BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILV ZR 304/02Verkündet am: 14. März 2003K a n i k ,Justizamtsinspektorinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ:neinBGHR: ja BGB § 1090Ein Ferienparkbetriebsrecht, wonach eine Eigentumswohnung nur als Ferienwoh-nung bewirtschaftet und einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zur Verfü-gung gestellt werden darf und wonach allein dem Berechtigten die Verwaltung undVermietung der Wohnung, die Wärmeversorgung, der Betrieb einer Kabelfernseh-und einer Telefonanlage obliegt, kann Inhalt einer beschränkten persönlichenDienstbarkeit sein.BGH, Urt. v. 14. März 2003 - V ZR 304/02 - OLG Koblenz LG Trier - 2 -Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlungvom 14. März 2003 durch den Vizepräsidenten des BundesgerichtshofesDr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke und Dr. Gaierfür Recht erkannt:Die Revision gegen das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandes-gerichts Koblenz vom 31. Juli 2002 wird auf Kosten der Klägerinzurückgewiesen.Von Rechts wegenTatbestand: Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 31. August 1997 erwarb die Klä-gerin von der Beklagten eine Wohnungseigentumseinheit (Appartement nebstEinrichtung) in einem Feriendorf. In dem Vertrag heißt es u.a.:"In Abt. II sind zu Lasten des Wohnungseigentums Ferienparkbe-triebsrechte eingetragen. Diese Belastungen bleiben bestehenund werden mitübertragen....Der Kaufpreis ist zinslos fällig binnen 10 Tagen, nachdem demNotar alle zur lastenfreien Umschreibung erforderlichen Freiga-beerklärungen, mit Ausnahme der in Abt. II eingetragenen Fe-rienparkbetriebsrechte, zugegangen sind, ...... - 3 -Der Grundbesitz - Wohnungseigentum - und auch die Einrichtungdes Appartements werden verkauft und übertragen im jetzigenZustande, ..., mit allen anhaftenden Dienstbarkeiten."Vor dem Abschluß des Kaufvertrags hatte die Beklagte der Klägerin ei-nen Grundbuchauszug vom 8. November 1994 vorgelegt, wonach in Abt. II desWohnungsgrundbuchs eine befristete beschränkte persönliche Dienstbarkeit(Ferienparkbetriebsrecht) für die Ortsgemeinde T. eingetragen war. Zu-sätzlich war im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und ist noch heute eine un-befristete beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Ferienparkbetriebsrecht) fürdie Beklagte eingetragen. Danach darf das Appartement nur als Ferienwoh-nung bewirtschaftet und einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zurVerfügung gestellt werden; dazu obliegt allein der Beklagten die Verwaltungund die Vermietung des Appartements, die Versorgung mit Wärme- Gasversorgung -, der Betrieb der Kabelfernsehanlage - eigene Antennenan-lagen sind untersagt - und der Betrieb einer Hotel-Telefonanlage.Die Klägerin behauptet, daß die Beklagte sie bewußt über das Bestehender zu ihren Gunsten eingetragenen Dienstbarkeit getäuscht habe. Auch derNotar habe bei der Beurkundung des Kaufvertrags nicht über das Bestehendieses Rechts belehrt. Nach Auffassung der Klägerin ist die Dienstbarkeit nichtwirksam entstanden. Ihre auf die Erteilung einer Löschungsbewilligung gerich-tete Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der in dem Beru-fungsurteil zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin den Klageantrag wei-ter. