BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 310/04 Verk374ndet am: 2. November 2005 Kirchge337ner, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja II. BVO 247 31 Abs. 1 Satz 1, 247 2 Abs. 1 Einnahmen des Vermieters aus der Vermietung von Dachfl344chen zum Betrieb einer Mobilfunkantenne stellen keine Ertr344ge im Sinne des 247 31 Abs. 1 Satz 1 II. BV dar. Sie sind in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung im preisgebundenen Wohnraum nicht zu ber374cksichtigen. BGH, Urteil vom 2. November 2005 - VIII ZR 310/04 - LG M374nchen I AG M374nchen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 2. November 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 15. Zivilkammer des Landgerichts M374nchen I vom 22. September 2004 aufgeho-ben. Die Berufung des Kl344gers gegen das Urteil des Amtsgerichts M374nchen vom 10. Februar 2004 wird zur374ckgewiesen. Der Kl344ger hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kl344ger ist Mieter einer preisgebundenen Wohnung in M. , de-ren Vermieter die Beklagten sind. Die Anwesen H. stra337e , in dem sich die Wohnung des Kl344gers befindet, und P. stra337e bilden eine Wirt-schaftseinheit. 1 Mit Schreiben vom 7. Dezember 2001 errechneten die Beklagten f374r die von dem Kl344ger bewohnte Wohnung eine monatliche Kostenmiete von 4,22 200 pro Quadratmeter ab dem 1. Januar 2002. Dem Schreiben war zur Begr374ndung eine Wirtschaftlichkeitsberechnung f374r das Rechnungsjahr 2001 beigef374gt, aus 2 - 3 - der sich die von den Beklagten geforderte Miete ergab. Die Beklagten hatten bereits seit mehreren Jahren Teile der Flachd344cher der beiden Anwesen einem Mobilfunkbetreiber zur Verf374gung gestellt, der hierauf Mobilfunkantennen errich-tete und betrieb. Die Beklagten erzielten hieraus Einnahmen, die in der Wirt-schaftlichkeitsberechnung als Ertr344ge nicht aufgef374hrt wurden und sich somit nach der Berechnung der Beklagten auf die H366he der geforderten Kostenmiete nicht auswirkten. Mit der Klage hat der Kl344ger verlangt, die Beklagten zur Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung f374r das Jahr 2001 unter Ber374cksichtigung von Einnahmen aus dem Betrieb der errichteten Mobilfunkantennen zu verurteilen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Kl344gers hat das Landgericht das angefochtene Urteil abge344ndert und die Beklagten an-tragsgem344337 verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Ziel einer Klageabweisung weiter. 3 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht hat ausgef374hrt: 4 Der Kl344ger habe einen Anspruch auf Erstellung einer neuen Wirtschaft-lichkeitsberechnung unter Ber374cksichtigung der Einnahmen aus dem Betrieb der auf den Hausd344chern installierten Mobilfunkantennen. Diese Einnahmen seien als Ertr344ge nach 247 31 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) anzu-setzen. Daf374r spreche der Wortlaut des 247 31 Abs. 1 II. BV. Durch die Vermie-tung der Dachfl344chen finde eine grundst374cksbezogene Nutzung und damit eine ordentliche Bewirtschaftung im Sinne der Vorschriften statt. Die Einnahmen 5 - 4 - seien auch nachhaltig erzielt worden, denn die Antennen seien bereits 1997 oder 1998 auf den D344chern errichtet worden. Aufgrund der erforderlichen Inves-titionen sei ein kurzfristiger Abbau nicht zu erwarten. Gleichg374ltig sei, ob die Erzielung der Einnahmen durch