BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 3/11 Verkündet am: 16. September 2011 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V . Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verha ndlung vom 16. September 2011 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger , die Richter Dr. Lemke und Prof. Dr. Schmidt - Räntsch und die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der Zivilkammer 85 des Land g e- richts Berlin vom 21. September 2010 wird auf Kosten des Kl ä- gers zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungs - und Teilei gentüme r- gemeinschaft. In der Teilungserklärung ist die Größe des Miteigentum santeils bei den Teileigent ümern niedriger angesetzt worden als bei den Wohnung se i- gentümern mit vergleichbar großen Wohnungen . Während bei den Wohnungen rechnerisch auf 1/10.000stel Miteigentumsanteil 3,37 qm entfallen, beträgt di e- ser bei den meisten Räume n der Teileigentumseinheiten rund 34,2 qm. Für die Verteilung der Nutzungen, Lasten und Kosten sieht die in der Teilungserklärung enthaltene Gemeinschaftsordnung keine vom Gesetz abweichende Regelung vor. 1 - 3 - Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 13. Ma i 2009 fassten die Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt 10 den Beschluss, dass die Kosten für die Müllabfuhr (für die hieran Beteiligten), Straßenreinigung, Schneebeseitigungsmittel, Hausreinigung, Gartenpflege, Versicherungen, Schädlingsbekämpfung, Ni ederschlagswasser sowie die Wartungskosten für die Notstrom - und Brandsicherung in Zukunft nicht mehr nach Miteigentumsa n- teilen, sondern nach der Fläche der jeweiligen Sondereigentumseinheiten a b- gerechnet werden. Hinsichtlich der Kosten für Aufzug, Hausbel euchtung, Waschanlage, Haustelefon und Hauswart verblieb es bei einer Verteilung nach Miteigentumsanteilen und hinsichtlich der Heiz - und Wasserkosten bei einer Verteilung nach Verbrauch. Der Kläger ist Eigentümer von zwei Teileigentumseinheiten, die er als Abstellräume nutzt. Seine gegen den Beschluss der Wohnungseigentümer e r- hobene Anfechtungsklage ist in beiden Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Revision möchte er erreichen, dass der angefochtene B e- schluss für ungültig erklärt wird . Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels. Entscheidungsgründe: I. Nach Auffassung des Berufungsgerichts entspricht die geänderte Reg e- lung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Zwar sei fraglich, ob für die Veränderung ein s achlicher Grund vorliegt. Dies sei aber nicht Vorausse t- zung für eine zulässige Änderung. Es finde lediglich eine Missbrauchskontrolle statt. Der neue Verteilungsschlüssel betreffe durchweg solche Kostenpositi o- 2 3 4 - 4 - nen, die nach Art und Anfall keinen direkten Be zug zur Intensität der Nutzung des Sondereigentums aufw i esen. Der Kläger werde durch die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels auch nicht erheblich mehr belastet. Zwar vervie l- fä l tige sich der Kostenbeitrag des Klägers hinsichtlich der von der geänderten Kostenverteilung erfassten Positionen für den kleinen Raum um den Faktor 6 und für den großen Raum um den Faktor 6,5. Die absolute Mehrbelastung des Klägers betrage aber monatlich nur s- sen liege, womit ein Eigentümer je derzeit schon wegen der allgemeinen Ko s- tensteigerungen rechnen müsse. Angesichts der relativ geringfügigen absol u- ten Mehrbelastung des Klägers sei nicht ersichtlich, dass sich die Mehrheit in missbräuchlicher Weise auf Kosten der Minderheit entlasten wolle . Wegen der Frage, ob die Änderung des Verteilungsschlüssels gemäß § 16 Abs. 3 WEG eines sachlichen Grundes bedarf, hat das Berufungsgericht die Revision zugelassen. II. Das hält einer rechtlichen Überprüfung stand. Das Berufungsgericht hat die Ände rung des Umlageschlüssels zu Recht nicht beanstandet. 1. § 16 Abs. 3 WEG eröffnet den Wohnungseigentümern bei den in der Vorschrift näher bezeichneten Betriebs - und Verwaltungskosten die Mö g lic h- keit, den bestehenden Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschl uss zu ä n dern, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Von dieser Komp e tenz haben die Wohnungseigentümer Gebrauch gemacht. 5 6 7 - 5 - 2. Die vo n dem Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob eine Änderung des Verteilungsschlüssels gemäß § 16 Abs. 3 WEG ei nes sachlichen Grundes bedarf oder ob lediglich eine Missbrauchskontrolle stattfindet, hat der Senat mit Urteil vom 1. April 2011 (V ZR 162/10, NJW 2011, 2202) geklärt. Den Wo h- nungseigentümern ist bei Änderungen des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG au fgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt. Sie dürfen jeden Maßstab wählen, der den Interessen der G e- meinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und in s- besondere nicht zu einer ungerechtfertigten B enachteiligung Einzelner führt ( BT - Drucks. 16/887 S. 23). Zwar ist den Materialien zu entnehmen, dass eine Änd e rung des Umlageschlüssels darüber hinaus an das Vorliegen eines sachl i- chen Grundes geknüpft sein soll (BT - Drucks. aaO). Unter der Geltung des nunme h rigen § 16 Abs. 3 WEG bedeutet dies jedoch nur, dass sowohl das vom 1. April 2011 V ZR 162/10, NJW 2011, 220 2 , 2203). 