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels. - 4 -Entscheidungsgründe: I.Das Berufungsgericht meint, daß sich der Klageanspruch nicht als Er-füllungsanspruch aus dem Kaufvertrag ergebe. Zwar verpflichte § 434 BGBa.F. den Verkäufer, dem Käufer den verkauften Gegenstand frei von RechtenDritter zu verschaffen. Diese Verpflichtung erstrecke sich auch auf Dienstbar-keiten. Aber die Parteien hätten in zulässiger Weise eine von der gesetzlichenRegelung abweichende Vereinbarung getroffen, wonach der Verkauf "mit allenanhaftenden Dienstbarkeiten", und somit auch mit dem Ferienparkbetriebsrechtzugunsten der Beklagten, erfolge. Auch sei kein übereinstimmender Wille derParteien vorhanden gewesen, mit der vertraglichen Formulierung "mit allenDienstbarkeiten" nur das zugunsten der Ortsgemeinde T. eingetrageneFerienparkbetriebsrecht zu bezeichnen.Falls sich die Klägerin aufgrund des ihr vor dem Abschluß des Kaufver-trags vorgelegten Grundbuchauszugs über den wahren Grundbuchinhalt geirrtoder getäuscht gefühlt habe, begründe das keinen Löschungsanspruch, son-dern berechtige allenfalls zu der - unterbliebenen - Anfechtung des Vertrags.Wegen des fehlenden Anspruchs auf Eigentumsübertragung ohne dasfür die Beklagte eingetragene Recht scheide ein Schadenersatzanspruch nach§§ 440, 326 BGB a.F. aus.Ein Schadenersatzanspruch unter dem Gesichtspunkt des Verschuldensbei Vertragsschluß bestehe ebenfalls nicht, weil die Klägerin eine danach mög- - 5 -liche Vertragsanpassung, nämlich die Herabsetzung des Kaufpreises, nichtverlange.Die Klägerin habe keinen Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 894BGB, weil das Grundbuch auch dann nicht unrichtig sei, wenn es sich bei demFerienparkbetriebsrecht um eine inhaltlich unzulässige Eintragung handelnsollte. In einem solchen Fall käme nur ein Beseitigungsanspruch nach § 1004Abs. 1 BGB in Betracht. Der sei jedoch nicht gegeben, weil die Dienstbarkeitinhaltlich zulässig sei.Mangels Nachweises einer vorsätzlichen Täuschung durch die Beklagtescheide auch ein Schadenersatzanspruch nach § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263StGB aus.Schließlich bestehe auch kein Löschungsanspruch aus ungerechtfertig-ter Bereicherung. Obwohl die Beklagte ihre Rechte aus der Dienstbarkeit der-zeit nicht ausübe, sei dadurch der Rechtsgrund nicht weggefallen; sie könnedie Ausübung nämlich ganz oder teilweise Dritten überlassen.Das hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand.II.1. Zu Recht verneint das Berufungsgericht einen auf die Verschaffungvon Eigentum ohne die für die Beklagte eingetragene Dienstbarkeit gerichtetenErfüllungsanspruch und damit auch einen Schadensersatzanspruch der Kläge-rin. - 6 -a) Zwar ist das Wohnungseigentum mit einem Rechtsmangel behaftet;die Verpflichtung des Verkäufers nach § 434 BGB a.F., dem Käufer den ver-kauften Gegenstand frei von Rechten Dritter zu verschaffen, erstreckt sichbeim Grundstückskauf nämlich auf Dienstbarkeiten (Senat, Urt. v.19. November 1999, V ZR 321/98, WM 2000, 578), und zwar auch dann, wenn- wie hier - der Verkäufer zunächst das Recht als Eigentümerdienstbarkeit fürsich selbst bestellt hat (Senatsurt. v. 21. Juni 1974, V ZR 164/72, NJW 1974,1552). Nichts anderes gilt für den Kauf von Wohnungseigentum. Die