BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 321/07 Verk374ndet am: 15. Oktober 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 535 Abs. 1 Satz 2 Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass eine regelm344337ige Gene-ralinspektion der Elektroleitungen und Elektroger344te in den Wohnungen seiner Mieter vorzunehmen. BGH, Urteil vom 15. Oktober 2008 - VIII ZR 321/07 - LG Osnabr374ck AG Nordhorn - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 15. Oktober 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Die Revision des Kl344gers gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Osnabr374ck vom 8. August 2007 wird zur374ckgewie-sen. Der Kl344ger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Dem Beklagten geh366rt ein mehrst366ckiges Wohnhaus mit Ein-Zimmer-Appartements, die jeweils mit einer kleinen Kochnische (Einbauk374che nebst Dunstabzugshaube) ausgestattet sind. Der Kl344ger hat das Appartement Nr. 11 gemietet. In der daneben liegenden Mietwohnung kam es am 20. Juni 2006 im Bereich der Kochnische zu einem Brand, der nach der Behauptung des Kl344gers durch einen technischen Defekt mit Kurzschluss im Bereich der Dunstabzugs-haube verursacht wurde. Der Kl344ger hat wegen der Besch344digung ihm geh366-render Sachen durch den Brand Zahlung von 2.630 200 nebst Zinsen sowie Er-stattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in H366he von 165,71 200 begehrt. Das 1 - 3 - Amtsgericht hat den Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von 2.165 200 nebst Zinsen verurteilt. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abge344ndert und die Klage ins-gesamt abgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelas-sene Revision des Kl344gers, mit der er die Wiederherstellung des erstinstanzli-chen Urteils erstrebt. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 2 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: 3 Dem Kl344ger st374nden aufgrund des Brandes vom 20. Juni 2006 keine Schadensersatzanspr374che gegen den Beklagten zu. Fraglich sei bereits, ob die Brandursache in einer fehlerhaften Elektroinstallation im Bereich der Einbauk374-che der Nachbarwohnung liege. Dies k366nne aber letztlich dahinstehen, weil der Beklagte einen eventuellen Fehler der Elektroinstallation nicht zu vertreten ha-be; eine Pflichtverletzung des Beklagten k366nne nicht festgestellt werden. 4 Zwar treffe den Beklagten die Verkehrssicherungspflicht f374r das von ihm vermietete Objekt. Der Vermieter sei grunds344tzlich verpflichtet, alle Teile des Hauses, also nicht nur die der gemeinsamen Benutzung unterliegenden Einrich-tungen wie Treppe, Speicher usw., sondern auch die in der Obhut der Mieter befindlichen R344ume gebrauchsf344hig zu erhalten und nicht in einer Weise zu vernachl344ssigen, dass daraus eine Gefahr f374r die Mitmieter entstehe. 5 - 4 - Der Umfang der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters richte sich dabei nach den konkreten Umst344nden des Einzelfalls. Der Auffassung, dass ein Vermieter grunds344tzlich zu einer regelm344337igen 334berpr374fung der elektrischen Anlagen einer Wohnung verpflichtet sei, k366nne nicht gefolgt werden. Gesetzli-che Vorgaben zum so genannten "E-Check" seien nicht vorhanden. Eine un-eingeschr344nkte Pr374fungspflicht des Vermieters nach einem vierj344hrigen Turnus entsprechend den Bestimmungen der Unfallverh374tungsvorschriften der Berufs-genossenschaften sei wegen des damit verbundenen Aufwands f374r den Ver-mieter nicht zumutbar und w374rde ihm im Ergebnis unzul344ssigerweise eine Art Garantiehaftung auferlegen. Jedenfalls bei den im Besitz des Mieters befindli-chen R344umen, die f374r den Vermieter nicht jederzeit zug344nglich seien, k366nne nur eine eingeschr344nkte Pr374fpflicht angenommen werden, beispielsweise, wenn dem Vermieter Unregelm344337igkeiten