Mobilfunkantennen als Regelfall oder als Aus-nahme anzusehen sei, denn 247 31 II. BV stelle nicht darauf ab, ob Vermieter re-gelm344337ig derartige Einnahmen erzielten. Eine Verpflichtung des Vermieters zur Vermietung von Dachfl344chen an Mobilfunkbetreiber bestehe zwar nicht. Dies schlie337e aber nicht aus, dass im Falle einer tats344chlichen Vermietung die Ein-nahmen und gegebenenfalls anfallende Kosten auch zu ber374cksichtigen seien. Unerheblich sei der Umstand, dass die Einnahmen im Zeitpunkt der Bewilligung der F366rderung nicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung eingestellt worden sei-en. Schlie337lich sei zu bedenken, dass die Mieter jedenfalls den psychologi-schen Beeintr344chtigungen durch die Funkantennen ausgesetzt seien und die Ber374cksichtigung der Einnahmen im Rahmen der Kostenmiete auch aus die-sem Grund sachgerecht erscheine. II. Diese Ausf374hrungen halten der revisionsrechtlichen Nachpr374fung in dem entscheidenden Punkt nicht stand. 6 Der Kl344ger hat keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Erstellung einer neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung f374r das Jahr 2001 unter Ber374cksichtigung der Einnahmen aus den auf beiden Geb344uded344chern errichteten Mobilfunkan-tennen. Es kann dahinstehen, ob ein Mieter von preisgebundenem Wohnraum bei der Ermittlung der Kostenmiete anhand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung einen Anspruch auf Berichtigung der Berechnung hat, wenn diese falsch oder unvollst344ndig ist. Die von den Beklagten beigef374gte Wirtschaftlichkeitsberech-nung ist ordnungsgem344337. Die aus der Vermietung von Dachfl344chen zum Be- 7 - 5 - trieb einer Mobilfunkantenne erzielten Einnahmen des Vermieters stellen keine Ertr344ge im Sinne des 247 31 II. BV dar und sind somit in einer Wirtschaftlichkeits-berechnung nicht anzurechnen (LG Frankfurt/M, zitiert nach Hitpa337, ZMR 2002, 572, 577; LG Berlin, GE 2005, 1062; AG Sch366neberg, GE 2005, 245; Hitpa337 aaO; anderer Ansicht AG Marburg, zitiert nach Hitpa337 aaO, S. 576; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., 247 535 Rdnr. 379; Heix in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. IV, Stand M344rz 2005 247 31 II. BV, Anm. 3.2.; Maciejewski, MM 2001, 439, 440). Nach 247 2 Abs. 1 II. BV sind in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, die nach 247247 8 bis 9 WoBindG in Verbindung mit 247247 3 bis 10 NMV eine Grundlage f374r die Ermittlung der Kostenmiete bildet, die laufenden Aufwendungen f374r das Geb344ude oder die jeweilige Wirtschaftseinheit zu ermitteln und den Ertr344gen gegen374ber zu stellen. Ertr344ge sind gem344337 247 31 Abs. 1 Satz 1 II. BV die Ein-nahmen aus Miet- und Pachtvertr344gen sowie Verg374tungen, die bei ordentlicher Bewirtschaftung des Geb344udes oder der Wirtschaftseinheit nachhaltig erzielt werden k366nnen. Diese Bestimmung ist nach ihrem Wortlaut unter Ber374cksichti-gung der Systematik der Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung und dem Sinn und Zweck der Aufstellung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung da-hingehend auszulegen, dass nur Einnahmen zu ber374cksichtigen sind, die im Rahmen der ordentlichen Bewirtschaftung des Grundst374cks oder der Wirt-schaftseinheit erzielt werden und denen anrechenbare laufende Aufwendungen (247 18 Abs. 1 II. BV) gegen374berstehen. Dies