Parteienhaben aber die Verpflichtung der Beklagten zur Übertragung lastenfreien Ei-gentums teilweise, nämlich hinsichtlich der beiden in Abt. II des Wohnungs-grundbuchs eingetragenen Dienstbarkeiten, - zulässigerweise - abbedungen.Das entnimmt das Berufungsgericht zutreffend - und von der Revision nichtangegriffen - der vertraglichen Regelung, daß der Verkauf mit allen anhaften-den Dienstbarkeiten erfolgte. Diese Vereinbarung ist zulässig (vgl. BGHZ 11,16, 24); sie ist auch wirksam; denn die Beklagte hat der Klägerin das Bestehendes streitigen Rechts nicht arglistig verschwiegen (§ 443 BGB a.F.), wie dasBerufungsgericht in anderem Zusammenhang fehlerfrei feststellt.b) Ohne Erfolg rügt die Revision auch, das Berufungsgericht habe § 3AGBG nicht beachtet. Denn die Tatsache, daß es sich bei den Regelungen indem Kaufvertrag um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 1Abs. 1 AGBG handelt, ist weder festgestellt noch von der Revision schlüssigdargelegt worden.2. Zu Recht verneint das Berufungsgericht außerdem einen Schadener-satzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß (culpa in contrahendo). - 7 -Unabhängig davon, ob wegen der in dem Kaufvertrag enthaltenen Hinweiseauf das Bestehen mehrerer Ferienparkbetriebsrechte die Voraussetzungendieses Anspruchs vorliegen, erfaßt seine Rechtsfolge jedenfalls nicht das Kla-geziel. Der Anspruch aus culpa in contrahendo ist nämlich regelmäßig auf denErsatz des negativen Interesses gerichtet; danach ist der Geschädigte so zustellen, wie er bei Offenbarung der für seinen Kaufentschluß maßgeblichenUmstände stünde (Senatsurt. v. 6. April 2001, V ZR 394/99, WM 2001, 1302,1304). Wenn der Geschädigte, wie hier die Klägerin, an dem Vertrag festhaltenwill, obwohl dieser infolge der Pflichtverletzung zu für ihn ungünstigen Bedin-gungen zustande gekommen ist, so ist er so zu behandeln, als wäre es ihm beiKenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Kaufvertrag zu einem günstige-ren Preis abzuschließen; Schaden ist hier demnach der Betrag, um den dieKlägerin die Eigentumswohnung wegen der fehlenden Aufklärung über die zu-gunsten der Beklagten bestehende Dienstbarkeit zu teuer erworben hat (vgl.Senatsurt. v. 6. April 2001, aaO., m.w.N.). Diesen Anspruch verfolgt die Kläge-rin jedoch nicht. Vielmehr ist ihr Löschungsverlangen auf ordnungsgemäßeVertragserfüllung gerichtet. Die wird von der Haftung für Verschulden beiVertragsschluß jedoch nicht erfaßt (Senatsurt. v. 6. April 2001, aaO.). Die Vor-aussetzungen, unter denen ausnahmsweise das Erfüllungsinteresse verlangtwerden kann (vgl. BGH, Urt. v. 24. Juni 1998, XII ZR 126/96, WM 1998, 2210,2211 f.), liegen nicht vor.3. Ebenfalls ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Beklagte seiunter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zur Löschung derDienstbarkeit verpflichtet, weil sie an der Verwaltung des Appartements nichtmehr interessiert sei, ihren Geschäftsbetrieb zum 31. Dezember 2000 einge-stellt habe und auch die von ihr zunächst eingesetzte Verwalterin auf eine - 8 -weitere Zusammenarbeit mit der Klägerin keinen Wert lege. Das alles betrifftersichtlich nur die Verwalterstellung der Beklagten als Organ der Wohnungsei-gentümergemeinschaft (vgl. §§ 20 Abs. 2, 26 bis 28 WEG), nicht dagegen