BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 307/07 Verk374ndet am: 25. Juni 2008 Vorusso, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 573a Das Sonderk374ndigungsrecht nach 247 573a Abs. 1 BGB wird nicht dadurch ausge-schlossen, dass in einem vom Vermieter selbst bewohnten Geb344ude mit nicht mehr als zwei Wohnungen weitere R344ume vorhanden sind, die sich f374r eine Nutzung als (dritte) Wohnung eignen und fr374her auch als Wohnung genutzt wurden, wenn diese weiteren R344ume schon bei Abschluss des Mietvertrages, f374r dessen K374ndigung der Vermieter das Sonderk374ndigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche R344ume genutzt worden sind. BGH, Urteil vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07 - LG Waldshut-Tiengen AG Waldshut-Tiengen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 25. Juni 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Waldshut-Tiengen vom 8. November 2007 wird zur374ckgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten 374ber die Wirksamkeit der von der Kl344gerin erkl344rten K374ndigung des mit der Beklagten zu 1 (k374nftig: die Beklagte) am 1. August 2005 geschlossenen Mietvertrages 374ber eine F374nfzimmerwohnung im Anwesen M. stra337e 1 in W. . 1 Die Beklagte bewohnt die Mietr344ume seitdem mit ihrer im Oktober 2001 geborenen Tochter. Die Eltern der Beklagten, die Beklagten zu 2 und zu 3, hal-ten sich 374ber weite Teile des Jahres ebenfalls in der Wohnung auf; zumindest ein Schlaf- und ein Badezimmer der knapp 180 Quadratmeter gro337en Wohnung stehen ihnen weitgehend zur alleinigen Nutzung zur Verf374gung. Sie verf374gen 374ber eine eigene Wohnung in einem anderen Ort und erm366glichen es durch ihren Aufenthalt in der Wohnung in der M. stra337e in W. ihrer 2 - 3 - Tochter, einer Vollzeitbesch344ftigung nachzugehen. Sie beaufsichtigen w344hrend der Abwesenheit der Beklagten deren Kind. Im Mietvertrag wurde deshalb die Gesamtzahl der Personen, die die Wohnung beziehen w374rden, mit "vier" ange-geben. 3 Die Wohnung der Beklagten liegt in einem Haus, welches teils zu Wohn-, teils zu Gewerbezwecken genutzt wird. 334ber das gesamte Erdgeschoss erstre-cken sich die Betriebsr344ume einer W344scherei, die - in der Rechtsform einer GmbH - von der Kl344gerin und deren Ehemann betrieben wird. Die Wohnung der Beklagten, zu der eine an der Au337enfassade verlaufende Treppe f374hrt, liegt oberhalb der W344scherei im ersten Obergeschoss in der n366rdlichen Haush344lfte. Die Kl344gerin bewohnt mit ihrem Ehemann andere R344ume im ersten Oberge-schoss sowie das gesamte Dachgeschoss. Die Kl344gerin k374ndigte das Mietverh344ltnis unter Berufung auf 247 573a Abs. 1 BGB zum 31. M344rz 2007. 4 Da die Beklagten zu 1 bis 3 die Wohnung nicht r344umten, hat die Kl344gerin Klage auf R344umung und Herausgabe erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kl344gerin hat das Landgericht antragsgem344337 erkannt. Dagegen wenden sich die Beklagten mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision. 