BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERS304UMNISURTEIL VIII ZR 316/06 Verk374ndet am: 12. September 2007 Kirchge337ner, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 307 Bb, 247 535 Abs. 1 Satz 2, 247 538 Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag 374ber Wohn-raum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mietr344ume bei Beendigung des Mietverh344ltnisses unabh344ngig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Sch366nheits-reparaturen renoviert zu 374bergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Sch366n-heitsreparaturen w344hrend der Dauer des Mietverh344ltnisses nicht verpflichtet ist. BGH, Vers344umnisurteil vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06 - LG Bremen AG Bremen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 12. September 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger, den Richter Dr. Koch und die Richterin Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kl344ger werden das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 3. November 2006 teilweise aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Bremen vom 21. Februar 2006 teilweise abge344ndert. Es wird festgestellt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag zwi-schen den Parteien vom 2. Mai 2005 374ber die Wohnung Nr. 10 in dem Anwesen V. Stra337e in B. unwirksam ist mit der Folge, dass die Kl344ger zur Vornahme von Sch366nheitsreparaturen in dieser Wohnung nicht verpflichtet sind. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorl344ufig vollstreckbar. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Kl344ger sind Mieter, der Beklagte ist Vermieter der im Tenor genann-ten Wohnung in B. . Der Mietvertrag vom 2. Mai 2005 enth344lt zu Sch366n-heitsreparaturen nur folgende Regelung (247 14 Nr. 2): "Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zur374ckzugeben." In der Anlage zum Mietvertrag hei337t es unter Nr. 10: 2 "Zustand der Mietr344ume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand 374bergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zur374ckzugeben. Die W344nde sind mit Rauh-faser tapeziert und wei337 gestrichen. Die T374rzargen, Fensterrah-men und Heizk366rper sind wei337 lackiert. Teppichboden ist fach-m344nnisch zu reinigen." Die Kl344ger haben unter anderem die Feststellung begehrt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei mit der Folge, dass die Kl344ger zur Vornahme von Sch366nheitsreparaturen nicht verpflichtet seien. Das Amtsgericht hat die Klage mangels Feststellungsinteresses als unzul344ssig abgewiesen. Die Berufung der Kl344ger ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zu-gelassenen Revision verfolgen die Kl344ger ihr Klagebegehren insoweit weiter. 3 - 4 - Entscheidungsgr374nde: 4 Die Revision hat Erfolg. 334ber das Rechtsmittel ist antragsgem344337 durch Vers344umnisurteil zu entscheiden, da der Beklagte in der m374ndlichen Verhand-lung trotz ordnungsgem344337er Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der S344umnis des Beklagten, sondern auf einer Sachpr374fung (vgl. BGHZ 37, 79, 82 f.). I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung, soweit f374r die Revisionsinstanz noch von Interesse, ausgef374hrt: 5 Die Kl344ger h344tten zwar mit der Absicht, die Wohnung aufzugeben, ein Feststellungsinteresse dargetan. Ein Feststellungsanspruch bestehe jedoch nicht, weil die Klausel wirksam sei. Die formularm344337ige Abw344lzung der nach 247 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter obliegenden Sch366nheitsreparaturen auf den Mieter sei grunds344tzlich unbedenklich und benachteilige den Mieter nicht unangemessen im Sinne des 247 307 BGB. Dabei sei auch regelm344337ig eine formularm344337ige Verpflichtung des Mieters zur Endrenovierung m366glich. 