ihreStellung als Dienstbarkeitsberechtigte. Die Verwaltung und Vermietung desAppartements wurde nämlich niemals von der Beklagten, sondern bis zum31. Dezember 2000 von der "Ferienpark H. GmbH" und danach voneinem Dritten wahrgenommen.4. Schließlich verneint das Berufungsgericht auch zu Recht einenGrundbuchberichtigungsanspruch (§ 894 BGB) bzw. einen Beseitigungsan-spruch (§ 1004 Abs. 1 BGB) der Klägerin; denn das Ferienparkbetriebsrecht istzulässiger Inhalt der wirksam entstandenen Dienstbarkeit. Welche der beidenAnspruchsgrundlagen anderenfalls einschlägig wäre (vgl. dazu Senatsurt. v.24. Januar 1962, V ZR 116/60, NJW 1962, 963; MünchKomm-BGB/Wacke,3. Aufl., § 894 Rdn. 3, 14), kann deswegen offen bleiben.Bedenken gegen die inhaltliche Zulässigkeit der Dienstbarkeit bestehenim Ergebnis nicht.a) Gegenstand einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit kannnach § 1090 BGB jede Befugnis sein, die den Inhalt einer Grunddienstbarkeitnach § 1018 BGB bilden kann. Danach kann die Dienstbarkeit auf die Benut-zung des belasteten Grundstücks in einzelnen Beziehungen, auf die Unterlas-sung gewisser Handlungen auf dem belasteten Grundstück sowie auf denAusschluß der Ausübung eines Rechts, das sich aus dem Eigentum an dembelasteten Grundstück ergibt, gerichtet sein. Inhalt einer Dienstbarkeit kanndagegen nicht eine positive Leistungspflicht und auch nicht ein positives Tun - 9 -des Eigentümers sein (Senat, Urt. v. 2. März 1984, V ZR 155/83, WM 1984,820, 821; Urt. v. 29. März 1985, V ZR 12/84, WM 1985, 808, 809; Urt. v.17. August 1985, V ZR 12/84, WM 1985, 1003, 1004). Auch darf die Dienstbar-keit keine Beschränkung der rechtlichen Verfügungsfreiheit des Eigentümersdes belasteten Grundstücks enthalten; vielmehr muß die dem Eigentümer auf-erlegte Unterlassungspflicht auf eine Beschränkung im tatsächlichen Gebrauchdes Grundstücks gerichtet sein (Senat, BGHZ 29, 244, 248 f.).b) Die Dienstbarkeit zugunsten der Beklagten verpflichtet die Klägerinnicht zu einem positiven Tun. Gegenstand des dinglichen Rechts ist auch nichteine unmittelbare Leistungspflicht der Klägerin dahingehend, mit der BeklagtenVerträge über die Verwaltung und Vermietung, über die Wärmeversorgung so-wie über den Betrieb einer Kabelfernseh- und einer Hoteltelefonanlage abzu-schließen. Die Grundbucheintragung und die darin in Bezug genommene Ein-tragungsbewilligung besagen lediglich, daß das Appartement nur als Ferien-wohnung bewirtschaftet und einem wechselnden Personenkreis zur Erholungzur Verfügung gestellt werden und die Beklagte dafür die vorgenannten Lei-stungen erbringen darf. Somit ist die Dienstbarkeit auf die Benutzung des Son-dereigentums der Klägerin gerichtet (§§ 1090, 1018, 1. Alt. BGB). Das hat fürdie Klägerin allerdings zur Folge, daß sie - sofern sie das Appartement nichtleer stehen lassen will - darauf angewiesen ist, die Leistungen der Beklagten inAnspruch zu nehmen. Die Bestellung der Dienstbarkeit diente aus Sicht derBeklagten somit der Absicherung künftiger schuldrechtlicher Verpflichtungender Klägerin. Das begegnet nach der bisherigen Senatsrechtsprechung zuTankstellen- und Brauereidienstbarkeiten (vgl. z.B. BGHZ 29, 224; 35, 378; 74,293; Urt. v. 13. Juli 1979, V ZR 122/77, NJW 1979, 2149; Urt. v. 3. Mai 1985,V ZR 55/84; WM 1985, 808, 