BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 3/05 Verk374ndet am: 25. Januar 2006 Kirchge337ner, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 557 a Abs. 3, Abs. 4; 247 307 Abs. 1 Satz 1 Bb 334bersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag formularm344337ig vereinbar-ten K374ndigungsverzichts den in 247 557 a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren, so ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam (247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die zu der Vorg344n-gerbestimmung - 247 10 Abs. 2 Satz 6 MHG - entwickelte Rechtsprechung, nach der ein solcher K374ndigungsverzicht nur insoweit unwirksam ist, als er den Zeit-raum von vier Jahren 374bersteigt, l344sst sich auf 247 557 a BGB nicht 374bertragen. BGH, Urteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05 - LG Mainz AG Mainz - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 9. November 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Frellesen f374r Recht erkannt: Die Revision des Kl344gers gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Mainz vom 8. Dezember 2004 wird zur374ckgewiesen. Der Kl344ger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um r374ckst344ndige Miete aus einem beendeten Miet-verh344ltnis. 1 Mit Vertrag vom 30. April 2002 hatten die Beklagten eine im Eigentum des Kl344gers stehende Wohnung im Anwesen Am P. in O. gemietet. Als Vermieter war in dem einleitenden Satz des formularm344337igen Mietvertrages "Firma I. GmbH, " angegeben. Nach 247 2 Nr. 1 des Vertrages sollte das Mietverh344ltnis auf unbestimmte Zeit laufen. 247 2 Nr. 5 regelte die Form und - unter Hinweis auf die "zwingenden Vorschriften des B374rgerlichen Gesetzbuches" - die Frist einer ordentlichen K374ndigung. Dem vor-gedruckten Text waren die Worte "Siehe auch 247 27" maschinenschriftlich hin-zugef374gt. Au337erdem enthielt der Vertrag unter anderem folgende Bestimmung: 2 - 3 - "247 3 Au337erordentliches K374ndigungsrecht F374r den Fall der au337erordentlichen K374ndigung wegen Mietr374ck-standes umfasst die Miete auch die Betriebskostenvorauszahlun-gen, -pauschalen und Zuschl344ge. Siehe auch 247 27", wobei der letzte Satz wiederum maschinenschriftlich hinzugef374gt war. 3 247 27 ("Sonstige Vereinbarungen"), der in dem vorgedruckten Formular als Leerraum f374r zus344tzliche Angaben gestaltet war, enthielt eine Reihe 374ber-wiegend maschinenschriftlicher, teilweise auch handschriftlicher Einf374gungen und Streichungen verschiedenster Art. Satz 1 lautete folgenderma337en: "Die Parteien sind sich einig, dass in Ab344nderung des Mietvertra-ges eine K374ndigung auf die Dauer von 5 Jahren ausgeschlossen wird." Die folgenden S344tze des 247 27 regelten die Pflege und Erhaltung von Ein-richtungs- und Ausstattungsgegenst344nden, die vorzeitige Beendigung des Miet-verh344ltnisses durch den Mieter sowie die Folgen versp344teter Zahlungen (Ver-zugszinsen, Mahnkosten). 4 In einer Anlage zum Mietvertrag war vereinbart, dass es sich um einen Staffelmietvertrag handelte und dass die monatliche Kaltmiete im ersten Jahr 490 200 betragen und sich sodann jedes Jahr um 15 200 erh366hen sollte. 5 Mit einem undatierten Schreiben, das beim Kl344ger am 31. Oktober 2002 einging, k374ndigten die Beklagten das Mietverh344ltnis zum 31. Januar 2003. Mit Schreiben vom 1. November 2002, welches auf einem Briefbogen der Firma I. GmbH verfasst war, wies die Vermieterin die K374ndigung zur374ck. Den-noch zogen die Beklagten Ende Januar oder Anfang Februar 2003 aus und 374bergaben die Wohnung am 6. Februar 2003 einem Beauftragten des Kl344gers. Ab dem 15. Juni 2003 konnte die Wohnung weitervermietet werden. 6 - 4 - Mit der Klage macht der Kl344ger aus abgetretenem Recht der Firma I. GmbH Zahlungsanspr374che in H366he von 1.065 200 geltend. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus der Miete f374r den Monat Mai 2003 in H366he von 490 200 und Nebenkostenvorauszahlungen von 150 200, ferner der h344lftigen Miete f374r den Monat Juni 2003 (ausgehend von einer Miete von 505 200) von 327,50 200 ein-schlie337lich Nebenkostenvorauszahlungen sowie der Differenz zwischen der jetzigen und der mit den Beklagten vereinbarten Miete - nach seinem Vorbrin-gen 65 200 - f374r die zweite H344lfte des Monats Juni 2003 und f374r den vollen Monat Juli 2003. Er ist der Auffassung, die von den Beklagten zum 31. Januar 2003 erkl344rte K374ndigung sei wegen des vereinbarten f374nfj344hrigen K374ndigungsaus-schlusses unwirksam. 7 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung des Kl344gers zur374ckgewiesen. Mit der vom Beru-fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kl344ger sein Klageziel in vollem Umfang weiter. 8 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht hat ausgef374hrt: Die Klausel 374ber den K374ndigungs-verzicht in 247 27 des Formularmietvertrages sei unwirksam. Sie sei nicht ausge-handelt worden. Vielmehr liege insgesamt ein formularm344337iger K374ndigungs-ausschluss vor. Zwar k366nne nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtsho-fes ein beiderseitiger, zeitlich befristeter K374ndigungsausschluss auch in einem Formularmietvertrag wirksam vereinbart werden, wobei im vorliegenden Fall dahingestellt bleiben k366nne, ob dies auch bei einem K374ndigungsausschluss f374r einen Zeitraum von f374nf Jahren gelte. Die Klausel in 247 27 des Vertrages versto-337e jedenfalls deshalb gegen 247 307 Abs. 1 BGB, weil sie nach ihrem Wortlaut im 9 - 5 - Zweifel auch die au337erordentliche K374ndigung des Mieters einschlie337e; dieses Verst344ndnis der Klausel werde durch die in 247 3 des Mietvertrages enthaltene Bezugnahme auf 247 27 verst344rkt. Das Recht des Mieters zur au337erordentlichen K374ndigung aus wichtigem Grund k366nne aber nicht zu seinen Lasten abbedun-gen werden (247 569 Abs. 5 BGB). Werde bei der Aufnahme eines K374ndigungs-verzichts in einen Wohnraummietvertrag nicht klargestellt, dass sich dieser Ver-zicht (nur) auf das Recht zur ordentlichen K374ndigung beziehe, f374hrten formular-vertragliche K374ndigungsausschl374sse im Hinblick auf das Transparenzgebot und den Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung zur vollst344ndigen Unwirk-samkeit der Klausel nach 247 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. II. Die Entscheidung des Berufungsgerichts h344lt der revisionsrechtlichen Nachpr374fung im Ergebnis stand. 10 Der Kl344ger hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung der monatlichen Miete f374r die Zeit ab Mai 2003, denn die dem Kl344ger am 31. Oktober 2002 zugegangene K374ndigung der Beklagten hat das Mietverh344lt-nis zum 31. Januar 2003 beendet (247 542 Abs. 1, 247 573 c Abs. 1 BGB). Der in 247 27 des Mietvertrages formularm344337ig vereinbarte K374ndigungsausschluss h344lt der Inhaltskontrolle nach 247 307 BGB nicht stand. 11 1. Ohne Erfolg r374gt die Revision, dass das Berufungsgericht die verein-barte K374ndigungsverzichtsklausel als eine vom Kl344ger gestellte Allgemeine Ge-sch344ftsbedingung angesehen hat (247 305 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Berufungsge-richt hat, von der Revision unangegriffen, festgestellt, die Klausel sei nicht zwi-schen den Parteien ausgehandelt, sondern von dem Kl344ger bei Abschluss des Vertrages gestellt worden. Auch soweit die Revision geltend macht, die Klausel sei nicht f374r eine Vielzahl von Vertr344gen vorformuliert worden, hat sie damit kei- 12 - 6 - nen Erfolg. Bereits das 344u337ere Schriftbild des