6 Entgegen der Ansicht der Kl344ger liege keine unwirksame Bedarfsklausel vor. Die Formulierung von 247 14 des Mietvertrages und Nr. 10 der Anlage mache unmissverst344ndlich deutlich, dass der Mieter bei Ende des Mietverh344ltnisses nicht unbedingt und ohne R374cksicht auf die seit Mietbeginn oder der letzten Renovierung verstrichenen Fristen eine vollst344ndige Endrenovierung der Woh-nung vorzunehmen habe; eine solche Bestimmung w344re nach der Rechtspre-chung des Bundesgerichtshofs wegen der aus dem Summierungseffekt folgen-den unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam. Die vorliegende Klausel stelle allein auf den Zustand der Wohnung bei R374ckgabe ab, so dass 7 - 5 - der Mieter zu Sch366nheitsreparaturen nur insoweit verpflichtet sei, als nach dem Abnutzungszustand hierf374r ein Bed374rfnis bestehe. Eine solche eingeschr344nkte Renovierungspflicht ber374cksichtige in angemessener und ausgewogener Weise sowohl die Belange des Mieters, von einer starren, 374ber den eigenen Abnut-zungszeitraum hinausreichenden Renovierungslast verschont zu bleiben, als auch das Interesse des Vermieters an der Erlangung einer rechtlich und wirt-schaftlich als Teil des Entgelts f374r die Gebrauchs374berlassung der Wohnung an-zusehenden Leistung des Mieters. Gerade wenn wie im vorliegenden Fall der Mieter nicht zu laufenden Renovierungsleistungen innerhalb bestimmter Fristen verpflichtet sei, sondern nur zur R374ckgabe der Wohnung im renovierten Zu-stand, sei sichergestellt, dass eine Wohnung, die sich aufgrund der K374rze der Mietzeit oder wegen einer vor kurzem erfolgten Renovierung noch in entspre-chendem Zustand befinde, nicht nochmals renoviert werden m374sse. II. Diese Beurteilung h344lt der rechtlichen Nachpr374fung nicht stand. Zwar hat das Berufungsgericht ein Feststellungsinteresse der Kl344ger (247 256 Abs. 1 ZPO) zu Recht bejaht. Die Feststellungsklage ist jedoch entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts begr374ndet. Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag der Parteien benachteiligt die Kl344ger als Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glau-ben unangemessen und ist gem344337 247 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB un-wirksam. 8 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag nicht dahin auszulegen, dass der Mieter zu Sch366nheitsrepara-turen nur insoweit verpflichtet ist, als nach dem Abnutzungszustand der Woh-nung hierf374r ein Bed374rfnis besteht. Dabei kann dahinstehen, ob der Senat die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht in vollem Umfang nachpr374- 9 - 6 - fen kann. Die Bestimmung ist Teil eines durch den Haus & Grund Landesver-band Bremen e.V. zur Verf374gung gestellten Formularvertrages und findet des-halb m366glicherweise nur im Bezirk des Landgerichts bzw. des Oberlandesge-richts Bremen Verwendung. 10 Die Auslegung durch das Berufungsgericht ist aber jedenfalls rechtsfeh-lerhaft und h344lt daher auch einer eingeschr344nkten revisionsgerichtlichen 334ber-pr374fung nicht stand. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Se-natsurteile vom 17. Februar 1993 226 VIII ZR 37/92, NJW 1993, 1381, unter I 2, und vom 18. Juli 2007 226 VIII ZR 227/06, zur Ver366ffentlichung bestimmt, unter II 1 b) ist Ansatzpunkt f374r die bei einem Formularvertrag gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung in erster Linie der Vertragswortlaut. Ist der Wortlaut des Formularvertrages nicht eindeu-tig, kommt es f374r die Auslegung entscheidend darauf an, wie der Vertragstext aus der Sicht der typischerweise an Gesch344ften dieser Art beteiligten Verkehrs-kreise zu verstehen ist, wobei der Vertragswille verst344ndiger und redlicher Ver-tragspartner beachtet werden muss. Diesen Ma337st344ben wird die Entscheidung des Berufungsgerichts nicht gerecht. Anders als das Berufungsgericht meint, folgt weder aus Nr. 10 der Anla-ge zum Mietvertrag noch aus 247 14 Nr. 2 des