BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 315/09 Verk374ndet am: 7. Juli 2010 Ring, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 558 Abs. 2 Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache (hier: Bad und Sammelheizung) bleibt bei der Ermittlung der orts374blichen Vergleichsmiete grunds344tzlich auf Dauer unber374cksichtigt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten erstattet hat oder die Parteien eine konkrete an-derweitige Vereinbarung getroffen haben; hierzu gen374gt es nicht, dass sich der Mie-ter bei Abschluss des Mietvertrags zum Einbau der Ausstattung verpflichtet hat. BGH, Urteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09 - LG Hamburg AG Hamburg-Altona - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 7. Juli 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. B374nger f374r Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 11, vom 27. November 2009 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit April 1976 Mieter einer ca 92 qm gro337en Wohnung in Hamburg. In 247 28 des Mietvertrags hei337t es: 1 "Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten fachgerecht eine Gashei-zung in s344mtlichen Wohnr344umen zu installieren und ein Badezimmer in den daf374r vorgesehenen Raum zu installieren." Dementsprechend baute der Beklagte in die Wohnung auf eigene Kosten ein Bad und eine Sammelheizung ein. 2 3 Mit Schreiben vom 28. Februar 2008 verlangte die Kl344gerin Zustimmung zu einer Erh366hung der Nettomiete von 450,28 200 auf 539,95 200 monatlich. Zur Begr374ndung nahm sie auf den Mietspiegel der Stadt Hamburg Bezug und ord- - 3 - nete die Wohnung des Beklagten in das Rasterfeld C 4 ein. Dieses Rasterfeld bezieht sich auf Wohnungen mit normaler Wohnlage, Baujahr bis Ende des Jahres 1918 und einer Ausstattung mit Bad und Sammelheizung. 4 In drei vorangegangenen Mieterh366hungsverlangen seit 1992 hatte die Kl344gerin dagegen auf die orts374bliche Vergleichmiete f374r Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung abgestellt. Au337erdem hatte sie dem Beklagten mit Schrei-ben vom 22. April 2004 den Abschluss einer Vereinbarung angeboten, der zu-folge dieser ihr das Eigentum an Bad und Sammelheizung gegen Zahlung von 1.200 200 374bertragen und die Kl344gerin die Instandsetzungs- und Instandhaltungs-pflicht hierf374r 374bernehmen sollte. Im Gegenzug sollte die Wohnung k374nftig in das Rasterfeld C 4 des jeweils g374ltigen Hamburger Mietspiegels (mit Bad und Heizung) eingeordnet, eine darauf gest374tzte Mieterh366hung aber nicht vor dem 1. Juni 2006 geltend gemacht werden. Zum Abschluss dieser Vereinbarung kam es nicht. Das Amtsgericht hat der Klage auf Zustimmung zur Erh366hung der Net-tomiete auf 539,95 200 monatlich ab 1. Mai 2008 stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zur374ckgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Ziel der Klageabweisung wei-ter. 5 - 4 - Entscheidungsgr374nde: 6 Die Revision hat Erfolg. I. 7 Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: 8 Der Kl344gerin stehe der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterh366hung zu. Das Mieterh366hungsverlangen vom 28. Februar 2008 sei zu-l344ssig und begr374ndet. Bei der Ermittlung der orts374blichen Vergleichsmiete f374r die Wohnung des Beklagten sei eine Ausstattung mit Bad und Sammelheizung zugrunde zu legen. Zwar treffe es zu, dass von Seiten des Mieters vorgenommene Wertver-besserungen bei der Ermittlung des orts374blichen Entgelts nicht zu ber374cksichti-gen seien. Eine Ausnahme gelte aber, wenn die Parteien etwas anderes ver-einbart h344tten. Dies sei hier der Fall, weil sich der Beklagte in 247 28 des Mietver-trages dazu verpflichtet habe, Bad und Gasheizung auf eigene Kosten einzu-bauen und die eingebauten Einrichtungen deshalb der Vermieterleistung zuzu-rechnen seien. Einer dar374ber hinausgehenden Vereinbarung 374ber die Instand-setzungs- und Instandhaltungspflicht einer Partei, einer R374ckbauverpflichtung und eines Zeitpunktes, zu dem der verlorene Baukostenzuschuss als verloren anzusehen sein solle, bed374rfe es nicht. Auch die Streichung der 334berschrift "Heizung und Warmwasser" in 247 11 und das Einsetzen des Worts "Ofenhei-zung" sowie die Streichung der Worte "mit Bad" in 247 1 des Mietvertrags f374hrten nicht zu einer anderen Auslegung des Mietvertrags, denn damit sei lediglich der Zustand bei/vor Mietbeginn umschrieben. Aus der Verpflichtung zum Einbau 9 - 5 - von Bad und Heizung lasse sich demgegen374ber der von den Parteien avisierte k374nftige Zustand der Wohnung ableiten. 