BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VII ZR 321/00 Verkündet am: 13. Juni 2002 Fahrner, Justizangestellte als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGB § 313 a. F. Ist ein Bauvertrag von einem Grundstückskaufvertrag abhängig, dieser aber nicht von ihm, ist er nicht gemäß § 313 BGB zu beurkunden (im Anschluß an BGH, Urteil vom 26. November 1999 - V ZR 251/98, NJW 2000, 951). BGH, Urteil vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00 - OLG Köln LG Köln - 2 - Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mndliche Verhandlung vom 13. Juni 2002 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Ullmann und die Richter Hausmann, Dr. Wiebel, Dr. Kuffer und Prof. Dr. Kniffka fr Recht erkannt: Auf die Revision der Klgerin wird das Urteil des 12. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Kln vom 29. Februar 2000 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Ber u - fungsgericht zurckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klgerin nimmt die Beklagten nach Kndigung eines Bauvertrages auf Zahlung in Anspruch. Die Parteien streiten ber die Wirksamkeit dieses Vertrages. Die Beklagten meldeten sich auf eine Zeitungsanzeige der Klgerin, in der diese angeboten hatte, in ruhiger, verkehrsgnstiger Ortsrandlage ein Haus zu planen und zu bauen. Die Parteien schlossen einen Bauvertrag, der auf das in der Anzeige genannte Grundstck, das nicht im Eigentum der Klgerin stand, Bezug nahm. Dabei wurde im Vertrag die Lage des Grundstcks konkret b e - zeichnet; den Beklagten wurde ein Rcktrittsrecht u.a. fr den Fall eingerumt, - 3 - daû ein Kaufvertrag mit dem Eigentmer nicht zustande kommen sollte. Die Klgerin vermittelte den Abschluû des alsdann notariell beurkundeten Kaufve r - trages ber dieses Grundstck zwischen den Beklagten und dem Verkufer. In der Folgezeit wollten die Beklagten von dem Bauvertrag, nicht aber vom Grundstckskauf Abstand nehmen. Nach wechselseitiger Kndigung des Bauvertrages schlossen sie mit dem Verkufer einen erneut notariell beurku n - deten Grundstckskaufvertrag zu den ursprnglichen Vertragsbedingungen. Nach Auflassung wurde das Grundstck auf die Beklagten umg e schrieben. Die Klgerin hat 60.981,46 DM geltend gemacht. Sie ist der Meinung, der Bauvertrag habe einer notariellen Beurkundung nicht bedurft; jedenfalls sei ein Formmangel durch die erste Beurkundung des Grundstckkaufvertrages analog § 313 BGB geheilt worden. Die Vorinstanzen haben eine Beurk undungspflicht des Bauvertrages bejaht, eine Heilung des Formmangels abgelehnt und die auf Entschdigung aus dem Bauvertrag gerichtete Klage mit Ausnahme eines B e - trages von 700 DM abgewiesen. Mit ihrer Revision verfolgt die Klgerin ihren weitergehenden Anspruch. Entscheidungsgrnde: Die Revision der Klgerin hat Erfolg. Sie fhrt zur Aufhebung des Ber u - fungsurteils und zur Zurckverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Auf das Schuldverhltnis ist das Brgerliche Gesetzbuch in der bis zum 31. Dezembe r 2001 geltenden Fassung anzuwenden (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB). - 4 - I. Das Berufungsgericht fhrt zur Frage der Formbedrftigkeit des Bauve r - trages aus, dieser enthalte weder eine unmittelbare Verpflichtung der Beklagten zum Erwerb des Grundstcks noch seien Nachteile fr den Fall eines unterla s - senen Erwerbs erkennbar, so daû der Bauvertrag nicht schon aus diesen Grnden beurkundungsbedrftig gewesen sei. Diese der Revision gnstige und von den Beklagten nicht angegriffene Auslegung des Vertrages ist nicht zu beanstanden. II. 1. Das Berufungsgericht fhrt aus, der Bauvertrag sei aus anderen Grnden formunwirksam. Ein fr sich allein nicht formbedrftiger Vertrag sei dann notariell zu beurkunden, wenn er mit einem Grundstcksvertrag rechtlich zusammenhnge. Eine solche Verknpfung