3. Gemessen daran ist die Umstellung des mangels anderweitige r Ve r- einbarung geltenden gesetzlichen Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 2 WEG, der eine Verteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen vorsieht, für die hier in Rede stehenden Betriebskosten auf einen flächenabhängigen Verteilung s- maßstab nicht zu beanstande n. a) Zwar ist die Mehrbelastung des Klägers nicht unerheblich. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts führt der neue Kostenverteilungsschlü s- sel dazu, dass sich der Kostenbeitrag des Klägers hinsichtlich der von der Ä n- derung erfassten Positionen um etwa das Sechsfache bzw. das Sechseinhal b- fache gegenüber dem ursprünglichen Kostenbeitrag erhöht. Zu berücksichtigen ist aber, dass die nach dem ursprünglichen Verteilungsmaßstab geringere Ko s- 8 9 10 - 6 - tenbelastung des Klägers auf einem Verteilungsschlüssel beru ht, der einzelne Miteigentümer gegenüber den übrigen Miteigentümern unbillig privilegiert, wä h- rend der neue Verteilungsschlüssel zu einer höheren Kostengerechtigkeit führt . (1) Der hier bisher geltende gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel des § 16 A bs. 2 WEG hängt in seinen Auswirkungen davon ab, nach welchen Krit e- rien die Größe der Miteigentumsanteile bestimmt worden ist (BayObLG, NJW - RR 1992, 342, 343). Wie das Verhältnis zwischen Sondereigentum und Mite i- gentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eige ntum festgelegt wird und welche Gesichtspunkte dabei berücksichtigt werden, hat das Gesetz der freien B e- stimmung durch die Wohnungseigentümer üb erlassen (Senat, Urteil vom 18. Juni 1976 V ZR 156/75, NJW 1976, 1976). Bei einer nicht sachgerechten Festlegu ng der Miteigentumsanteile kann dies aber zu unbilligen Ergebnissen führen (BayOblG, NJW - RR 1992, 342, 343; WuM 1997, 61, 62). (2) Die in der Teilungserklärung erfolgte deutlich geringere Bewertung der Teileigentumseinheiten im Verhältnis zu den Wohnun gen hat zur Folge, dass ein Teileigentümer von den Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums - mit Ausnahme der verbrauchsabhängig abgerechneten Heiz - und Wasserko s- ten - nur 1/10 dessen zu tragen hat, was ein Wohnungseigentümer für eine Wohnung mit einer ver gleichbaren Flächengröße zahlt. Darin liegt jedenfalls für die hier in Rede stehenden Betriebskosten eine unausgewogene Kostenverte i- lung, die der neue Abrechnungsschlüssel beseitigt. Auf die Frage, ob der Kl ä- ger seine beiden Teileigentumseinheiten nur als Abstellraum nutzen darf, w o- ran nach der Teilungserklärung, die eine teilgewerbliche Nutzung erlaubt, Zwe i- fel bestehen, kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. Die Kosten für Straßen - und Hausreinigung, Schneebeseitigung, Gartenpflege, Niede r- schlagswasser , Müllbeseitigung (für die hieran Beteiligten), Versicherungen, 11 12 - 7 - Schädlingsbekämpfung sowie Wartungskosten für die Notstrom - und Brands i- cherung fallen unabhängig von der Art und Intensität der Nutzung der So n- dereigentumseinheiten an. Die Beteiligung der Tei leigentümer an diesen Ko s- ten nur mit einem geringen Bruchteil wird dem Nutzen, den auch sie von den Aufwendungen haben, nicht gerecht. Demgegenüber führt der neue Verte i- lungsschlüssel, der an die Wohn - /Nutzfläche der jeweiligen Sondereigentum s- einheit anknü pft, zu einer höheren Abrechnungsgerechtigkeit. b ) Entgegen der Auffassung der Revision folgt eine einseitige und rechtsmissbräuchliche Benachteil ig ung der Teileigentumseigentümer nicht da r- aus, dass nach dem geänderten Kostenverteilungsschlüssel die Be triebs - und Verwaltungskosten teilweise nach der Fläche der Eigentumseinheiten umgelegt werden, während sich der Anteil an den Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums unverändert nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile bestimmt. Der Umstand allein, dass die Nutzungen, Lasten und Kosten des gemeinschaf t- lichen Eigentums nicht nach einem einheitlichen Maßstab verteilt sind, rechtfe r- tigt nicht die Annahme einer unangemessenen Benachteiligung des Klägers. Der Maßstab zur Verteilung der Nutzungen muss - wi e die Beschlusskomp e- tenz aus § 16 Abs. 3 und 4 WEG zur abweichenden Kostenverteilung zeigt - nicht zwingend mit dem Verteilungsmaßstab der Lasten und Kosten überei n- stimmen (Becker in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 16 Rn. 14 f.). Besondere U m- stände, warum hier durch die Veränderung des Verteilungsschlüssels für b e- stimmte Betriebs - und Verwaltungskosten unter Beibehaltung des Verteilung s- maßstabes für die Nutzungen eine - wie der Kläger meint - t- standen ist, zeigt die Revision nicht auf. Solche Umst ände sind auch nicht e r- sichtlich, zumal der beanstandete Kostenverteilungsschlüssel nicht die gesa m- ten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums betrifft, insbesond e- 13 - 8 - re nicht die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, sondern nur auf einen T eil der Gemeinschaftskosten Anwendung findet. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Krüger RiBGH Dr. Lemke ist infolge Schmidt - Räntsch Urlaubs an der Unterschrift gehindert. Karlsruhe, den 20. September 2011 Der Vorsitzende Krüger Brückner Weinland Vorinstanzen: AG Charlottenburg, Entscheidung vom 18.09.2009 - 73 C 105/09 - LG Berlin, Entscheidung vom 21.09.2010 - 85 S 109/09 WEG - 14
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