ECLI:DE:BGH:2016:200116UVIIIZR311.14.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 311/14 Verkündet am: 20. Januar 2016 Vorusso , Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 565 Abs. 1 Satz 1 Ei ne gewerbliche Weitervermietung im Sinne des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass der Zwischenmieter - nach dem Zweck des mit dem Eigentümer abg e- schlossenen Vertrages - die Weitervermietung zu Wohnzwecken mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausüben soll (Bestät i- gung und Fortführung des Senatsurteils vom 3. Juli 1996 - VIII ZR 278/95, BGHZ 133, 142, 148). Hieran fehlt es, wenn der Eigentümer mit einer Mieter - Selbsthilfe genossenschaft e i- nen Mietvertrag abschl ießt, der die Weitervermietung des Wohnraums an deren Mi t- glieder zu einer besonders günstigen Miete vorsieht. Bei einem derartigen Handeln des Zwischenmieters im Interesse der Endmieter kommt eine analoge Anwendung der Vorschrift schon deshalb nicht in Bet racht, weil es an einer der gewerblichen We i tervermietung vergleichbaren Interessenlage der Beteiligten fehlt. BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 311/14 - LG Berlin AG Berlin - Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündlic he Verhandlung vom 20. Januar 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, d en Richter Dr. Achilles , d ie Richterin Dr. Fetzer sowie d ie Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Re chtsmittel der Kläger w e rd en das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 2. Oktober 2014 aufgehoben und das Urteil des Amt s gerichts Mitte vom 28. Mai 2014 abgeändert. Es wird festgestellt, dass zwischen den Klägern und den Bekla g- ten über die jeweil s von diesen innegehaltenen Wohnungen R . str a ße 13, Berlin ab dem 1. April 2013 mietvertragliche B e- ziehungen nicht bestehen. Die Be klagten tragen ihre außergerichtlichen Kosten jeweils selbst. Im Übrigen haben die Beklagten die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Kläger (in allen Ins tanzen) nach folgenden Anteilen zu tragen: Beklagte zu 2 und 3: 5,6 % ; zu 4: 5 %; zu 5 und 6: 3,5 %; zu 7: 6,8 %; zu 8 und 9: 3, 1 %; zu 10 und 11: 4,6 % ; zu 12: 6,1 %; zu 14: 3,6 %; zu 15: 4,9 % ; zu 16: 3,8 %; zu 17: 6,0 %; zu 18 und 19: 6,4 %; zu 20 und 2 1: 3,8 % ; zu 22: 3,9 %; zu 23: 3,0 %; zu 24 und 25: 7,4 % ; zu 26: 3,7 %; zu 27: 5,8 %; zu 30: 3,8 %; zu 31 und 32 : 9,2 %. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Parteien streiten um das Bestehen von Mietverhältnissen über Wohnraum . Die Kläger sind Rechtsna chfolger ihrer Mutter als Eigentümer eines mit einem großen M ehrfamilienhaus bebauten Grundstücks in Berlin (Stadtteil P . B . ) , das während des NS - Regimes enteignet worden war. Nach der Wiedervereinigung beantragte die Mutter der Kläger die R ückübertragung d ies er Immobilie, die schließlich am 17. Juli 1996 erfolgte. Bereits mehrere Jahre zuvor, Ende 1991 /Anfang 1992 , war es zwischen der Mutter der Kläger (als " zukünftige r Eigentümerin " ) , d er Wohnungsbaug e- sellschaft P . B . (als " derzeit Verfügungsberechtigte " ) und der im Wesentlichen aus den damaligen Nutzern bestehende n Hausgenossenschaft R . straße S . eG (im Folgenden: S . eG) zu einem Vertragsa b- schluss über die Nutzung, Instandsetzung und Modernisie rung des Gebäudes gekommen. Die S . eG sollte mit Hilfe öffentlicher Fördergelde r umfan g- reiche Sanierungsmaßnahmen vorneh men. F ür die Dauer des für 20 Jahre a b- geschlossenen Nutzungsvertrages war die S . eG berechtigt , Mietvertr ä- ge mit den bis herigen Nutzern abzuschließen. Das von der S . eG an die Rechtsvorgängerin der Kläger ab 1. April 1993 zu zahlende Nutzungsentgelt belief sich auf 1,50 DM je qm und konnte