BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 303/06 Verk374ndet am: 20. Juni 2007 Kirchge337ner, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 558 Einem Mieterh366hungsverlangen nach 247 558 BGB steht nicht entgegen, dass die Aus-gangsmiete unter der - seit Vertragsbeginn unver344nderten - orts374blichen Vergleichs-miete liegt (Fortf374hrung von BGH, Urteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NJW 2005, 2521). BGH, Urteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06 - LG Halle AG Halle-Saalkreis - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 20. Juni 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Koch f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 25. Oktober 2006 wird zur374ckgewie-sen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten von der Kl344gerin mit Vertrag vom 19. August 2004 eine 56,98 qm gro337e Wohnung in H. zu einem monatlichen Mietzins von 227,92 200 (4,-- 200 je qm). Die orts374bliche Vergleichsmiete belief sich damals auf 4,60 200 je qm. 1 Mit Schreiben vom 26. September 2005 verlangte die Kl344gerin von den Beklagten unter Bezugnahme auf den 366rtlichen Mietspiegel Zustimmung zu ei-ner Erh366hung der Miete um 15,-- 200 monatlich ab 1. Dezember 2005. Auch die erh366hte Miete lag mit 4,26 200 je qm noch unter der unver344nderten orts374blichen 2 - 3 - Vergleichsmiete von 4,60 200 je qm. Die Beklagten stimmten der verlangten Miet-erh366hung nicht zu. 3 Das Amtsgericht hat die Klage auf Zustimmung zur Erh366hung der Netto-miete auf 242,92 200 ab 1. Dezember 2005 abgewiesen. Auf die Berufung der Kl344gerin hat das Landgericht die Beklagten entsprechend dem Antrag der Kl344-gerin verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Begehren auf Klageabweisung weiter. Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: 4 Der Kl344gerin stehe gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterh366hung um 15 200 auf 242,92 200 monatlich ab dem 1. Dezember 2005 zu. Die Kl344gerin habe in ihrem Mieterh366hungsverlangen vom 26. September 2005 die Jahresfrist des 247 558 Abs. 1 Satz 2 BGB sowie die 15-monatige Frist f374r den Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Erh366hungsverlangens gem344337 247 558 Abs. 1 Satz 1 BGB beachtet, und die verlangte Miete liege sogar noch unter der orts374blichen Vergleichsmiete. Dass sich die orts374bliche Miete seit Beginn des Mietverh344ltnisses nicht ge344ndert und auch der urspr374nglich vereinbarte Mietzins bereits unter der orts374blichen Vergleichsmiete gelegen habe, sei unerheblich, weil sich eine derartige Einschr344nkung aus dem Wortlaut des 247 558 BGB nicht ergebe und auch nicht im Wege der teleologischen Reduktion herleiten lasse. Der Zweck der Norm liege einerseits darin, dem Vermieter einen angemesse-nen marktorientierten Ertrag zu garantieren, andererseits aber den Mieter vor 5 - 4 - 374berh366hten Mietforderungen des Vermieters zu sch374tzen. Den Interessen des Mieters werde jedoch durch die Kappungsgrenze des 247 558 Abs. 3 BGB und die Wartefrist von insgesamt 15 Monaten seit der letzten Mieterh366hung hinrei-chend Rechnung getragen, zumal die nach einem Mieterh366hungsverlangen zu zahlende Miete jedenfalls nicht 374ber der orts374blichen Vergleichsmiete liegen k366nne. Der vom Gesetzgeber verfolgte Zweck, die Wirtschaftlichkeit des Haus-besitzes zu erhalten, entfalle nicht deshalb, weil die Kl344gerin bewusst eine un-terhalb der orts374blichen Vergleichsmiete liegende Miete vereinbart habe. Die Kl344gerin verhalte sich auch nicht treuwidrig, wenn sie nach Ablauf der einj344hri-gen Wartefrist trotz unver344nderter Marktverh344ltnisse eine Mieterh366hung verlan-ge. Die Beklagten h344tten den Vorteil einer besonders g374nstigen Miete immerhin 15 Monate nutzen k366nnen, und auch die nach Erh366hung zu zahlende Miete lie-ge noch unter der orts374blichen Vergleichsmiete. 