BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 311/11 Verkündet am: 13. Juni 2012 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Ver handlung vom 13. Juni 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der Zivilka m- mer 67 des Landgerichts Berlin vom 29. September 2011 aufg e- hoben und das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof - Kreuzberg vom 26. Oktober 2010 (Az.: 3 C 108/10) geändert. Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung M . Straß e , drittes Obergeschoss Mitte, Berlin, Mietvertragsnummer 1 . , von bi s- Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Beklagte ist seit dem 1. Juni 1997 Mieterin einer Wohnung d er Kl ä- gerin in Berlin. Hinsichtlich des Hauses, in dem die vermietete Wohnung gelegen ist, schlossen das Land Berlin und die Klägerin Ende des Jahres 1993 einen vom Land Berlin vorformulierten "Förderungsvertrag über die Durchführung von M o- dernisierungs - und Instandsetzungsmaßnahmen". Die Klägerin verpflichtete sich in diesem Vertrag, dort näher bezeichnete Baumaßnahmen durchzuführen; das Land Berlin verpflichtete sich, diese Maßnahmen durch einen Baukoste n- zuschuss, Eigenkapitalersatzmittel und Aufwendun gszuschüsse zu fördern. In dem Vertrag ist unter anderem folgendes geregelt: "§ 2 - Grundlagen Vertragsbestandteile sind folgende, dem Vertrag als Anlagen beiliege n- de Unterlagen: 1. - 5. 6. Auflistung der wohnungsbezogenen Modernisierungs - Baukosten - zu schüsse. § 7 - Mieten (1) Der Eigentümer verpflichtet sich, für die Wohnflächen des Objekts im 1. Jahr nach Abschluss der geförderten Baumaßnahmen keine höhere Nettokaltmiete (Kaltmiete ohne Betriebskosten) als folge n- de zu verlangen (Einstiegsmiete): - b ei Abschluß der Maßnahmen im Jahre 1993: 4,50 DM/qm/monatlich; - bei Abschluß der Maßnahmen im Jahre 1994: 5,00 DM/qm/monatlich. 1 2 3 - 4 - Bei Abschluß der Maßnahmen nach dem Jahr 1994 gelten für j e- des weitere Kalenderjahr 0,25 DM/qm/monatlich erhöhte Ei n- stiegsmie ten. Betriebskosten (§ 4 MHG) dürfen daneben verlangt werden. (1a) ... (1b) (2) Im Bindungszeitraum der Förderung (§ 10) dürfen für Wohnraum ab dem 2. Jahr nach Abschluss der geförderten Maßnahmen Mieterhöhungen nach §§ 2 und 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) verlangt werden. Bei Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist von der ortsüblichen Miete des jeweils gültigen Mie t- spiegels auszugehen. Mieterhöhungen nach §§ 2 und 3 MHG dü r- fen einschl. Mieterhöhungen aus Abbau von Aufwendungsz u- schüssen (§ 4 Abs. 2 Nr. 3) zusammen jährlich höchstens bis 0,20 DM/qm monatlich verlangt werden; ab dem 11. Jahr dürfen höhere Mieterhöhungen als 0,20 DM/qm monatlich verlangt werden, s o- weit der dann im sozialen Wohnungsbau (1. Weg) maßgebliche Förderungsabbau (der bi s 1981 0,17 DM/qm monatlich und derzeit 0,20 DM/qm monatlich beträgt) geändert wird. Höhere Mieterh ö- hungsbeträge dürfen ab dem 11. Jahr auch verlangt werden, s o- weit Berlin dies gemäß Absatz (4) in Verbindung mit Nummer 5 Abs. 5 der ModInstRL 90 zuläßt. Fre ie Mietenvereinbarungen und Staffelmietverträge nach § 10 MHG sowie Erhöhungen nach § 5 MHG sind im Bindungszeitraum ausgeschlossen. Für ein Miete r- höhungsverlangen nach § 2 MHG gelten die gewährten Bauko s- tenzuschüsse (§ 4 Abs. 2 Nr. 1.) im Sinne des § 2 Ab s. 1 Satz 2 MHG soweit als Baukostenzuschüsse für Modernisierungsma ß- nahmen, wie unter Berücksichtigung der anfänglichen Aufwe n- dungszuschüsse die Mieterhöhungen nach § 3 MHG zu einer Überschreitung der für das 1. Jahr vereinbarten Miete führen wü r- den. Die d anach auf die einzelnen Wohnungen entfallenden M o- dernisierungs - Baukostenzuschüsse sind in der Anlage zu § 2 Nr. 6 aufgelistet. Hinsichtlich der Betriebskosten gilt § 4 MHG. (3) e- rung (§ 10) der ver einbarte Mietzins