Kläger im Jahr 1994 aus Kostengründen stillgelegt hatten. Neben dem Schwimmbecken lag ein Wartungsraum mit einer Höhe von 1 m bis 1,50 m, einer Breite von 1,50 m und mehreren Metern Länge, der von außen über einen Schacht zugänglich war. Darin befanden sich Schwim m - - 3 - badarmaturen und ein Pumpensumpf mit einer automatischen Pumpe, die das Schwimmbecken in der Weise entwsserte, daû das Wasser zunchst in den Wartungsraum abgelassen und von dort abgepumpt wurde. In diesen Raum drang nach starken Regenfllen von auûen Wasser ein, das abgepumpt we r - den muûte. Die Ursache und Hufigkeit des Wassereinbruchs sind zwischen den Parteien streitig. Die Klger haben zunchst Klage auf Feststellung, daû den Beklagten keine Gewhrleistungs- und Schadensersatzansprche zustehen, erhoben, welche die Parteien erstinstanzlich bereinstimmend fr erledigt erklrt haben. Auf die Widerklage der Beklagten hat das Landgericht die Klger als Gesam t - schuldner zur Zahlung von 13.715,12 DM nebst Zinsen verurteilt und festg e - stellt, daû sie als Gesamtschuldner verpflichtet sind, den Beklagten den ber 5.400 DM hinausgehenden Schaden, der durch die Undichtigkeit des Wa r - tungsraums entstanden ist und/oder noch entstehen wird, weiter den ber 2.900 DM hinausgehenden Schaden, der als Folge der Durchfeuchtung der Auûenwnde im Bereich des Balkons vor dem Wohnzimmer entstanden ist und/oder noch entstehen wird, und schlieûlich die Kosten der Herstellung der Funktionsfhigkeit der Tr vom Arbeitszimmer zum Garten zu ersetzen; im b - rigen hat es die Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klger und A n - schluûberufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht - unter Zurckwe i - sung der weitergehenden Rechtsmittel - die Klger als Gesamtschuldner zur Zahlung von 153.888,23 DM nebst Zinsen verurteilt und festgestellt, daû sie als Gesamtschuldner verpflichtet sind, den Beklagten den ber 146.500 DM hin-ausgehenden Schaden zu ersetzen, der infolge der Wassereintritte in das Wohnhaus entstanden ist und/oder noch entstehen wird. Dagegen richtet sich die Revision der Klger, mit der sie die Zurckweisung der Anschluûberufung - 4 - und Abweisung der gesamten Widerklage begehren. Die Beklagten beantragen die Zurckweisung des Rechtsmittels. Entscheidungsgrnde: I. Das - sachverstndig beratene - Berufungsgericht hlt einen Schade n - ersatzanspruch der Beklagten gegen die Klger nach § 463 BGB a.F. fr b e - grndet. Das Eindringen von Wasser in den Wartungsraum nach starken R e - genfllen sei ein Fehler des Hauses, der den Klgern bekannt gewesen sei, den sie den Beklagten jedoch arglistig verschwiegen htten. Sie mûten de s - wegen an die Beklagten 135.000 DM als Wertminderung, 11.500 DM Sani e - rungskosten und 7.388,23 DM Folgekosten zahlen. Die Feststellungsklage sei in dem ausgeurteilten Umfang zulssig und begrndet; der Sachverstndige habe nmlich Ort und Ursache des Eintritts von Feuchtigkeit in das Gebude nicht ermitteln können, so daû die Erforderlichkeit knftiger Mngelbeseit i - gungsmaûnahmen nicht ausgeschlossen sei. Das hlt einer revisionsrechtlichen Nachprfung nicht stand. II. Zur Zahlungsklage: 1. Allerdings wendet sich die Revision ohne Erfolg gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, daû das Eindringen von Wasser in den Wartungsraum - 5 - ein Fehler im Sinne des § 463 Satz 2 BGB a.F. sei. Denn selbst wenn man mit der berwiegenden Meinung (siehe die Darstellung bei Staudinger/Honsell, BGB [1995], § 463 Rdn. 12) annimmt, daû dafr nur solche Mngel in Betracht kommen, die eine nicht nur unerhebliche Minderung des Werts oder der Tau g - lichkeit des Kaufgegenstands zu dem gewöhnlichen oder nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch (§ 459 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.) bedeuten, liegt di e - se Voraussetzung hier vor. Dabei kann offen bleiben, ob es die in dem ersti n - stanzlichen Urteil festgestellte und vom Berufungsgericht nach § 543 Abs. 1 ZPO a.F. besttigte Verkehrsauffassung, wonach es eine negative Abweichung von den blichen Erwartungen darstellt, wenn nach strkeren Regenfllen ein Abpumpen von eingedrungenem Wasser aus dem Gebudeinneren notwendig wird, tatschlich gibt oder nicht. Entscheidend ist nmlich, daû das Berufung s - gericht auf der Grundlage des von ihm eingeholten Sachverstndigengutac