Mietvertrages spricht daf374r, dass zumindest die in 247 27 enthaltenen Klauseln mehrfach verwendet worden sind oder verwendet werden sollten. Anders sind die handschriftlichen Erg344nzungen und Streichungen nicht zu erkl344ren. Ebenso deutet auf die Absicht wiederholter Verwendung die Tatsache hin, dass die Firma I. GmbH, die im Rubrum des Mietvertrages als Vermieterin bezeichnet ist und auch den Schriftverkehr mit den Beklagten gef374hrt hat, als gewerbliche Vermieterin aufgetreten ist. 2. Der formularm344337ige K374ndigungsausschluss ist allerdings nicht des-halb unwirksam, weil - wie das Berufungsgericht meint - nicht klargestellt sei, dass sich der K374ndigungsverzicht allein auf das Recht zur ordentlichen K374ndi-gung beziehe, und die Klausel deshalb gegen das Transparenzgebot versto337e. 13 Zu Unrecht hat das Berufungsgericht die Klausel dahin ausgelegt, dass nicht nur das Recht des Mieters zur ordentlichen K374ndigung, sondern auch zur au337erordentlichen K374ndigung des Mietverh344ltnisses ausgeschlossen sei. Die Klausel schlie337t nicht das Recht des Mieters zur au337erordentlichen K374ndigung aus wichtigem Grund (247 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, 247 569 Abs. 1 und 2 BGB) oder zur au337erordentlichen K374ndigung mit der gesetzlichen Frist (vgl. et-wa 247 550 Abs. 1 Satz 2, 247 563 a Abs. 2 BGB) aus. 14 a) Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht unterliegt der uneingeschr344nkten revisionsgerichtlichen 334berpr374fung (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45), weil derartige K374ndigungsausschlussklauseln bundesweit in Mietvertr344gen Verwendung finden (vgl. nur LG Duisburg, NZM 2003, 354; AG Charlottenburg, MietRB 2005, 61). 15 b) Allgemeine Gesch344ftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verst344ndigen und red-lichen Vertragspartnern unter Abw344gung der Interessen der normalerweise be- 16 - 7 - teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verst344ndnism366glichkei-ten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st.Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.). Aus der Sicht eines verst344ndigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters ist die Klausel nicht unklar oder unverst344ndlich im Sinne des 247 307 Abs. 1 Satz 2 BGB oder mehrdeutig im Sinne des 247 305 c Abs. 2 BGB. Sie schlie337t lediglich - zeitlich befristet - das Recht des Mieters zur ordentlichen K374ndigung aus. Entgegen einer im Schrift-tum vertretenen Auffassung (Brock/Lattka, NZM 2004, 729, 731 m.w.Nachw.; Blank, ZMR 2002, 797, 799, 801; Hinz, WuM 2004, 126, 128) erscheint es fern-liegend, dass die Klausel, ohne dies auszusprechen, dahin verstanden werden k366nnte, dass sich der K374ndigungsausschluss 374ber die ordentliche K374ndigung hinaus auch auf das unabdingbare Recht zur au337erordentlichen K374ndigung aus wichtigem Grund erstrecke. Hinzu kommt, dass 247 3 des Mietvertrages aus-dr374cklich mit "au337erordentliches K374ndigungsrecht" 374berschrieben ist und das Recht des Vermieters zur au337erordentlichen K374ndigung wegen Zahlungsver-zugs (247 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 247 569 Abs. 3 BGB) regelt. Der maschinen-schriftliche Zusatz "siehe auch 247 27" l344sst deutlich erkennen, dass er sich ledig-lich auf die weiteren Folgen eines Zahlungsr374ckstandes (Verzugszinsen, Mahn-kostenpauschale) in der letzten Strichaufz344hlung des 247 27 bezieht und nicht auf dessen ersten, den K374ndigungsausschluss betreffenden Satz. 3. Das angefochtene Urteil erweist sich aber aus einem anderen Grund im Ergebnis als richtig. 17 Der K374ndigungsausschluss in 247 27 des Mietvertrages ist insgesamt un-wirksam, da die Dauer des formularm344337igen K374ndigungsverzichts von f374nf Jah-ren den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). 