liege vor, wenn die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhngig seien, daû sie mi t - einander stehen und fallen sollen. Dabei sei nicht erforderlich, daû an jedem der Rechtsgeschfte jeweils dieselben Personen beteiligt seien. Ein solcher Verknpfungswille der Parteien sei gegeben. Die Beklagten seien seinerzeit nicht Eigentmer eines Grundstcks gewesen und htten den Erwerb des von der Klgerin vermittelten Grundstcks beabsichtigt. Ohne ein Grundstck htte das Haus nicht errichtet werden knnen. Die Klgerin habe schon in ihrer Anzeige fr das von den Beklagten gekaufte Grundstck gewo r - ben. Sie sei davon ausgegangen, daû die Bauinteressenten das von ihr fr die Bebauung vorgesehene Grundstck erwerben wollten; sie habe an der Ve r - mittlung eines Kaufvertrages allein kein Interesse gehabt. Dies htten die B e - - 5 - klagten erkannt. Fr diese sei ein Vertrag mit der Klgerin lediglich ber die E r - richtung einer Doppelhaushlfte nicht in Betracht gekommen; dies genge, um einen einheitlichen Vertrag mit daraus folgender Beurkundungsbedrftigkeit fr alle Vereinbarungen zu bejahen. Daû die Beklagten zu einem spteren Zei t - punkt bereit gewesen seien, das Grundstck auch ohne Bebauung durch die Klgerin zu e r werben, sei ohne Belang. 2. Das hlt der rechtlichen Nachprfung nicht stand. Die Beurteilung, ob der Bauvertrag der Parteien notariell zu beurkunden war, bedarf ergnzender Feststellungen. a) Ein Vertrag, der als solcher dem Formgebot des § 313 Satz 1 BGB nicht unterliegt, ist dann notariell zu beurkunden, wenn er mit einem Grun d - stcksgeschft im Sinne dieser Vorschrift eine rechtliche Einheit bildet. Eine rechtliche Einheit besteht dann, wenn die Vertrge nach dem Willen der Parte i - en derart voneinander abhngen, daû sie miteinander stehen und fallen sollen ( st.Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80, BGHZ 78, 346). Dies setzt nicht voraus, daû die Abhngigkeit der Vertrge wechselseitig ist. Auch bei einseitiger Abhngigkeit stehen und fallen beide Geschftsteile mit dem Vertrag, von dem der andere abhngt. Andererseits ist ein solches Abh n - gigkeitsverhltnis kein hinreichender Grund, das fr einen Vertrag geltende Formgebot auf den anderen auszudehnen. Maûgeblich ist vielmehr, ob die mit dem Normzweck verbundenen Funktionen des § 313 Satz 1 BGB die Erstre k - kung des Formgebots auf das verbundene Geschft erfordern. Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat wiederholt auf die Abhngigkeit des Grundstck s - vertrags als maûgebliches Kriterium fr die Formbedrftigkeit des gesamten Geschfts hingewiesen (BGH, Urteil vom 26. November 1999 - V ZR 251/98, - 6 - NJW 2000, 951 m.w.N.). Er hat dazu ausgefhrt, allein die einseitige Abhngi g - keit des formfreien Geschfts vom Grundstcksvertrag genge nicht, eine rechtliche Einheit im Sinne des Formgebots zu begrnden. b) Dieser Rechtsprechung schlieût sich der Senat an (vgl. auch BGH, Urteil vom 11. Oktober 2000 - VIII ZR 321/99, NJW 2001, 226). Es ist maûge b - lich auf Sinn und Zweck des Beurkundungsbedrfnisses abzustellen. Allein eine wirtschaftliche Verknpfung der Vertrge gebietet es nicht, das Formerfordernis des § 313 BGB auf den Bauvertrag zu erstrecken. Erst bei einer Abhngigkeit des Grundstcksgeschfts vom Bauvertrag besteht Anlaû, zur Wahrung der Funktionen des § 313 BGB (Warn- und Schutzfunktion, Gewhrsfunktion fr richtige, vollstndige und rechtswirksame Wiedergabe des Parteiwillens, B e - weisfunktion) das Formgebot auf den Bauvertrag auszudehnen. An dieser Beurteilung ndert sich nichts, wenn zunchst der Bauvertrag und alsdann der Grundstcksvertrag geschlossen wird. Die Frage der Formb e - drftigkeit ist von der zeitlichen Abfolge der Vertrge nicht abhngig (Pohlmann EwiR 2000, 323 f; a.A. MnchKommBGB/ Kanzleiter, 4. Aufl., § 313 Rdn. 54 und Fn. 