809; Urt. v. 29. Januar 1988, V ZR 310/86, WM - 10 -1988, 765; Urt. v. 8. April 1988, V ZR 120/87, WM 1988, 1091) und zur mittel-baren dinglichen Absicherung von Fernwärmebezugspflichten (Urt. v. 2. März1984, aaO.) keinen rechtlichen Bedenken. Es besteht kein Anlaß, den hier zuentscheidenden Fall anders zu beurteilen. Denn die Klägerin kann ihr Appar-tement zwar in wirtschaftlich sinnvoller Weise nur als an Dritte zu vermietendeFerienwohnung nutzen. Aber dieser mittelbare tatsächliche Druck führt nichtdazu, daß die Klägerin rechtlich zu einem bestimmten Verhalten verpflichtet ist.Das erkennt das Berufungsgericht zutreffend.c) Die Dienstbarkeit beschränkt nicht die rechtliche Verfügungsbefugnisder Klägerin, sondern hat - wie bei einer Wohnungsbesetzungsdienstbarkeit(vgl. dazu RGZ 111, 384, 392 ff.; BayObLGZ 1982, 184, 186 ff.; 2000, 140;BayObLG MittBayNot 2001, 317; Staudinger/Mayer, BGB [2002], § 1090Rdn. 18) oder Fremdenverkehrsdienstbarkeit (vgl. BayObLGZ 1985, 193,195 ff.; LG Göttingen, NJW-RR 1997, 1105; Demharter, GBO, 24. Aufl., Anh.zu § 44 Rdn. 25) - eine Beschränkung im tatsächlichen Gebrauch des Appar-tements zum Inhalt. Die aus dem Eigentum der Klägerin fließende Befugnis, mitder Sache nach Belieben zu verfahren und andere von jeder Einwirkung aus-zuschließen (§ 903 BGB), wird dahin eingeschränkt, daß das Appartement nurals Ferienwohnung bewirtschaftet und an einen wechselnden Personenkreisvermietet werden und die Beklagte zur Verwirklichung dieses Zwecks be-stimmte Leistungen erbringen darf. Das alles ist auf eine Beschränkung destatsächlichen Gebrauchs gerichtet. Gegen einen solchen Inhalt der Dienstbar-keit bestehen keine rechtlichen Bedenken (vgl. Senat, BGHZ 29, 244, 249 ff.).Das gilt auch unter dem Gesichtspunkt, daß die Verwaltung und Vermietungdes Appartements sowie das Erbringen weiterer Leistungen allein der Beklag-ten obliegen. Denn diese Handlungen haben unmittelbare Wirkungen auf den - 11 -Gebrauch des Wohnungseigentums; sie dienen der Sicherung der Nutzung alsFerienwohnung. Bedenken bestünden nur, wenn damit der Klägerin die Ver-waltung auch insoweit entzogen wäre, als sie nicht der Bewirtschaftung undVermietung als Ferienwohnung dient. Dies ist aber bei der gebotenen objekti-ven Auslegung der Eintragungsbewilligung nicht der Fall. Der Eigentümer sollvon der Verwaltung nur insoweit ausgeschlossen sein, als es um die Nutzungals Ferienwohnung geht. Im übrigen kann er wie ein Eigentümer weiter verfü-gen, also z.B. über die Ausstattung oder Modernisierung des Sondereigentumsselbst bestimmen.d) Der Umstand, daß die Benutzung des Appartements ausschließlichals Ferienwohnung für Dritte gestattet ist und allein die Beklagte die dafür er-forderlichen Dienstleistungen erbringen darf, schließt die Klägerin nicht vonjeglicher Nutzung ihres Wohnungseigentums aus, sondern berechtigt die Be-klagte lediglich zu dessen Nutzung in einzelnen Beziehungen (§§ 1090, 10181. Alt. BGB). So werden die Eigentümerrechte der Klägerin in bezug auf ihrGemeinschaftseigentum von der Dienstbarkeit nicht berührt; sie verbleiben ihruneingeschränkt. Hinsichtlich des Sondereigentums (Appartement) besteht fürdie Klägerin die Möglichkeit, aus der Vermietung als Ferienwohnung einenwirtschaftlichen Vorteil zu ziehen, indem sie Mieterträge