18 - 8 - a) Zwar hat der Senat wiederholt entschieden, dass auch ein beiderseiti-ger, zeitlich begrenzter K374ndigungsausschluss in einem Formularmietvertrag 374ber Wohnraum grunds344tzlich zul344ssig ist (Senat, Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117). Ein formularm344337iger K374ndigungsaus-schluss ist jedoch wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre betr344gt (Senat, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574 unter II 1 m.w.Nachw.). Die-se Grunds344tze gelten auch, wenn - wie hier - der K374ndigungsverzicht in Allge-meinen Gesch344ftsbedingungen eines Staffelmietvertrages vereinbart ist (Senat, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, zur Ver366ffentlichung bestimmt, unter II 3 b). Nach 247 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB kann bei einem derartigen Ver-trag das K374ndigungsrecht des Mieters f374r h366chstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Der hier zwischen den Parteien vereinbarte weitergehende K374ndigungsausschluss von f374nf Jahren geht zu Lasten der Beklagten und ist damit nach 247 557 a Abs. 4 BGB unwirk-sam. 19 b) Ob die Unwirksamkeit nach 247 557 a Abs. 4 BGB die Vereinbarung ins-gesamt oder nur teilweise, soweit sie 374ber vier Jahre hinausgeht, erfasst, ist in 247 557 a Abs. 4 BGB nicht ausdr374cklich geregelt. Bei einem formularm344337igen K374ndigungsausschluss ergibt sich die g344nzliche Unwirksamkeit der Klausel in-des aus 247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. 334bersteigt die Dauer des formularm344337ig vereinbarten K374ndigungsverzichts den Zeitraum von vier Jahren, so ist die Klausel nicht nur hinsichtlich des das gesetzliche H366chstma337 374berschreitenden Zeitraums unwirksam. Vielmehr benachteiligt ein solcher K374ndigungsverzicht den Mieter von Wohnraum entgegen den Geboten von Treu und Glauben un-angemessen und ist daher nach 247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB insgesamt unwirk-sam (vgl. Senat, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO unter II 2 d zu einem Mietvertrag ohne Staffelmietvereinbarung). 20 - 9 - Eine Aufteilung der Klausel in einen wirksamen Teil - etwa hinsichtlich eines K374ndigungsverzichts von vier Jahren - und einen unwirksamen Teil kommt nicht in Betracht. Eine solche R374ckf374hrung der Klausel w374rde gegen das allgemein anerkannte Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von Formular-klauseln auf einen zul344ssigen Kern versto337en (BGHZ 114, 338, 342 f.). Die R374ckf374hrung einer in Allgemeinen Gesch344ftsbedingungen geregelten 374berm344-337ig langen Vertragsdauer auf ein angemessenes Ma337 ist nicht zul344ssig. Es ist nicht Aufgabe der Gerichte, f374r eine den Gegner des Klauselverwenders unan-gemessen benachteiligende und deshalb unwirksame Klausel eine Fassung zu finden, die einerseits dem Verwender m366glichst g374nstig, andererseits gerade noch rechtlich zul344ssig ist. Eine teilweise Aufrechterhaltung einer unwirksamen Laufzeitklausel w374rde zudem dem Ziel der 247247 305 ff. BGB zuwiderlaufen, auf einen angemessenen Inhalt der in der Praxis verwendeten oder empfohlenen Allgemeinen Gesch344ftsbedingungen hinzuwirken und dem Vertragspartner des Verwenders die M366glichkeit sachgerechter Information 374ber die ihm aus dem vorformulierten Vertrag erwachsenden Rechte und Pflichten zu verschaffen. Sie w374rde dem Klauselverwender die M366glichkeit er366ffnen, bei der Aufstellung sei-ner Konditionen unbedenklich 374ber die Grenze des Zul344ssigen hinauszugehen, ohne mehr bef374rchten zu m374ssen, als dass die Benachteiligung seines Ver-tragspartners durch das Gericht auf ein gerade noch zul344ssiges Ma337 zur374ckge-f374hrt wird (Senat, BGHZ 143, 103, 119 m.w.Nachw.). 