aufgrund von Änderungen des Prei s- indexes für die Lebenshaltungskosten eines 4 - Personen - Arbeitnehmer - haushaltes angepasst werden. Gemäß § 14 des Vertrages ist die S . eG nach Ablauf des Nu t- zungsvertrages berechtigt, bisherige Nutzer als Mieter für die jeweils eigeng e- nutzte Wohnung zu benennen. Dabei sollte d ie zukünftige E i gentümerin ve r- 1 2 3 4 - 4 - pflichtet sein, mit diesen Nutzern Mietvertr ä g e nach üblichem Standardformular unter Vereinbarung der ortsüblichen Vergleichsmiete abzuschließen. In der Folgezeit führte die S . eG die Sanierung mit einem Au f- wand von rund vier M illionen DM durch , wobei ein Betrag von rund 375 . 000 DM auf Eigenleistungen entfiel und im Übrigen öffentliche Fördergelder verwendet wurden . Anschließend vermietete s ie die Wohnun gen an ihre Mitglieder zu Mi e- ten zwischen 1,80 bis Nettokaltm ieten für die zwischen 53 u nd Nach Ablauf der Nutzungszeit kam es zwischen den Klägern und den Beklagten zu Meinungsverschiedenheiten darüber, ob die Kläg er nach § 565 BGB in die zwischen der S . eG und den Beklagten abgeschlossenen Mietverträge eingetreten waren. Die Beklagten nehmen dies für sich in A n- spruch und meine n , sie hätten daher lediglich die bisherigen Mieten nunmehr an die Kläger zu zahl en , während Mieterhöhung en nur in den Grenzen des § 558 BGB auf der Grundlage des bisherigen Mietniveaus möglich sei en . Ein vorprozessualer Schriftwechsel über einen etwaigen Neuabschluss von Mie t- ve r trägen bl ie b ohne Erfolg. Die auf Feststellung des Nich tbestehens von Mietver hältnissen gericht e- te Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt . Mit der vom Senat zug e- lassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Feststellungsbegehren weiter. 5 6 7 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Beruf ungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Es könne dahinstehen , ob es mit Rücksicht auf den Vorrang der Lei s- tungsklage und d i e Möglichkeit der Erhebung von Räumungskl agen bereits an einem Feststellungsinteresse gemäß § 256 ZPO fehle . Denn die Klage sei j e- denfalls unbegründet, weil die Parteien durch Mietverträge verbunden seien. Die Kläger seien gemäß § 565 BGB mit Wirkung zum 1. April 2013 in die b e- ste henden Mietvertr äge eingetreten. Nach dieser Vorschrift trete der Vermie ter, der die Wohnung dem Mieter zur gewerblichen Weitervermietung als Woh n- raum an einen Dritten vermietet habe, bei der Beendigung des Mietverhältni s- ses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhält nis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein. Diese Voraussetzungen seien hier erfüllt. Zwischen der Rechtsvorgängerin der Kläger als Vermieterin und der S . eG als Mieterin habe über die streitgegenständlichen Räume ein Mietvertrag vom 8. Nov ember/10. Dezember 1991 bestanden, der aufgrund seiner in § 6 getroffenen Befristung mit Ablauf des 31. März 2013 geendet h a- be. Dieser Mietvertrag habe die Weitervermietung zu Wohnzwecken zumindest konkludent vorgesehen. Ferner habe die Genossenschaft bei der Weitervermietung auch gewer b- lich gehandelt. Hierzu sei eine geschäftsmäßig e , auf Dauer gerichtete, mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausg e- übte Vermietungstätigkeit des Zwischenvermieters erforderlich . Di eser müsse 8 9 10 11 12 - 6 - keinen tatsächlichen Gewinn erzielen. Es reiche vielmehr aus, dass sein Ha n- deln zumindest auf Kostendeckung gerichtet sei. Diese Voraussetzung habe das Amtsgericht zutreffend bejaht. Zwar habe die S . eG als Zwischenvermieterin mit de n Beklagten eine im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete niedrigere Miete vereinbart, doch habe dieser Betrag deutlich über dem von ihr selbst an die