207). c) Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts tragen nicht die Annahme, der Grundstckskaufvertrag sei vom Bauvertrag abhngig. aa) Der erforderliche rechtliche Zusammenhang der Vertrge geht ber den tatschlichen, insbesondere wirtschaftlichen Zusammenhang der G e - schfte hinaus. Es gengt nicht, daû der Bauvertrag Anlaû zum Grundstck s - kauf gegeben hatte oder diesen erst ermglicht haben sollte. Eine Ausdehnung der fr den Vertrag ber das Grundstck gebotenen Form der notariellen Beurkundung auf das formfreie Rechtsgeschft des Ba u - - 7 - vertrags ist geboten, wenn nach den Vorstellungen der Parteien des Grun d - stcksvertrages dieser geschlossen wird, um die Ausfhrung des Bauvertrages zu ermglichen. bb) Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts ergeben keine Abhngigkeit des Grundstckskaufvertrages vom Bauvertrag. Eine solche rechtliche Abhngigkeit ist weder im Grundstckskaufvertrag angedeutet noch ergibt sie sich aus dem bisher festgestellten Willen der Parteien. Das Ber u - fungsgericht befaût sich allein mit der Abhngigkeit des Bauvertrages vom Grundstcksgeschft. III. Danach kann das angefochtene Urteil nicht bestehen bleiben. Es ist au f - zuheben. Den Parteien ist zunchst Gelegenheit zu geben, zu dem neuen rechtl i - chen Gesichtspunkt ergnzend vorzutragen. Sollten weitere Feststellungen des Berufungsgerichts zu einem Formmangel des Bauvertrages fhren, so wre dieser Mangel in der Folgezeit nicht geheilt worden. 1. a) Das Berufungsgericht fhrt aus, die Formnichtigkeit des Bauvertr a - ges sei durch den Abschluû des ersten Grundstckskaufvertrages nicht geheilt. Die Erwgung der Rechtsprechung, eine Heilung der formunwirksam eingega n - genen Verpflichtung zur Veruûerung des Grundstcks knne ber die Reg e - lung des § 313 Satz 2 BGB hinaus bereits dann in Betracht kommen, wenn die Verpflichtung formwahrend eingegangen worden ist (vgl. hierzu: BGH, Urteil vom 18. Dezember 1981 - V ZR 233/80, BGHZ 82, 398, 403 ff), sei hier nicht tragf hig. - 8 - b) Das hlt einer rechtlichen Nachprfung stand. Die dem vorgenannten Urteil des Bundesgerichtshofs zugrundeliegenden Erwgungen lassen sich auf den vorliegenden Fall nicht bertragen. Dort ging es um die Frage, ob die u n - wirksam eingegangene Verpflichtung zum Verkauf eines Grundstckes an e i - nen Dritten bereits durch die notarielle Beurkundung des in Aussicht genomm e - nen Kaufvertrages mit dem Dritten entsprechend § 313 Satz 2 BGB geheilt worden war. Das hat der Bundesgerichtshof mit der Erwgung bejaht, daû der Verkufer bereits mit dem Abschluû des notariell beurkundeten Kaufvertrages gehindert sei, sich den sachenrechtlichen Konsequenzen des zuvor formu n - wirksam geschlossenen Vertrages zu entziehen. Hier liegt der Fall anders, da der Bauvertrag gerade keine Kaufverpflichtung bezglich des Grundstcks en t - hlt. Mit Abschluû des notariell beurkundeten Grundstckskaufvertrages wrde der Schutzzweck des § 313 Satz 2 BGB im Hinblick auf den Bauvertrag nicht erreicht. Die Rechtslage hatte sich in bezug auf die Verpflichtung der Parteien, den Bauvertrag zu erfllen, nicht derart verfestigt, daû eine entsprechende A n - wendung des § 313 Satz 2 BGB bereits mit Abschluû des Grundstcksvertr a - ges g e boten wre. 2. Der Formmangel des Bauvertrages ist durch den Abschluû des e r - neuten Grundstcksvertrages sowie Auflassung des Grundstcks und Eintr a - gung der Beklagten als Eigentmer in das Grundbuch nicht geheilt worden. - 9 - Dieser Vertrag sollte nach dem beurkundeten Willen der Beklagten ohne Bi n - dung an den Bauvertrag geschlossen und sollte ausdrcklich nicht mit ihm als Einheit vollzogen werden. Eine Abhngigkeit dieses Grundstcksvertrages von dem Bauvertrag bestand danach nicht. Ullmann Hausmann Wiebel Kuffer Kniffka
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