ist bei der Vermietung von Dachfl344-chen zum Betrieb von Mobilfunkantennen nicht der Fall. 8 1. Nach dem Wortlaut der Vorschrift des 247 31 Abs. 1 Satz 1 II. BV sind Ertr344ge nur diejenigen Einnahmen aus Miet- und Pachtvertr344gen, die bei or-dentlicher Bewirtschaftung des Geb344udes oder der Wirtschaftseinheit nachhal-tig erzielt werden k366nnen. Die Vermietung von Dachfl344chen zum Betrieb von 9 - 6 - Mobilfunkantennen z344hlt nicht zur ordentlichen Bewirtschaftung eines Geb344u-des. Soweit der Vermieter hieraus Eink374nfte erzielt, stellen diese Einnahmen nach dem Wortlaut des 247 31 Abs. 1 Satz 1 II. BV keine Ertr344ge dar. 10 2. Ferner ergibt sich aus der Systematik der Vorschriften der Zweiten Be-rechnungsverordnung, wie die Revision zu Recht vorbringt, dass nicht s344mtli-che Einnahmen des Vermieters zugunsten des Mieters bei der Ermittlung der H366he der Kostenmiete anzurechnen sind, sondern nur solche, die aus der or-dentlichen Bewirtschaftung des Geb344udes herr374hren und denen anrechenbare Aufwendungen gegen374berstehen. a) Dies folgt schon aus der Vorschrift des 247 31 Abs. 1 Satz 2 II. BV. Da-nach flie337en bestimmte Einnahmen, die der Vermieter aufgrund von Sonderleis-tungen im Verh344ltnis zu einzelnen Mietern erzielt und denen keine laufenden Aufwendungen zuzuordnen sind, in die Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht ein. Zuschl344ge nach 247 26 NMV (etwa f374r eine gewerbliche T344tigkeit des Mieters in den Mietr344umen oder f374r eine Untervermietung) werden deshalb nicht in die Berechnung eingestellt, weil sie f374r besondere Vorteile und Nutzungen des Mie-ters vorgesehen sind, denen keine allgemein f374r das Geb344ude ma337geblichen laufenden Aufwendungen entsprechen (Heix aaO, 247 31, Anm. 6.2.). 334ber den Wortlaut des 247 31 Abs. 1 Satz 2 II. BV hinaus werden ferner Verg374tungen im Sinne des 247 27 NMV nicht angerechnet, soweit sie dem Mieter als Person ab-verlangt werden (wie laufende Leistungen zur pers366nlichen Betreuung und Ver-sorgung des Mieters) und ebenfalls nicht mit der ordentlichen Bewirtschaftung des Geb344udes zusammenh344ngen (Heix aaO, 247 31, Anm. 6.3.). Werden jedoch - wie ausgef374hrt - bestimmte Sonderleistungen des Vermieters allein in dem Verh344ltnis zu dem betreffenden Mieter abgerechnet und in der Wirtschaftlich-keitsberechnung nicht ber374cksichtigt, so muss dies erst recht f374r die Einnahmen aus Vertr344gen mit Dritten gelten, wenn die Vereinbarung - wie im vorliegenden 11 - 7 - Fall - nicht auf die ordentliche Bewirtschaftung des Geb344udes gerichtet ist und ihnen, wie unter b) dazulegen ist, keine anrechenbaren Aufwendungen f374r das Geb344ude entsprechen. 12 b) Aus den Vorschriften 374ber die Erstellung der Wirtschaftlichkeitsbe-rechnung in 247 2 Abs. 1, 247 3 Nr. 4 II. BV ergibt sich, dass Ertr344ge nicht unbe-grenzt zu ber374cksichtigen sind, sondern nur, soweit ihnen laufende Aufwendun-gen entsprechen (Hitpa337 aaO, S. 577; vgl. auch Heix aaO, 247 31, Anm. 6.3. zu Verg374tungen). Nach 247 2 Abs. 1 II. BV sind die laufenden Aufwendungen zu er-mitteln und den Ertr344gen gegen374ber zu stellen. Hat der Vermieter Aufwendun-gen f374r die Einrichtung einer Mobilfunkantenne oder f374r die Bereitstellung einer entsprechenden Dachfl344che an den Mobilfunkbetreiber, w344ren dies keine lau-fenden Aufwendungen im Sinne des 247 18 