Rechtsvorgä n- ger in der Kläger zu lei stenden Nutzungsentgelt gelegen. Bereits daraus ergebe sich eine Gewinnerzielung sabsicht , erst recht aber ein Handeln, das auf eine kostendeckende Bewirtschaftung des Mietobjekts gerichtet sei. Ferner spreche für eine Gewinnerzielungsabsicht, dass gemäß § 4 Abs. 3 des Nutzungsvertr a- ges nicht nur die Weitervermietung an Mitglieder der S . eG, sondern zumindest in Teilen auch der Umbau und die spätere Nutzung zu gewerblichen Zwecken vorgesehen gewesen sei. Es stünde dem gewerblichen H andeln der Zwischenvermieterin auch nicht entgegen, wenn sie die streitgeg enständlichen Mietverhältnisse vorneh m- lich zur Erfüllung ihres satzungsmäßigen Zwecks - der Versorgung ihrer Mi t- glieder mit Wohnraum - begründet haben sollte. Denn selbst die Anerkennung einer Genossenschaft als gemeinnütziges Wohnungsunternehmen ändere gr undsätzlich nicht s dara n, dass es sich dabei um ein ei ge n wirtschaftliches, selbstverantwortliches Unternehmen mit - wenn auch nur begrenzter - Gewinn - orientierung handele (vgl. BGH NJW 1988, 3274, 3275) . Davon abgesehen h a- be sich das Handeln der S . eG nicht auf die Wohnraumversorgung ihrer Mitglieder im streitgegenständlichen Objekt beschränkt. Zum hier maßgeblichen Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrages sei die S . eG Eige n- tümerin einer weiteren Immobilie gewesen, deren Sanierung s ie ebenfalls zum Zwecke der späteren Weitervermietung durchgeführt habe. 13 14 - 7 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind die Kläger nicht gemäß § 565 BGB i n die zwischen der S . eG und den Beklagten abgeschlossenen Mietve r- träge eingetreten. 1. Die Feststellungsklage de r Kläger ist zulässig. D ie Kläger haben ein berechtigtes Interesse (§ 256 Abs. 1 ZPO) an der alsbaldigen Feststellung des Nichtbestehens von Mietverhältnissen mit den Beklagten. Denn die Beklagten berühmen sich des Rechts, die von ihnen bewohnten Wohnungen weiterhin aufgrund der mit der S . eG abgeschlossenen , nach ihrer Auffassung auf die Kläger übergegangenen Mietverträge zu den bisherigen Konditionen nutzen zu dür fen. Demgegenüber sind die Kläger d er A u ffassung , dass die Beklagten, nachdem Verhandlungen über den Neuabschluss von Mietverträgen zwischen den Parteien gescheitert sind, die Wohnungen vertragslos und ohne Recht s- grund nutzen. Damit droht dem Recht der Kläger eine gegenwärtige Unsiche r- heit, die ein Feststellungsinteresse begründet. Entgegen der von den Prozessbevollmächtigten der Beklagten in der B e- rufungsi nstanz vertretenen Auffassung beseitigt die Möglichkeit einer Rä u- mungsklage das Fests tellungsinteresse nicht, weil eine derartige Leistungskl a- ge nicht den gesamten Streitstoff der Parteien erle dig en würde . D enn bei Nich t- bestehen von Mietverhältnisse n zwischen den Parteien stünden den Klägern vom Ende des Mietvertrags der S . e G bis zum Zeitpunkt einer künftigen Rückgabe der jeweiligen Mietsache Ansprüche auf Nutzungsersatz in einer deutlich über den bisher als Miete bezahlten Beträgen zu , die noch nicht a b- schließend beziffert werden können, weil die Zeiträume teilweise in der Zukunft liegen. 15 16 17 - 8 - 2. Mit Erfolg macht die Revision geltend, dass die Kläger entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht nach § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB in die zwischen der S . eG und den Beklagten abgeschlossenen Mietverträge eingetreten sind. a) Die Bestimmung des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB regelt den Fall, dass der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermie ten soll. Sie ordnet insoweit an, dass de r Vermieter bei Beendigung des (Haupt - )Mie tvertrages in den zwischen dem Mi e- ter und dem Dritten abgeschlossenen Mietvertrag eintritt. D as Berufungsgericht hat zunächst angenommen, d ass nach dem Mie t- vertrag, der zwischen der Rechtsvorgängerin der Kläger und der S . eG abgeschlossen worde n war, eine Weitervermietung an die Mitglieder der G e- nossenschaft erfolgen sollte . Dies liegt auf der Hand und wird von der Revision auch nicht angegriffen. