BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 316/10 Verkündet am: 27. Juli 2011 Vorusso Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 3 Satz 1, A bs. 4 § 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB steht einer einmaligen einvernehmlichen Verläng e- rung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Umstellung auf eine kale n- derjährliche Abrechnung nicht entgegen. BGH, Urteil vom 27. Juli 2011 - VIII ZR 316/10 - LG Nürnberg - Fürth AG Neumarkt i. d. OPf. - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren g e- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 13. Juli 2011 durch den Vo r- sitzenden Richter Bal l, d ie Richteri nnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger in wird das Urteil des Landgerichts Nürnberg - Fürth - 7. Zivilkammer - vom 30. November 2010 aufg e- hoben. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsg erichts Neumarkt i. d. O P f. v om 23. Juli 2010 wird zurückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra gen. Von Rechts wegen Tatbestand: D er Beklagte ist Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung in N . . Die Kläger in ist Testamentsvollstreckerin über den Nachlass der am 24. September 2009 verstorbenen ursprünglichen Eige n- tümerin und Vermieterin . Am 31. August 2009 rechnete d as mit der Abrec h- nung betraute Unternehmen die Nebenkosten für den Ze itraum vom 1. Juni 2007 bis zum 31. Dezember 2008 ab. Der Beklagte hatte zuvor mit der damal i- gen Betreuerin der Erblasserin vereinbart, dass der Abrechnungszeitraum im 1 - 3 - Hinblick auf deren Überlastung und d ie beabsichtigte Umstellung auf eine k a- lenderjährlic he Abrechnung von zwölf Monaten auf neunzehn Monate verlä n- gert wird. Die am 31. August 2009 erstellte Abrechnung ging dem Beklagten am 2. November 2009 zu und wies - unter Berücksicht ig ung der vom Beklagten geleisteten Vorauszahlungen - eine Nachforderung der Erblasserin in Höhe von verweigerte den Ausgleich dieser F orderung . Das Amtsgericht hat die nachträglich getroffene Vereinbarung über die Verlängerung der am 1. Juni 200 7 beginnenden Abrechnungsperiode um si e- ben Monate für wirksam erachtet und der auf Zahlung von n- sen gerichteten Klage stattgeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revis ion erstreb t die Kläger in, die im Revisionsverfahren anstelle der ursprünglich bestellten Nachlasspflegerin in den Rechtsstreit eingetreten ist, Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Beru fungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Die Nachlasspflegerin (im Folgenden: Kläger in) sei - zumindest was den Zeitraum 1. Juni 2007 bis 31. Dezember 2007 betreffe - mit ihrer Nachzahlung s- forderung ausgeschlossen, weil die Erblasserin über diesen Zeitraum entgegen § 556 Abs. 3 BGB nicht jährlich und damit nicht spätestens nach Ablauf des 2 3 4 5 - 4 - zwölften Monats nach dem Ende des gesetzlich zulässig en Abrechnungszei t- raums abgerechnet habe. Die zwischen den Parteien des Mietv ertrags getroff e- ne Vereinbarung über die Verlängerung des für die streitgegenständliche Fo r- derung maßgeblichen Abrechnungszeitraums von zwölf Monaten auf neunzehn Monate weiche zum Nachteil des Beklagten von der gesetzlichen Bestimmung des § 556 Abs. 3 BGB ab und sei daher nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam. Die Vereinbarung sei zwar nach Abschluss des Mietvertrags getroffen worden, betreffe aber keinen abgeschlossenen Sachverhalt. Der Beklagte