V ZR 31/12 - V. Zivilsenat

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 31/12 Verkündet am: 1. März 2013 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Januar 201 3 durch die Vorsit zende Richterin Dr. Stresemann , die Richter Dr. Lemke und Prof. Dr. Schmidt - Räntsch, die Richterin Weinland und den Richter Dr. Kazele für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten zu 1 und 2 wird das Urteil des Hanseatisc hen Oberlandesgerichts - 8. Zivilsenat - vom 14. Dezember 2011 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die gegen den Feststellungsausspruch gerichtete Berufung der Beklagten zu 1 und 2 gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg - Zivilkammer 11 - vom 8. Januar 2010 zurückg e- wiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhan d- lung und Entscheidung, auch über d ie Kosten des Revision s- verfahrens , an das Berufungsgericht zurückverwiesen . Die Anschlussrevision der Klägerin wird zurückgewi esen. Von Rechts wegen Tatbestand: In den 1950er Jahre n sollte das Gebiet N . (H . ) zu Wohnzwe cken bebau t werd en . D ie dortigen Eigentümer waren zu einem Verkauf ihrer Grundstücke nicht bereit . Sie übertrugen deshal b ihre Flächen 1 - 3 - zunächst an die N . Treuhandgesellschaft zur Förderung des Wo h- nungsbaues mbH (im Folgenden: Treuhand ) , einem Tochterunternehmen des Verbandes N . Wohnungsunternehmen e.V. (im Folgenden: Ve r- band) . Die Treuhand so llte neue Grundstücke bilden, an etlichen von ihnen j e- weils einzelnen Wohnungsbauunternehmen Erbbaurechte bestellen und s o- dann diese neuen Grundstücke den ursprünglichen Eigentümern übereignen. Die dafür erforderlichen Vertragstexte wurden von der Treuhand erstellt und jeweils inhaltsgleich gegenüber allen beteiligten Grundstückseigentümern und Wohnungsbauunternehmen eingesetzt. Im Rahmen diese s Projekts übertrug der Rechtsvorgänger der Beklagten sein Grundstück mit notariellem Vertrag vom 6. Mai 1959 auf die Treuhand. D a- rin waren d ie Bedingungen des auf die Dauer von 99 Jahren abzuschließenden Erbbaurechtsvertrags vorgegeben; auch wurde die Treuhand zur Rückübertr a- gung eines gleichwertigen Grundstücks verpflichtet. In § 4 des abzuschließe n- den Erbbaurechts vertrags heißt es: Der Erbbauberechtigte macht hierdurch mit Wirkung für sich und seine Rechtsnachfolger für die Dauer der Zeitspanne, die zwischen der Ei n- tragung des Erbbaurechts und dessen vertragsmäßigem Ende liegt, dem jeweiligen Eigentümer das Angebo t, die Grundstücke zu den in § 5 niedergelegten Bedingungen zu kaufen. Die Vert r ag s schließenden sind sich darüber einig, dass der Kaufvertrag dadurch zustande kommt, dass während der obigen Zeitspanne der E i- gentümer den Kaufantrag in notariell beurkundete r Form annimmt. Der jeweilige Eigentümer ist verpflichtet, das im § 1 genannte Grun d- stück nach normalem Ablauf des Erbbaurechts an den Erbbauberechti g- ten zu den in § 5 niedergelegten Bedingungen zu verkaufen oder das Erbbaurecht auf weitere 99 Jahre zu ver längern. Es steht dem Eigent ü- mer frei, zwischen Verkauf und Verlängerung des Erbbaurechts zu wä h- len. Weiter wird dem jeweiligen Erbbauberechtigten für alle während der Dauer des Erbbaurechts eintretenden Verkaufsfälle ein Vorkaufsrecht eingeräumt. 2 - 4 - Eine n entsprechenden Erbbaurechtsvertrag schloss die Treuhand mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin a m 14. August 1964 . D as mit d ies em Erbba u- recht belastete Grundstück wurde anschließend an den Rechtsvorgänger der Beklagten aufgelassen; dessen Eintragung als Eigentümer erfolgte am 16. März 1965. In der Folgezeit fanden etwa alle fünf bis acht Jahre Gespräche zwischen den Grundstückseigentümern und den Wohnungsbauunternehmen über die Erhöhung des Erbbauzinses statt. Dabei bestätigten die Grundstückseigent ü- mer zwischen August 1973 und April 2001 mehrfach, von ihrem Verkauf s recht - letztmalig bis zum 1. April 2006 - keinen Gebrauch zu machen. Im Jahr 2007 behielten sich die Beklagten als Gesamtrechtsnachfolger des früheren Grundstückseigentümers gegenüber de r Klägerin als im Wege der Verschmelzung entstandene r Gesamtrechtsnachfolgerin der früheren Erbba u- berechtigten die Annahme des in dem Erbbaurechtsvertrag enthaltenen K aufangebots vor . Mit notarieller Erklärung vom 16. Dezember 2008 nahmen sie das Angebot an. Nachdem sie der Klägerin die Vertragsannahmeerklärung zugestellt hatten, forderte die Klägerin mit anwaltlichen Schreiben vom 13. Januar 2009 und 17. Februar 2009 die Beklagten unter Fristsetzung zu der Erklärung auf, dass Rechte aus der Urkunde nicht hergeleitet würden. Dies verweigerten die Beklagten und verlangten einen Kaufpreis von 2.554.400 Die Klägerin will die Feststellung erreichen, dass durch die Annahmee r- klärung der Beklagten kein Kaufvertrag zustande gekommen ist, hilfsweise, dass das Kaufangebot bei Beurkundung