21 Das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion einer beanstandeten Klausel gilt nur dann nicht, wenn sich die Formularklausel nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verst344ndlich und sinnvoll in einen zul344ssigen und einen unzu-l344ssigen Regelungsteil trennen l344sst (BGHZ 145, 203, 212; 136, 314, 322). Dies ist bei der hier verwendeten Klausel, die das K374ndigungsrecht f374r f374nf Jahre ausschlie337t, nicht der Fall. Die Aufrechterhaltung eines zul344ssigen Teils - ein K374ndigungsverzicht von h366chstens vier Jahren - lie337e sich nur durch eine 22 - 10 - sprachliche und inhaltliche Umgestaltung der Klausel erreichen, die durch das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von Formularklauseln gerade ver-mieden werden soll (vgl. BGH, Urteil vom 28. Mai 1984 - III ZR 63/83, NJW 1984, 2816 unter II 3). 23 c) Soweit der Senat einen formularm344337igen Ausschluss des K374ndigungs-rechts von mehr als vier Jahren in einem Staffelmietvertrag nach 247 10 Abs. 2 Satz 6 MHG, der Vorl344uferregelung zu 247 557 Abs. 3 BGB, lediglich als teilun-wirksam angesehen hat (Senat, Urteil vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 344/04, WuM 2005, 519 unter II 2), beruhte dies auf einem abweichenden Inhalt der Vor-schrift, der Ausdruck eines entsprechenden gesetzgeberischen Willens gewe-sen ist. Nach 247 10 Abs. 2 Satz 6 MHG war eine Beschr344nkung des K374ndigungs-rechts des Mieters in einem Staffelmietvertrag unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluss der Vereinbarung er-streckte. Der Formulierung dieser Vorschrift und insbesondere der unmittelba-ren Verkn374pfung der Begriffe "unwirksam" und "soweit" war zu entnehmen, dass das Gesetz ausnahmsweise eine Teilwirksamkeit zulie337 (Senat, aaO m.w.Nachw.). Demgegen374ber gibt der ver344nderte Wortlaut des 247 557 a Abs. 3 und Abs. 4 BGB keinen Anhaltspunkt daf374r, dass diese gesetzliche Ausnahme vom Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von Formularklauseln auch wei-terhin gelten soll. Zwar hei337t es in der Begr374ndung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz zu 247 557 a BGB, dass Abs. 3 Satz 1 dieser Vor-schrift "in 334bereinstimmung mit dem geltenden Recht" insofern bestimme, dass das K374ndigungsrecht des Mieters h366chstens f374r vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden kann (BT-Drucks. 14/4553, S. 53). Die erw344hnte 334bereinstimmung bezieht sich jedoch nur auf die unver-344ndert 374bernommene zul344ssige H366chstgrenze des K374ndigungsausschlusses 24 - 11 - von vier Jahren. Welche Folgen eine formularvertragliche l344ngere Bindung des Mieters an den abgeschlossenen Staffelmietvertrag haben sollte, ist der Geset-zesbegr374ndung nicht zu entnehmen. Die Neufassung in 247 557 a Abs. 4 BGB enth344lt im Gegensatz zur Vorschrift des 247 10 Abs. 2 Satz 6 MHG, die die Un-wirksamkeit eines K374ndigungsausschlusses ausdr374cklich auf den vier Jahre 374bersteigenden Zeitraum beschr344nkte, gerade keine derartige Einschr344nkung, sondern ordnet insgesamt die Unwirksamkeit zum Nachteil des Mieters abwei-chender Vereinbarungen an. Der Umfang der Unwirksamkeit derartiger formu-larvertraglicher Klauseln ist damit nach den Grunds344tzen der 247247 307 ff. BGB zu bestimmen, wie dies oben er366rtert ist. III. Nach alledem erweist sich die Revision des Kl344gers als unbegr374ndet; sie ist daher zur374ckzuweisen. 25 Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Leimert Dr. Frellesen Vorinstanzen: AG Mainz, Entscheidung vom 27.05.2004 - 83 C 485/03 - LG Mainz, Entscheidung vom 08.12.2004 - 3 S 109/04 -
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