V ZR 308/02 - V. Zivilsenat

BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILV ZR 308/02Verkündet am: 14. März 2003K a n i k,Justizamtsinspektorinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:neinBGHZ:neinBGHR: ja BGB § 276 a.F. (Fb)Bei Verkauf einer Immobilie ist der Verkäufer nicht ohne weiteres verpflichtet, denKäufer über die Zahlung einer "Innenprovision" an einen von ihm beauftragten Mak-ler aufzuklären.BGB § 675, 164, 167Muß der Verkäufer einer Immobilie damit rechnen, daß das von ihm beauftragteVermittlungsunternehmen auch andere Makler als Untervermittler tätig werden läßt,so können auch diese bei Erstellung eines "persönlichen Berechnungsbeispiels"stillschweigend zum Abschluß des Beratungsvertrags zwischen dem Verkäufer unddem Käufer bevollmächtigt sein (Fortführung von Senat, BGHZ 140, 111).BGH, Urt. v. 14. März 2003 - V ZR 308/02 - OLG Hamburg - 2 - LG Hamburg - 3 -Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlungvom 14. März 2003 durch den Vizepräsidenten des BundesgerichtshofesDr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke und Dr. Gaierfür Recht erkannt:Die Revision der Beklagten zu 4 gegen das Urteil des 8. Zi-vilsenats des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburgvom 31. Juli 2002 wird zurückgewiesen.Von den Kosten des Revisionsverfahrens tragen 2/25 die Be-klagte zu 4 und die Beklagten zu 7 und zu 8 als Gesamt-schuldner sowie weitere 3/25 die Beklagte zu 4 und der Be-klagte zu 7 als Gesamtschuldner; die übrigen Kosten des Re-visionsverfahrens trägt die Beklagte zu 4 alleine.Von Rechts wegenTatbestand: Die Klägerin nimmt die Beklagte zu 4 auf Schadensersatz und Rückab-wicklung eines Vertrages in Anspruch, mit dem sie eine Eigentumswohnung inN: zum Preis von 131.000 DM kaufte.Mit dem Verkauf dieser und anderer Wohnungen aus derselben Anlagehatte die Beklagte zu 4 die C. I. GmbH & Co. S. KG beauf-tragt. Diese schloß wiederum einen Vertriebsvertrag mit der - noch nicht im - 4 -Handelsregister eingetragenen - "G. I. GmbH". In denselbenGeschäftsräumen wie diese residierte die G. M. -V. GmbH,bei der der Beklagte zu 2 als freier Mitarbeiter beschäftigt war.Der Beklagte zu 2 nahm Ende 1996 Kontakt zur Klägerin auf. Bei einemBeratungsgespräch in ihrer Wohnung machte die Klägerin in einem "Finanz-,Steuer- und Zielplan" u.a. Angaben zu ihren Einkommens- und Vermögensver-hältnissen. Daraufhin riet ihr der Beklagte zu 2 zum Kauf einer Eigentumswoh-nung als Alterssicherung. Nach einem weiteren Beratungsgespräch mit demBeklagten zu 2 in den Räumen der G. I. GmbH i.G. erteiltedie Klägerin am 16. Dezember 1996 einem Mitarbeiter der C. I. GmbH & Co. S. KG eine notariell beglaubigte Vollmacht zum Kauf einer nichtnäher bezeichneten Eigentumswohnung zu einem Preis von höchstens180.000 DM. Am 11. April 1997 und am 14. April 1997 wurde unter dem Brief-kopf einer anderen Gesellschaft für die Klägerin jeweils eine "Beispielrech-nung" mit dem Vermerk erstellt "Es beriet Sie Firma G. I. GmbH". Nach beiden Berechnungen sollten sich die monatlichen Belastungender Klägerin nach Steuern im Jahr 1997 auf 225,42 DM und im Jahr 1998 auf270,13 DM belaufen.Am 23. April 1997 gab der Bevollmächtigte der Klägerin das Angebotzum Abschluß eines Kaufvertrages ab, das von der Beklagten zu 4 am 5. Juni1997 angenommen wurde. Von dem zur Kaufpreiszahlung hinterlegten Betragzahlte der beauftragte Notar 45.744 DM an die C. I. GmbH &Co. S. KG und 85.244,22 DM an die Beklagte zu 4 