der Annahmeerklärung nicht mehr wirksam war; darüber hinaus verlangt sie die Verurteilung der Beklagten zur Erstattung von 14.404,71 e- richt hat der Feststellungsklage im Hauptantr ag stattgegeben und die Za h- lungsklage ebenso abgewiesen wie die Widerklage, mit der die Beklagten die 3 4 5 6 - 5 - Feststellung erreichen wollten, das s sie anstelle der Treuhand Partei des Er b- baurechtsvertrags geworden sind. Die Berufung der Beklagten zu 1 und 2, die v on den übrigen Beklagten bevollmächtigt sind, hat das Oberlandesgericht ebenso zurückgewiesen wie die Anschlussberufung der Klägerin. Mit der von dem Oberlandes gericht zugelassenen Revision wollen die Beklagten zu 1 und 2 die vollständige Abweisung der Klage erreichen; ihren Widerklageantrag verfolgen sie nicht weiter. Die Klägerin beantragt die Zurüc k- weisung des Rechtsmittels und verfolgt im Wege der Anschlussrevision, deren Zurückweisung die Beklagten zu 1 und 2 beantragen, ihre Zahlungsklage we i- ter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht lässt offen, ob das Kaufangebot aufgrund der lan g- fristigen Bindung wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig ist . Es sei j edenfalls nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, weil es die Klägerin unangemessen benachteilige. Daran ändere nichts, dass die Treuhand, die die Klausel vorformuliert habe, eher zu m Lager der Recht s- vorgängerin der Klägerin gehört habe. Da die Beklagten ein Recht aus dies er Klausel herleiten wollten, müssten sie sich dieselben Einwendungen entgege n- halten lassen wie die Verwenderin. Die Klägerin könne jedoch keinen Ersatz ihrer vorgerichtlichen Recht s- anwaltskosten verlangen. Dass den Beklagten der von ihnen geforderte Kau f- preis nicht zustehe, habe sich erst in d em Rechtsstreit klären lassen. Daher 7 8 9 - 6 - falle ihnen hinsichtlich der Verfolgung ihres Kaufpreisanspruchs kein Verschu l- den zur Last. II. Das hält rechtlicher Nachprüfung im Wesentlichen nicht stand. A. Revision der Beklagten zu 1 und 2 : Das Rechtsmit tel hat Erfolg. Auf der Grundlage der bisherigen Festste l- lungen des Berufungsgerichts lässt sich nicht ausschließen, dass m it der A n- nahmeerklärung der Beklagten ein wirksamer Grundstückskaufvertrag zwischen den Parteien zustande gekommen ist . 1. Zutreff end ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, dass es für das Zustandekommen des Kaufvertrags nicht darau f ankommt, ob die Beklagten anstelle der Treuhand in de re n schuldrechtliche Positio n in dem Erbbaurechtsvertrag vom 14. August 1964 einge treten sind. Denn das Kaufa n- gebot richtete sich von vornherein an den jeweiligen Grundstückseigentümer, ohne zwingend an die schuldrechtliche Vertragsnachfolge anzuknüpfen. Das ergibt sich aus der von dem Wortlaut des Angebots ausgehenden Auslegung d urch d as Berufungsgericht , die revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist und von der Revision auch nicht angegriffen wird. Gegen die grundsätzliche Zulä s- sigkeit eines solchen Angebots bestehen keine rechtlichen Bedenken (Münc h- Komm - BGB/Busche, 6. Aufl., § 145 Rn. 17; Staudinger/Bork, BGB [2010], § 145 Rn. 19, 35). 2. Mit Erfolg rügen die Beklagten jedoch, dass das Berufungsgericht u n- ter Übergehen ihres Vortrags zu den Umständen des Landerwerbs und der Ve r- tragsgestaltung durch die Treuhand zu der Annahme gela ngt ist , dass d ie Tre u- 10 11 12 13 14 - 7 - hand der Rechtsvorgängerin der Klägerin die Kaufangebotsklausel in dem Er b- baurechtsvertrag gestellt hat. a) Das Kaufangebot ist nach den Feststellungen des Berufungsgerichts von bzw. im Auftrag der Treuhand sowohl in die von ihr mi t sieben anderen Grundstückseigentümern geschlossenen Kaufverträge - dort in der jeweiligen Anlage II - als auch in die zwischen ihr und anderen Wohnungsbaugesellscha f- ten geschlossenen Erbbaurechtsverträge - dort jeweils in § 4 Abs. 1 - aufg e- nommen worden. Es handelt sich somit um eine formularmäßige Einzelabrede mit einem für Allgemeine Geschäftsbedingungen typischen Gepräge, die auch in der hier maßgeblichen Zeit vor dem Inkrafttreten de s AGB - Gesetzes den d a- für geltenden Rechtsgrundsätzen unterlag (vgl. S enat, Urteil vom 8. Juni 1979 - V ZR 191/76, BGHZ 75, 15, 20). Es kann deshalb - in einer jetzt den Maßst ä- ben der §§ 305c, 307 BGB bzw. früher der §§ 3, 9 AGBG vergleichbaren We i- se - gemäß § 242 BGB das Erfordernis einer In haltskontrolle durch das Revis i- on sgericht bestehen (Senat, Urteil vom 17. Mai 1991 - V ZR 140/90, BGHZ 114, 338, 340). b) Der Weg zu einer solchen Inhaltskontrolle ist gemäß § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB allerdings nur eröffnet, wenn die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspa rtei die Formularklausel bei Vertragsschluss gestellt hat. Nichts anderes gilt für die hier maßgebliche Rechtslage vor dem Inkrafttreten der §§ 