erzielt. Fehl geht indiesem Zusammenhang die Argumentation der Revision, die darauf aufbaut,daß die Beklagte berechtigt sein soll, selbst Mietverträge abzuschließen. Dasverkennt den Inhalt der ihr übertragenen Befugnis. Die Berechtigung zur Ver-waltung und Vermietung des Appartements besagt nämlich nicht, daß die Be-klagte die Mietverträge im eigenen Namen abschließen darf. - 12 -Wegen der der Klägerin verbleibenden Nutzungsmöglichkeiten kommtes hier auf die von dem Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob eine Dienst-barkeit in Abgrenzung zum Nießbrauch nur dann vorliegt, wenn dem Eigentü-mer des Grundstücks noch eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung verbleibt (ma-terielle Abgrenzung), oder nur dann, wenn in der der Grundbucheintragungzugrundeliegenden Eintragungsbewilligung eine bestimmte Nutzungsart oderkonkret spezifizierte Nutzungsmöglichkeiten genannt sind (formelle Abgren-zung), nicht an. Beide Voraussetzungen liegen nämlich vor. Das Erzielen vonMieteinnahmen aus der Vermietung des Appartements als Ferienwohnung istkeine nur unwesentliche, sondern in einem Feriendorf die einzige wesentlicheMöglichkeit der Nutzung; auch enthält die Eintragungsbewilligung die Aufzäh-lung der einzelnen Befugnisse der Beklagten zur Nutzung des Sondereigen-tums. Somit kann offen bleiben, ob das Berufungsgericht zu Recht davon aus-geht, daß es für den zulässigen Inhalt einer Dienstbarkeit ausschließlich aufden Wortlaut der Eintragungsbewilligung ankommt, selbst wenn danach demEigentümer des belasteten Grundstücks lediglich noch eine theoretische Nut-zungsmöglichkeit verbleibt (vgl. Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 1018Rdn. 12; Staudinger/Mayer, § 1018 Rdn. 92 ff., 101, und § 1090 Rdn. 13).e) Schließlich ist die Dienstbarkeit auch nicht deshalb unwirksam, weilsie nicht befristet ist und die Beklagte ihre Befugnisse derzeit nicht ausübt.Beide Gesichtspunkte könnten sich allenfalls auf die Wirksamkeit und den Be-stand eines zwischen der Klägerin und der Beklagten abgeschlossenen Ge-schäftsbesorgungs- oder Liefervertrags auswirken, nicht jedoch auf die Wirk-samkeit der Dienstbarkeit. Denn das dingliche Recht ist in seinem Bestandgrundsätzlich unabhängig von der zugrundeliegenden schuldrechtlichen Ver- - 13 -einbarung, wenn diese nicht als Bedingung Inhalt des dinglichen Rechts selbstgeworden ist, § 158 BGB, oder eine - höchst selten vorkommende - Geschäfts-einheit zwischen schuldrechtlichem und dinglichem Recht besteht, § 139 BGB(Senat, Urt. v. 20. Januar 1989, V ZR 181/87, WM 1989, 723 f., m.w.N.; BGH,Urt. v. 22. Januar 1992, VIII ZR 374/89, WM 1992, 951, 953). Beides stellt dasBerufungsgericht nicht fest; entsprechende Tatsachen und Umstände sindauch nicht vorgetragen.5. Letztlich nimmt das Berufungsgericht ebenfalls zu Recht an, daß derLöschungsanspruch auch unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Be-reicherung der Beklagten nicht begründet ist. Dadurch, daß die Beklagte ihreVerwaltungs- und Vermietungsbefugnis derzeit nicht ausübt, ist der Rechts-grund für die Bestellung der Dienstbarkeit nicht weggefallen (§ 812 Abs. 1Satz 2 BGB).III.Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.WenzelTropf KrügerLemkeGaier
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