5 - 4 - Entscheidungsgr374nde: 6 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 7 Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: 8 Die K374ndigung des Mietverh344ltnisses durch die Kl344gerin sei wirksam, ohne dass es eines berechtigten Interesses der Kl344gerin nach 247 573 Abs. 1, Abs. 2 BGB bed374rfe. Denn die Voraussetzungen einer wirksamen K374ndigung nach 247 573a BGB seien erf374llt. Die Wohnung der Beklagten liege in einem Geb344ude, in welchem sich nur noch eine weitere Wohnung befinde, die von der Kl344gerin bewohnt werde. Die Existenz der Gewerber344ume schlie337e das Sonderk374ndigungsrecht nach 247 573a Abs. 1 BGB nicht aus. Die an zwei Auszubildende des Betriebs vermie-teten Zimmer stellten keine Wohnung, sondern nur unselbst344ndige Wohnr344ume dar, die bei der Berechnung der Gesamtzahl der Wohnungen nicht zu ber374ck-sichtigen seien. Unerheblich sei, dass sich fr374her noch eine dritte abgeschlos-sene Wohnung im Haus befunden habe, da diese R344ume bereits vor Begr374n-dung des Mietverh344ltnisses der Parteien umgewidmet worden seien und ihre urspr374ngliche Zweckbestimmung damit verloren h344tten. Die Wohnungen der Parteien l344gen in einem (einzigen) Geb344ude. Zwar verf374ge die Wohnung der Beklagten im ersten Obergeschoss 374ber einen separaten Eingang, der Sozial-kontakte der Beklagten mit den Nutzern der anderen Geb344udeh344lfte deutlich reduziere. Durch den sich 374ber das gesamte Erdgeschoss hinziehenden W344-schereibetrieb, aber auch durch die sich 374ber die gedachte Mitte des Bauk366r-pers ausdehnenden Dachgeschossr344ume seien die beiden, nach Fassadenges- 9 - 5 - taltung ohnehin nicht voneinander abgesetzten H344lften des Hauses jedoch so miteinander verzahnt, dass sie sich dem Betrachter als bauliche Einheit pr344sen-tierten. Die gegeneinander verschobenen Wohnebenen und die unmittelbare bauliche Verbindung der Wohnung der Beklagten mit dem darunter liegenden W344schereibetrieb begr374ndeten eine funktionale Einheit, die durch den separa-ten Zugang zur Wohnung der Beklagten nicht aufgehoben werde. Eine dritte Wohnung befinde sich nicht im Haus. Die von der Kl344gerin zu Wohnzwecken genutzten R344ume im ersten Obergeschoss und im Dachge-schoss bildeten eine zusammengeh366rende Einheit, auch wenn sie durch das Treppenhaus getrennt seien. Im ersten Obergeschoss bef344nden sich zwar in der s374dlichen Geb344udeh344lfte neben der Wohnung der Kl344gerin weitere R344ume, die von ihrer baulichen Ausstattung und ihrer funktionalen Zuordnung zueinan-der unschwer als Wohnung genutzt werden k366nnten. Die fr374here Wohnungs-nutzung durch die Mutter der Kl344gerin sei jedoch aufgehoben. Die ehemalige K374che sei vor Beginn des Mietverh344ltnisses der Parteien zum Sozialraum der Arbeitnehmer der W344scherei und ein angrenzender Wohnraum zum B374ro des Gewerbebetriebes umfunktioniert worden. 10 Die Beklagte k366nne sich auch nicht darauf berufen, die Beendigung des Mietverh344ltnisses sei f374r sie und ihre Tochter eine besondere H344rte. Insoweit fehle jeder Vortrag dazu, dass der Beklagten das Beschaffen einer angemes-senen Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen nicht m366glich sei. 11 Die R344umungsklage sei auch gegen374ber den Beklagten zu 2 und zu 3 zul344ssig, weil die Beklagte zu 1 ihnen mit Zustimmung der Kl344gerin den Mit-gebrauch der Wohnung einger344umt habe. 12 - 6 - II. 13 Diese Beurteilung h344lt einer rechtlichen Nachpr374fung stand, so dass die Revision zur374ckzuweisen ist. 14 1. Zutreffend hat das Landgericht die Zul344ssigkeit der Klage auch ge-gen374ber den Beklagten zu 2 und zu 3 bejaht, obwohl diese im Mietvertrag nicht als