305 ff. BGB und des AGB - Gesetzes (vgl. BGH, Urteil vom 21. Februar 1980 - III ZR 185/77, NJW 1980, 1574, 1575). c) Als Verwender ist derjenige anzusehen, auf dessen Veranlassung die Einbeziehung der Formularklausel in den Vertrag zurückgeht (siehe nur BGH, Beschluss vom 22. Juli 2009 - IV ZR 74/08, NJW - RR 2010, 39 Rn. 3; Urteil vom 24. Mai 1995 - XII ZR 172/94, B GHZ 130, 50, 57 f.). Sind Formularklauseln von einem Dritten formuliert, ist entscheidend, ob eine der Vertragsparteien sie sich 15 16 17 - 8 - als von ihr gestellt zurechnen lassen muss; maßgebend ist dabei der Zweck der AGB - rechtlichen Inhaltskontrolle, die einseitige Ausnutzung der Vertragsgesta l- tungsfreiheit durch eine Vertragspartei zu verhindern (BGH, Urteil vom 30. Juni 1994 - VII ZR 116/93, BGHZ 126, 326, 332 mwN). Eine solche Zurechnung kann zu Lasten der jenige n Vertragspartei erfolgen, die den Dritten vorab mit der Formulierung der Vertrags klausel beauftragt hatte , und auf dessen Veranla s- sung die Klausel später in die Verträge aufgenommen wurde ( BGH, Urtei l vom 20. März 1985 - IVa ZR 223/83, NJW 1985, 2477 ). Bei B edingungen , die von einem neutralen Dritten formul iert worden sind, kann eine Zurech nung zu La s- ten eine r der Vertragspar teien ganz entfallen (vgl. Senat, Urteil vom 12. Juni 1992 - V ZR 106/91, NJW 1992, 2817; im Ergebnis offen lassend: BGH, B e- schluss vom 22. Juli 2009 - IV ZR 74/08, NJW - RR 2010, 39). d ) Nach diesen Maßstäben gilt hier Folgendes: aa) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wurden alle Ve r- tragstexte des Gesamtprojekts von bzw. im Auftrag de r Treuhand formuliert. Das Kaufangebot ist in dem Erbbaurechtsver trag vom 14. August 1964 entha l- ten , der zwischen der Treuhand und der Rechtsvorgängerin der Kläger in g e- schlossen wurde. Bei rein formal er Betrachtung ist die Treuhand als Verwend e- rin anzusehen; die Rechtsvorgängerin der Klä gerin hat die Klau sel von der Treuhand gestellt bekom men . Durch den Übergang des Grund stücks eigen tums auf die Beklag tenseite hat sich daran nichts ge än dert . bb) Bei dieser Betr achtung bleibt jedoch unberücksichtigt, dass sich die Rolle der Treuhand im Rahmen des Gesamtprojekts letztlich nicht auf eine e i- gene V ertragsbeteiligung, sondern auf eine Vermittlung zwischen den Grun d- stückseigentümern und den Wohnungsbauunternehmen richtete. Eigene Int e- ressen verfolgte die Treuhand lediglich dahingehend, ihrer Aufgabe als Lan d- beschafferin für Zwecke des sozialen Wohnun gsbaus gerecht zu werden. Sie 18 19 20 - 9 - sollte und wollte nicht endgültig Grundstückseigentümerin, Erbbaurechtsve r- pflichtete und Verkaufsberechtigte werden, sondern nur vorübergehend. Die Vor - und Nachteile aus den Verträgen sollten nicht sie, sondern die Wohnung s- ba uunternehmen und die Grundstückseigentümer treffen. cc) Damit hängt die Antwort auf die Frage, wer als Verwender der Fo r- m u larklausel anzusehen ist, davon ab, wie es im Einzelnen zu de r Beteiligung der Treuhand gekommen ist. Das Berufungsgericht hat dazu - von seinem fo r- malen Ausgangspunkt konsequent - keine Feststellungen getroffen. Insoweit beste hen folgende Möglichkeiten : (1) Wenn die Treuhand auf eigene Initia tive bzw. auf Initiative des Ve r- bandes Bau land in dem betre ffen d en Gebiet zu nächst auf Vo rrat beschafft hat , ohne dass im Zeitpunkt der Grundstücksübertragungsv erträge im Jahr 1959 schon feststand , welc he Wohnungsbauunternehmen an dem Projekt b e- teiligt werden sollten, und die Rechtsvorgängerin der Klägerin erst später aus einer unbestimmten Z ahl potentieller Bewerber ausgewählt wurde und zu dem Projekt hinzuge kommen ist, ginge die Rolle der Treuhand über die bloße Ve r- mittlung zwischen den beiden Lagern der Grundstückseigentümer einerseits und bereits feststehender Wohnungsbauunternehmen ande rerseits hinaus. Dann wäre die Treuhand nicht nur formale, sondern echte Vertragsbetei ligte gewesen . In diesem Fall wäre der Rechtsvorgängerin der Kläger in von ihrer Vertragspartnerin, der Treuhand , die Klausel ge stellt worden. Unerheblich is t , ob die an fangs noch nicht feststehenden Wohnungsbauunternehmen nur aus dem Kreis der Verbandsmitglieder oder auch auf dem freien Markt aller intere s- sierten Unternehmen ausgewählt werden sollten. Denn auch die Mitglieder e i- nes Ver bands können ihm bzw. de r von ihm ei ngesetzten Treuhand gegenüber schutzbedürftig sein. 21 22 - 10 - (2) Anders liegt es hingegen, wenn - wie die Beklagten ausweislich des Tatbestands des angefochtenen Urteils vorgetragen haben - die Rechtsvorgä n- gerin der Klägerin die Treuhand vorab mit der Beschaf fu ng von Bau land in dem Gebiet beauftragt hat . In diesem Fall hätte sich die Rolle der Treuhand auf die bloße Vermittlung zwischen Wohnungsbauunternehmen und Grundstückse i- ge n tümern beschränkt, die als zukünftige Vertragsparteien bereits