BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 306/09 Verk374ndet am: 10. November 2010 Ring, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 536 Abs. 1 Satz 1 Von einer Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfl344che ist nicht auszu-gehen, wenn ein Wohnraummietvertrag zwar eine Wohnfl344chenangabe enth344lt, diese Angabe jedoch mit der Einschr344nkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes diene. BGH, Urteil vom 10. November 2010 - VIII ZR 306/09 - LG Potsdam AG Potsdam - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 10. November 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. B374nger f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 29. Oktober 2009 wird zur374ckge-wiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um eine Mietminderung wegen Wohnfl344chenunter-schreitung. Die Beklagte ist seit dem 1. Dezember 2006 Mieterin einer Woh-nung des Kl344gers in P. . Die Monatsmiete betr344gt 390 200 zuz374glich einer Betriebskostenvorauszahlung in H366he von 110 200. 1 247 1 des Formularmietvertrages lautet unter anderem: 2 "Vermietet werden [205] folgende R344ume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus 2 Zimmer, 1 K374che, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Gr366337e ca. 54,78 m262 betr344gt. Diese Angabe dient wegen m366glicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der - 3 - r344umliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der An-zahl der vermieteten R344ume." 247 6 des Mietvertrages sieht unter anderem vor, dass die Betriebskosten, soweit nicht eine Verteilung nach Verbrauch erfolgt, nach der "Wohnfl344che von 54,78 m262" berechnet werden. 3 4 Die Beklagte hat behauptet, die tats344chliche Gr366337e der Wohnung betra-ge nur 41,63 m262. Hiervon ausgehend hat sie eine Mietminderung in H366he von 24 % geltend gemacht und aufgrund eines von ihr vorprozessual zur Aufrech-nung gestellten Anspruchs auf R374ckzahlung 374berzahlter Miete die Miete f374r Au-gust 2007 sowie eine Nachforderung von 103,18 200 aus der Betriebskostenab-rechnung 2006 nicht gezahlt und auf die Miete f374r September 2007 nur einen Teilbetrag von 240,37 200 geleistet. Der Kl344ger hat mit seiner Klage die Zahlung des einbehaltenen Gesamtbetrags von 862,84 200 begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage in H366he von 87,63 200 stattgegeben und sie im 334brigen abgewiesen. Es hat 374ber die Wohnfl344che der Mietsache Beweis er-hoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverst344ndigengutachtens und ist auf dessen Grundlage von einer tats344chlichen Wohnfl344che von 42,98 m262 nach der Wohnfl344chenverordnung ausgegangen. In 247 1 des Mietvertrages hat das Amtgericht eine Vereinbarung der darin genannten Wohnfl344che gesehen und deshalb eine Wohnfl344chenunterschreitung von 21,54 % und eine entsprechen-de Mietminderung angenommen. 5 Auf die Berufung des Kl344gers hat das Landgericht das Urteil des Amtsge-richts abge344ndert und die Beklagte unter Zur374ckweisung der weitergehenden Berufung zur Zahlung von 733,99 200 verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die Wiederherstellung des erstin-stanzlichen Urteils. 6 - 4 - Entscheidungsgr374nde: 7 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 8 Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung im We-sentlichen ausgef374hrt: 9 Der Kl344ger habe gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung der Nettokaltmiete f374r August 2007 in H366he von 390 200 sowie der Nettokaltmiete f374r September 2007 in H366he von 259,63 200 und der Nachforderung aus der Be-triebskostenabrechnung 2006 in (geminderter) H366he von 84,06 200. Bez374glich der mit der Klage geltend gemachten Betriebskostenvorauszahlung f374r