Mieter aufgef374hrt sind. Zwar meint die Revision, der Kl344gerin fehle deshalb ein Rechtsschutzbed374rfnis. Dem kann nicht zugestimmt werden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist zwar f374r die R344umung einer Woh-nung gegen374ber einem Besitzdiener kein gegen ihn gerichteter Titel erforder-lich, wohl aber gegen374ber dem Mitbesitzer (Beschluss vom 19. M344rz 2008 - I ZB 56/07, NZM 2008, 400, Tz. 9 ff.). Die Beklagten zu 2 und 3 sind hinsicht-lich eines Teiles der Mietwohnung jedenfalls Mitbesitzer und nicht lediglich Be-sitzdiener. Ihnen stehen nach den von der Revision nicht angegriffenen Fest-stellungen des Berufungsgerichts zumindest zwei Zimmer (ein Schlaf- und ein Badezimmer) zur weitgehend alleinigen Nutzung zur Verf374gung. Dabei ist es unerheblich, dass sie diese R344ume nicht st344ndig, sondern nur 374ber "weite Teile des Jahres" nutzen. Die Beklagten zu 2 und zu 3 haben in Bezug auf diese Zimmer auch nicht den Weisungen ihrer Tochter Folge zu leisten; dieses w344re ein Merkmal f374r blo337e Besitzdienerschaft (247 855 BGB). Das Rechtsschutzinteresse der Kl344gerin gegen374ber den Beklagten zu 2 und zu 3 ist auch nicht deshalb zu verneinen, weil diese Beklagten 374ber ihre Prozessbevollm344chtigten der Kl344gerin ausdr374cklich haben erkl344ren lassen, sie h344tten keinen selbst344ndigen Gebrauch an der Mietsache und w374rden auszie-hen, wenn ihre Tochter zum Auszug verpflichtet sei. Diese Erkl344rung verleiht der Kl344gerin nicht die erforderliche Sicherheit, dass sich die Beklagten zu 2 und 15 - 7 - zu 3 einer m366glichen Zwangsvollstreckung eines allein gegen die Beklagte zu 1 gerichteten Titels nicht doch widersetzen werden. 16 2. Zu Unrecht meint die Revision, im Streitfall seien die Voraussetzungen f374r eine 204erleichterte K374ndigung223 nach 247 573a BGB nicht gegeben. 17 a) Die Revision ist der Ansicht, die Vorschrift sei nur anzuwenden, wenn es aufgrund der Beschaffenheit des Geb344udes Ber374hrungspunkte f374r die Le-bensr344ume der Parteien gebe und dadurch ein erh366htes Konfliktpotenzial zwi-schen den Parteien bestehe. Wenn dagegen ein Geb344ude - wie hier - verschie-dene Eing344nge und Flure aufweise und nach au337en der Eindruck von zwei ge-trennten Geb344uden entstehe, wie dies insbesondere bei Doppel- und Reihen-h344usern der Fall sei, finde 247 573a BGB keine Anwendung. Das ist nicht richtig. F374r diese Ansicht spricht zwar der Zweck der Vorschrift, dem Vermieter dann eine erleichterte M366glichkeit zur Beendigung eines Mietverh344ltnisses ein-zur344umen, wenn aufgrund der vorhandenen r344umlichen Enge die erforderliche Harmonie der Parteien nicht mehr gew344hrleistet ist. Diese gesetzgeberische Intention hat im Wortlaut der Vorschrift allerdings keinen Niederschlag gefun-den. Deshalb ist aus Gr374nden der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit das Sonderk374ndigungsrecht auch dann gegeben, wenn Vermieter und Mieter in dem gemeinsam bewohnten Geb344ude keine Gelegenheit zum Zusammentref-fen haben, wenn es insbesondere - wie hier - an einem gemeinsamen Trep-penhaus und an einem gemeinsamen Hauseingang fehlt und auch sonstige gemeinschaftlich zu nutzende R344ume oder Fl344chen nicht vorhanden sind (OLG Saarbr374cken, NJW-RR 1993, 20 ff.