feststanden und deren gegenläufige Interessen sie lediglich rechtlich zusammenführen sol l- te; dass die Tr euhand vorüberge hend selbst Vertragspartei geworden ist , wäre dann im Wesentli chen dem Umstand geschuldet gewesen, dass sie für den Neuzuschnitt der Grundstücke benöti gt wur de. Die von ihr verwendeten Form u- lar klauseln wären deshalb - wie bei der Formulierung durch einen nicht an dem Vertrag beteiligten Dritten - weder den Grundstückseigentümern noch den Wohnungsbauunternehmen zuzurechnen, sondern als neutrale Drittbedingu n- gen anzusehen, so dass sich die Klä gerin nicht auf den Schu tz des AGB - Rechts berufen kö nn te . (3) Das Ergebnis ist dasselbe , wenn - wie die Beklagten ebenfalls vorg e- tragen haben - die Rechtsvorgängerin der Klägerin die Treuhand vorab mit der Abfassung des V ertragsmusters für den Erbbaurechtsvertrag einschließlich des Kaufangebots beauf tragt hat . In die sem Fall wäre die Einbeziehung der Form u- larklau sel der Rechtsvorgängerin der Kläger in zuzurech nen; diese wäre gege n- über der Beklagtenseite als Verwenderin anzu sehen . Die Klägerin kö nn te sich wiederum nicht auf den Schutz des AGB - Rechts berufen. 3. Mit der gegebenen Begründung hat das Berufungsurteil, soweit es den Feststellungsausspruch anbelangt, somit keinen Bestand. Es stellt sich auch nicht aus anderen Gr ünden als richtig dar. a) Das Kaufangebot ist nicht nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Es ver stößt nicht gegen die guten Sitten. 23 24 25 26 - 11 - aa) Eine schuldrechtliche Vereinbarung, mit der sich der Erbbauberec h- tigte zum Ankauf des Erbbaugrundstücks auf Verlangen des Grundstückseige n- tümers verpflichtet, ist nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 17. Mai 1991 - V ZR 140/90, BGHZ 114, 338, 339) grundsätzlich zulässig, soweit sich nicht aus den Besonderheiten des Einzelfalls etwas anderes ergibt. Anstößig ist jed och eine übermäßig lange oder sich gar, wie vorliegend, auf die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts erstreckende Bindungsdauer des Kaufzwangs; die Vereinbarung ist dann allerdings in der Regel nicht insgesamt unwirksam, so n- dern entsprechend § 139 BGB auf die im Einzelfall angemessene Bindung s- dauer zu beschränken. Das gilt auch gegenüber einem Unternehmer als A n- kaufsverpflichtetem (Senat, Urteile vom 1. Oktober 1 976 - V ZR 10/76, BGHZ 68, 1, 6 und vom 14. Oktober 1988 - V ZR 175/87, NJW 1989, 2129, 2131). b b) Für eine im Ergebnis vergleichbare Vertragsgestaltung, bei der - wie hier - der Erbbauberechtigte bereits ein Ankaufsangebot abgibt, gilt nichts and e- res. cc) Somit bedarf es der Prüfung, für welchen Zeitraum sich der Kau f- zwang mit den Belangen des Er bbauberechtigten redlicherweise noch vereinb a- ren lässt und ab wann das Ankaufsverlangen - hier die Angebotsanna h me - sittenwidrig erscheint (Senat, Urteil vom 22. Februar 1980 - V ZR 135/76, WM 1980, 877, 878). (1) Der Ankauf darf nicht zur Unzeit verla ngt, in dem vorliegenden Fall also die Annahme des Angebots nicht zu r Unzeit erklärt werden. Um eine Erkl ä- rung zur Unzeit handelt es sich bei einem einer natürlichen Person zu Woh n- zwecken bestellten Erbbau recht u.a. dann , wenn der Kaufvertrag in den ersten zehn Jahren nach der Bestellung des Rechts zustande kommen soll (Senat, Urteil vom 8. Juni 1979 - V ZR 191/76, BGHZ 75, 15, 19; Urteil vom 1. Oktober 27 28 29 30 - 12 - 1976 - V ZR 10/76, BGHZ 68, 1, 5), dem Erbbauberechtigten nicht ein ang e- messener Zeitraum für die Finanzi erung des Grundstückskaufs eingeräumt wird (Senat, Urteil vom 22. Februar 1980 - V ZR 135/76, WM 1980, 877, 878; Urteil vom 8. Juni 1979 - V ZR 191/76, BGHZ 75, 15, 19), die Ausübung des Ve r- kaufsrechts erst in einem Zeitpunkt erfolgt, in welchem der Erbbau berechtigte bereits aus dem Erwerbsleben ausgeschieden ist oder bald ausscheiden wird und deshalb die Finanzierung des Kaufpreises nur unter erheblichen Opfern aufzubringen in der Lage ist (Senat, Urteil vom 17. Mai 1991 - V ZR 140/90, BGHZ 114, 338, 342), oder nachdem der Berechtigte Erbbauzinsen in mehrf a- cher Höhe des Grund stücks gezahl t hat (Senat, Urteil vom 1. Oktober 1976 - V ZR 10/76, BGHZ 68, 1, 5). (2) Bedenken unter dem Gesichtspunkt der Sittenwidrigkeit bestehen immer dann nicht, wenn der Erbb auberechtigte ein finanzstarker Verhandlung s- partner ist, der das Grundstück eigentlich sofort kaufen wollte und könnte, falls der Eigentümer es hergegeben hätte (Senat, Urteil vom 8. Juni 1979 - V ZR 191/76, BGHZ 75, 15, 17; Urteil vom 1. Oktober 1976 - V ZR 10/76, BGHZ 68, 1, 4). Unabhängig von einem ursprünglichen Ankaufswillen kann sich ein Erbbauberechtigter zudem nicht auf seine mangelnde wirtschaftliche Lei s- tungsfähigkeit berufen, wenn er das Erbbaurecht im Rahmen seines G e- schäftsbetriebs als Bauträg er zum Zweck der Bebauung und Weiterveräuß e- rung erworben hatte, ihm gegenüber daher die soziale Zweckbestimmung des Erbbaurechtsgesetzes nicht zum Tragen kommt (Senat, Urteil vom 14. Oktober 1988 - V ZR 175/87, NJW 1989, 2129, 2131). dd) Nach diesen Maß stäben ist die Bindung der Klägerin und ihrer Rechtsvorgängerin an das Kaufangebot bis zur Annahme durch die Beklagten (44 Jahre) nicht sittenwidrig. 