6 II. Diese Beurteilung h344lt der revisionsrechtlichen Nachpr374fung stand, so dass die Revision zur374ckzuweisen ist. Die Beklagten sind gem344337 247 558 BGB verpflichtet, der von der Kl344gerin verlangten Mieterh366hung f374r die von ihnen bewohnte Wohnung um 15 Euro auf 242,92 200 monatlich zuzustimmen. 7 1. Zutreffend und von der Revision unbeanstandet ist das Berufungsge-richt davon ausgegangen, dass die Kl344gerin mit ihrem Schreiben vom 26. September 2005, in dem sie Zustimmung zu einer Mieterh366hung auf einen noch unterhalb der orts374blichen Vergleichsmiete liegenden Mietzins begehrt, die einj344hrige Sperrfrist des 247 558 Abs. 1 Satz 2 BGB und die 15-monatige War-tefrist des 247 558 Abs. 1 Satz 1 BGB eingehalten hat. Bedenken gegen die for- 8 - 5 - melle Wirksamkeit des Mieterh366hungsverlangens (247 558a BGB) werden von der Revision nicht erhoben und sind auch nicht ersichtlich. 9 2. Der von der Kl344gerin verlangten Mieterh366hung steht nicht entgegen, dass bereits der urspr374nglich vereinbarte Mietzins unterhalb der orts374blichen Vergleichsmiete lag. Entgegen der Auffassung der Revision ist dem Berufungs-gericht darin beizupflichten, dass sich eine derartige Einschr344nkung der dem Vermieter durch 247 558 BGB einger344umten M366glichkeit zur Erh366hung der Miete bis zur orts374blichen Vergleichsmiete weder aus dem Gesetzeswortlaut noch aus dem Zweck der gesetzlichen Regelung ergibt. a) 247 558 Abs. 1 BGB setzt nach seinem Wortlaut - abgesehen von der einj344hrigen Sperrfrist f374r das Mieterh366hungsverlangen und der Wartefrist von 15 Monaten bis zum Wirksamwerden einer Mieterh366hung - lediglich voraus, dass die vereinbarte Miete im Zeitpunkt des Erh366hungsverlangens unterhalb der orts374blichen Vergleichsmiete liegt; zur H366he der Ausgangsmiete verh344lt sich die Vorschrift nicht (Senatsurteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NJW 2005, 2621, unter II 2 d). Es ist mithin nicht erforderlich, dass sich die orts374bliche Ver-gleichsmiete seit Vertragsschluss erh366ht hat; ebenso wenig bietet der Wortlaut des 247 558 BGB Anhaltspunkte f374r eine Begrenzung der Mieterh366hung auf den Betrag einer seit Vertragsschluss erfolgten Steigerung der orts374blichen Ver-gleichsmiete. 10 b) Die von der Revision bef374rwortete Einschr344nkung des Anspruchs des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterh366hung l344sst sich auch aus dem Geset-zeszweck nicht herleiten. Die gesetzliche Regelung der Mieterh366hung in 247247 558 ff. BGB soll, wie das Berufungsgericht richtig erkannt hat, die Wirtschaft-lichkeit des Hausbesitzes erhalten. Den Interessen des Mieters wird dabei durch die Grenze der orts374blichen Vergleichsmiete, die Jahressperrfrist, die 15- 11 - 6 - monatige Wartezeit, die Kappungsgrenze des 247 558 Abs. 3 BGB sowie durch das Sonderk374ndigungsrecht des 247 561 BGB ausreichend Rechnung getragen. 12 aa) Die gesetzlichen Bestimmungen zur Erh366hung der Miete f374r Wohn-raum in 247247 558 ff. BGB sind erforderlich, weil der Mieter aus sozialen Gr374nden vor einer K374ndigung weitgehend gesch374tzt werden soll und dem Vermieter eine K374ndigung zum Zweck der Mieterh366hung ausdr374cklich verwehrt ist (247 573 Abs. 1 Satz 2 BGB), er also nicht im Wege einer 304nderungsk374ndigung f374r die Zukunft eine h366here (marktgerechte) Miete erzielen kann. Diese dem Vermieter im Rahmen der Sozialpflichtigkeit des Eigentums auferlegten Beschr344nkungen verlangen vor dem Hintergrund des verfassungsrechtlich gesch374tzten Eigen-tums einen Ausgleich, den der Gesetzgeber mit dem Anspruch des Vermieters auf Mietzinsanpassung im Rahmen des Vergleichsmietensystems gefunden