Abs. 1 Satz 1 II. BV. Denn derartige Aufwendungen sind weder Kapitalkosten nach 247 19 II. BV noch Bewirtschaf-tungskosten nach 247 24 II. BV. Letztere Kosten beziehen sich nicht auf den ge-samten Aufwand des Vermieters, den dieser zur Unterhaltung des Geb344udes erbringt. Anrechenbar sind nur solche Kosten, die zur Bewirtschaftung des Ge-b344udes nach den Grunds344tzen einer ordentlichen Bewirtschaftung erforderlich sind. Dies betrifft nach 247 24 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit 247247 26 bis 28 II. BV nur Kosten, deren zugrunde liegender Aufwand dem Mieter unmittelbar oder mittelbar zugute kommt und dem Zweck der sozialen Wohnraumf366rderung im Sinne des 247 1 Abs. 1 WoFG dient. Die Verwertung von Teilen des Grundst374-ckes oder Geb344udes zum Betrieb von Mobilfunkantennen steht mit der sozialen Wohnraumf366rderung in keinem Zusammenhang. Sie betrifft auch keine Rechte oder Pflichten des Vermieters aus den abgeschlossenen Mietvertr344gen mit Mie-tern von preisgebundenem Wohnraum. Entstehen dem Vermieter Kosten f374r die Vermietung von Dachfl344chen an Dritte, sind dies daher keine anrechenbaren laufenden Aufwendungen im Sinne des 247 18 Abs. 1 Satz 1 II. BV. Deshalb sind auch die entsprechenden Ertr344ge des Vermieters aus einer T344tigkeit wie der - 8 - Vermietung von Dachfl344chen an Mobilfunkbetreiber, die 374ber die erforderliche Bewirtschaftung des Grundst374cks hinausgeht, nicht in der Wirtschaftlichkeitsbe-rechnung aufzuf374hren. 13 3. Das gefundene Ergebnis entspricht auch dem Sinn und Zweck der Er-stellung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung. Diese Berechnung soll dazu die-nen, bei der Bestimmung des Mietpreises, insbesondere der Kostenmiete, die Interessen von Mieter und Vermieter sachgem344337 abzugrenzen und nach festen Regeln zu gew344hrleisten, dass einerseits der Vermieter das ihm wirtschaftlich Geb374hrende erh344lt, ohne dass andererseits der Mieter mehr als das danach f374r den Vermieter Notwendige zahlen muss. Die Bestimmungen 374ber die Aufstel-lung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung sollen auch dem Schutz des Mieters dienen (Senat, Urteil vom 24. Februar 1971, VIII ZR 152/69, WM 1971, 452 un-ter II 1 c). Diesem Gedanken entspricht es, wenn nicht s344mtliche vom Vermieter im Zusammenhang mit der Unterhaltung des Hauses entstehenden Kosten und erzielten Ertr344ge in die Wirtschaftlichkeitsberechnung eingestellt werden, son-dern nur solche Aufwendungen und Ertr344ge, die im Rahmen der ordentlichen Bewirtschaftung von Geb344uden des sozialen Wohnungsbaus entstehen und f374r den Mieter durch die Begrenzung in den Vorschriften der 247247 18 f. II. BV vorher-sehbar und kalkulierbar sind. Dies ist hier, wie ausgef374hrt, nicht der Fall. III. Das angegriffene Urteil kann somit keinen Bestand haben. Der Rechts-streit ist zur Endentscheidung reif, da es keiner weiteren tats344chlichen Feststel-lungen bedarf. Daher ist das Berufungsurteil aufzuheben, und die Berufung des 14 - 9 - Kl344gers gegen das erstinstanzliche Urteil ist zur374ckzuweisen (247247 562 Abs. 1, 563 Abs. 3 ZPO). Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Wolst Hermanns Vorinstanzen: AG M374nchen, Entscheidung vom 10.02.2004 - 453 C 28610/03 - LG M374nchen I, Entscheidung vom 22.09.2004 - 15 S 11239/04 -
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