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., 247 573a BGB Rdnr. 12, jeweils auch mit Nachweisen zur abweichenden Mei-nung). Ohne Erfolg vergleicht die Beklagte das von ihr bewohnte Haus mit ei-nem Reihen- oder Doppelhaus. Solche H344user werden als "selbst344ndig" ange- 18 - 8 - sehen. Doch ist hier das bewohnte Haus weder nach seiner Bautechnik (keine Trennung etwa durch eine Brandschutzmauer) noch durch seine 344u337ere Er-scheinung einem Reihen- oder Doppelhaus vergleichbar. 19 b) Die Revision bringt vor, das Sonderk374ndigungsrecht nach 247 573a BGB sei deshalb nicht gegeben, weil das Geb344ude mehr als zwei Wohnungen auf-weise. Es gebe au337er dem W344schereibetrieb und den Wohnungen der Parteien noch R344ume, die von ihrer baulichen Ausstattung und ihrer funktionalen Zuord-nung unschwer als Wohnung genutzt werden k366nnten. Das verhilft der Revision nicht zum Erfolg. Nach dem Gesetzeswortlaut kommt es darauf an, ob sich im Geb344ude mehr als zwei Wohnungen befinden. Durch den Umstand, dass sich abgesehen von zwei Wohnungen noch Gewerbe- und andere R344ume im Haus befinden, wird die Anwendbarkeit der Vorschrift nicht ausgeschlossen. Die Vor-g344ngerregelung zu 247 573a BGB betraf zwar ausschlie337lich "Wohngeb344ude" (247 564b Abs. 4 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung). Da-nach schied die Anwendung der Vorschrift bei Geb344uden aus, die sowohl zu Wohn- als auch zu Gewerbezwecken genutzt wurden. Diese Beschr344nkung auf reine Wohngeb344ude hat der Gesetzgeber mit der Neuregelung durch das Miet-rechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I, S. 1149) aber bewusst nicht beibehalten (Haas, Das neue Mietrecht - Mietrechtsreformgesetz, Bundesan-zeiger 2001, S. 242). In diesem Zusammenhang ist nicht von Bedeutung, dass im Geb344ude R344ume vorhanden sind, die sich f374r eine Nutzung als (dritte) Woh-nung eignen und in der Vergangenheit als Wohnung f374r die Mutter der Kl344gerin genutzt wurden. Entscheidend ist vielmehr, dass diese weiteren R344ume schon vor Abschluss des hier zugrunde liegenden Mietvertrages nicht mehr als Woh-nung, sondern als gewerbliche R344ume f374r den W344schereibetrieb genutzt wur-den. - 9 - Zutreffend hat das Landgericht auch die von der Kl344gerin und ihrem Ehemann bewohnten R344ume als eine Wohnung gewertet, obwohl sie auf zwei Stockwerke verteilt sind. Eine solche Aufteilung einander erg344nzender R344ume hindert nicht die Annahme einer (einzigen) Wohnung. 20 21 3. Letztlich meint die Revision, das Landgericht habe die nach 247 574 Abs. 1 BGB erforderliche Abw344gung der beiderseitigen Interessen fehlerhaft vorgenommen. Einen revisionsrechtlich bedeutsamen Fehler zeigt sie jedoch nicht auf. Das Revisionsgericht hat den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum der Instanzgerichte zu respektieren. Es kann regelm344337ig nur 374berpr374fen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder etwa wesentliche Tatum-st344nde 374bersehen oder nicht vollst344ndig gew374rdigt oder Erfahrungss344tze nicht verletzt hat (Senatsurteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143, unter II 2). Einen solchen Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf. Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Waldshut-Tiengen, Entscheidung vom 20.04.2007 - 7 C 254/06 - LG Waldshut-Tiengen, Entscheidung vom 08.11.2007 - 2 S 32/07 -
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