aus. Das Eigentum wurdein der Folgezeit auf die Klägerin umgeschrieben. - 5 -Die Klägerin focht den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung überden Verkehrswert an. Nach ihren Behauptungen beläuft sich der Wert desWohnungseigentums auf allenfalls 65.000 DM. Sie hat außerdem behauptet,der Beklagte zu 2, der für die G. I. GmbH i.G. tätig gewordensei, habe sie falsch beraten. Durch den Erwerb der Wohnung sei ihr ein Scha-den in Höhe von 145.183,56 DM entstanden. Sie hat u.a. von der Beklagtenzu 4 - teilweise als Gesamtschuldnerin mit weiteren Beklagten - die Zahlungdieses Betrages Zug um Zug gegen lastenfreie Rückgabe der Eigentumswoh-nung und die Feststellung ihrer Ersatzpflicht für alle weiteren Schäden ver-langt. Insoweit hat das Landgericht der Klage im wesentlichen stattgegeben.DasOberlandesgericht hat die von der Beklagten zu 4 geschuldete Zahlung unterBerücksichtigung einer Klageerweiterung auf 73.944,17 nrFeststellung ihrer Ersatzpflicht bestätigt. Hiergegen richtet sich die - in demBerufungsurteil zugelassene - Revision, mit der die Beklagte zu 4 das Ziel voll-ständiger Klageabweisung weiterverfolgt. Die Klägerin beantragt die Zurück-weisung des Rechtsmittels. Die von den Beklagten zu 7 und zu 8 eingelegteRevision hat der Senat durch Beschluß als unzulässig verworfen.Entscheidungsgründe: I.Das Berufungsgericht meint, die Beklagte zu 4 sei der Klägerin wegenVerschuldens bei Vertragsschluß zu Schadensersatz verpflichtet. Die Falsch-beratung durch den Beklagten zu 2 sei der Beklagten zu 4 zuzurechnen; denn - 6 -die von ihr mit dem Vertrieb beauftragte C. I. GmbH & Co. S. KG habe sich der G. I. GmbH i.G. als Untervertreterin bedienendürfen. Für diese sei wiederum der Beklagte zu 2 tätig geworden. Die Ver-kaufsmethoden der Vermittler müsse die Beklagte zu 4 gegen sich gelten las-sen, weil diese Aufgaben im Pflichtenkreis des Verkäufers übernommen hätten.Die Wohnung sei ersichtlich nur im Rahmen einer Finanzberatung zum gefor-derten Preis zu verkaufen gewesen, jedenfalls aber hätte die Beklagte zu 4über die für den Kaufentschluß maßgeblichen Umstände vollständig und richtiginformieren müssen. Die Klägerin sei in mehrfacher Hinsicht falsch beratenworden. So seien die Belastungen tatsächlich höher als angesetzt und von derKlägerin auf Dauer nicht aufzubringen gewesen. Außerdem sei die Zahlungeines Kaufpreisanteils von 45.744 DM als Innenprovision an die C. I. GmbH & Co. S. KG verschwiegen und die Klägerin auf diese Weiseüber den wahren Wert des Objekts getäuscht worden. Danach mache die Klä-gerin neben der Anfechtung wegen arglistiger Täuschung zu Recht auch Scha-densersatzansprüche geltend.Dies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand.II.1. Die Revision wendet sich allerdings zu Recht gegen den Ansatz desBerufungsgerichts, soweit dieses eine Haftung der Beklagten zu 4 wegen derunterlassenen Aufklärung der Klägerin über eine in dem Kaufpreis "versteckte"Innenprovision begründen will. Mit dem Verschweigen solcher etwa an dieC. I. GmbH & Co. S. KG geleisteter Zahlungen hat die Ver- - 7 -käuferin keine vorvertraglichen Pflichten gegenüber der Klägerin verletzt (sofür den Erwerb finanzierende Kreditinstitute auch BGH, Urt. v. 12. November2002, XI ZR 3/01, NJW 2003, 424, 425), weshalb ein Schadensersatzanspruchauf dieser Grundlage ausscheidet.a) Als Innenprovision werden Vergütungen bezeichnet, die ein Anbietereinem selbständigen Unternehmer für die erfolgreiche Vermittlung eines