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch auch die weitere Vorausse t- zung des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB bejaht, dass es sich bei der vorgesehenen Weitervermietung durch die S . eG um eine gewerbliche Weitervermi e- tung im Sinne dieser Vorschrift handelte. aa ) Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht alle r- dings angenommen, d ass eine gewerbliche Weitervermietung gemäß § 565 BGB eine geschäftsmäßige , auf Dauer gerichtete, mit der Absicht der Gewin n- erzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungst ä- tigkeit des Zwischenmieters vor aussetzt (Senatsurteil vo m 3. Juli 1996 - VIII ZR 278/95, BGHZ 133, 142 , 148 [zur Vorgängerregelung in § 549a BGB aF] ). Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht diese Voraussetzung aber bereits deshalb als erfüllt an gesehen, weil es sich bei einer gemeinnützigen Geno s- 18 19 20 21 22 - 9 - senschaft um ein eigenwirtschaftliches, selbstverantwortliches Unternehmen handele. Denn da mit lässt da s Berufungsgericht jedes mehr als nur gelegentl i- che Anbieten von Leistungen gegen Entgelt genügen und hat es die Vorausse t- zung der Gewinnerzielungsabsicht jedenfalls im praktischen Ergebnis aufgeg e- ben. bb) Auf dieses Erfordernis kann jedoch bei der Definition der gewerbl i- chen Weitervermietung im Sinne des § 565 BGB - entgegen einer auch im Schrifttum vertretenen Auffassung (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014 , § 565 Rn . 6 ; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl. § 565 Rn. 8 ) nicht ve r- zichtet werden. Zwar wird im Handelsrecht inzwischen zunehmend in Frage gestellt, ob eine gewerbliche Tätigkeit eine Gewinnerzielungsabsicht zwingend voraussetzt (vgl. Baumbach / Hopt, HGB, 36. Aufl., § 1 Rn . 16 mwN). Auch der Senat hat - für den Bereich des Verbrauchsgüterkaufs - entschieden, dass das Vorliegen eines Gewerbes und damit einer Unternehmerstellung nicht vorau s- setzt, dass die Geschäftstätigkeit mit der Absicht erfolgt, Gewinn z u erzielen (Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 173/05, BGHZ 167, 40 Rn. 16 ff. ). Für den Bereich des § 565 BGB besteht jedoch für eine Ausweitung des Gewerbebegriffs - etwa in der Weise, dass alle Fälle einer auf Dauer angele g- te n entgeltliche Weit ervermietung erfasst werden - kein Anlass. Dies ergibt sich aus dem Regelungszweck d ieser Norm , d er nicht darauf abzielt, den Schutz des Mieters generell für alle Fälle einer Weitervermietung durch den Hauptmi e- ter aus zu dehnen, sondern nur für bestimmte Sac hverhalte, die dadurch g e- kennzeichnet sind, dass der Eigentümer im eigenen Interesse einen Zwische n- mieter einschaltet, der mit der Weitervermietung wiederum eigene wirtschaftl i- che Interessen verfolgt. Anlass für die Schaffung der Regelung in § 565 BGB (und der gleichlautenden Vorgängerregelung des § 549 a BGB aF) war die En t- scheidung de s Bundesverfassungsgerichts zum Mi e terschutz bei Weitervermi e- 23 24 - 10 - tung im Rahmen des sogenannten Bauherrenmodell s (BVerfG E 84, 197 ). Jene Entscheidung hat einen Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG festgestellt und dies damit begründet, dass bei diesem Vermietungsmodell dem Endmieter bei B e- endigung des Hauptmietvertrages nicht der soziale Kündigungsschutz zur Ve r- fügung st ehe , den er bei direkter Anmietung