angezeigt worden seien oder aus sonstigen Umst344nden Bedenken hinsichtlich der Funktionsf344higkeit der Elektroanlage be-st374nden, etwa wegen ihres Alters. Der Mieter habe selbst ein gro337es Interesse, in seiner Wohnung an der Installation auftretende Fehler oder Unregelm344337igkei-ten dem Vermieter unverz374glich mitzuteilen. Der Vermieter m374sse sich auch grunds344tzlich darauf verlassen k366nnen, dass der Mieter seiner in 247 536c Abs. 1 BGB festgelegten Pflicht zur M344ngelanzeige nachkomme. Mangels einer An-zeige des Mieters oder sonstiger Anhaltspunkte f374r eine Kontrollbed374rftigkeit der Anlage sei der Beklagte nicht zur 334berpr374fung der elektrischen Installation in der Wohnung des Mitmieters des Kl344gers verpflichtet gewesen. 6 Im 334brigen liege die Darlegungs- und Beweislast f374r den Ursachenzu-sammenhang zwischen dem Pflichtversto337 des Vermieters und dem Schaden des Mieters beim Mieter. Eine Ausnahme hiervon sei lediglich f374r den Fall an-zunehmen, dass die Schadensursache im Herrschafts- und Einflussbereich des Vermieters gesetzt worden sei. Hieran fehle es, weil der Brand in der Wohnung des Mitmieters entstanden sei. 7 - 5 - II. 8 Diese Beurteilung h344lt der revisionsrechtlichen Nachpr374fung stand. 9 Dem Kl344ger steht gegen den Beklagten wegen der Sch344den, die ihm in-folge des in der Nachbarwohnung ausgebrochenen Brandes an seinem Eigen-tum entstanden sind, auch dann kein Schadensersatzanspruch zu, wenn die Ursache des Brandes, wie der Kl344ger behauptet, ein technischer Defekt der Elektroinstallation in der ebenfalls vom Beklagten vermieteten Nachbarwohnung gewesen ist. 1. Ein Schadensersatzanspruch des Kl344gers gem344337 247 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB wegen eines bereits bei Vertragsschluss vorhandenen Mangels der Miet-wohnung kommt nicht in Betracht. Zwar liegt ein Mangel auch dann vor, wenn sich au337erhalb der Mietr344ume, aber im selben Geb344ude des Vermieters eine Gefahrenquelle wie eine fehlerhafte oder defekte Elektroinstallation befindet (Senatsurteil vom 27. M344rz 1972 - VIII ZR 177/70, NJW 1972, 944, unter 2). Der Kl344ger macht aber selbst nicht geltend, dass der von ihm behauptete Leitungs-defekt in der Nachbarwohnung schon im Zeitpunkt des Abschlusses seines ei-genen Mietvertrags vorhanden gewesen sei. 10 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch einen Schadensersatzan-spruch des Kl344gers gem344337 247 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB wegen eines sp344ter - in Unkenntnis des Beklagten - aufgetretenen Defekts der Elektroinstallation in der Nachbarwohnung verneint. Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass der Beklagte einen derartigen nach der 334berlassung der Mietsache an den Kl344ger aufgetretenen Mangel jedenfalls nicht zu vertreten habe, ist frei von Rechtsfeh-lern. Entgegen der Auffassung der Revision war der Beklagte nicht verpflichtet, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in den von ihm vermieteten Ap- 11 - 6 - partements ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf M344ngel einer regelm344337i-gen 334berpr374fung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen. 12 a) Spezielle gesetzliche Vorschriften, die die 334berpr374fungspflichten bei elektrischen Leitungen und Anlagen in Wohnr344umen regeln oder dem Eigent374-mer regelm344337ige Wartungspflichten auferlegen, bestehen nicht. 