August 2007 in H366he von 110 200 habe der Kl344ger den Rechtsstreit f374r erledigt erkl344rt, da we-gen dieser - ehemals begr374ndeten - Forderung Abrechnungsreife eingetreten sei. Die Beklagte sei nicht zu einer Minderung wegen Abweichung der tat-s344chlichen von der vereinbarten Wohnungsgr366337e berechtigt gewesen. Zwar bestehe bei Mietwohnungen ein zur Minderung der Miete berechtigender Man-gel im Sinne des 247 536 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn die tats344chliche Wohnfl344che um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten liege. Dies sei hier aber nicht der Fall, da die Parteien keine Vereinbarung 374ber die Gr366337e der Wohnfl344che getroffen h344tten. Die Parteien h344tten zwar in 247 1 des Mietvertrages die Gr366337e der Wohnung benannt, hierbei jedoch nicht den Begriff der Wohnfl344-che verwendet. Ferner sei zwischen den Parteien im Mietvertrag ausdr374cklich vereinbart worden, dass die Angabe der Gr366337e der Wohnung nicht zur Festle-gung des Mietgegenstands dienen solle. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus 247 6 des Mietvertrages. Darin sei hinsichtlich der (nicht nach Verbrauch) 10 - 5 - umzulegenden Betriebskosten zwar vereinbart worden, dass diese entspre-chend der Wohnfl344che von 54,78 m262 umgelegt w374rden. Aus diesem Umstand k366nne aber nicht entnommen werden, dass die Parteien insoweit auch eine Be-schaffenheitsvereinbarung bez374glich der Gr366337e der Mietfl344che getroffen h344tten. Daher sei die Beklagte nicht zur Mietminderung berechtigt. 11 Etwas anderes gelte jedoch bez374glich der Betriebskosten. Denn insoweit h344tten die Parteien vereinbart, dass diese gem344337 der Wohnfl344che umzulegen seien. Unter Wohnfl344che sei hierbei die tats344chlich vorhandene Wohnfl344che nach der Wohnfl344chenverordnung zu verstehen, die, wie das Amtsgericht zu-treffend ausgef374hrt habe, gem344337 dem Gutachten des Sachverst344ndigen 42,98 m262 betrage. Die Beklagte schulde dem Kl344ger hinsichtlich der Nachforde-rung aus der Betriebskostenabrechnung 2006 nur den vom Amtsgericht zuge-sprochenen (geminderten) Betrag von 84,06 200. II. Diese Beurteilung h344lt revisionsrechtlicher Nachpr374fung stand. Die Revi-sion ist daher zur374ckzuweisen. 12 Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei die von der Beklagten zur Auf-rechnung gestellten R374ckforderungsanspr374che wegen angeblich in den Mona-ten Januar bis Juli 2007 zuviel gezahlter Miete verneint. Die dieser Beurteilung zugrunde liegende Auslegung des Mietvertrages der Parteien l344sst keinen Rechtsfehler erkennen. 13 1. Nach der Rechtsprechung des Senats liegt ein zur Minderung der Mie-te f374hrender Mangel der Wohnung im Sinne des 247 536 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, wenn ihre tats344chliche Wohnfl344che um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag 14 - 6 - angegebenen Wohnfl344che liegt (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteil vom 10. M344rz 2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 8 mwN; ebenso BGH, Urteil vom 4. Mai 2005 - XII ZR 254/01, NJW 2005, 2152 unter II 4 c aa - f374r das Gewerbe-raummietrecht). Davon ist auch das Berufungsgericht ausgegangen. Es hat aber den Mietvertrag rechtsfehlerfrei dahin ausgelegt, dass die Parteien im vor-liegenden Fall keine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfl344che treffen wollten. a) Dabei kommt allerdings, worauf die Revision zutreffend hinweist, dem vom Berufungsgericht angef374hrten Umstand, dass die Parteien in 247 1 des Miet-vertrages - anders als in 247 6 des Mietvertrages im Zusammenhang mit der Um-legung der Betriebskosten - nicht den Begriff der "Wohnfl344che", sondern den der "Gr366337e" der Wohnung verwendet haben, keine