nach Absatz (1), dem Erh ö- hungen nach Absatz (2) hinzugerechnet werden dürfen, nicht - 5 - § 10 - Geltungsdauer der Verpflichtungen Die Verpflichtungen nach §§ 7 bis 9 gelten bis zum Ablauf von 20 Ja h- ren nach mängelfrei er Schlußabnahme der vereinbarten Baumaßna h- men (§ 1 Abs. 1). Die mängelfreie Schlussabnahme der Baumaßnahmen erfolgte am 16. März 1995. Die Klägerin forderte die Beklagte mit Schreiben vom 26. Oktober 2009 auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete zum 189,55 dabei auf den Berliner Mietspiegel 2009 und erläuterte die Erhöhung im Einze l- nen durch Einordnung der Wohnung in das Mietspiegelfeld D2 anhand der nach dem Mietspiegel maßgeblichen Kriterien (Wohnfläche, Altersklasse, Aussta t- tung und Wohnlage). Weitere Angaben enthält das Schreiben nicht. Die Bekla g- te stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Sie ist der Auffassung, das Mieterh ö- hungsverlangen entspreche nicht den f ormellen Anforderungen, da es sich nicht zu den gemäß § 558 Abs. 5 BGB aufzuführenden Kürzungsbeträgen, die sich die Klägerin aufgrund der von dem Land Berlin erhaltenen Fördermittel anrec h- nen lassen müsse, und den zugrunde liegenden Berechnungspositionen verha l- te. Mit ihrer Klage nimmt die Klägerin die Beklagte auf Zustimmung zu der im Schreiben vom 26. Oktober 2009 geforderten Mieterhöhung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin ist erfolglo s geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zustimmungsbegehren weiter. 4 5 6 - 6 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgefüh rt: Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin entspreche nicht den Anford e- rungen der §§ 558, 558a BGB, weil es sich nicht dazu verhalte, inwieweit sich die Klägerin nach § 558 Abs. 5 BGB Kürzungen aufgrund erhaltener Drittmittel gefallen lassen müsse. G emäß § 558a Abs. 1 BGB sei das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Habe der Vermi e- ter - wie hier - Drittmittel für die Modernisierung im Sinne des § 559a Abs. 1 BGB erhalten, entspreche ein Mieterhöhun gsverlangen nur dann den formellen Anforderungen, wenn der Vermieter die sich hieraus ergebenden Kürzungsb e- träge einschließlich der Berechnungsgrundlagen darstelle. Im Streitfall habe sich die Klägerin in § 7 des Förderungsvertrags mit dem Land Berlin verp flic h- tet, Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen nach §§ 2, 3 des G e- setzes zur Regelung der Miethöhe (MHG; jetzt: § 558 Abs. 5, §§ 559 f. BGB) nur in dem vertraglich gestatteten Umfang vorzunehmen. Ob diese Vorgaben, aus denen den Mietern der Kläger in ein unmittelbarer Anspruch gemäß § 328 BGB erwachse, eingehalten worden seien, könne nicht nachvollzogen werden, weil die Klägerin weder im Mieterhöhungsverlangen noch im Prozess mitgeteilt habe, ob sie auch Zuschüsse für die Modernisierung der an die B eklagte ve r- mieteten Wohnung erhalten habe. Dazu hätte zwar die Anlage zu § 2 Nr. 6 des Förderungsvertrags Auskunft geben können; diese habe die Klägerin jedoch 7 8 9 10 - 7 - auch nach gerichtlicher Aufforderung nicht vorgelegt. Mit der schlichten Ang a- be, der Modernisier ungsanteil für die an die Beklagte vermietete Wohnung habe "gegen Null" tendiert und sei nicht bezifferbar, habe es die Klägerin nicht b e- wenden lassen dürfen. Nur wenn die Anlage zu § 2 Nr. 6 des Förderungsve r- trags ergeben hätte, dass die in Bezug auf die an die Beklagte vermietete Wo h- nung gewährten Förderungsmittel ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen betroffen hätten, hätte keine gesetzliche Verpflichtung bestanden, dies als n e- gative Feststellung in das Mieterhöhungsverlangen aufzunehmen. Auch wenn der durch den Förderungsvertrag eröffnete Spielraum für e i- ne Mieterhöhung nach § 558 BGB eingehalten werde und die sich dann erg e- bende neue