31 32 - 13 - (1 ) Das beruht allerdings nicht darauf , dass die Rechtsvorgängerin der Kläger in seinerzeit das Grundst ück sofort kauf en wollte . Die Feststellungen des Berufungsgerichts beschränken sich darauf, dass die Grundstückseigentümer nicht zum endgültigen Verkauf ihrer Flächen bereit waren. Das heißt aber nicht zwin gend, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin da ma ls kaufwillig war, wie die Beklagten zu 1 und 2 erstmals in dem Revision sverfahren geltend machen , und sich nur notgedrungen wegen der Verkaufsunwilligkeit der Grundstückse i- gentümer mit dem Erwerb des Erbbaurechts zufriedengegeben hat . (2) Die soziale Z weckbestimmung der (damaligen) Erbbaurechtsveror d- nung kam ihr gegenüber jedoch nicht zum Tragen. Zwar er warb sie das Er b- baurecht nicht zur Weiterveräußerung, sondern zu Vermietungszwecken im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus. Aber auch in diesem Fall war de r E r- werb von vornherein auf Gewinnerzielung und nicht auf die Befriedigung eig e- ner Wohnbedürfnisse gerichtet. Das rechtfertigt die Gleichbehandlung mit e i- nem Erwerb zur Weiterveräußerung. (3 ) Die Be klagten haben das Angebot nicht zur Unzeit angenommen. Anders als natürliche Personen unterlag die Rechtsvorgängerin der Klägerin keinem Alterungsprozess, der sich auf ihre finanzielle Leistungsfähigkeit au s- wirken könnte. Auch unterscheidet sich die finanzielle Leistungsfähigkeit von Wohnungsbauunternehmen auf grund des gewerblichen Umfangs ihrer Tätigkeit wesentlich von der natürlicher Personen, die das Erbbaurecht zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Die Belastung der Rechtsvorgängerin der Klägerin b e- schränkte sich darauf, dass sie den Kaufpreis - soweit er ihr nich t in liquiden Mitteln zur Verfügung stand - finanzieren musste. Das geht aber nicht über die Belastung hinaus, die bei jedem Kauf, auch in dem für die Klägerseite günstig s- ten Ze itpunkt, angefallen wäre. Dass d ie Klägerin darüber hinaus durch die F i- nanzieru ng des Kaufpreises wirtschaftlich überfordert würde, ist weder festg e- stellt noch ersichtlich. 33 34 35 - 14 - (4) Die Bindungsdauer von 44 Jahren ist für sich genom men nicht sitte n- widrig. (a) Zwar gilt im Verjährungsrecht eine Frist von höchstens 30 Jahren (§ 197 BG B). Dieselbe Höchstfrist ist in § 462 Satz 1 BGB für die Ausübung eines Wiederkaufsrechts bei Grundstücken genannt. Eine Höchstdauer von 20 Jahren nimmt die Rechtsprechung für langfristige Bindungen im Rahmen von Bierlieferungsverträgen an (vgl. Senat, Urt eil vom 1. Oktober 1976 - V ZR 10/76, BGHZ 68, 1, 5). In Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist gege n- über Verbrauchern nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 11. Juni 2010 - V ZR 85/09, NJW 2010, 2873 Rn. 8) eine über vier Wochen hinausg e- hende Bindun g an ein Kaufangebot regelmäßig unzulässig. Aber der S e nat hat auch entschieden, dass eine vereinbarte Ausübungsfrist von 99 bzw. 90 Jahren für ein Wiederkaufsrecht bei Grundstücken nicht sittenwidrig ist ( U r teile vom 20. Mai 2011 - V ZR 76/10, NJW - RR 2011 , 1582, 1583 Rn. 11 ff. und vom 29. Oktober 2010 - V ZR 48/10, NJW 2011, 515, 516 Rn. 9 ff. ), und das s Unte r- lassungsverpflichtungen nach § 137 Satz 2 BGB (schuldrechtliche Verfügung s- verbote) nicht nach 30 Jahren nach allgemeinen Rechtsgrundsätzen u n wirksam werden (Urteil vom 6. Juli 2012 - V ZR 122/11, NJW 2012, 3162, 3163 Rn. 10 ff.). (b) Für den hier zu beurteilende n Kauf zwang kommt ein entscheidende r P unkt hinzu . Er besteht im Rahmen eines ohnehin langfristig en Erbbaurecht s- verhältnisses, welche s zudem jedenfalls am Ende der Laufzeit einen möglichen Grundstückskauf durch den Erbbauberechtigten vorsieht (§ 4 Abs. 3 des Er b- ba urechtsvertrags) . In dem umgekehrten Fall einer jederzeitigen Verkaufspflicht des Eigentümers nach § 2 Nr. 7 Erb bauRG ist eine Bindu ng über die gesamte Vertragslaufzeit zulässig (Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, 9. Aufl., § 2 Rn. 96, 98; Staudinger/Rapp , BGB [2009] § 2 ErbbauRG Rn. 31). 