ma337gebliche Bedeutung zu (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773). Das Berufungsgericht hat im Rahmen seiner Auslegung aber nicht entscheidend auf den in 247 1 des Mietvertrages verwendeten Begriff der Gr366337e der Wohnung, son-dern in erster Linie auf die im nachfolgenden Satz dieser Regelung enthaltene Erkl344rung abgestellt, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festle-gung des Mietgegenstands diene, sondern sich der r344umliche Umfang der ge-mieteten Sache aus der Angabe der vermieteten R344ume ergebe. Dieses Ausle-gungsergebnis greift die Revision ohne Erfolg an. 15 b) Da es sich bei dem Mietvertrag der Parteien um einen Formularvertrag handelt, unterliegt dessen Auslegung durch den Tatrichter angesichts der 304nde-rung des 247 545 Abs. 1 ZPO mit Wirkung vom 1. September 2009 der uneinge-schr344nkten revisionsrechtlichen Nachpr374fung (vgl. Senatsurteil vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 294/09, WuM 2010, 476 Rn. 11). Auch dieser uneingeschr344nkten Nachpr374fung h344lt die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung stand. Die Auslegung eines Formularmietvertrages unterliegt den rechtlichen Anforde- 16 - 7 - rungen, die f374r Allgemeine Gesch344ftsbedingungen gelten (Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 244/08, NJW 2010, 293 Rn. 10). Allgemeine Ge-sch344ftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn ein-heitlich so auszulegen, wie sie von verst344ndigen und redlichen Vertragspartnern unter Abw344gung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verst344ndnism366glichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr.; Senatsur-teile vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 294/09, aaO Rn. 12; vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 244/08, aaO Rn. 11; vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915 Rn. 16 mwN; BGH, Urteil vom 12. Oktober 2007 - V ZR 283/06, NJW-RR 2008, 251 Rn. 8). Entgegen der Auffassung der Revision f374hrt die Zugrundelegung dieser Ma337st344be zu keinem anderen als dem vom Berufungsgericht gewonnenen Aus-legungsergebnis. Bei objektiver Auslegung des Mietvertrages folgt bereits aus der W374rdigung des Gesamtinhalts des 247 1 des Mietvertrages, dass die darin genannte Gr366337e der Wohnung nicht als Beschaffenheit der Mietsache verein-bart werden sollte. Dies ergibt sich, worauf das Berufungsgericht zu Recht ent-scheidend abgestellt hat, aus dem Umstand, dass in den der Quadratmeteran-gabe unmittelbar nachfolgenden beiden S344tzen deutlich gemacht wird, dass die Quadratmeterangabe nicht zur Festlegung des Mietgegenstands dient, der r344umliche Umfang der gemieteten Sache sich vielmehr aus der Anzahl der ge-mieteten R344ume ergibt. 17 c) Anders als die Revision meint, 344ndert der Zusatz "wegen m366glicher Messfehler" hieran nichts. Denn an einer Wohnfl344chenvereinbarung fehlt es auch dann, wenn die Parteien nur wegen m366glicher Messfehler davon abgese-hen haben, die angegebene Quadratmeterzahl als Beschaffenheit einer Woh-nung zu vereinbaren. 18 - 8 - 2. Entgegen der Auffassung der Revision, f374hrt auch der Umstand, dass nach 247 6 des Mietvertrages bestimmte Betriebskosten "nach der m262-Gr366337e der Wohnung" bzw. der "Wohnfl344che von 54,78 m262" umzulegen sind, zu keiner an-deren Auslegung des 247 1 des Mietvertrages, in dem die Parteien ausdr374cklich vereinbart haben, dass die dort genannte Quadratmeterzahl nicht zur Festle-gung des Mietgegenstandes dienen solle. 19 Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. B374nger Vorinstanzen: AG Potsdam, Entscheidung vom 06.10.2008 - 24 C 293/07 - LG Potsdam, Entscheidung vom 29.10.2009 - 11 S 200/08 -
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