gehabt h ätte , obwohl keine gewic h- tige n Interessen des Eigentümers ersichtlich seien , die eine Verkürzung des Kündigungsschutzes rechtfertigen könnten . D enn der Eigentümer habe die Wohnung errichtet oder erworben, um sie auf dem Wohnungsmarkt zu nutzen; die bloße Einschaltung eines gewer bl ichen Zwischenmieters könn e daher eine Verkürzung des Kündigungsschutzes des Mieters nicht rechtfertigen (vgl. BVe rf GE 84, aaO S. 20 2 ) . Im Gegensatz dazu besteht eine grundlegend andere Interessenlage, wenn der Zwischenmieter mit der Weitervermietung g emeinnützige, karitative oder ähnliche Zwecke verfolgt und die Zwischenvermietung d eshalb vor allem in seinem und insbesondere des Endmieters Interesse liegt (vgl. Senatsurteil vom 3. Juli 1996 - VIII ZR 278/95, aaO S. 150 ff. ; vgl. auch BVerfG E 84 , aaO ; B eckOKBGB/Herrmann, Stand November 2015, § 565 Rn. 5.1) ; in diesem Fall dient die Zwischen ver miet ung gerade nicht dazu, die Wohnung auf dem allg e- meinen Wohnungsmarkt zu üblichen Bedin g ungen anzubieten , und besteht ein gewichtiges Interesse des Eigentümers, die Wohnung nach Beendigung des Hauptmietvertrages zurückzuerhalten. Es bes teht daher kein Anlass, von der bisherigen engen Definition der " gewerblichen Weitervermie tung " in § 565 BGB abzurücken. Denn diese ermöglicht eine sachgerechte Abgrenzung der Zw i- sc henvermietungsfälle, bei denen unter Berücksichtigung auch der Eigentüme r- interessen ein sozialer Kündigungsschutz der Endmieter geboten ist; hierzu gehören die Fälle, in denen m it der Weitervermietung gemeinnützige , karitative oder ähnliche Zwecke verfolgt werden, nicht. Nichts anderes gilt für den vorli e- 25 - 11 - genden Fall, dass eine Selbsthilfegenossenschaft mit der Weitervermietung die Interessen ihrer Mitglieder wahrnimmt (dazu sogleich). cc ) D as Berufungsgericht hat ferner verkannt , dass es für § 565 BGB en tscheidend darauf ankommt, ob die gewerbliche Weitervermietung zu Woh n- zwecken Vertragszweck des Hauptmietvertrages ist ( vgl. KG, MDR 2014, 645 ; Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 3 f. ). Anders als das Berufungsgericht offenbar meint , kommt es deshalb nicht darau f an , ob die S . eG im Hinblick auf die Weitervermietung eines ebenfalls zur Wohnanlage gehörenden Gewerb e- raums oder anderer von ihr sanierter Objekte gewerblich gehandelt oder sie aus Sicht der Finanzbehörden eine gewerbliche Tätigkeit ausgeübt hat . Im Rahmen des § 565 BGB ist vielmehr maßgeblich, ob nach dem Zweck des Hauptmie t- vertrages - hier also des Nutzungsvertrages zwischen der S . eG und der Rechtsvorgängerin der Klägerin - eine gewerbliche Weitervermietung der streitigen Wohnu ngen zu Wohnzwecken erfolgen sollte. b) Dies ist aufgrund einer Auslegung des vorbezeichneten Nutzungsve r- trages unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Beteiligten zu verneinen. Der Senat kann diese Aus legung anhand der bisher g etroff enen Festste l- lungen selbst vornehmen, weil das Berufungsgericht sie unterlassen hat und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, NJW 2015, 2177 Rn. 40 mwN) . Die Interessenlage der Beteiligten bei Abschluss des Nutzungsvertrages war dadurch gekennzeichnet, dass d ie Rechtsvorgängerin der Kläge r die Restitution ihres Eigentums erwart e- te , dessen Zustand sich seit de m Zeitpunkt der Enteignung stark verschlechtert hatte , so dass die Sicherung des Bestan ds und der Rentabilität de s Eigentums eine u mfangreiche Sanierung erforderte. Die damaligen Bewohner, die sich in 26 27 28 - 12 - der S . eG zusammengeschlossen hatten und bisher nur sehr geringe Mieten zahlten, hatte n zwar einerseits durchaus ein Interesse an d er Durchfü h- rung der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen, konnten