36 37 38 - 15 - (c) Hinzu kommt , dass die Bekl agtenseite - wie auch die anderen Grun d- stück s eigentümer - während der bishe rigen Vertragslaufzeit, beginnend neun Jahre nach Abgabe des Kaufangebots und so dann fortlaufend während der fo l- genden 33 Jah re, immer wieder aufs Neue erklärt hat , jeweils für die komme n- den ca. fünf Jahre auf einen Verkauf zu verzichten, so dass die Klägerin jeweils nach Ab lauf eines Verzichts zeitraums stets mit einer Annahme des Kaufang e- bots rechnen musste. (5 ) Das Kaufangebot ist auch nicht deshalb als sittenwidrig anzusehen, weil der Rechtsvorgängerin der Klägerin keine Frist zur Kaufpreiszahlu ng eing e- räumt wurde. Zwar muss dem Erbbauberechtigten eine angemessene, seine wirtschaftlichen Verhältnisse und die Höhe des Kaufpreises berücksichtigende Zeitspanne zur Beschaffung der erforderlichen Geldmittel zugestanden werden; aber dies kann auch dadu rch geschehen, dass das Ankaufsverlangen - hier die Annahme des Kaufangebots - rechtzeitig, nämlich regelmäßig sechs Monate vorher angekündigt wird (Senat, Urteil vom 22. Februar 1980 - V ZR 135/76, WM 1980, 877, 878). Diese Frist ist gewahrt; die Beklagte n haben sich die A n- gebotsannahme mehr als ein Jahr zuvor vorbehalten . (6 ) Hinzu kommt , dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin keine natürl i- che Person, sondern eine Wohnungsbaugenossenschaft war, für die das Er b- baurecht nicht zu eigenen Wohnzwecken, s ondern zur Bebauung mit Mietwo h- nungen im Rahmen des sozialen Wohnun gsbaus bestellt wurde. Bei der Pr ü- fung d er Sittenwidrigkeit spielt es (anders als bei der AGB - rechtlichen Inhalt s- kontrolle, siehe unten zu 4 . b ) bb )) keine Rolle, dass eine Weitergabe des E r b- baurechts an natürliche Personen nicht ausgeschlossen war, solange nicht be i- de Vertragsparteien - wofür hier nichts ersichtlich ist - sittenwidrig zum Nachteil dieses Dritten handel te n (vgl. Senat, Urteil vom 8. Juni 1979 - V ZR 191/76, BGHZ 75, 15, 18). 39 40 41 - 16 - b) Für eine Sittenwidrigkeit des Kaufangebots nach § 138 Abs. 2 BGB ist nichts ersichtlich. 4. Nach alledem ist da s Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO) , so weit die gegen den Feststellungsausspruch gerichtete Berufung der Bekla g- ten zurückge wi esen worden ist . Insoweit ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Es muss klären, ob die Treuhand der Rechtsvorgängerin der Kl ä- gerin die Angebotsklausel gestellt hat. Dafür weist der Senat auf folgendes hin: a) Die Beweislast für die Richtigkeit de s übergangenen Vortrags tragen die Beklagten zu 1 und 2. Zwar muss grundsätzlich derjenige, der sich auf den Schutz des AGB - Rechts beruft (hier also die Klägerin), die Verwender eige n- schaft der anderen Seite beweisen ( BGH, Urteil vom 19. September 1990 - VIII ZR 239/89, BGHZ 112, 204, 212). Hier besteht aber die Beson de r heit, dass die Treuhand zumindest formal als Vertragspartei aufgetreten ist. D as i n- diziert ihre Verwendereigensc haft im Verhältnis zur Klägersei te . Für Umstä n de, die im Rahmen des Gesamtprojekts eine davon abweichende Wertung rechtfe r- ti gen, tragen die Beklagten die Darlegungs - und Beweislast. b) Ergibt sich, dass die Treuhand als Verwenderin anzusehen ist, ist di e AGB - rechtliche Inhaltskontrolle vorzunehmen . aa) Diese ist - anders als die Beklagten meinen - nicht durch die spezia l- gesetzlichen Vorschriften über den städtebaulichen Vertrag (§ 11 BauGB) au s- geschlossen. Zwar hat der Senat bereits entschieden, dass neben der - auch auf vor ihrem Inkrafttreten am 1. Januar 1998 abgeschlossene Verträge a n- wendbaren - Regelung in § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB, welche das Gebot einer angemessenen Vertragsgestaltung enthält, das Recht der Allgemeinen G e- schäftsbedingungen keine Anwendung findet (Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 98 ff.). Aber weder die Erbbaurechtsvertr ä ge 42 43 44 45 46 - 17 - noch die Grundstückskaufverträge sind städtebauliche Verträge. Solche kann nämlich nur eine Gemeinde schließen (§ 11 Abs. 1 Satz 1 BauG B). Hier war die Gemeinde (die Freie und Hansestadt Hamburg) nicht Vertragspartei. Nach den - von den Beklagten nicht angegriffenen - Feststellungen des Ber u fungsgerichts hat die Treuhand auch nicht im Auftrag der Gemeinde gehandelt und kann di e- ser das Han deln der Treuhand nicht zugerechnet werden. Entgegen der Au f- fassun g der Beklagten ergibt sich nichts anderes daraus, dass die Treuhand als Organ der staatlichen Wohnungspolitik handelte. Durch die Ane r kennung als Organ der staatlichen Wohnungspolitik erhie lten Unternehmen, an denen die öffentliche Hand maß gebend beteiligt war , sowie zugelassene Verbände ledi g- lich die gleiche Rechtsstellung wie ein als gemeinnützig anerkanntes Wo h- nungsunterneh men ( § 28 Abs. 1 Satz 1 und 2 WGG - außer Kraft getr e ten zum 1. Ja nuar 1990). Im Übrigen betraf der Erbbaurechtsvertrag nicht mehr die b e- reits abgeschlossene N euordnung der Grundstücksverhältnisse im staa t lichen Interesse , sondern war rein privatrechtlicher Natur. bb ) D ie Angebotsklausel hält der Inhaltskontrolle nich t stand. (1 ) Nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 17 . Mai 1991 - V ZR 140/90, BGHZ 114, 338, 341) widerspricht eine in einer Formularklausel vereinbarte