Mietvertrags unmissverst344ndlich, dass der Vertrag dem Mieter Sch366nheitsreparaturen bei Auszug nur insoweit auferlegt, als nach dem Abnutzungszustand hierf374r ein Bed374rfnis besteht, dass er also keine uneingeschr344nkte Verpflichtung des Mieters zur Vornahme einer Endrenovierung begr374ndet. Der Wortlaut ist insoweit jedenfalls nicht eindeutig. Ob eine rechtsgesch344ftliche Erkl344rung eindeutig ist, ist eine Rechtsfrage und deshalb in der Revisionsinstanz nachpr374fbar (Senatsurteil vom 8. M344rz 1989 226 VIII ZR 73/88, WM 1989, 1033, unter II 1). Mit der Formulierung "Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zur374ckzugeben" kann zwar auch eine 11 - 7 - l344nger zur374ck liegende fachgerechte Renovierung gemeint sein, aufgrund derer eine umfassende Neurenovierung noch nicht erforderlich ist. N344her liegt aus der Sicht eines durchschnittlichen Mieters jedoch ein Verst344ndnis dahin, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss (vgl. Senatsurteile vom 14. Mai 2003 226 VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 = NZM 2003, 594, unter II 1, und vom 25. Juni 2003 226 VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192 = NZM 2003, 755, unter III 2) oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf. Das gilt umso mehr, als die Wohnung dem Mieter nach der Klausel in einem "einwandfrei renovierten" Zustand 374bergeben worden ist und im Weiteren hinsichtlich des Teppichbodens eine Reinigung vorgeschrieben, also ausdr374cklich eine im Zeitpunkt des Auszugs zu erf374llende Vornahmepflicht begr374ndet wird. 2. In der Auslegung als uneingeschr344nkte Endrenovierungsverpflichtung h344lt die Bestimmung einer Inhaltskontrolle nach 247 307 BGB nicht stand. 12 a) Wie der Senat bereits wiederholt entschieden hat (Urteil vom 3. Juni 1998 226 VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145 = NZM 1998, 710, unter III 2 a; Urteil vom 14. Mai 2003, aaO; Urteil vom 25. Juni 2003, aaO; Urteil vom 28. April 2004 226 VIII ZR 230/03, NZM 2004, 497 = NJW 2004, 2087, unter III b; Urteile vom 5. April 2006 226 VIII ZR 109/05, WuM 2006, 310, unter II 1 a, und VIII ZR 152/05, NJW 2006, 2115, unter II 1 a; ebenso schon OLG Hamm NJW 1981, 1049, und OLG Frankfurt WuM 1981, 272), benachteiligt eine Rege-lung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag 374ber Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mietr344ume bei Beendigung des Mietverh344ltnisses unabh344ngig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Sch366n-heitsreparaturen renoviert zu 374bergeben, diesen unangemessen und ist gem344337 247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. 13 - 8 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich dieser Auffassung f374r Formularmietvertr344ge 374ber Gesch344ftsr344ume angeschlossen (Urteil vom 6. April 2005 226 XII ZR 308/02, NJW 2005, 2006). Sie hat auch im Schrifttum ganz 374berwiegend Zustimmung gefunden (Blank/B366rstinghaus, Miete, 2. Aufl., 247 535 Rdnr. 294; Schmid, Mietrecht, 247 535 BGB, Rdnr. 417; Schmidt-Futterer/ Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., 247 538 Rdnr. 170 f.; Blank in Anpassung der Wohnung an technische Standards - Wirtschaftlichkeitsgebot, 2006, S. 163, 174 ff.; B366rstinghaus, DWW 2005, 92; Fischer, WuM 2004, 56; Lammel, LMK 2003, 163, 164; Heinrichs, WuM 2005, 155, 161; Steenbuck, WuM 2005, 220, 221; vgl. auch M374nchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., 247 535 Rdnr. 122; Staudin-ger/Emmerich, BGB (2006), 247 535 Rdnr. 109). 