habe bei A b- schluss dieser Vereinbarung die für ihn konkret damit v erbundenen Folgen noch nicht abschließend einschätzen können. Die unwirksame Vereinbarung über die Verlängerung des Abrechnung s- zeit raums könne allenfalls als einvernehmliche Umstellung der Abrechnungsp e- riode auf das Kalenderjahr ( Verkürzung des Abrechnu ng szeitraums auf das Rumpfjahr 2007 und anschließende Abrechnung Gesamtjahr 2008) aufrech t- erhalten bleiben. Eine auf diese Zeitr äume bezogene Nebenkostennachford e- rung der Kläger in bestehe gleichwohl nicht. H insichtlich der Abrechnung für das Rumpfjahr 2007 (1. Juni 2007 bis 31. Dezember 2007) sei die gesetzliche A b- rechnungsfrist von einem Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode überschri t- ten, weil die Betriebskosten ab rechnung dem Beklagten erst am 2. November 2009 zugegangen sei. Bezüglich des Abrechnungsze itraums vom 1. Januar 2008 bis 31. Dezember 2008 sei zwar die gesetzliche Abrechnungsfrist eing e- halten worden. De r Kläger i n stehe jedoch deswegen ein fälliger Nachzahlung s- anspruch nicht zu, weil es insoweit an einer in formeller Hinsicht ordnungsg e- mäßen Ne benkostenabrechnung fehle. Eine Abrechnung der in diesem Zei t- raum angefallenen verbrauchsabhängigen Kosten sei nicht erfolgt. Deren Höhe lasse sich auch nicht aus dem Sachvortrag der Klägerin entnehmen; insbeso n- dere seien etwa vorhandene Ablesewerte zum St and 31. Dezember 2007 nicht mitgeteilt worden. 6 - 5 - II. Diese Beurteilung hält r echtliche r Nachprüfung nicht stand . Das Ber u- fungs gericht hat zu Unr echt einen Anspruch der Kläger in auf Zahlung des sich aus der Abrechnung vom 31. August 2009 ergebenden Nachzahl ungsbetrags von 728, 15 Erblasserin und dem Beklagten im Sommer 2008 getroffene Vereinbarung über eine einm a- lige Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode auf neunzehn Monate ist - anders als das Berufungsgericht meint - nicht nach § 556 Abs. 4 BGB unwir k- sam. 1. Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Eine hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 556 Abs. 4 BGB). In der Ins tan z- rechtsprechung und im Schrifttum herrscht Streit darüber, ob im Hinblick auf diese Bestimmung eine vertragliche Verlängerung der in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB vorgesehenen Abrechnungsperiode von einem Jahr stets unzulässig ist. Der Senat hatte sich mit di eser Frage bislang noch nicht zu befassen. a) In der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum hat sich die weitaus überwiegende Auffassung durchgesetzt, wonach eine vertragliche Verläng e- rung der jährlichen Abrechnungsperiode ohne Ausnahme unzulässig ist ( LG Leipzig, WuM 2004, 481; LG Bremen, WuM 2006, 199; LG Gießen, DWW 2009, 189; LG Frankenthal, WuM 19 9 1, 702 f . [zu § 4 Abs. 1 MHG]; LG Düsse l- dorf , ZMR 1998, 167, 168 [zu § 4 Abs. 1 MHG]; AG Siegburg, WuM 1985, 372; AG Waiblingen, WuM 1987, 323 [jeweils z u § 4 Abs. 1 MHG]; Wall, Betrieb s- ko s ten - Kommentar, 3. Aufl., § 556 BGB Rn. 1806 ff.; Langenberg, Betriebsko s- tenrecht der Wohn - und Gewerberaummiet e , 5. Aufl., Rn. G 103; Schmidt - Futterer/Langenberg, Mietrecht, 10. Aufl., § 556 BGB Rn. 298 ; Blank/Börsting - 7 8 9 - 6 - h aus, Miete, 3. Aufl., § 556 BGB Rn. 175; MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 556 Rn. 64; ders., Handbuch der Mietnebenkosten, 10. Aufl., Rn. C 3190 f.; Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 20 1 1, § 556 Rn. 116, 144; Emme - rich/Sonnenschein/Weitemeyer, Miete, 9 . Aufl., § 556 BGB Rn. 71; Palandt/ Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 556 R n . 10; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. V 363 f.; Herrlein/Kandelhard/Both, Mietrecht, 4. Aufl., § 556 BGB Rn. 70; Kinne/Schach/Bieber, Miet - und Mietprozessrecht, 6. Aufl., § 556 BGB Rn. 84 ; ähnlich AG Köln, WuM 1997, 232, das allenfalls geringfügige Überschreitungen der Jahresfrist für zulässig erachtet ). Dies soll auch in den Fällen gelten, in denen für eine solche Absprache sachliche Gründe bestehen ( vgl. etwa Münch K ommBGB/ Schmid, aaO; ders., Handbuch der Mietnebenkosten, aaO Rn. 3191 ) und sogar dann, wenn sich eine vertragliche Verlängerung des A b- rechnungszeitraums im Einzelfall auf den Mieter nicht nachteilig auswirkt ( so Wall, aaO Rn. 1806) . Diese strikte Auslegung des § 5 5 6 Abs. 4 BGB wird damit begründet, dass eine Verlängerung des Abrechnungszeitra ums die Gefahr in sich berge, dass Abrechnungen unübersichtlicher würden und ihre Kontrolle für den Mieter erschwert werde (Langenberg, aaO; Schmidt - Futterer/Langenberg, aaO; Wall, aaO; Sternel, aaO Rn. V 363). Außerdem erleide der Mieter einen möglichen Nachteil dadurch, dass eine sich aus der Abrechnung ergebende Berechtigung zur Reduzierung der Betriebskostenvorauszahlungen (§ 560 Abs. 4 BGB) nur mit entsprechender zeitliche r Verzögerung vorgenommen werden könne (Wall, aaO). b) Nach einer - teilweise vertretene n - Gegenmeinung hindert § 556 Abs. 4 BGB in bestimmten Fallgestaltungen die vertragliche Festlegung einer die Dauer von zwölf Monaten überschreitende n Abrechnungspe riode nicht. Ei n- zelne Stimmen beschränken den zeitlichen Anwendungsbereich des § 556 Abs. 4 BGB und ähnlicher Regelungen auf den Zeitpunkt des Mietvertragsa b- schlusses und bejahen daher uneingeschränkt die Zulässigkeit entsprechender 10 - 7 - nachträgliche r Vereinba rungen (Lützenkirchen/Dickersbach, ZMR 2006, 821, 823 ff.). Andere Stimmen halten eine im Verlauf des Mietverhältnisses vere i n- barte (einmalige) Verlängerung der Abrechnungsperiode jedenfalls dann für unbedenklich , wenn sie auf sachlichen Gründen beruht . So hat das AG Wetzlar (WuM 2001, 30, 31) bei einem Eigentumswechsel im laufenden Kalenderjahr eine vertragliche Verlängerung der Abrechnungsperiode aus sachlichen Grü n- den für gerechtfertigt gehalten. Im Schrifttum wird teilweise die Auffassung ve r- treten, das s die Bestimmung des § 556 Abs. 4 BGB einer vertraglichen Abspr a- che über eine einmalige Verlängerung des bisherigen Abrechnungszeitraum s jedenfal ls dann nicht entgegenstehe, wenn damit eine Umstellung auf das K a- lenderjahr ermöglicht werden soll e , etwa zum Zwecke der Harmonisierung des Abrechnungsjahrs mit den Abrechnungszeiträumen verschiedener Leistung s- träger oder zur Vereinfachung und zur prakti kableren Handhabung der Abrec h- nung (vgl. Lützenkirchen/Jennißen, Betriebskostenpraxis, 2002, Rn. 260 mwN; Blöcke r/Pistorius, Die Betriebskosten in der Wohnungswirtschaft, 4. Aufl., S. 74). c) D er letztgenannte n Auffassung ist zuzustimmen . D er von der her r- schenden Meinung in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum eingeno m- mene Rechtsstandpunkt , wonach § 556 A bs. 4 BGB eine vertragliche Vereinb a- rung über eine Ausdehnung der gesetzlich bestimmten Abrechnungsperiode auch in den Fällen verbietet, in denen eine einzelfallbezogene Verlängerung der gesetzlich vorgegebenen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Angleichung