Ver-tragsabschlusses mit einem Endkunden zahlt (vgl. Loritz, WM 2000, 1831,1832; Rohlfing, MDR 2002, 738, 739). Mit der Zahlung solcher Innenprovisio-nen gehen keine besonderen Umstände einher, die den Verkäufer einer Im-mobilie ohne weiteres verpflichten könnten, die Vergütungen an die von ihmbeauftragten Vermittler gegenüber dem Käufer offenzulegen.aa) Der Bundesgerichtshof bejaht eine Offenbarungspflicht, wenn eineBank durch die Zahlung einer Innenprovision an einen Vermögensverwalterdie Interessen von dessen Auftraggeber gefährdet. Durch die Vereinbarung,dem Vermögensverwalter einen Teil der Provisionen und Depotgebühren zuvergüten, die sie künftig von Kunden erhalte, die er ihr zuführe, schaffe dieBank nämlich für ihn einen Anreiz, sowohl bei der Auswahl der Bankverbin-dung als auch hinsichtlich der Anzahl und des Umfangs der Geschäfte nichtallein das Interesse der Kunden, sondern auch das eigene Interesse an mög-lichst umfangreichen Vergütungen der Bank zu berücksichtigen (BGHZ 146,235, 239). Eine vergleichbare Gefährdung der Interessen der Klägerin hat dieBeklagte zu 4 nicht geschaffen, sondern lediglich einen Dritten mit der Ver-mittlung eines Kaufvertrages beauftragt. Wie noch auszuführen sein wird,handelte der Beklagte zu 2, der zur Klägerin in unmittelbaren Kontakt trat, nurals Makler (vgl. Gallandi, WM 2000, 279, 282; Blankenstein, NZM 2002, 145, - 8 -147) für die Beklagte zu 4. Hingegen bestand kein Vertragsverhältnis - etwamit dem Gegenstand einer Anlageberatung - zwischen der Klägerin und derBeklagten zu 4 oder auch dem Beklagten zu 2, nach dem ähnlich einem Ver-mögensverwalter die Wahrnehmung der Interessen der Käuferin - zumal alsHauptlei-stungspflicht - geschuldet wurde. Auch eine Doppeltätigkeit desMaklers für die Beklagte zu 4 und die Klägerin (vgl. § 654 BGB) ist nicht fest-gestellt. Es bedarf daher keiner Erörterung, ob und ggf. unter welchen Voraus-setzungen in Fällen unerlaubter Doppeltätigkeit eine Aufklärungspflicht überInnenprovisionen - die im übrigen nur den Makler, nicht aber die Beklagte zu 4treffen könnte - angenommen werden kann (so Gallandi, WM 2000, 279, 285;a.A. Loritz, WM 2000, 1831, 1835).bb) Der vorliegende Fall gibt auch keinen Anlaß zur Prüfung, ob sichnach den Grundsätzen der Prospekthaftung eine Aufklärungspflicht über eineInnenprovision ergeben kann (vgl. dazu Gallandi, WM 2000, 279, 286; Blan-kenstein, NZM 2002, 145, 146; Rohlfing, MDR 2002, 738, 741 f). Da ein vomVerkäufer verwendeter Prospekt den Käufer beim Erwerb einer Eigentums-wohnung als Kapitalanlage wahrheitsgemäß und vollständig über die für seineEntscheidung relevanten Umstände unterrichten muß (Senat, Urt. v.30. Oktober 1987, V ZR 144/86, NJW-RR 1988, 348, 350; Urt. v. 6. April 2001,V ZR 402/99, NJW 2001, 2021), kann sich auch bei solchen Geschäften dieFrage stellen, ob und unter welchen Voraussetzungen Vergütungen, die derVeräußerer an eine von ihm beauftragte Vertriebsgesellschaft zahlt, in einemProspekt als Innenprovisionen ausgewiesen sein müssen (offengelassen vonBGHZ 145, 121, 129; bejaht von OLG Koblenz, ZfIR 2002, 284, 288). EinerEntscheidung darüber bedarf es hier indes nicht, weil die Beklagte zu 4 zur - 9 -Akquisition keinen Prospekt verwendet hat, um der Klägerin die für ihre Anla-geentscheidung erforderlichen Informationen zu liefern.b) Die Beklagte zu 4 war auch nicht mit Rücksicht auf die "allgemeine"bei jedem Vertragsverhältnis begründete Aufklärungspflicht gehalten, die Klä-gerin