14 b) Dabei ist es nicht von Bedeutung, ob dem Mieter 226 wie in den bisher vom Senat entschiedenen F344llen (s. unter a) 226 neben der Endrenovierungs-pflicht zugleich (auf der Grundlage eines Fristenplans oder unabh344ngig davon) eine Verpflichtung zu laufenden Sch366nheitsreparaturen w344hrend der Dauer des Mietverh344ltnisses auferlegt ist oder ob 226 wie hier 226 es ihm 374berlassen ist, ob er auch im Verlauf des Mietverh344ltnisses (freiwillig) renoviert, und nur die von Ge-setzes wegen (247 535 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BGB) dem Vermieter obliegende Sch366nheitsreparaturverpflichtung stillschweigend ausgeschlossen werden soll. Eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabh344ngig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, be-nachteiligt ihn auch dann unangemessen, wenn ihn w344hrend der Dauer des Mietverh344ltnisses keine Sch366nheitsreparaturverpflichtung trifft (Schmid, aaO, Rdnr. 419). Eine entsprechende Regelung ist bereits isoliert betrachtet unwirk-sam. Auf einen Summierungseffekt, der bei der Kombination der Endrenovie-rungsklausel mit einer 226 f374r sich genommen unbedenklichen 226 Verpflichtung zu laufenden Sch366nheitsreparaturen wegen eines 334berma337es an Renovierungs-pflichten zur Unwirksamkeit auch der letztgenannten f374hren kann (Senatsurteile 15 - 9 - vom 14. Mai 2003, aaO, unter II 2, und vom 25. Juni 2003, aaO, unter III 3), kommt es daf374r nicht an. 16 Die weithin 374bliche, formularm344337ige Abw344lzung der turnusm344337igen Sch366nheitsreparaturen auf den Mieter wird von der Rechtsprechung rechtlich und wirtschaftlich als Teil der Gegenleistung des Mieters f374r die Gebrauchs-374berlassung der R344ume und deshalb grunds344tzlich als wirksam angesehen (grundlegend BGHZ 105, 71, 79 ff.). Die Endrenovierungsklausel geht jedoch dar374ber hinaus und tr344gt einseitig den vom gesetzlichen Leitbild (247247 535, 538 BGB) abweichenden Vermieterinteressen Rechnung (OLG Hamm aaO, 1050). Sie verpflichtet den Mieter, bei Beendigung des Mietverh344ltnisses auch dann neu zu dekorieren, wenn er nur kurze Zeit in der Wohnung gewohnt oder erst kurz zuvor (freiwillig) Sch366nheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverh344ltnisses f374r eine (erneute) Renovierung noch kein Bedarf best374nde. Die Endrenovierungspflicht wird in diesen F344llen nicht durch eine entsprechende Abnutzung der Wohnung durch den Mieter selbst aufgewo-gen. Sie dient vielmehr allein den Interessen des Vermieters, der in die Lage versetzt wird, bei einer Neuvermietung jeweils auf Kosten des Vormieters eine frisch renovierte Wohnung zur Miete anzubieten. Diese M366glichkeit st374nde dem Vermieter in den vorgenannten F344llen auch dann nicht zur Verf374gung, wenn er seine Sch366nheitsreparaturpflicht nicht abbedungen, sondern stattdessen die f374r deren Erf374llung erforderlichen Aufwendungen 226 ausgehend von 374blichen Reno-vierungszeitr344umen 226 in die Miete einkalkuliert h344tte. - 10 - III. 17 Die Entscheidung des Berufungsgerichts kann daher keinen Bestand ha-ben und ist aufzuheben (247 562 Abs. 1 BGB). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tats344chlicher Feststellungen nicht bedarf und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (247 563 Abs. 3 ZPO). 18 Antragsgem344337 ist festzustellen, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag der Parteien unwirksam ist. Da aus den oben (unter II) ausgef374hrten Gr374nden auch 247 14 Nr. 2 des Mietvertrages einer Inhaltskontrolle nach 247 307 BGB nicht standh344lt, enth344lt der Vertrag insgesamt keine wirksame Abw344lzung der Sch366n-heitsreparaturverpflichtung auf die Mieter. Dies hat gem344337 247 306 Abs. 2 BGB zur Folge, dass sich der Inhalt des Vertrages bez374glich der Sch366nheitsreparatu-ren nach den gesetzlichen Vorschriften richtet. Danach sind die Kl344ger zu - 11 - Sch366nheitsreparaturen nicht verpflichtet, so dass auch diese Rechtsfolge an-tragsgem344337 auszusprechen ist. Ball Hermanns Dr. Milger Dr. Koch Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 21.02.2006 - 25 C 371/05 - LG Bremen, Entscheidung vom 03.11.2006 - 4 S 112/06 -
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