des bisher geltenden jährlichen Abrechnungszeitraums auf das Kalenderjahr in Frage steht, findet in den Gesetzesmaterialien keine Stütze. Weder die Entst e- hungsgeschichte der Regelungen in § 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB noch d e- ren Sinn und Zweck schließen eine solche vertragliche Absprache aus. 11 - 8 - aa) Die Bestimmung in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach Betriebskosten unter Ansatz einer jährlichen Abrechnungsperiode abzurechnen sind, ist der Vorgängerregelung des § 4 Abs. 1 Satz 2 MHG nachempfunden (BT - Druck s. 14/4553, S. 51). Mit der letztgenannten Vorschrift wollte der Gesetzgeber kla r- stellen, dass auf die zu erwartenden Betriebskosten Vorauszahlungen verei n- bart werden können (BT - Drucks. 7/2011, S. 12). Wegen damals im Zusamme n- hang mit der Erhöhung von Heiz ölkosten aufgetretener Zweifelsfragen hat er zugleich bestimmt, dass nur angemessene, also an der Höhe der zu erwarte n- den Betriebskosten ausgerichtete Vorauszahlungen zulässig sind und dass über die Vorauszahlungen jährlich abgerechnet werden muss (BT - Druc ks. 7/2011, aaO). Außerdem hat er angeordnet, dass diese Bestimmungen nicht zum Nachteil des Mieters abbedungen werden können (BT - Drucks. 7/2011, aaO; § 10 Abs. 1 MHG). Diese Regelungen sind nun in § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB (Angemesse n- heit) , in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB (jährliche Abrechnungsperiode) und in § 556 Abs. 4 BGB (keine Abdingbarkeit zum Nachteil des Mieters) ent halten und sind Teil eines gesetzgeberischen Konzepts, das darauf angelegt ist, einerseits e i- nen ausgewogenen Interessenausgleich zwische n Mietern und Vermietern zu finden und hierdurch mehr Rechtssicherheit und Rechtsfrieden zu schaffen und andererseits den Mietvertragsparteien mehr Raum für eine eigenverantwortliche Vertragsgestaltung zu geben und so die partnerschaftliche Kooperation zw i- schen ihnen zu fördern (vgl. hierzu BT - Drucks. 14/4553, S. 1 , 34). Der hinter diesem Bestreben stehende Gedanke der Streitvermeidung findet in den G e- setzesmaterialien bei der - vorliegend in Frage stehenden - Verpflichtung des Vermieters, die Betriebskoste n innerhalb eines Jahres abzurechnen , sogar ausdrücklich e Erwähnung (BT - Drucks. 14/4553, S. 2). 12 13 - 9 - bb) Diesen gesetzgeberischen Zielsetzungen wird eine Auslegung des § 556 Abs. 4 BGB nicht gerecht, die eine einzelfallbezogene Verständigung der Mietvertrag sparteien über eine Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperi o- de auch dann ausschließen soll, wenn mit einer solchen Verlängerung den Int e- ressen beider Mietvertragsparteien gedient ist, weil mit ihr eine Umstellung des Abrechnungszeitraums auf eine ander e jährliche Abrechnungsperiode - etwa auf das Kalenderjahr - bezweckt wird. Der mit § 556 Abs. 4 BGB verfolgte Schutzzweck wird in solchen Ausnahmefällen ausreichend gewahrt. Denn die mit einer solchen Verlängerung des Abrechnungszeitraums dem Mieter mö g- li cherweise entstehenden Nachteile werden durch entsprechende Vorteile hi n- reichend kompensiert (vgl. zu diesem Gesichtspunkt allgemein Lehmann - Richter, WuM 2010, 3, 5 ff.). D ie Gefahr, dass der Mieter bei d er verlängerten Abrechnungsperiode möglicherweise einen erhöhten Überprüfungs auf wand hat, wird dadurch au s- geglichen, dass zukünftig ein Abrechnungsturnus gilt, der die Erstellung der Abrechnungen vereinfacht und damit