Ankaufspflicht des Erbbauberechtigten dem gesetzlichen Leitbild des Erbbaurechts, weil § 2 Nr. 7 ErbbauRG - früher § 2 Nr. 7 ErbbauVO - als Teil des vertragsmäßigen Inhalts nur ein Ankaufsrecht vorsieht. Deshalb muss bei der Ausgabe eines Wohnzwecken dienenden Erbbaurechts eine Kau f- zwangklausel so ausgestaltet sein, dass sie für einen in durch schnittlichen wir t- schaftlichen Verhältnissen lebenden Erbbaurechtserwerber erträglich ist. Für einen solchen Erwerber ist es unbillig, wenn ihm - wie hier - keine angemess e- ne Frist zur Beschaffung des Kaufpreises zugestanden wird. 47 48 - 18 - (2 ) Auch hat der Sena t in derselben Entscheidung ausgeführt (aaO, 342), dass die Ankaufspflicht nicht - wie hier geschehen - an die gesamte Dauer e i- nes langfristigen Erbbaurechts gebunden werden darf. Denn eine solche Bi n- dung benachteiligt den Erbbauberechtigten insbesondere d eshalb, weil er mit fortschreitendem Zeitablauf in ein Alter kommen kann, in welchem er aus dem Berufsleben ausgeschieden ist und deshalb unter Umständen den Grun d- stückskaufpreis nur noch unter erheblichen Opfern aufzubringen in der Lage ist. Wird dann ers t der Ankauf verlangt, w as die Klausel ermöglicht, erhält der Er b- bauberechtigte zwar als Gegenl eistung für den Kaufpreis das Eigentum an dem Grund stück, ist jedoch im Fall einer erforderlichen Kaufpreisfinanzierung mit Tilgungs - und Zinsraten in einer Höhe belastet, dass seine Altersversorgung gefährdet sein könnte. (3 ) Ferner ist das hier abgegebene Kaufangebot die stärkste Form des Kaufzwangs, denn der Kaufvertrag soll mit der Annahmeerklärung des Grun d- stückseigentümers ohne weiteres zustande kommen. (4 ) Allerdings ist diese Rechtsprechung auf den vorliegenden Fall nicht vollständig übertragbar , weil zum einen der Rechtsvorgängerin der Klägerin das Erbbaurecht nicht zu eigenen Wohnzwecken bestellt worden ist. Sie sollte - und hat - Wohnungen zum Zwec k der Vermietung im Rahmen des sozialen Wo h- nungsbaus errichtet. Deshalb ist sie nicht einem in durchschnittlichen wirtschaf t- lichen Verhältnissen lebenden Erbbauberechtigten vergleichbar, der Wohnraum zur eigenen Nutzung errichtet. Zum anderen trifft die Er wägung, der Kaufzwang bestehe auch dann noch, wenn der Erbbauberechtigte altersbedingt den Kau f- preis nur noch unter erheblichen Opfern aufbringen könne, auf die Rechtsvo r- gängerin der Klägerin nicht zu. Als juristische Person konnte sie nicht altern. (5 ) Jedoch gilt nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 1. Oktober 1976 - V ZR 10/76, BGHZ 68, 1, 6) auch gegenüber Unternehmern, 49 50 5 1 52 - 19 - dass sogar individualvertragliche Kaufbindungen, die sich über die gesamte, mehr als 90 - jährige Laufzeit eines Erbbaurecht s erstrecken, bedenklich e r- scheinen. Für Formularklauseln triff t das erst recht zu. Soweit der Senat das dort aus dem Umstand hergeleitet hat, dass die Bindung schon nach dem Er b- baurechtsvertrag a n spätere Käufer von zu errichtenden Eigentumswohnungen weit ergegeben werden sollte, gi l t hier im Er gebnis dasselbe. Nach Nr. 10 Buchst. c der Anlage zum Erbbaurechtsvertrag ist der Erbbauberechtigte für den Fall der Übertragung des Erbbaurechts an einen Dritten zu einer Weiterg a- be des Kaufzwangs verpflichtet . Dass eine solche Weitergabe des Kaufzwangs auch an natürliche Personen innerhalb des - einheitlichen Vertragsklauseln u n- terliegenden - Baugebiets nicht von vornherein ausgeschlossen war, zeigt das von den Be klagten selbst - in anderem Zusammen hang - angeführte Beispiel einer solchen Weitergabe auf einem der anderen Grundstücke . (6 ) Die Bindung an ein Grund stückskaufangebot für 99 Jahre ist una n- gemessen lang. Das ergibt sich indi rekt aus dem V erbot des § 308 Nr. 1 BGB, welche s Klau seln betrifft, in denen sich der Verwender unangemessen lange Fristen für die Annahme eines Angebots vorbehält. Zwar gilt diese Norm hier so wohl in zeitlicher als auch in personeller Hin sicht nicht unmittelbar; ihr kommt aber auch zwischen Unternehmern Indizwirkung zu (BGH, Urteil vo m 19. Dezember 2007 - XII ZR 13/06, NJW 2008, 1148 , 1149 Rn. 18). Die En t- wicklung des Kaufprei ses und die sonstigen mit einem Kauf verbundenen Ris i- ken über einen Zeitraum von 99 Jahren waren auch für ein Wohnungsbauu n- ternehmen bei Abgabe des Angebots unkal kulierbar. Die Klau sel lässt eine A n- nahme kurz vor Ende der Vertragsl aufzeit zu, unabhängig davon, ob der Kau f- preis in diesem Zeitpunkt aufgrund der Bodenpreisentwicklung auf eine für die Klägerseite unzumutbare Höhe angestiegen ist oder ob sie bis dahin b ereits Erbbauzinsen in mehrfacher Höhe des Kaufpreises geleistet hat. 53 - 20 - (7) Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des AGB - Rechts ergibt sich zusätzlich daraus, dass der Kaufpreis mangels abweichender Reg e- lungen gemäß § 433 Abs. 2, § 271 Abs. 1 BGB mit der Annahme