aber einen deutlichen Anstieg der Mieten , wie er bei einer umfangreichen Sanierung durch den Ve r- mieter zu erwarten gewesen wäre, kaum verkraften. Der Nutzungsvertrag verfolgte einen Ausgle ich dieser Interessen, indem die Rechtsvorgängerin der Kläger zwar einerseits die Immobilie für die Dauer von 20 Jahren an die S . eG für eine sehr niedrige Miete zu überlassen hatte , andererseits aber das Eigentum durch die - im Wesentlichen durch ö f- fen t liche Gelder finanzierte - Sanierung in seinem Wert wieder deutlich verbe s- sert wurde. Für die bisherigen Nutzer brachte der Vertrag den Vorteil, dass die von ihnen bewohnten Wohnungen grundlegend saniert wurden und sie für eine sehr lange Dauer - 20 Jahre - vor jeglicher Eigenbedarfs - oder Verwertung s- kündigung gesc hützt waren und überdies sicher gestellt war, dass während di e- se s Zeitraum s das sehr niedrige Mietniveau erhalten blieb. Zusätzlich stellte § 14 des Nutzungsvertrages sicher, dass die Nutzer auch nach dem Ablauf des Nutzungsvertrages vor einer " Vertreibung " aus ihren Wohnungen geschützt w a- ren. Denn die genannte Vertragsbestimmung räumte der S . eG das Recht ein, nach Ablauf der Mietzeit die bisherigen Nutzer gegenüber den Eige n- tümern als Mieter zu benennen , und verpflichtete die Eigentümer für diesen Fall, mit den Nutzern Mietverträge zu üblichen Bedingungen und ortsüblicher Vergleichsmiete abzuschließen. Aus diese n Umständen ergibt sich ohne weiteres, dass die Weitervermi e- tung, di e die S . eG nach dem Nutzungsvertrag an ihre Mitglieder vornehmen sollte, nicht der Gewinnerzielung oder sonst einem eigene n wir t- schaftlichen Interesse der Genossenschaft diente, sondern vielmehr dem Int e- resse ihrer Mitglie der (den Bewohne rn des Gebäudes ) und der Verwirklichung 29 30 - 13 - eines Sanierungskonzeptes, das zwischen den Interessen der Eigentümer und der bisherigen Nutzer einen Ausgleich unter Zuhilfenahme öffentlicher Förde r- gelder herbei führen sollte . Daraus, dass die S . eG die We itervermietung an die Endmieter zu einer etwas höheren Miete vornehmen sollte, als sie selbst der Rechtsvorgängerin der Kläger zu entrichten hatte, ergibt sich - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - nicht, dass nach dem Hauptmietvertrag eine Wei tervermietung unter Gewinnerzielung vorgesehen war. Denn die S . eG musste aus den Mieteinnahmen die während der Vertragsdauer erforderlichen und während dieser Zeit ihr obliegenden Instandhaltungsma ß- nahmen finanzieren. Eine für die Anwendung des § 565 BGB erforderliche " g e- werbliche Weitervermietung " lag daher gerade nicht vor. 3 . Das Urteil des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Denn weder kommt im vorliegenden Fall eine analoge Anwendung d es § 565 BGB in Betracht noch ist es den Klägern nach Treu und Glauben verwehrt, sich auf das Nichtbestehen von Mietverhäl t- nisse n zu berufen. a) Ein Mietverhältnis zwischen den Parteien kann nicht aufgrund einer analoge n Anwendung des § 565 BGB bejaht werden. Wie der Se nat zu § 549 a BGB aF , der gleichlautenden Vorgängervor schrift des § 565 BGB , bereits en t- schieden hat, liegen die Voraussetzungen einer analoge n Anwendung der Vo r- schrift n icht schon dann vor, wenn nach dem Hauptmietvertrag eine Weiterve r- mi etung vorgesehen ist. Vielmehr k ann eine analoge Anwendung nur bei einer der gewerblichen Weitervermietung entsprechenden Interessenlage der Bete i- ligten (insbesondere Eigentümer und Endmieter) in Betracht gezogen werden . Eine solche vergleichbare Interesse nlage ist regelmäßig nicht gege ben , wenn es sich bei dem Zwischenmieter um einen gemeinnützigen Verein handelt, der in Erfüllung seiner satzungsmäßigen Aufgaben an von ihm