h - tens fehlerfrei davon ausgeht, daû der Verkehrswert des Objekts wegen des Mangels zwischen 10 % und 15 % gemindert ist, weil eine bloûe Abdichtung von innen nicht den Eintritt von Feuchtigkeit in den dmmstoffgefllten Zw i - schenraum der doppelschaligen Wandkonstruktion verhindert. Nimmt man - mangels anderer Anhaltspunkte - den vereinbarten Kaufpreis von 960.000 DM als Wert des mangelfreien Kaufgegenstands an, so ergibt sich ein Minderungsbetrag zwischen 96.000 DM und 144.000 DM. Das ist eine erhebl i - che Wertminderung. Hinzu kommt, daû die Beseitigung des Mangels einen Kostenaufwand von 5.400 DM bis 11.500 DM erfordert. Das schlieût die A n - nahme eines unerheblichen Fehlers aus. Dem kann die Revision nicht mit E r - folg entgegenhalten, daû es fr die Frage, in welchen Fllen ein Fehler im Si n - ne der §§ 459 Abs. 1, 463 Satz 2 BGB a.F. vorliegt, darauf ankommt, "als was" die Sache verkauft worden ist (vgl. BGH, Urt. v. 22. Juni 1983, VIII ZR 92/82, NJW 1983, 2242). Zwar wurde hier ein Haus mit Schwimmbad verkauft, dessen - 6 - Bewohnbarkeit durch das Eindringen von Wasser in den Wartungsraum nicht beeintrchtigt wurde; auch sollte das Wasser aus dem Schwimmbecken z u - nchst in den Wartungsraum geleitet und von dort abgepumpt werden, so daû die Funktion des Wartungsraums auch darin bestand, Wasser aufzunehmen. Aber das fhrt nicht an der Tatsache vorbei, daû nach starken Regenfllen Wasser von auûen in den Wartungsraum eindrang. Als ein solchermaûen u n - dichtes Gebude wurde das Haus nicht verkauft. 2. Ebenfalls ohne Erfolg rgt die Revision einen Verstoû des Berufung s - gerichts gegen § 286 ZPO, weil es dem Vor trag der Klger, im Jahr 1998 sei eine Undichtigkeit in der Auûenwand als Folge von Felssprengungen in der Nachbarschaft entstanden, nicht nachgegangen ist. Dazu bestand nmlich ke i - ne Veranlassung. Denn die fehlerfreie Beweiswrdigung des Landgerichts, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat und die von der Revision nicht angegriffen wird, und auch der Prozeûvortrag der Klger selbst rechtfertigen die Feststellung, daû bereits whrend der Besitzzeit der Klger Wasser von auûen in den Wartungsraum eingedrungen war, und zwar nach starken R e - genfllen. Somit können die behaupteten Felssprengungen nicht urschlich fr den Wassereintritt gewesen sein; vielmehr war die Auûenwand bereits sowohl bei Abschluû des Kaufvertrags als auch bei Übergabe des Objekts undicht. Das stellt den maûgeblichen Mangel dar. 3. Zu Unrecht nimmt das Berufungsgericht jedoch an, daû die Klger den Beklagten diesen Mangel arglistig verschwiegen haben. Die bisherigen Feststellungen tragen das nicht. - 7 - a) Bei einer Tuschung durch V erschweigen eines offenbarungspflicht i - gen Mangels handelt arglistig, wer einen Fehler mindestens fr möglich hlt und gleichzeitig weiû oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, daû der Vertragsgegner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen htte; das Tatbestand s - merkmal der Arglist erfaût damit nicht nur ein Handeln des Veruûerers, das von betrgerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltenswe i - sen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Frmöglichhaltens" und "I n - kaufnehmens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil ve r - bunden sein muû (Senatsurt. v. 3. Mrz 1995, V ZR 43/94, NJW 1995, 1549, 1550). b) Von diesen Grundstzen geht das Berufungsgericht - indem es sich auch insoweit den Entscheidungsgrnden des landgerichtlichen Urteils a n - schlieût - aus. Es erkennt auch zutreffend, daû die Klger zur Aufklrung ber den Eintritt von Wasser in den Wartungsraum verpflichtet waren. Eine Offenb a - rungspflicht besteht nmlich nur hinsichtlich solcher Mngel der Kaufsache nicht, die einer Besichtigung zugnglich und damit ohne weiteres erkennbar sind; der Kufer kann insoweit eine Aufklrung nicht erwarten, weil er diese Mngel bei einer im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (Senat, BGHZ 132, 30, 34; Senatsurt. v. 20. Oktober 2000, V ZR 285/99, NJW 2001, 64). Hier war der Mangel jedoch nicht ohne weiteres erkennbar. Der Wartungsraum war als solcher nicht identifizierbar und nicht frei zugn g - lich. Er konnte nur ber einen engen Schacht erreicht werden; dessen Einstieg befand sich nicht etwa innerhalb des Hauses, sondern