10 Dass die vom Beklagten 374bernommene Verpflichtung zum Einbau von Heizung und Bad den finanziellen Rahmen dieser Einbauten nicht erkennen lasse, 344ndere nichts daran, dass das Objekt nach dem vollzogenen Einbau die Merkmale des Rasterfeldes C 4 erf374lle. Das nachfolgende Verhalten der Partei-en f374hre zu keinem anderen Ergebnis. Der Tatsache, dass die Kl344gerin bislang Mieterh366hungsverlangen nicht auf die Einordnung in das Rasterfeld C 4 - mit Bad und Heizung - gest374tzt habe, sei kein rechtsgesch344ftlicher Erkl344rungswert zuzuweisen. Sie f374hre ebenso wie das Schreiben der Kl344gerin vom 22. April 2004 nicht dazu, dass die jetzt auf das Rasterfeld C 4 gest374tzte Mieterh366hung treuwidrig sei. II. Diese Beurteilung h344lt rechtlicher Nachpr374fung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begr374ndung kann ein Anspruch der Kl344gerin aus 247 558 BGB auf Zustimmung zu der geltend gemachten Mieterh366hung nicht be-jaht werden. Die orts374bliche Vergleichsmiete f374r die Wohnung des Beklagten ist anhand vergleichbarer Wohnungen, die nicht mit Bad und Sammelheizung aus-gestattet sind, zu ermitteln. 11 1. Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, dass Wohnwertver-besserungen, die der Mieter vorgenommen und finanziert hat, mangels ander-weitiger vertraglicher Vereinbarung bei der Ermittlung der orts374blichen Ver-gleichsmiete nicht zu ber374cksichtigen sind. Derartige zus344tzliche Ausstattun-gen, mit denen der Mieter die Wohnung versehen hat, sind nicht vom Vermieter "zur Verf374gung gestellt" und nicht Gegenstand seiner Gebrauchsgew344hrungs-pflicht. F374r die von ihm selbst auf eigene Kosten eingebauten Einrichtungen 12 - 6 - schuldet der Mieter dem Vermieter deshalb kein Entgelt, und insoweit kann er - mangels abweichender Vereinbarung - den Vermieter auch nicht auf Instand-haltung oder Instandsetzung in Anspruch nehmen oder Gew344hrleistungsan-spr374che bei etwaigen M344ngeln geltend machen. Dementsprechend hat das Bayerische Oberste Landesgericht (NJW 1981, 2259) schon zu 247 2 MHG in ei-ner grundlegenden Entscheidung ausgef374hrt, dass Einrichtungen des Mieters, die den Wohnwert der Mietsache erh366ht haben, bei der Ermittlung der orts374bli-chen Vergleichsmiete nicht zu ber374cksichtigen sind, es sei denn, die Parteien h344tten etwas anderes vereinbart oder der Vermieter h344tte dem Mieter die ver-auslagten Kosten erstattet (ebenso Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. IV 176; M374nchKommBGB/Artz, 5. Aufl., 247 558 Rdnr. 25; Schmid/Riecke, Mietrecht, 247 558 Rdnr. 21; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., 247 558 Rdnr. 40 ff.). Bei-de Ausnahmef344lle liegen hier nicht vor. 2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Parteien mit der in 247 28 des Mietvertrages geregelten Einbauverpflichtung eine derartige abweichende Vereinbarung getroffen h344tten. Eine ausdr374ckliche Regelung, dass bei k374nftigen Mieterh366hungen eine Ausstattung mit Bad und Sammelhei-zung zugrunde zu legen sei, enth344lt 247 28 des Mietvertrags nicht. Auch f374r eine entsprechende stillschweigende Vereinbarung bestehen keine Anhaltspunkte. 