betreute Personen 31 32 - 14 - und Mitarbeiter weitervermietet (Senatsurteil vom 3. Juli 1996 - V III ZR 278/95, aaO S. 149 ff. ; ebenso KG NZM 2013, 313; Palandt/Weidenkaff BGB, 7 5 . Aufl., § 565 Rn. 2; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 565 Rn. 9; Riecke in: Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 10. Aufl., § 565 Rn. 4; Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 565 Rn. 4 ; Spielbauer/Schneider/Krenek, Mietrecht, § 565 Rn. 9; Kunze, NZM 2012, 740, 749 ). Für die hier vorliegende Konstellation, dass es sich bei dem Zwische n- mieter um eine Selbsthilfegenossenschaft handelt, in der sich die Endmieter zusammen gesc hlossen haben , gilt nichts anderes, denn auch sie unterscheidet sich hinsichtlich der Interessenlage grundlegend von der gewerblichen Zw i- schenverm ie tung. aa) Bei der gewerblichen Zwischenvermietun g stellt der Eigentümer den Wohnraum einem Zwischenmieter zur Verfügung, von dem er erwarten kann, dass dies er die Wohnung auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt anbieten und zu marktgerechten Bedingungen wei tervermieten wird (vgl. BayObLG, NJW - RR 1996, 73 , 75 ). Die Einschaltung einer Mittelsperson ( des Zwischenmiete r s ) b e- ruht in diesen Fällen regelmäßig primär auf Interessen des Eigentü mers, der dadurch etwa seine Steuer last oder seinen Verwaltungsaufwand reduzieren will (vgl. Se na tsurteil vom 3. Juli 1996 - VIII ZR 278/95 , aaO S. 152 ) . In solchen Fällen ist kein Gru nd ersichtlich, warum der Endm ieter nicht in gleicher Weise Kündigungsschutz genießen sollte, als wenn er direkt vom Eigentümer gemietet hätte. E ntgegenstehende Interessen des Eigentümers, etwa mit Rücksicht d a- rauf, dass die Endmietverhältnisse zu unüblich en (nicht marktgerechten) Bedi n- gungen abgeschlossen werden, sind dann regelmäßig nicht zu besorgen. bb) Anders liegen hingegen die Fälle, in denen der Zwischenmieter mit der Weitervermietung über die bloße Vermietung hinausgehend e beso nd ere 33 34 35 - 15 - Interessen v erfolgt, die sich nicht mit denjenigen decken, die der Eigentümer mit einer Vermietung auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt regelmäßig im A u- ge hat , etwa bei Verfolgung karitativer Zwecke durch den Zwischen mieter oder bei Bestehen eines Näheverhältnisses de s Z wischen mieter s zu den Endmi e- ter n . Diese besonderen Interessen (beziehungsweise das Näheverhältnis) we r- den sich in der Regel auf die Auswahl der Endmieter sowie die Ausgestaltung und Durchführung der mit ihnen abzuschließenden Mietverträge auswirken, e t- wa h insichtlich der Höhe der Miete oder hinsichtlich der Belastungen, die sich aus der Person de s Endmieters während des Mietverhältnisses ergeben kö n- nen (BayObLG, aaO ) . In diesen Fällen kann nicht unterstellt werden, dass der Hauptvermieter ohne Einschaltung des Zwischenmieters das Mietverhältnis mit diesen Endmietern und/oder zu diesen Bedingungen abgeschlossen hätte . Den Interessen des Endmieters wird in diesen Fällen dadurch Rechnung getragen, dass ihm durch die Einschaltung des Zwischenmieters (des karitat iven Vereins u. ä.) eine Wohnung verschaff t wird , die er sonst nicht oder nicht zu für ihn tragbaren Bedingunge n erhalten hätte (vgl. BayObLG , aaO ). Der Zwischenmieter handelt i n derartigen Fällen ty pischerweise vorra n- gig im Interesse de r Endmieter. Das dadurch bestehende enge Verhältnis zw i- schen dem Endmieter und dem Zwischenmieter spricht dafür, diese Fälle eher mit der klassischen Untermiete zu vergleichen, in denen der Untermieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages keinen Kündigungsschutz genießt (vgl. BV e rfG , NJW 1994, 848 [betreffend Hafenstra ß e e . V . als Zwischenmieter] ; wohl