hat; dadurch wird es dem Vermieter erm366glicht, eine am 366rtlichen Markt orien-tierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelm344337ig sicherstellende Miete zu erzielen (vgl. BVerfGE 37, 132, 140, 142; 53, 352, 357; 79, 80, 85; Staudin-ger/Emmerich BGB (2006), 247 558 Rdnr. 3; M374nchKommBGB/Artz, 4. Aufl., 247 557 Rdnr. 1 f., 247 558 Rdnr. 3; Schmidt-Futterer/B366rstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., 247 558 Rdnr. 47). bb) Diese Zielrichtung des Gesetzes, dem Vermieter einen Ausgleich f374r die ihm auferlegten Einschr344nkungen zur Verf374gung zu stellen, trifft auch auf den Vermieter zu, der bei Vertragsbeginn eine f374r den Mieter besonders g374nsti-ge Miete vereinbart hat, denn auch dieser unterliegt den K374ndigungsbeschr344n-kungen des sozialen Mietrechts und kann eine Mieterh366hung nicht im Wege der 304nderungsk374ndigung durchsetzen. Auch nach dem Sinn und Zweck der gesetz-lichen Regelung kommt es deshalb nicht darauf an, ob sich die orts374bliche Ver-gleichsmiete seit Vertragsschuss oder seit der letzten Mieterh366hung ver344ndert hat oder ob die urspr374nglich vereinbarte Miete unterhalb der orts374blichen Ver- 13 - 7 - gleichsmiete lag (LG Freiburg WuM 1981, 212; vgl. auch M374nchKomm/Artz, aaO, 247 558 Rdnr. 27); f374r eine teleologische Reduktion des 247 558 BGB ist mit-hin kein Raum. 14 c) Entgegen der Auffassung der Revision widerspricht diese Wertung auch nicht den Grunds344tzen der Privatautonomie. Dem Mieter, dem es gelun-gen ist, einen wegen der niedrigen Miete f374r ihn besonders vorteilhaften Vertrag abzuschlie337en, bleibt die zun344chst vereinbarte g374nstige Miete in jedem Fall f374r die Dauer von 15 Monaten erhalten; sofern die Kappungsgrenze (247 558 Abs. 3 BGB) eingreift oder der Vermieter - wie hier - eine an sich m366gliche Mieterh366-hung nicht vollst344ndig aussch366pft, liegt die von ihm zu entrichtende Miete sogar noch f374r einen weiteren Zeitraum unterhalb der orts374blichen Vergleichsmiete. Ein sch374tzenswertes Vertrauen des Mieters, dass ihm der Vorteil einer unterhalb der orts374blichen Vergleichsmiete liegenden Miete dar374ber hinaus auf Dauer verbleibt, kann sich angesichts der Regelung des 247 558 BGB grunds344tz-lich nicht bilden. Der Mieter muss im Gegenteil von vornherein damit rechnen, dass in dem (eingeschr344nkten) Rahmen des 247 558 BGB eine stufenweise An-passung bis zur orts374blichen Vergleichsmiete erfolgt, sofern die Parteien nicht eine Erh366hung der Miete durch Vereinbarung ausgeschlossen haben oder sich der Ausschuss aus den Umst344nden ergibt (247 557 Abs. 3 BGB). Derartige Um-st344nde sind hier aber nicht ersichtlich und werden auch von der Revision nicht vorgebracht. Sie liegen insbesondere nicht schon darin, dass die orts374bliche Vergleichsmiete die vereinbarte Miete bereits bei Vertragsabschluss 374berschritt. Ein rechtsgesch344ftlicher Wille der Parteien, die vereinbarte Miete als solche oder einen (prozentualen oder betragsm344337igen) Abstand der Miete von der je-weiligen orts374blichen Vergleichsmiete auf Dauer festzulegen, ergibt sich daraus nicht. Es bestehen keine Anhaltspunkte daf374r, dass die Kl344gerin den Beklagten derart weitgehend entgegenkomme und auf die ihr durch die gesetzliche Rege- 15 - 8 - lung des 247 558 BGB einger344umte M366glichkeit der Mieterh366hung (teilweise) ver-zichten wollte. Entgegen der Auffassung der Revision verst366337t das Mieterh366-hungsverlangen der Kl344gerin aus diesem Grund auch nicht gegen Treu und Glauben (247 242 BGB). Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Koch Vorinstanzen: AG Halle (Saale), Entscheidung vom 28.04.2006 - 92 C 840/06 - LG Halle, Entscheidung vom 25.10.2006 - 2 S 137/06 -
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