1 13 b) Allerdings trifft den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Miet-sache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstreckt sich, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, grunds344tzlich auf alle Teile des Hauses, also nicht nur auf die der gemeinsamen Nutzung unterliegenden Einrichtungen, sondern auch auf die in der Obhut der Mitmieter befindlichen Wohn- und Gesch344ftsr344ume (Senatsurteil vom 12. Mai 1969 - VIII ZR 164/67, WM 1969, 1011 = ZMR 1969, 271, unter I). Ihm bekannt gewordene M344ngel in einem dieser R344ume, von denen eine Gefahr f374r die Mietwohnungen ausgehen kann, muss der Vermieter deshalb unverz374glich beheben. c) Inwieweit der Vermieter dar374ber hinaus - unabh344ngig von einem kon-kreten Mangel - die Elektroinstallation in den Wohnr344umen und im gesamten Haus regelm344337ig 374berpr374fen muss, ist umstritten. 14 aa) In der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird eine solche Ver-pflichtung unter Berufung auf die Unfallverh374tungsvorschriften der Berufsge-nossenschaften bzw. auf die Bestimmungen des Verbandes der Elektrotechni-ker (DIN VDE 0105) teilweise uneingeschr344nkt bejaht (OLG Saarbr374cken, NJW 1993, 3077, 3078; AG Potsdam, WuM 1994, 524; wohl auch OLG D374sseldorf, ZMR 2000, 377, 378; vgl. ferner - f374r gewerblich genutzte R344ume ("Schnellim-biss") - OLG Celle, NJW-RR 1996, 521, 522; ebenso Schmidt-Futterer/ 15 1 Eine solche 334berpr374fungspflicht ist hingegen f374r Feuerst344tten durch 247 1 Abs. 1 des Gesetzes 374ber das Schornsteinfegerwesen (BGBl I Nr. 51) vorgesehen. - 7 - Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., 247 535 BGB Rdnr. 132). Nach einer weiteren Ansicht, der sich auch das Berufungsgericht angeschlossen hat, ist danach zu unterscheiden, ob es sich um Ger344te oder Installationen in der Wohnung des Mieters oder in den R344umen handelt, die f374r den Vermieter ohne weiteres zu-g344nglich sind (LG Hamburg, ZMR 1991, 440, 441; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), 247 535 Rdnr. 32; vgl. auch Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Ge-sch344fts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III B Rdnr. 1290). 304hnlich hat der Senat f374r Wasserleitungen und ein vom Vermieter in der Wohnung des Mieters ange-brachtes Warmwasserger344t eine Pflicht des Vermieters zu regelm344337igen Kon-trollen mit der Erw344gung verneint, dass sich diese Installationen in der aus-schlie337lichen Obhut des Mieters bef344nden, der selbst das gr366337te Interesse dar-an habe, auftretende Fehler oder Unregelm344337igkeiten dem Vermieter anzuzei-gen (Senatsurteil vom 12. Mai 1969, aaO, unter II 2 a). Der Senat hat ausge-f374hrt, es hie337e die Sorgfaltspflicht des Vermieters 374berspannen, wollte man ihm zumuten, die in Wohn- und Gesch344ftsr344umen der Mieter angebrachten Installa-tionen regelm344337igen Kontrollen zu unterziehen, nachdem sich in der Zeit der ersten Ingebrauchnahme keine Unregelm344337igkeiten gezeigt h344tten, die auf schlechte Isolation oder schlechtes Material schlie337en lie337en (Senatsurteil, aaO). bb) In seinem Urteil vom 20. Oktober 1965 - VIII ZR 154/63, VersR 1966, 81, das einen im Jahr 1957 installierten, nicht mit einer Abgasanlage versehe-nen Durchlauferhitzer in einer Mietwohnung betraf, hat der Senat offen gelas-sen, ob der Vermieter insoweit regelm344337ige Kontrollen des Ger344tes in der Miet-wohnung veranlassen m374sse; er hat jedoch betont, dass die Anforderungen an den Vermieter, den Zustand der Mietsache auch hinsichtlich mitvermieteter technischer Einrichtungen laufend zu 374berpr374fen, nicht 374berspannt werden d374r-fen (aaO, unter I 3). 16 - 8 - cc) Der Senat entscheidet die bislang offen gelassene Frage dahin, dass dem Eigent374mer bzw. Vermieter von Wohnraum im Rahmen seiner Verkehrssi-cherungspflicht keine regelm344337ige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektroger344te in den Wohnungen der Mieter obliegt. 