des Kaufa n- gebots ohne Ankündigungsfrist sofort fällig wird (vgl. Senat, Urteil vom 17. Mai 1991 - V ZR 140/90, BGHZ 114, 338, 341; Lemke/Czub, aaO; Staudinger/Rapp, BGB [2009], § 2 ErbbauRG Rn. 36). Davon gehen offenbar auch die Beklagten z u 1 und 2 aus, die nach Treu und Glauben eine Wartefrist einräumen wollen. Bei einer Formularklausel ist eine solche geltungserhaltende Reduktion jedoch nicht möglich (Senat, Urteil vom 17. Mai 1991 - V ZR 140/90, BGHZ 114, 338, 342). (8 ) Aus diesem Gr und ändert es nichts, d ass der Kaufzwang hier weder auf natürliche Personen übertragen (siehe vorstehend unter (5)) noch erst u n- mittelbar vor Ablauf der Laufzeit ausgeübt werden soll (siehe vorstehend unter (6)) . D ie Klau sel ist somit insgesamt unwirksam. c) Gelingt den Beklagten der Nachweis, dass die Treuhand nicht Ve r- wenderin war, ist die Angebotsklausel wirksam. Mit der Annahme des Angebots ist ein Kaufvertrag zwischen der Klägerin und den Beklagten zustande geko m- men. B. Anschlussrevision der Klä gerin: Das zulässige Rechtsmittel hat keinen Erfolg. 1. Obwohl das Berufungsgericht die Zulassung der Revision auf die Frage der Wirksamkeit einer sehr langfristigen Ankaufverpflichtung im Rahmen eines zwischen juristischen Personen geschlossenen Er bbaurechtsvertrags unter dem Blickwinkel der Sittenwidrigkeit u nd unter AGB - rechtlichen Gesicht s- 54 55 56 57 58 59 - 21 - punkten und damit nur zugunsten der Beklagten für die Rechtsverteidigung gegen die Feststellungsklage zugelassen hat, ist die die Zahlungsklage betre f- fende Ans chlussrevision der Klägerin zulässig (vgl. BGH, Urteil vom 22. März 2006 - VIII ZR 173/04, NJW - RR 2006, 1328, 1329). 2. Begründet ist das Rechtsmittel jedoch nicht. Das gilt unabhängig d a- von, ob das Kaufangebot wirksam war: a) War es wirksam, wäre mi t dem Zugang der Annahmeerklärung der Beklagten bei der Klägerin ein Kaufvertrag zustande gekommen. Die Beklagten h ätt en in diesem Fall von der Klägerin nichts verlangt, w as diese ihnen nicht schuldete. b) Aber auch wenn das Kaufangebot unwirksam war, d ie Beklagten also unberechtigterweise die Erfüllung des Kaufvertrags gefordert hätten, könnte die Klägerin keinen Ersatz ihrer vorgerich tlichen Anwaltskosten verlangen. Dass das Berufungsgericht für diesen Fall eine Pflichtverletzung der Beklagten in Form der (unterstellt) unberechtigte n Forderung des Kaufpreises zwar bejaht , aber das für einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB erforder liche Verschulden verneint , ist rechtlich nicht zu beanstanden ( vgl. S e- nat, Urteil vom 16. Januar 2009 - V ZR 133/08, BGHZ 179, 238 , 241 Rn. 8 ff. ). aa) Bei Unwirksamkeit des Grundstückskaufs hätte zwischen den Parte i- en zumindest ein vorvertragliches Schuldverhältnis i.S.d. § 311 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor gelegen . Durch die Annahme erklärung und die Forderung de s Kau f- preises h ätt en die Beklagten objektiv ihre Pflichten aus diesem Schuldverhältnis verletzt. bb) Schuldhaft handelt der Anspruchsteller aber nicht schon dann, wenn er nicht erkennt, dass seine Rechtsposition in der Sache nicht berechtigt ist, sonder n erst, wenn er diese Rechtsposition nicht als plausibel ansehen durfte 60 61 62 63 64 - 22 - ( Senat, Urteil vom 16. Januar 2009 - V ZR 133/08, aaO Rn. 20). Keine Fahrlä s- sigkeit liegt danach etwa vor, wenn die Rechtslage schwierig zu überblicken ist und die verfolgte Rechtsposi tion jedenfalls vertretbar erscheint (aaO Rn. 26 mwN). Im Einklang mit diesen Grundsätz en hat das Berufungsgericht Fahrlä s- sigk eit verneint . cc) Entgegen der Auffassung der Klägerin ergibt sich Abweichendes w e- der aus § 138 BGB noch aus dem AGB - Recht. Se lbst eine objektive Sittenwi d- rigkeit (die hier nicht vorlie g t ) führt für sich genommen noch nicht zum Vorwurf der Fahrlässig keit gegenüber demjenigen , der die Sittenwidrigkeit in vertretb a- rer Weise nicht er kennt. Entsprechendes gilt für den Verwender unwir ksamer Formular klauseln. H ier kommt hinzu, dass die Beklagtenseite die Klausel nicht selbst v erwende t hat , sondern sich die Unwirksamkeit - wenn über haupt - allein aus dem Ve rtragsverhältnis zwischen der Rechtsvorgängerin der Klägerin und der Treuhand erg i bt . dd) Jedenfalls mangels Verschuldens besteht auch kein Schadense r- satzanspruch aus Verzug . Im Übrigen waren die geltend gemachten Rechtsve r- folgungskosten bei Ve rzugsbeginn bereits entstanden. Denn die Klä gerin hat 65 66 - 23 - den Rechtsanwalt beauftragt, die Beklag ten zum Ver zicht auf die Rechte aus der Angebotsannahme aufzufordern; erst damit konnte sie die Beklagten in Verzug set zen ( § 286 Abs. 1 BGB ) . Stresemann Lemke Schmidt - Räntsch Weinland Kazele Vorinstanzen: LG Hamburg, Entscheidung vom 08.01.2010 - 311 O 91/09 - OLG Hamburg, Entscheidung vom 14.12.2011 - 8 U 42/11 -

Full & Egal Universal Law Academy