über die Zahlung einer Innenprovision und deren Höhe zu informieren.Zwar besteht selbst bei Vertragsverhandlungen, bei denen die Parteien entge-gengesetzte Interessen verfolgen, die Pflicht, den anderen Teil über solcheUmstände aufzuklären, die den von ihm verfolgten Vertragszweck vereitelnkönnen und daher für seinen Entschluß von wesentlicher Bedeutung sind, so-fern er die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte (Senat,Urt. v. 6. Februar 1976, V ZR 44/74, LM BGB § 123 Nr. 45; Urt. v. 2. März1979, V ZR 157/77, NJW 1979, 2243; Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW2001, 2021). Diese Voraussetzungen einer Aufklärungspflicht sind jedoch beiVereinbarung einer Innenprovision im gegebenen Fall des Verkaufs einer "ge-brauchten" Immobilie als Kapitalanlage nicht erfüllt.aa) Der vom Berufungsgericht angesprochene Umstand, daß bei demKäufer eine Fehlvorstellung über die Werthaltigkeit der als Renditeobjekt ge-kauften Wohnung entstehen kann, begründet selbst dann keine Offenba-rungspflicht, wenn die Höhe der Provision - was stets nur für den Einzelfallfestzustellen ist - tatsächlich zu einem Kaufpreis führt, der den objektiven Wertder Immobilie - erheblich - übersteigt. Der Käufer hat nämlich keinen Anspruchauf einen Erwerb des Objekts zu dessen Verkehrswert. Bis zu den Grenzender Sittenwidrigkeit und des Wuchers bleibt es vielmehr den Vertragsparteienüberlassen, welchen Preis sie vereinbaren. Mithin besteht für den Verkäufergrundsätzlich selbst dann keine Pflicht zur Offenlegung über den Wert des - 10 -Kaufobjektes, wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis liegt (Senat,Urt. v. 8. November 1991, V ZR 260/90, NJW 1992, 899, 900). Im Regelfallmuß der Verkäufer auch den Käufer nicht auf ein für diesen ungünstiges Ge-schäft hinweisen, sondern darf davon ausgehen, daß sich sein künftiger Ver-tragspartner selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenenInteresse Klarheit verschafft hat (vgl. Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99,NJW 2001, 2021; für den Erwerb finanzierende Kreditinstitute auch BGH,Urt. v. 12. November 2002, aaO).bb) Dies bedeutet nicht, daß Auswirkungen insbesondere einer hohenInnenprovision auf die Rentabilität eines Immobilienerwerbs zu Anlagezwe-cken (vgl. hierzu Gallandi, WM 2000, 279, 281 f; ders., VuR 2002, 198, 199;Rohlfing, MDR 2002, 738, 741) ohne jede rechtliche Folge bleiben. Sie könnennamentlich dazu führen, daß Angaben, die von dem Verkäufer - oder einerPerson, deren er sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten bedient -im Vorfeld des Vertragsschlusses zur Rendite gemacht wurden, sich als unzu-treffend erweisen (vgl. Gallandi, WM 2000, 279, 282). In diesem Fall könnenSchadensersatzansprüche der Käufer aus culpa in contrahendo (vgl. Senat,Urt. v. 26. September 1997, V ZR 29/96, NJW 1998, 302 m.w.N.) oder - woraufnoch näher einzugehen ist - Verletzung der Pflichten aus einem Beratungs-vertrag in Betracht kommen. Zudem kann eine hohe Innenprovision (mit-)ur-sächlich für ein besonders grobes Mißverhältnis zwischen Kaufpreis und Ver-kehrswert sein und damit für die Prüfung der Sittenwidrigkeit des Grundstücks-kaufs (dazu Senat, BGHZ 146, 298, 301 ff) Bedeutung erlangen. Für ein sol-ches Äquivalenzmißverhältnis hat das Berufungsgericht allerdings im vorlie-genden Fall keine Feststellungen getroffen. - 11 -2. Gleichwohl bleibt die Revision ohne Erfolg; denn die Beklagte zu 4 istder Klägerin wegen