17 18 (1) Die Verkehrssicherungspflicht umfasst diejenigen Ma337nahmen, die ein umsichtiger und verst344ndiger, in vern374nftigen Grenzen vorsichtiger Mensch f374r notwendig und ausreichend erachtet, um andere vor Sch344den zu bewahren. Erforderlich ist daher, dass sich vorausschauend f374r ein sachkundiges Urteil die nahe liegende Gefahr ergibt, dass Rechtsg374ter anderer verletzt werden k366nnen (BGH, Urteil vom 3. Februar 2004 - VI ZR 95/03, NJW 2004, 1449, unter II 1, st. Rspr.). Eine solche nahe liegende Gefahr ist bei ordnungsgem344337 installierten Leitungen und Anlagen im privaten Wohnbereich nicht ohne weiteres zu beja-hen. Das Berufungsgericht ist deshalb zutreffend davon ausgegangen, dass es im Allgemeinen ausreicht, an der Elektroinstallation auftretende Unregelm344337ig-keiten oder vom Mieter angezeigte M344ngel unverz374glich durch einen Fachmann abstellen zu lassen. Entgegen der Auffassung der Revision verst366337t diese W374r-digung nicht deshalb gegen Erfahrungss344tze, weil elektrische Installationen in der Regel in der Wand verlegt werden und aus diesem Grund f374r den Mieter nicht zug344nglich sind. Dies schlie337t es nicht aus, dass M344ngel durch den Ausfall eines elektrischen Ger344ts, durch wiederholtes Ausl366sen der Sicherung oder 344hnliche Umst344nde zu Tage treten und alsbald behoben werden k366nnen. Dar-auf, dass der Mieter der ihm gem344337 247 536c Abs. 1 BGB obliegenden Verpflich-tung nachkommt, einen sich im Laufe der Mietzeit zeigenden Mangel dem Ver-mieter unverz374glich anzuzeigen, darf der Vermieter, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgef374hrt hat, regelm344337ig vertrauen. (2) Im Einzelfall m366gen allerdings besondere Umst344nde wie z.B. unge-w366hnliche oder wiederholte St366rungen, insbesondere bei 344lteren Anlagen, An- 19 - 9 - lass bieten, nicht nur einen unmittelbar zu Tage getretenen Defekt zu beheben, sondern eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation durchzu-f374hren; derartige Umst344nde hat das Berufungsgericht aber nicht festgestellt. Sie ergeben sich auch nicht aus der von der Revision angef374hrten Besonderheit, dass im Wohngeb344ude des Beklagten elf Einzimmer-Appartements und dem-entsprechend viele Mieter bzw. Bewohner vorhanden sind. (3) Eine andere Beurteilung ist - entgegen der Auffassung der Revision - auch nicht deshalb geboten, weil die DIN VDE 0105 eine 334berpr374fung elektri-scher Anlagen im vierj344hrigen Turnus vorsehen. Bei den DIN-Normen handelt es nicht um Rechtsvorschriften, sondern um private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter (BGH, Urteil vom 14. Mai 1998 - VII ZR 184/97, NJW 1998, 2814, unter II 3 a). Es kann dahinstehen, ob die DIN VDE 0105 - wie die Revisionserwiderung meint - 374berhaupt nur auf Starkstromanlagen au337erhalb von Wohnungen anwendbar sind. F374r die hier zu beurteilende Frage, welche Ma337nahmen der Vermieter einer Wohnung im Hinblick auf die Erhaltung der gefahrlosen Funktionsf344higkeit der Elektroinstallation ergreifen muss, sind sie nicht ma337geblich. 20 (4) Auch aus der von der Revision herangezogenen Rechtsprechung des Senats zur Umlagef344higkeit von Kosten der Elektrorevision als Betriebskosten (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356, Tz. 11 ff.) ergibt sich keine generelle rechtliche Verpflichtung des Vermieters von Wohnraum, entsprechende Pr374fungen turnusm344337ig durchzuf374hren. Der Senat hat damit lediglich entschieden, dass ein Vermieter, der sich im Interesse der Verkehrssicherheit an den Unfallverh374tungsvorschriften der Berufsgenossen-schaften orientiert und die dort vorgesehenen Ma337nahmen zur Schadensverh374-tung ergreift, nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verst366337t und die ihm da- 21 - 10 - durch entstandenen Kosten f374r die Elektrorevision bei entsprechender Umlage-vereinbarung auf den Mieter abw344lzen kann. Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Nordhorn, Entscheidung vom 29.03.2007 - 3 C 179/07 - LG Osnabr374ck, Entscheidung vom 08.08.2007 - 1 S 213/07 -
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