Miete in jedem Fall unter dem Betrag liege, der sich ergeben wü r- de, wenn die erhaltenen Drittmittel bei der Berechn ung der ortsüblichen Ve r- gleichsmiete abgezogen würden, ändere dies nichts daran, dass die zwinge n- den formellen Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558, 558a BGB erfüllt sein müssten, die eine Darstellung der Drittmittel vorschrieben. Entgegen der Auffassung der Klägerin seien Drittmittel auch dann anz u- geben, wenn die Modernisierung bereits vor Abschluss des Mietvertrages stat t- gefunden habe und der das Erhöhungsverlangen beanstandende Mieter damit in eine bereits modernisierte Wohnung eingezogen sei. Denn dem Gesetz kö n- ne eine Einschränkung nicht entnommen werden, dass Drittmittel nur dann a n- zugeben seien, wenn die Modernisierung während eines bestehenden Mietve r- hältnisses vorgenommen worden sei. Die Notwendigkeit der Angabe von Drit tmitteln sei im Streitfall auch nicht deshalb entbehrlich gewesen, weil der Abschluss der geförderten Bauma ß- nahmen mehr als zwölf Jahre zurückliege. Denn die Klägerin müsse sich an den Regelungen festhalten lassen, denen sie sich gegenüber dem Land Berlin 11 12 13 - 8 - unterworfen habe. Die Klägerin habe sich in § 10 des Fördervertrages verpflic h- tet, die in § 7 des Vertrages enthaltenen Beschränkungen für Modernisi e- rungsmieterhöhungen für 20 Jahre, beginnend mit der die Mängelfreiheit fes t- stellenden Schlussabnahme, einzu halten. Da die Schlussabnahme im Streitfall am 16. März 1995 erfolgt sei, ende die vertragliche Bindungsfrist erst am 15. März 2015 . II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Der Angabe der vom Land Berli n erhaltenen Fördermittel in dem Miete r- höhungsverlangen vom 26. Oktober 2009 bedurfte es nicht, weil diese Mittel zu diesem Zeitpunkt bei der Berechnung der neu verlangten Miete nicht mehr a n- zurechnen waren. 1. Nach der Rechtsprechung des Senats erford ert die Wirksamkeit eines auf Zustimmung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) gerichteten Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB, dass der Vermieter Kürzungsb e- träge auf Grund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zum Zwecke der Wohnung smodernisierung einschließlich der zugrundeliegenden Berechnung s- positionen in das Mieterhöhungsverlangen aufnimmt. Ohne diese Angaben ist der Mieter nicht in der Lage, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen, denn nach § 558 Abs. 5 BGB i n Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB sind Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt werden, bei der Berechnung der erhöhten Miete in Anrec h- nung zu bringen (Senatsurteil vom 19. Januar 2011 - VIII ZR 87/10, NJW - RR 14 15 16 - 9 - 2011, 446 Rn. 16 mwN). Von dieser Rechtsprechung ist auch das Berufungsg e- richt zutreffend ausgegangen. 2. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist hingegen die Auffassung des Ber u- fungsgerichts, die Klägerin habe auch noch mehr als 14 Jahre nach der mängelfr eien Schlussabnahme der geförderten Baumaßnahmen in dem an die Beklagte gestellten Mieterhöhungsverlangen vom 26. Oktober 2009 die vom Land Berlin erhaltenen Drittmittel und die sich daraus ergebenden Kürzungsb e- träge angeben müssen. Das Begründungserfo rdernis des § 558a Abs. 1 BGB, insbesondere die sich nach der Rechtsprechung des Senats hieraus ergebende Obliegenheit des Vermieters, für die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erhaltene Drittmitteln anzugeben, ist kein Selbstzweck. Es dient vielme hr dem berechti g- ten Informationsbedürfnis des Mieters. Er soll mit den aus dem Mieterhöhung s- verlangen ersichtlichen Angaben in die Lage versetzt werden, dessen Berecht i- gung zu überprüfen. Ausgehend von diesem Zweck, sind erhaltene Drittmittel in dem Mieter höhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Ermittlung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind (vgl. Senatsurteil vom 25. Febr u- ar 2004 - VIII ZR 116/03, NJW - RR 2004, 947 unter II 2 a). Daran fehlt es im Streitfall. Weder aus dem Gesetz noc h aus dem mit dem Land Berlin im Jahr 1993 geschlossenen Förderungsvertrag lässt sich eine noch 14 Jahre nach mängelfreier Schlussabnahme der Baumaßnahmen best e- hende Anrechnungspflicht begründen. a) Der Senat hat über die Frage, wann die gesetzlich in § 559a Abs. 1, § 558 Abs. 5 BGB bestimmte Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die für M o- dernisierungsmaßnahmen aus öffentlichen Haushalten gewährt wurden, endet, bisher nicht abschließend entschieden. Er hat jedoch bereits ausgesprochen, 17 18 19 20 - 10 - dass er es im Hinb lick auf die Eigentumsgarantie in Art. 14 GG für geboten hält, die gesetzliche Anrechnungspflicht in verfassungskonformer Auslegung der g e- nannten Vorschriften auf einen bestimmten Zeitraum zu begrenzen (Senatsu r- teile vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO unter II 2 b; vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 283/03, juris Rn. 8 f.) und dass er es für sachgerecht hält, diesen Zeitraum mit zwölf Jahren, beginnend ab der mittleren Bezugsfertigkeit des g e- förderten Objekts, zu bemessen (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO). Daran hält der Senat fest. Eine Anrechnungspflicht kann jedenfalls dann nicht mehr bestehen, wenn die Fördermittel aufgezehrt sind, da der Eigentümer/Vermieter ansonsten auf Dauer gehindert wäre, sein Eigentum wirtschaftlich zu verwerten. Auch würde der Vermieter, der Drittmittel erhalten hat, unbegrenzt schlechter gestellt als der Vermieter, der die Modernisierung aus eigenen Mitteln durchgeführt hat. Schließlich besteht bei einer zeitlich unbegrenzten Anrechnungspflicht die G e- fahr, dass der Zweck der Förderung - die Schaffung zeitgemäßen Woh n raums - verfehlt wird, weil der Vermieter in diesem Fall auf eine staatliche Fö r derung verzichten würde (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03 aaO u n- ter II 2 a). Bei der Be messung der maximal zulässigen Anrechnungsfrist ist von § 558 Abs. 5 BGB (früher § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG), § 559a Abs. 1 BGB (früher § 3 Abs. 1 Satz 6 MHG) in Verbindung mit § 559 Abs. 1 BGB (früher § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG) auszugehen. Danach ist bei verlorene n Zuschüssen die Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % des auf die jeweilige Wohnung entfallenden Fö r- derbetrags zu kürzen. Der Gesetzgeber hat somit eine Regelung geschaffen, die dazu führt, dass der gewährte Zuschuss nach etwas über neun Jahren durch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt ist. Unter Berücksichtigung e i- ner angemessenen Verzinsung des Zuschussbetrags ergibt sich mithin ein A n- 21 22 - 11 - rechnungszeitraum von zwölf Jahren (vgl. Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO unter II 2 b). Für den Streitfall bedeutet dies, dass für die Klägerin jedenfalls 14 Jahre nach mängelfreier Schlussabnahme der geförderten Baumaßnahmen eine g e- setzliche Anrechnungspflicht der vom Land Berlin erhaltenen Fördermittel nicht mehr bestand, so dass sich das M ieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 26. Oktober 2009 dazu nicht verhalten musste. b) Aus dem mit dem Land Berlin geschlossenen Förderungsvertrag aus dem Jahr 1993 lässt sich eine zeitlich über das Gesetz hinausgehende Anrec h- nungspflicht nicht herleit en. aa) Wie das Berufungsgericht in der Begründung seiner Zulassungsen t- scheidung ausgeführt hat, wurden aufgrund gleichlautender Förderungsverträge zahlreiche Wohnungen in Berlin modernisiert. Bei den in Rede stehenden R e- g e lungen des Förderungsvertrags