BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILVIII ZR 311/02Verkündet am: 9. Juli 2003P o t s c h ,Justizangestellteals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ:neinBGHR: ja BGB § 242 Cd, § 564 b Abs. 2 Nr. 2 (in der bis zum 31. August 2001geltenden Fassung)a)Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er demMieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder inderselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung,die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten.b)Kommt der Vermieter dieser Anbietpflicht nicht nach, so ist die Kündigung wegenRechtsmißbrauchs unwirksam.BGH, Urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 311/02 -LG Frankfurt a.M.AG Frankfurt a.M. - 2 -Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 11. Juni 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die RichterDr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Dr. Frellesenfür Recht erkannt:Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des LandgerichtsFrankfurt am Main - 11. Zivilkammer - vom 1. Oktober 2002 auf-gehoben.Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auchüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.Von Rechts wegenTatbestand: Der Kläger als Vermieter nimmt die Beklagte auf Räumung von Wohn-raum nach einer auf Eigenbedarf gestützten ordentlichen Kündigung in An-spruch.Die Beklagte bewohnt aufgrund eines Mietvertrages aus dem Jahr 1976eine im dritten Obergeschoß gelegene Drei-Zimmer-Wohnung mit 65 m2 Wohn-fläche zu einer Miete von 764,48 DM (390,87 nr! "an dem betreffenden Grundstück im Jahr 1993 erworben hat, kündigte mit - 3 -Schreiben vom 6. Juni 2000 das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs seinesSohnes zum 30. Juli 2001.Im vierten Obergeschoß (Dachgeschoß) des Hauses, in dem auch dieBeklagte wohnt, befindet sich eine weitere Drei-Zimmer-Wohnung, die ebenfallsüber 65 qm verfügt. Die Wohnung war zunächst vermietet, wurde jedoch zum31. Dezember 2001 frei. Sie wurde danach vom Kläger anderweitig weiterver-mietet, ohne daß er diese Wohnung zuvor der Beklagten zur Anmietung ange-boten hatte.Nach im Jahr 2001 bestandenem Abitur nahm der Sohn des Klägers ei-nen ihm in K. zugewiesenen Studienplatz an. Der Kläger hat vorgetra-gen, daß der Eigenbedarf nach wie vor bestehe. Sein Sohn wolle alsbald nachF. zurückkehren und habe dort auch weiterhin seinen Lebens-mittelpunkt. Er halte sich an den Wochenenden sowie in den Semesterferienund bei jeder sich bietenden Gelegenheit in F. auf.Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat diehiergegen eingelegte Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Be-rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinen Räumungsan-trag weiter.Entscheidungsgründe: I.Das Berufungsgericht hat ausgeführt, es könne dahinstehen, ob einRäumungsanspruch des Klägers deshalb zu verneinen sei, weil es sich um eineunzulässige Vorratskündigung gehandelt habe oder ein etwaiger Eigenbedarfnachträglich mit der Studienaufnahme des Sohnes des Klägers in K. weggefallen sei. Denn dem geltend gemachten Räumungsanspruch stehe je- - 4 -denfalls der Einwand des Rechtsmißbrauchs nach § 242 BGB entgegen, weilnach Erlaß des amtsgerichtlichen Urteils in dem fraglichen Haus des Klägerseine Wohnung frei geworden sei, die dieser vor der dann erfolgten Neuvermie-tung nicht der Beklagten als Alternativwohnung angeboten habe. Es obliegedem wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieter, dem gekündigten Mieter einefreie oder frei werdende Alternativwohnung zu zumutbaren und angemessenenBedingungen anzubieten; anderenfalls sei das Räumungsverlangen rechts-mißbräuchlich. Der Vermieter sei gehalten, alles zu unternehmen, was in seinerMacht stehe, um die mit dem Verlust der angestammten Wohnung verbunde-nen Nachteile des Mieters im Rahmen des Möglichen zu mindern und so diesozial unerwünschten Folgen der allein aus seiner Sphäre herrührenden Lö-sung des Vertrages gering zu halten.Die Dachgeschoßwohnung sei als vergleichbare Alternativwohnung inFrage gekommen. Der Kläger habe ein Angebot auch nicht mit der Begründungunterlassen dürfen, daß die Beklagte gar nicht in eine Dachgeschoßwohnunghabe ziehen wollen und sich die Wohnung von Ausstattung und Preis her nichtleisten könne. Dies zu beurteilen, sei allein Sache des Mieters. Die Anbietpflichtsei nicht deshalb entfallen, weil die Wohnung erst nach Ablauf der Kündigungs-frist frei geworden sei. Eine Anbietpflicht bestehe zumindest bis zur Rechtskrafteines Räumungsurteils.II.Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.1. Entgegen der Auffassung der Revision ist allerdings das Berufungsge-richt zu Recht von dem Grundsatz ausgegangen, wonach der wegen Eigenbe- - 5 -darfs berechtigt kündigende Vermieter dem Mieter eine andere freie Wohnungim gleichen Haus zur Anmietung anbieten muß, sofern diese weiterhin vermie-tet werden soll. Anderenfalls ist die Geltendmachung dieses Kündigungsrechtsrechtsmißbräuchlich und damit unwirksam. Dies ist in Literatur und Rechtspre-chung anerkannt (OLG Karlsruhe NJW-RR 1993, 660, LG Osnabrück WuM1998, 318, LG Berlin GE 1997, 240, LG Mannheim WuM 1996, 475, LG Bo-chum WuM 1994, 473, LG Hamburg WuM 1992, 192, Emmerich/Sonnenschein,aaO, Rdnr. 59, Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 573 Rdnr. 95, Grapen-tin in: Bub/Treier, aaO, IV Rdnr. 75, Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Rdnr. 112 ff.,Palandt/Weidenkaff, BGB, 61. Aufl., § 573 Rdnr. 24, a.A. Soergel/Heintzmann,aaO, Rdnr. 53). Bei der Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs istzwar grundsätzlich die Entscheidung des Vermieters, wie er eine ihm gehören-de Wohnung nutzen will, zu respektieren (vgl. auch BVerfG NJW 1994, 435). Eskann jedoch nicht unberücksichtigt bleiben, daß die Kündigung von Wohnraumin die Lebensführung eines Mieters besonders stark eingreift. Der Vermieter istdeshalb gehalten, diesen Eingriff abzumildern, soweit ihm dies möglich ist.Ausnahmsweise ist eine Kündigung daher dann rechtsmißbräuchlich, wenndem Vermieter eine andere Wohnung im selben Anwesen zur Vermietung zurVerfügung steht und er diese dem Mieter nicht anbietet, obwohl er sie wiedervermieten will.2. Umstritten und höchstrichterlich noch nicht entschieden ist die Frage,in welchem zeitlichen Rahmen dem Mieter eine freie oder frei werdende Woh-nung des Vermieters angeboten werden muß. Hierzu werden verschiedeneAuffassungen vertreten.Nach einer Meinung (so LG Köln WuM 1994, 212, Lammel, aaORdnr. 101, Grapentin in: Bub/Treier, aaO IV Rdnr. 74, Staudinger/Sonnen-schein, aaO Rdnr. 91) besteht eine solche Anbietpflicht nur bis zum Ende der - 6 -Kündigungsfrist. Nach anderer Auffassung soll die Anbietpflicht des Vermietersjedenfalls bis zum rechtskräftigen Abschluß des Räumungsrechtsstreits beste-hen (so LG Köln WuM 1984, 248). Schließlich wird angenommen, daß die An-bietpflicht auch über den Zeitpunkt der Rechtskraft des Räumungstitels hinausbis zur Räumung der Wohnung gegeben sei (so Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IVRdnr. 136 und Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rdnr. 114).Der Senat ist der Auffassung, daß die dem Vermieter obliegende Ver-pflichtung, dem Mieter eine vorhandene Alternativwohnung anzubieten, grund-sätzlich nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist besteht. Anderenfalls würdederjenige Mieter privilegiert, der sich bei wirksamer Kündigung trotz Ablaufs derKündigungsfrist zu Unrecht nach wie vor in der gekündigten Wohnung aufhält.Er würde ermutigt, einen Rechtsstreit allein in der Hoffnung zu führen, daß imVerlaufe des Verfahrens eine andere Wohnung im selben Haus frei würde. So-weit sich ein Mieter gegen eine Kündigung des Vermieters wehrt, weil er derAuffassung ist, daß tatsächlich Eigenbedarf nicht vorliege, und in diesem Ver-fahren obsiegt, ist die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung ohnehin un-wirksam, so daß er in seiner Wohnung verbleiben kann. Auf die Frage des An-bietens einer Alternativwohnung kommt es in diesem Fall nicht an.Nachvertragliche Treuepflichten des Vermieters gegenüber dem Mieterdes Inhalts, daß nach Beendigung des Mietverhältnisses noch die Anbietpflichtbestände, sind nicht anzuerkennen. Wäre für die Anbietpflicht an das Ende ei-nes Räumungsverfahrens anzuknüpfen, würde der Vermieter unangemessen inseinen Eigentumsrechten beschränkt. Zwar ist er - wie ausgeführt - gehalten,aufgrund des bei einer Eigenbedarfskündigung erheblichen Eingriffs in die Le-bensführung des Mieters die Folgen der Kündigung abzumildern und dem Mie-ter deshalb, soweit möglich, eine Alternativwohnung anzubieten. Diese Ver-pflichtung endet jedoch bei einer berechtigt ausgesprochenen Kündigung we- - 7 -gen Eigenbedarfs mit der Beendigung des Mietverhältnisses nach Ablauf derKündigungsfrist. Bei Annahme einer noch weitergehenden, nach Vertragsendefortgeltenden vertraglichen Anbietpflicht aus dem Gesichtspunkt von Treu undGlauben wäre der Vermieter nicht nur während des Laufs der Kündigungsfrist,sondern auch noch während eines unter Umständen langwierigen Rechtsstreitsdurch mehrere Instanzen gehindert, freie oder frei werdende Wohnungen imgleichen Haus an einen anderen Mieter zu vermieten. Durch all diese Nachteilewürde er in seinem durch Art. 14 GG geschützten Eigentumsrecht unverhält-nismäßig eingeschränkt.Da im gegebenen Fall die Alternativwohnung im vierten Obergeschoßerst zum 31. Dezember 2001, also fünf Monate nach Ablauf der Kündigungs-frist, frei wurde, hat der Kläger gegen die ihm obliegende Pflicht, der Beklagteneine Alternativwohnung anzubieten, nicht verstoßen.III.Das Urteil des Landgerichts ist demnach aufzuheben. Das Berufungsgericht hatin seiner Entscheidung offengelassen, ob der Kläger Eigenbedarf geltend ma-chen kann; hierzu haben die Parteien unter Beweisantritt umfangreich vorgetra-gen. Die Sache ist daher noch nicht zur Endentscheidung reif, sondern zur - 8 -neuen Verhandlung an das Landgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1Satz 1 ZPO).Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. BeyerDr. Leimert Dr. Frellesen
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