Verletzung einer besonderen vertraglichen Beratungs-pflicht zum Schadensersatz verpflichtet. Die Beratung ist selbständige Haupt-pflicht des Verkäufers aus einem Beratungsvertrag, wenn der Verkäufer imRahmen eingehender Vertragsverhandlungen und auf Befragen des Käuferseinen ausdrücklichen Rat erteilt (Senat, BGHZ 140, 111, 115 m.w.N.). Dabeisteht es einem auf Befragen des Käufers erteilten Rat gleich, wenn der Ver-käufer als Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen ein Berechnungsbei-spiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, das zur Förde-rung der Vermittlung des Geschäfts dienen soll (Senat, BGHZ 140, 111, 115).Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall erfüllt.a) Der Klägerin wurden als Ergebnis eingehender Verhandlungen undals Instrument zur Vermittlung des Vertragsschlusses die "Beispielrechnun-gen" vom 11. und 14. April 1997 übergeben. Daß die Klägerin auf Grund derBemühungen des Beklagten zu 2 bereits zuvor eine Vollmacht zum Kauf einerEigentumswohnung erteilt hatte, steht dem mit dem Berechnungsbeispiel ver-folgten Ziel, die Vermittlung des Immobilienkaufs zu fördern, nicht entgegen.Trotz der erfolgten Bevollmächtigung war die Vermittlung noch nicht erfolg-reich abgeschlossen. Damit der Kaufvertrag zustande kam, mußte die Klägerinvielmehr noch bei der Finanzierung des Erwerbs mitwirken. Das ergibt sichinsbesondere aus dem notariellen Vertragsangebot vom 23. April 1997, dasausdrücklich erst nach Sicherstellung der Käuferfinanzierung an die Verkäufe-rin weitergeleitet werden sollte.b) Der Beklagte zu 2 konnte einen solchen Beratungsvertrag zustandebringen. Stellt sich nämlich bei der Vermittlung des Kaufvertrags die Aufgabe - 12 -der Beratung des Kaufinteressenten und ist sie vom Verkäufer dem Maklerüberlassen, so kann sich dessen stillschweigende Bevollmächtigung zumAbschluß des Beratervertrags aus den Umständen ergeben (§ 167 BGB). Hatder Käufer seinerseits keinen Maklerauftrag erteilt, sind für die Annahme einerstillschweigenden Bevollmächtigung keine zu strengen Anforderungen zustellen. Es reicht aus, daß die individuelle Beratung des Kaufinteressenten ei-ne wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluß der Verkaufs-bemühungen war (vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 116 f; Urt. v. 6. April 2001,V ZR 402/99, NJW 2001, 2021). All dies war hier der Fall.aa) Entgegen der Ansicht der Revision erteilte die Klägerin der G. I. GmbH i.G. oder auch dem Beklagten zu 2 persönlich keinenAuftrag zur Beratung im Rahmen einer umfassenden Neuordnung ihrer Ver-mögensverhältnisse. Für eine solche Beauftragung hat das Berufungsgerichtsnichts festgestellt. Sie ergibt sich auch nicht etwa aus den Umständen. So er-folgte die Kündigung verschiedener Versicherungsverhältnisse erst, nachdemder Beklagte zu 2 der Klägerin nach einer Analyse ihrer Einkommens- undVermögensverhältnisse zum Kauf einer Eigentumswohnung als Alterssiche-rung geraten hatte. Es handelte sich mithin um eine Reaktion auf die Bemü-hungen des Beklagten zu 2 zur Vermittlung eines Immobilienkaufs, nicht je-doch um das Ergebnis einer davon losgelösten Beratung der Klägerin. Auchdie Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von 4.700 DM läßt nicht ohne wei-teres den Schluß auf eine Beauftragung durch die Klägerin zu; diese Zahlungkann vielmehr auf Grund einer mit der Verkäuferin vereinbarten Abwälzung derProvisionszahlung auf die Käuferin erfolgt sein (vgl. dazu BGH, Urt. v. 24. Mai1967, VIII ZR 40/65, MDR 1967, 836, 837). - 13 -bb) Die Beratung der Klägerin anhand der "Beispielrechnungen" vom11. und 14. April 1997 war zudem wesentlich für den erfolgreichen Abschlußder Verkaufsbemühungen.