auûerhalb und zwar z u - dem noch abgedeckt. Auch muûte sich den Beklagten aufgrund der oft berec h - tigten Befrchtung, daû die Abdichtung von Schwimmbdern problematisch ist, - 8 - nicht der Verdacht einer Undichtigkeit des Wartungsraums aufdrngen. Dieser Mangel hat nmlich nichts mit der Abdichtung des Schwimmbads zu tun. c) Mit Erfolg rgt die Revision jedoch, daû das Berufungs gericht dem Vortrag der Klger, der Klger zu 1 sei von ihrem Architekten dahingehend unterrichtet worden, daû Abdichtungsmaûnahmen nicht notwendig seien, weil die Frderpumpe im Pumpensumpf das eingedrungene Wasser ohne weiteres abpumpen knne, nicht nachgegangen ist. Trifft das zu, entfllt der Arglistvo r - wurf gegenber dem Klger zu 1, wenn er sich von dem Hinweis des Fac h - mannes hat beruhigen lassen und deshalb dem Eindringen von Wasser in den Wartungsraum keine Bedeutung mehr beigemessen hat (vgl. Senatsurt. v. 5. Mrz 1993, V ZR 140/91, NJW 1993, 1703, 1704). Das bedarf der Aufkl - rung durch das Berufungsgericht. d) Ebenfalls mit Erfolg rgt die Revision, daû das Berufungsgericht auch den weiteren Vortrag der Klger, die Klgerin zu 2 habe bei den von ihr alleine gefhrten Kaufvertragsverhandlungen ausdrcklich darauf hingewiesen, daû sie zum Schwimmbadbereich nichts sagen knne und die Beklagten hierzu den Architekten befragen sollten, bergangen hat. Erfolgte dieser Hinweis, kann das ein arglistiges Verhalten der Klgerin zu 2 ausschlieûen. Mit dieser Äuû e - rung durfte sie sich nmlich begngen, weil weder festgestellt noch ersichtlich ist, daû sie weitergehende Erkenntnisse als der Klger zu 1 ber den Wa s - sereintritt besaû. Auch steht der Hinweis nicht in Widerspruch zu anderen E r - klrungen der Klgerin zu 2; den Klgern war nmlich in dem Kaufvertrag g e - rade nicht die Erklrung abverlangt worden, daû ihnen verborgene Mngel nicht bekannt seien. Auch insoweit bedarf die Sache weiterer Aufklrung. - 9 - 4. Mit E rfolg rgt die Revision schlieûlich auch die Schadensberechnung des Berufungsgerichts. Die getroffenen Feststellungen tragen nicht die Auffa s - sung, die Beklagten htten einen Anspruch auf Ersatz des Minderwerts von 135.000 DM zuzglich der Kosten fr die Beseitigung der Wandundichtigkeit von 11.500 DM. Das bersieht nmlich die Bekundung des Sachverstndigen in seiner Anhrung am 29. Juni 2000, daû nach Durchfhrung der von ihm vo r - geschlagenen "kleinen" Sanierung zwar weiterhin eine Wertminderung des Hauses verbleibt, diese aber nicht 10 % bis 15 % des Kaufpreises ausmacht. Damit ist der Schadensschtzung des Berufungsgerichts die Grundlage entz o - gen. III. Zur Feststellungsklage: 1. Zu Recht sieht das Berufungsgericht die Feststellungsklage, soweit es ihr stattgegeben hat, als zulssig an. a) Ohne Erfolg rgt die Revision einen Verstoû gegen § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO in Verbindung mit § 256 ZPO. Das Berufungsgericht hat den Antrag auf solche Schden bezogen, die durch Wassereintritt von auûen in den Wa r - tungsraum aufgrund einer bei Übergabe des Objekts an die Beklagten vorha n - den gewesenen Undichtigkeit der Auûenwand hervorgerufen wurden und/oder noch hervorgerufen werden. Das schlieût zugleich die - unzulssige - Fes t - stellung einer Ersatzpflicht fr alle Schden aus, die auf bisher noch nicht fes t - - 10 - gestellten Mngeln beruhen knnen (vgl. BGH, Urt. v. 26. September 1991, VII ZR 245/90, NJW 1992, 697, 698). b) Nicht begrndet ist die weitere Auffassung der Revision, der Fes t - stellungsklage fehle das nach § 256 Z PO erforderliche Feststellungsinteresse. Daû die Beklagten die Schadenshhe nicht endgltig beziffern knnen, ergibt sich bereits daraus, daû bisher Ort und Ursache des Wassereintritts nicht e r - mittelt wurden. Deswegen ist die Notwendigkeit weiterer Sanierungsmaûna h - men durchaus mglich. 2. Ob der Feststellungsantrag begrndet ist, ergibt sich erst nach der weiteren Sachaufklrung durch das Berufungsgericht. IV. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand, soweit darin zum Nachteil der Klger erkannt worden ist. Es ist insoweit aufzuheben (§ 564 Abs. 1 ZPO a.F.) und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entsche i - dung an das Berufungsgericht zurckzuverweisen (§ 565 Abs. 1 Satz 1 ZPO a.F.). Wenzel Tropf Krger Lemke Gaier
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