auch die Nachvollziehbarkeit für den Mi e- ter erhöht. De r Umstand, dass im Falle eines si ch aus der Abrechnung mö g- licherweise ergebende n Guthabens dessen Auszahlung verzögert wird, b e- grün det ebenfalls keinen signifikanten Nachteil für den Mieter. D er Mieter sähe sich bei einer zum Zwecke der Umstellung auf einen neuen (jährlichen) A b- rechnungst urnus vereinbarten Verlängerung der bisherigen Abrechnungsperi o- de nur einmal der Gefahr einer verspäteten Auszahlung eines etwaigen Guth a- bens ausgesetzt. Zudem steht bei Abschluss einer solchen Vereinbarung ohn e- hin nicht fest, dass sich die se Gefahr verwir klicht, denn aus der Abrechnung kann sich genauso gut ein e Nach forderung des Vermieters ergeben , die - sofern sie aus der ursprünglichen Abrechn ungsperiode resultieren sollte - im Hinblick auf die Verlä ngerung des Abrechnungszeitraum s , für den Mieter vo r- t eilhaft, später als bisher fällig würde. Nur soweit sich die Nachforderung aus 14 15 - 10 - dem verlängerten Teil der Abrechnungsperiode ergeben sollte, würde sie früher als bei Beibehaltung des bisherigen Abrechnungsturnus fällig. Diese Auswi r- kung wird aber in Instanz rechtsprechung und Schrifttum allgemein nicht als b e- deutsam eingestuft ; während eine Verlängerung des Abrechnungszeitraums generell für unzulässig gehalten wird, wird eine Verkürzung des Abrechnung s- zeitraums (und damit eine frühere Fälligstellung möglicher Nachforderungen) - jedenfalls beim Vorliegen von sachlichen Gründen - überwiegend nicht a ls unwirksam angesehen (vgl. LG Berlin, GE 2005, 433; AG Waiblingen, aaO; Wall, aaO Rn. 1812; Schmidt - Futterer/Langenberg, aaO Rn. 299; Langenberg, aaO Rn. G 104; Mü nchKommBGB/Schmid, aaO; Kinne/Schach/Bieber, aaO; noch weiter gehend Staudinger/Weitemeyer, aaO Rn. 116; Emmerich/ Sonnenschein/Weitemeyer, aaO; Sternel, aaO; aA Blank/Börstinghaus, aaO ). 2. Die zwischen de r Betreuerin der Erblasserin und dem Beklagtem im Sommer 2008 getroffene Absprache über die Verlängerung der ursprünglich vo m 1. Juni 2007 bis 31. Mai 2008 laufenden Abrechnungsperiode bis zum 31. Dezember 2008 ist danach nicht zu beanstanden. Sie sollte erfolgen, um der Betreuerin der Vermieterin mehr Zeit für die Abrechnung zu verschaffen und dieser eine Umstellung des Abrechnungsturnus auf das Kalenderjahr zu ermö g- lichen. III. Das Berufungsurteil kann nach alledem keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet i n der Sache selbst, weil weitere Feststellungen nicht zu treffen sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da die einmalige Verlängerung der Abrechnungsperiode unter den besonderen U m- ständen des Streitfalls nicht nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam ist und we itere 16 17 - 11 - Einwände gegen die Wirksamkeit der Abrechnung oder deren inhaltliche Ric h- tigkeit nicht erhoben worden sind, ha t die Kläger in Anspruch auf die sich aus der Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 1. Juni 2007 bis 31. D e- zember 2008 ergebende Nachfor derung in Höhe von 728,15 s- zinsen. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts ist d a- her zu rückzuweisen. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Richter Dr. Bünger ist urlaubs - abwesend und daher gehindert zu unterschreiben . Dr. Fetzer Ball Vorinstanzen: AG Neumarkt, Entscheidung vom 23.07.2010 - 3 C 434/10 - LG Nürnberg - Fürth, Entscheidung vom 30.11.2010 - 7 S 6907/10 -
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