(1) Der Klägerin wurde durch diese Berechnungen der Eindruck vermit-telt, daß es sich um ein für sie rentierliches Geschäft handelt. Die Belastungenaus dem Immobilienkauf wurden als tragbar dargestellt und so für die Klägerinein Anreiz geschaffen, mit vermeintlich geringem Aufwand Wohnungseigentumzu erwerben. Im Anschluß an die Vorlage der "Beispielrechnungen" fand sichdie Klägerin daher auch bereit, die zur Finanzierung des Kaufs erforderlichenVereinbarungen mit Darlehensgebern abzuschließen und damit den Weg fürdas Zustandekommen des Kaufvertrages freizumachen.(2) Mit der Beratung anhand der "Beispielrechnungen" wurde mithin ei-ne Tätigkeit im Pflichtenkreis der Beklagten zu 4 als Verkäuferin wahrgenom-men. Der Auffassung der Revision, Angaben zu den Belastungen aus demImmobilienerwerb seien stets der Anbahnung der Finanzierungsverträge zuzu-ordnen, ist nicht zu folgen. Anderes gilt namentlich dann, wenn Informationenüber angeblich geringe Finanzierungsbelastungen während der Verhandlun-gen über den Kaufvertrag als Erwerbsanreiz genutzt werden (vgl. Senat, Urt. v.24. November 1995, V ZR 40/94, NJW 1996, 451, 452). Dem steht die von derRevision angeführte Entscheidung (BGH, Urt. v. 14. November 2000, XI ZR336/99, NJW 2001, 358, 359) nicht entgegen. Dort war es nicht der Verkäufereiner Immobilie, sondern eine Bausparkasse, die einen Vermittler beauftragthatte, Kunden für Darlehens- und Bausparverträge zu gewinnen. Seine Tätig-keit betraf mithin nur die Anbahnung solcher Verträge mit seiner Auftraggebe- - 14 -rin, nicht aber den Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung. Ein Auftrag,Pflichten des Verkäufers wahrzunehmen, war dem Vermittler nicht ) Die Beklagte zu 4 muß sich schließlich auch das Verhalten des Be-klagten zu 2 zurechnen lassen.(1) Sie nahm offensichtlich keinen Kontakt mit der Klägerin auf, sondernließ den hinzugezogenen Maklern bei den Verhandlungen mit den Kaufinte-ressenten freie Hand und betraute sie mit der Führung der wesentlichen Ver-tragsverhandlungen. Dies genügt, um auch den Beklagten zu 2 als ihren Er-füllungsgehilfen anzusehen (vgl. Senat, Urt. v. 24. November 1995, V ZR40/94, NJW 1996, 451, 452), der den bereits geschilderten Umständen nachzudem stillschweigend zum Abschluß des Beratungsvertrages mit der Klägerinbevollmächtigt war (vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 116 f; Urt. v. 6. April 2001,V ZR 402/99, NJW 2001, 2021 f).(2) Daß die Beklagte zu 4 unmittelbar einen anderen Makler, nämlichdie C. I. GmbH & Co. S. KG, beauftragt hatte, ist unerheb-lich. Sie mußte nämlich damit rechnen, daß diese Vermittlungsfirma nicht nureigene Mitarbeiter einsetzt, sondern auch andere Makler - wie hier dieG. I. GmbH i.G. - als Untervermittler tätig werden läßt (vgl.BGH, Urt. v. 24. September 1996, XI ZR 318/95, NJW-RR 1997, 116). Daßsich diese Untervermittler wiederum Hilfspersonen bedienen, stand bei demhier gewählten Vertriebsweg außer Frage und war demnach von dem zumin-dest stillschweigenden Einverständnis der Beklagten zu 4 gedeckt. In dieserFunktion handelte hier der Beklagte zu 2 - nach den rechtsfehlerfreien und vonder Revision hingenommenen Feststellungen des Berufungsgerichts - für die - 15 -G. I. GmbH i.G. Damit haftet die Beklagte