13 a) Das Berufungsgericht geht selbst - zutreffend - davon aus, dass es sich bei der vom Beklagten erbrachten Leistung um einen so genannten verlo-renen Baukostenzuschuss handelt; denn eine Erstattung der Aufwendungen oder eine Verrechnung mit der Miete ("abwohnbarer" Baukostenzuschuss, vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., Einf. v. 247 535 Rdnr. 111) ist im Mietvertrag nicht vorgesehen und auch sonst nicht ersichtlich. Zum Abschluss der von der Kl344gerin mit Schreiben vom 22. April 2004 vorgeschlagenen Vereinbarung, ihr die Einbauten gegen Zahlung eines Entgelts zu 374bertragen, ist es nicht ge- 14 - 7 - kommen. Dass der Einbau aufgrund der in 247 28 des Mietvertrags 374bernomme-nen Einbauverpflichtung erfolgte, 344ndert deshalb nichts daran, dass es sich um eine vom Beklagten finanzierte Ausstattung und nicht um eine von der Kl344gerin erbrachte Leistung handelte. Bei der Vereinbarung einer solchen Mieterleistung gehen die Parteien gerade nicht davon aus, dass die auf diese Weise vom Mie-ter geschaffene Ausstattung wirtschaftlich sogleich dem Vermieter geb374hrt; im Gegenteil geht ihre Erwartung dahin, dass die Vorteile jedenfalls w344hrend der Dauer des Mietvertrags dem Mieter zustehen. Deshalb ist es nicht sachgerecht, bei einer vom Mieter auf eigene Kosten geschaffenen Ausstattung danach zu differenzieren, ob der Einbau aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung mit dem Vermieter oder freiwillig aufgrund einer blo337en Erlaubnis des Vermieters erfolgt ist. Die vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Wohnwertverbesserung bleibt deshalb bei der Ermittlung der Vergleichsmiete auch dann unber374cksich-tigt, wenn sie - wie hier - auf einer vertraglichen Verpflichtung beruht (AG Ham-burg, WuM 1999, 485; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 6. Aufl., 247 148 Rdnr. 20). Anderenfalls m374sste der Mieter die Ausstattung seiner Woh-nung quasi doppelt bezahlen, zun344chst beim Einbau entsprechend der vertrag-lichen Verpflichtung und sp344ter nochmals durch eine auch auf diese Ausstat-tung gest374tzte Mieterh366hung. F374r eine derartige Benachteiligung des Mieters besteht kein rechtfertigender Grund. Soweit das Bayerische Oberste Landesge-richt f374r den verlorenen Baukostenzuschuss m366glicherweise eine andere Auf-fassung vertreten hat (aaO, 2260; vgl. auch Staudinger/Emmerich, BGB (2006), 247 558 Rdnr. 34), folgt der Senat dem nicht. 15 b) Eine andere Beurteilung ist auch nicht deshalb geboten, weil die vom Beklagten erbrachte Leistung nach Art. VI 247 2 des Gesetzes zur 304nderung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes und anderer wohnungsbaurechtlicher Vor- 16 - 8 - schriften und 374ber die R374ckerstattung von Baukostenzusch374ssen vom 21. Juli 1961 (BGBl. I S. 1041) angesichts der langj344hrigen Mietdauer als getilgt anzu-sehen sein d374rfte, so dass er im Falle der Beendigung des Mietverh344ltnisses f374r die eingebrachte Ausstattung keinen Ausgleich mehr verlangen kann. Zwar wird teilweise die Auffassung vertreten, dass in einem solchen Fall die vom Mieter erbrachten Leistungen auch bei der Wohnwertermittlung nicht mehr zu seinen Gunsten ber374cksichtigt werden k366nnten (LG M374nchen I, DWW 1979, 191; vgl. auch LG Hamburg, WuM 1990, 441). Dieser Ansicht kann jedoch nicht gefolgt werden. Der Umstand, dass der Mieter im Falle der Beendigung des Mietver-h344ltnisses f374r die von ihm auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung ange-sichts der zwischenzeitlich abgelaufenen Mietdauer keinen finanziellen Ersatz mehr verlangen kann, rechtfertigt es nicht, diese Ausstattung schon w344hrend des Bestehens des Mietverh344ltnisses dem Vermieter als eigene Leistung zuzu-rechnen und sie im Rahmen der Ermittlung der orts374blichen Vergleichsmiete zu seinen Gunsten zu ber374cksichtigen; eine "Abwohnzeit" gibt es in dieser Hinsicht nicht (Barthelmess, Wohnraumk374ndigungsschutzgesetz/Mieth366hegesetz, 5. Aufl., 247 2 MHG Rdnr. 46; LG Baden-Baden, WuM 1993, 358, 359). III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-ben; es ist daher aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt folge-richtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, wie hoch die orts374bliche Ver-gleichsmiete f374r die Wohnung des Beklagten ohne Ber374cksichtigung von Bad 17 - 9 - und Heizung ist. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zur374ckzuverweisen (247 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. B374nger Vorinstanzen: AG Hamburg-Altona, Entscheidung vom 30.01.2009 - 315b C 129/08 - LG Hamburg, Entscheidung vom 27.11.2009 - 311 S 35/09 -
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