ebenso im Ergebnis MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 9 ) . Hinzu kommt, dass der Endmieter nicht in gleicher Weise schutzbedürftig ist , wenn der Zwischen mieter vorrangig in desse n Interesse tätig ist. Denn hä u- fig wird der Zwischen mieter bei der Vertragsgestaltung bereits die Interessen der Endmieter im Auge haben und wahrnehmen. So liegen die Dinge auch hier. 36 37 - 16 - Die S . eG hat beim Abschluss des Mietvertrages mit der Re chtsvorgä n- gerin der Kläger die Interessen ihrer Mitglieder, nämlich der Beklagten als Endmieter , wahrgenom men. Sie hat dafür gesorgt, dass der Wohnraum den bisherigen Nutzern erhalten blieb und sie in der besonderen Situation nach der Wiedervereinigung Mie tverträ ge zu einer ungewöhnlich niedrigen Miete erh ie l- ten. Zugleich hat s ie in dem von ihr abgeschlossenen Hauptmietvertrag mit der Regelung in § 14 Vorsorge dafür getroffen, dass die bisherigen Nutzer auch nach Beendigung des Hauptmietvertrages zu angemes senen Bedingungen in den Wohnungen bleiben konnten . Denn darin war der S . eG das Recht eingeräumt, die bisherigen Nutzer als künftige Mieter zu benennen und hatte sich die damalige Eigentümerin - was als echter Vertrag zu Gunsten Dritter (§ 328 BGB ) einzuordnen sein dürfte - verpflichtet, mit den betreffenden Nu t- zern, die dies bei Beendigung des Hauptmietvertrages begehrten, Mietverträge zu üblichen Bedingungen und ortsüblicher Miete abzuschließen. b) Schließlich lässt sich auch aus dem G rundsat z von Treu und Glauben (§ 242 B GB) nicht herleiten, dass sich die Kläger zumindest so b ehand e ln la s- sen müssen, als bestünden die mit den Beklagten und der S . eG b e- gründeten Mietverhältnisse zwischen den Parteien fort. Zwar hat der Senat in zwei Entscheidung en aus dem Jahr 2003 ( Senatsu rteil e vo m 30. April 2003 - VIII ZR 162/02, NJW 2003, 3054 unter II 2 , und VIII ZR 163/02 , WuM 2003, 563 unter II 2) angenommen, dass sich ein Endmieter, der von einem nicht g e- werblichen Zwischenmiete r angemietet hat, im Einzelfall gegenüber dem He r- ausgabeanspruch de s Hauptvermieters nach Beendigung der Zwischen ver mi e- t ung auf die Kündigungsvorschriften de s Wohnungsmietrechts berufen kann. Ob hieran festzuhalten ist , bedarf keiner Entscheidung. Denn maßgeblich f ür die damalige Annahme des Senats war die Überlegung, dass die Anwe n- dung der Kündigungsschutzvorschriften dem dort klagenden Eigentümer z u- 38 39 - 17 - mutbar war, weil bei dem zu beurteilenden Sachverhalt davon auszugehen war, dass d er Eigentümer die Wohnung ohne die Zwischenvermietung zu vergleic h- baren Bedingungen auch unmittelbar an die vom Zwischenmiete r ausgewählten Personen vermietet hätte. An dieser Voraussetzung fehlt es hier indes, denn die Rechtsvorgängerin der Kläger hat mit den Endmietern gerade keine unbefr ist e- ten Mietverträge zu einem ungewöhnlich niedrigen Mietzins abschl ießen wollen , sondern letzteres nur für die Vertragslaufzeit des Z wischenmietvertrages akze p- tiert . Dabei ist den Interessen der Endmieter (Beklagten) - wie bereits ausg e- führt - dadurch Rec hnung getragen worden, dass de r S . eG das Recht eingeräumt war, die bisherigen Nutze r nach Ablauf des Vertrages mit den Kl ä- gern als künftige Mieter zu benennen . III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzu heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO) . Dies 40 - 18 - führt zur antragsgemäßen Feststellung des Nichtbestehens von Mietverhältni s- se n zwischen den Parteien. Dr. Milger Dr . Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Berlin - Mitte, Entscheidung vom 28.05.2014 - 118 C 519/13 - LG Berlin, Entscheidung vom 02.10.2014 - 67 S 257/14 -
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