zu 4 auch für seinVerhalten nach § 278 BGB (vgl. BGH, Urt. v. 18. November 1982, VII ZR25/82, NJW 1983, 448, insoweit in BGHZ 85, 301 nicht abgedruckt; Urt. v.3. November 1982, IVa ZR 125/81, NJW 1983, 631, 632).3. Die Beratung der Klägerin war auf Grund der fehlerhaften "Beispiel-rechnungen" nicht ordnungsgemäß. Hierbei ist die Unrichtigkeit der in den Be-rechnungen enthaltenen Angaben verschuldet.a) Während diese monatliche Belastungen in Höhe von 225,42 DM für1997 und 270,13 DM für 1998 aufzeigen, muß die Klägerin für jeden Monattatsächlich 629,45 DM zuzahlen. Entgegen der Ansicht der Revision sind hierzur Ermittlung der Belastung der Klägerin auch die Zahlungen zu berücksichti-gen, die von ihr für die Tilgung der Darlehen aufgebracht werden müssen.Diese Aufwendungen fanden nämlich - im Unterschied zu dem Sachverhalt,der dem Urteil des Senats vom 6. April 2001 (V ZR 402/99, NJW 2001, 2021,2022) zugrunde lag - für die "Beispielrechnungen" Berücksichtigung und warenPositionen, die in die Berechnung der monatlichen Belastungen in Höhe von225,42 DM bzw. 270,13 DM eingeflossen sind. Bei dem Vergleich mit den tat-sächlichen Belastungen der Klägerin können die Tilgungsleistungen danachnicht außer Betracht bleiben. Zutreffend hat das Berufungsgericht auch dieZahlungen der Klägerin auf den Bausparvertrag berücksichtigt. Er ist Teil derFinanzierung des Wohnungserwerbs und wurde ersichtlich im Hinblick auf dasvon der Bausparkasse gewährte Vorfinanzierungsdarlehen geschlossen. Hin-gegen bedarf es keiner Entscheidung darüber, ob das Berufungsgericht - wiedie Revision beanstandet - zu Unrecht die Beiträge berücksichtigt hat, die dieKlägerin auf die Risikolebensversicherung leisten muß. Selbst wenn die Prä- - 16 -mien von monatlich 69,20 DM unberücksichtigt bleiben, ändert das nichts dar-an, daß ihre tatsächlichen Belastungen in einem eklatanten Mißverhältnis zudem stehen, was die Klägerin nach den "Beispielrechnungen" erwarten durfte.b) Zutreffend sind die Vorinstanzen ferner davon ausgegangen, daß derBeklagte zu 2 im Hinblick auf die nicht ordnungsgemäße Beratung der Kläge-rin schuldhaft handelte. Grund für die Darstellung der unrealistisch geringenBelastungen der Klägerin war nämlich, daß - zumindest sorgfaltswidrig - aufder Einnahmenseite der "Beispielrechnungen" die Vorauszahlungen auf dieMietnebenkosten in Höhe von 150 DM als Teil der der Klägerin verbleibendenNettomiete berücksichtigt und zudem die Kosten der - mit Hilfe seiner Auftrag-geberin vermittelten - Finanzierung deutlich zu niedrig angesetzt wurden.4. Die fehlerhafte Beratung der Klägerin ist für das Zustandekommendes für sie nachteiligen Kaufvertrages ursächlich geworden. Wie ausgeführt,war es trotz der erteilten Vollmacht für das Zustandekommen des Kaufvertra-ges noch erforderlich, daß sich die Klägerin bereit fand, auch bei der Finanzie-rung des Erwerbs mitzuwirken und entsprechende Verpflichtungen einzuge-hen. Das ist vollständig erst nach Aushändigung der "Beispielrechnungen" ge-schehen.5. Infolge der unrichtigen Beratung ist der Klägerin auch ein Schadenentstanden. Entgegen der Ansicht der Revision setzt das nicht voraus, daßFeststellungen zu dem Verkehrswert des Wohnungseigentums getroffen wer-den. Selbst bei - hier allerdings zweifelhafter - objektiver Werthaltigkeit vonLeistung und Gegenleistung wäre die Klägerin geschädigt. Hierfür reicht esaus, daß für die Klägerin in Anbetracht ihrer - nach dem "Finanz-, Steuer- und - 17 -Zielplan" ersichtlich - beschränkten finanziellen Möglichkeiten ein Immobilien-erwerb subjektiv nur dann sinnvoll war, wenn sich dadurch keine nachhaltigeBeeinträchtigung der sonstigen Lebensführung ergab (vgl. Senat, Urt. v.26. September 1997, aaO, 304 f für einen Anspruch aus culpa in contrahen-do). Diesem Umstand war bei der vertraglich geschuldeten Beratung der Klä-gerin Rechnung zu tragen. Tatsächlich sind aber für die Klägerin mit dem Er-werb Belastungen verbunden, die offenkundig ein für sie sinnvolles Geschäftausschließen.6. Der hiernach begründete Schadensersatzanspruch der Klägerin we-gen Verletzung einer besonderen vertraglichen Beratungspflicht wird durcheine Anfechtung des mit der Beklagten zu 4 geschlossenen Kaufvertragesnicht berührt (vgl. Senat, Urt. v. 11. Mai 1979, V ZR 75/78, NJW 1979, 1983;BGH, Urt. v. 18. September 2001, X ZR 107/00, NJW-RR 2002, 308, 309 f je-weils für das Verhältnis zwischen Anfechtung und culpa in contrahendo). ImWege des Schadensersatzes kann die Klägerin verlangen, so gestellt zu wer-den, als hätte sie von dem Vertragsschluß abgesehen (vgl. Senat, BGHZ 140,111, 117). Auf dieser Grundlage hat das Berufungsgericht den durch daserstinstanzliche Urteil zugesprochenen Betrag zu Recht bestätigt. Zu berück-sichtigen waren hierbei auch die von der Klägerin auf die Risikolebensversi-cherung gezahlten Prämien. Ungeachtet der Frage, ob diese Versicherung Teildes vorgeschlagenen Finanzierungskonzepts und damit in die Beispielsbe-rechnung aufzunehmen war, wurde sie doch - wie schon der zeitliche Zusam-menhang belegt - nur wegen des Immobilienerwerbs abgeschlossen. Hätte dieKlägerin von dem Kaufvertrag abgesehen, wäre sie mithin auch mit den Versi-cherungsprämien nicht belastet gewesen. Nicht zu beanstanden ist ferner, daßdas Berufungsgericht noch weitere 1.078,25 rr! n"#"$r - 18 -hat. Entgegen der Ansicht der Revision ist hierbei das Vorbringen der Beklag-ten zu 4 über ein - wenn auch kurzes - Telefonat mit ihrem Geschäftsführernicht übergangen worden.7. Der Umfang des von der Beklagten zu 4 geschuldeten Schadenser-satzes wird durch ein mitwirkendes Verschulden der Klägerin (§ 254 Abs. 1BGB) nicht geschmälert. Zwar weist die Revision zu Recht darauf hin, daß dieKlägerin aus den Kreditunterlagen, die sie vor Abgabe des Vertragsangebotesunterzeichnete, hätte ersehen können, daß die Finanzierungsbelastungen ü-ber den entsprechenden Ansätzen in den "Beispielrechnungen" lagen. Die Be-klagte zu 4 kann dies der Klägerin jedoch nicht entgegenhalten. Ist ein Scha-densersatzanspruch wegen unrichtiger Beratung gegeben, so ist dem Schädi-ger in aller Regel der Einwand verwehrt, der Geschädigte habe sich auf dieRichtigkeit seiner Angaben nicht verlassen dürfen. Alles andere widersprächedem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), der in § 254 BGB ledig-lich eine besondere Ausprägung erhalten hat (vgl. Senat, Urt. v.26. September 1997, aaO, 305 m.w.N.). Das Vertrauen desjenigen, der sichwie die Klägerin von einem anderen beraten läßt, der für sich Sachkunde inAnspruch nimmt, verdient besonderen Schutz. Nur unter besonderen Umstän-den, für die vorliegend ein Hinweis fehlt, ist für den (angeblich) Sachkundigender Einwand des Mitverschuldens eröffnet (vgl. BGH, Urt. v. 25. November1981, IVa ZR 286/80, NJW 1982, 1095, 1096).III.Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 2 und 4 ZPO. - 19 -Wenzel Tropf Krüger Lemke Gaier

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