handelt es sich der Sache nach somit um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die der Senat selbst auslegen kann, weil formularmäßig gestaltete Vertragsbedingungen der uneingeschränkten revis i- onsrechtlichen Nachprüfung unterliegen und weitere tatrichterliche F eststellu n- gen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteile vom 21. September 2011 - VIII ZR 184/10, NJW 2011, 3709 Rn. 16; vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 244/08, NJW 2010, 293 Rn. 11; jeweils mwN). Die Auslegung hat dabei nach dem objektiven Inhalt und typis chen Sinn der Regelung unter Beachtung der Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwe n- ders zu erfolgen (Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 122/08, NJW - RR 2010, 1436 Rn. 19). Danach sieht der Förderungsvertrag in zeitli cher Hinsicht keine über das Gesetz hinausgehende Anrechnungspflicht vor. 23 24 25 - 12 - bb) Das Berufungsgericht entnimmt § 7 Abs. 2 Satz 6 Förderungsvertrag die Verpflichtung der Klägerin, sich die gewährten Baukostenzuschüsse - unabhängig von deren tatsächlicher Verwendung - als Baukostenzuschüsse für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG (jetzt § 558 Abs. 5 BGB) anrechnen zu lassen, soweit unter Berücksichtigung der anfänglichen Aufwendungszuschüsse die Mieterhöhungen nach § 3 MHG (jetzt § 559a BGB) zu einer Überschreitung der für das 1. Jahr im Förderungsvertrag vereinbarten Einstiegsmiete führen würden. Ausgehend von dieser Vereinb a- rung seien Zuschüsse zu Modernisierungsmaßnahmen während der in § 10 Förderungsvertrag bestimmten Laufzeit vo n 20 Jahren bei einer Mieterhöhung anzurechnen und deshalb auch bei einem Mieterhöhungsverlangen innerhalb dieser Zeitspanne anzugeben. cc) Dies trifft nicht zu. Das Berufungsgericht verkennt bei seiner Betrac h- tung, dass § 10 Förderungsvertrag hinsicht lich der in § 7 Förderungsvertrag enthaltenen Regelungen zur Miethöhe nichts über die zeitliche Dauer der A n- rechnungspflicht von Drittmitteln aussagt, sondern lediglich bestimmt, dass "die Verpflichtungen nach §§ 7 bis 9 Förderungsvertrag bis zum Ablauf vo n 20 Ja h- ren nach mängelfreier Schlussabnahme der vereinbarten Baumaßnahmen" ge l- ten sollen. Der die zulässige Miethöhe regelnde § 7 des Förderungsvertrags, an den die Klägerin nach § 10 Förderungsvertrag 20 Jahre gebunden ist, verhält sich indes zur Dauer d er Anrechnungspflicht nicht. Insbesondere kann auch der Regelung in § 7 Abs. 2 Satz 6, 7 Förderungsvertrag hierzu nichts entnommen werden. Diese Bestimmungen enthalten lediglich Aussagen dazu, welche Fö r- dermittel (§ 7 Abs. 2 Satz 6) in welcher Höhe (§ 7 Ab s. 2 Satz 7 i.V.m. der A n- lage zu § 2 Nr. 6) für die einzelne Wohnung anzurechnen sind, setzen mithin eine (noch bestehende) gesetzliche Anrechnungspflicht voraus, die für das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen - wie dargestellt - nicht mehr geg e- ben w ar. 26 27 - 13 - III. Nach allem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist au f- zuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da keine weiteren tatsächlichen Feststellungen zu treffen sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Das Zustimmungs verlangen der Klägerin vom 26. Oktober 2009 en t- spricht den formellen Anforderungen des § 558a BGB. Da dessen materielle Berechtigung zwischen den Parteien nicht im Streit ist, erweist es sich auch als begründet. Auf die Berufung der Klägerin ist das Urteil des Amtsgerichts somit dahin zu ändern, dass d ie Beklagte verurteilt wird, der begehrten Mieterhöhung zuzustimmen. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin - Tempelhof - Kreuzberg, Entscheidung vom 26.10.2010 - 3 C 108/10 - LG Berlin, Entscheidung vom 29.09.201 1 - 67 S 548/10 - 28
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