BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 321/09 Verk374ndet am: 7. Juli 2010 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 558a Abs. 1 Zur Wirksamkeit eines Mieterh366hungsverlangens, mit dem der Vermieter die "Erh366-hung einer Nettokaltmiete" begehrt, obwohl einzelne Betriebskosten in der Miete ent-halten sind ("Teilinklusivmiete"). WoBindG 247 10 Abs. 1 Satz 1 und 5 Bei der von einer juristischen Person nach 247 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG abgegebe-nen "Erkl344rung mit Hilfe automatischer Einrichtungen" gen374gt die Angabe des Na-mens der juristischen Person; der Nennung der nat374rlichen Person, die die Erkl344rung abgefasst oder veranlasst hat, bedarf es nicht. BGH, Urteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 321/09 - LG Itzehoe AG Pinneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-m344337 247 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 7. Juni 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. B374nger f374r Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Itzehoe vom 30. Oktober 2009 wird zur374ckge-wiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte hat von der Kl344gerin eine Wohnung in Q. gemietet. Die Parteien streiten um eine von der Kl344gerin mit Schreiben vom 9. Mai 2005 begehrte Mieterh366hung. 1 Bei Beginn des Mietverh344ltnisses im Jahr 1980 hatte der Beklagte f374r die damals preisgebundene Wohnung neben der Nutzungsgeb374hr lediglich Vor-auszahlungen f374r Heizung und Warmwasserversorgung zu entrichten; die 374bri-gen Nebenkosten waren in der Nutzungsgeb374hr enthalten (Teilinklusivmiete). Mit Schreiben vom 11. Dezember 1986 stellte die Kl344gerin die Miete auf eine Nettokaltmiete um, indem sie unter Berufung auf 247 27 Abs. 3 II. BV, 247247 20 ff. NMV und 247 10 WoBindG die bisher in der Grundmiete enthaltenen Betriebskos-ten herausrechnete und nunmehr als Vorauszahlungen auf die abzurechnenden 2 - 3 - Betriebskosten erhob. In der Folgezeit rechnete die Kl344gerin die Betriebskosten j344hrlich ab. Hiergegen erhob der Beklagte keine Beanstandungen; er stimmte auch mehreren Mieterh366hungen zu, die die Beklagte nach dem Wegfall der Preisbindung auf der Basis einer Nettokaltmiete nach 247 558 BGB geltend mach-te. 3 Das Amtsgericht hat der Klage auf Zustimmung zur Erh366hung der Netto-kaltmiete um 86,75 200 auf 520,51 200 ab 1. August 2005 stattgegeben. Das Land-gericht hat die Berufung des Beklagten zur374ckgewiesen. Mit der vom Beru-fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Ziel der Klage-abweisung weiter. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: Das Mieterh366hungsverlangen der Kl344gerin vom 9. Mai 2005 sei wirksam. Dass die Kl344gerin eine schriftliche Zustimmungserkl344rung angefordert habe, auf die sie keinen Anspruch habe, stehe der formellen Wirksamkeit nicht entgegen. Zwar sei ein Mieterh366hungsverlangen unwirksam, wenn es derart mit dem An-gebot einer anderweitigen Vertrags344nderung verkn374pft sei, dass es inhaltlich nicht mehr hinreichend bestimmt sei. Dies k366nne aber nicht schon dann ange-nommen werden, wenn der Vermieter eine schriftliche Zustimmung verlange. 5 Das Mieterh366hungsverlangen sei auch nicht deshalb unwirksam, weil es auf eine unzul344ssige 304nderung der Mietstruktur gerichtet sei. Denn die Miet- 6 - 4 - struktur sei schon vor der hier zu beurteilenden Mieterh366hung wirksam von ei-ner Teilinklusivmiete in eine Nettokaltmiete ge344ndert worden. Dabei sei es un-erheblich, ob die Umstellung bereits im Jahr 1986 erfolgt sei. Selbst wenn die Erkl344rung der Kl344gerin vom 11. Dezember 1986 deshalb unwirksam sei, weil in der maschinell erstellten Unterschrift nur der Name der Kl344gerin statt der f374r sie handelnden nat374rlichen Person aufgef374hrt sei, sei eine 304nderung der Mietstruk-tur durch konkludente Vereinbarung zustande gekommen, indem die Kl344gerin 374ber zehn Jahre die Betriebskosten entsprechend der Umstellungserkl344rung abgerechnet und der Beklagte sich ergebende Nachzahlungen geleistet oder entstandene Guthaben entgegengenommen habe. II. Diese Beurteilung h344lt rechtlicher Nachpr374fung jedenfalls im Ergebnis stand, so dass die Revision zur374ckzuweisen ist. Der Kl344gerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Erh366hung der Miete entsprechend dem Mieterh366hungsverlangen vom 9. Mai 2005 zu (247 558 BGB). Dem Beru-fungsgericht ist darin beizupflichten, dass das Mieterh366hungsverlangen der Kl344gerin formell wirksam ist. Die materiellen Voraussetzungen des 247 558 BGB stehen zwischen den Parteien nicht mehr im Streit. 7 1. Das Mieterh366hungsverlangen der Kl344gerin vom 9. Mai 2005 erf374llt die formellen Voraussetzungen des 247 558a BGB. Die Kl344gerin verlangt darin unter Hinweis auf die orts374bliche Vergleichsmiete von 6,50 200 je qm eine Erh366hung der bisherigen monatlichen Nutzungsgeb374hr um 86,75 200 unter Beibehaltung der bisherigen Nebenkostenvorauszahlungen und nimmt zur Begr374ndung auf die Mieten f374r zehn n344her bezeichnete Vergleichswohnungen Bezug. 8 Der Einwand der Revision, das Mieterh366hungsverlangen sei schon des-halb unwirksam, weil die Kl344gerin eine schriftliche Zustimmung des Beklagten 9 - 5 - begehrt habe, die sie nicht beanspruchen k366nne, ist unbegr374ndet. Die von der Kl344gerin ge344u337erte Bitte, im Falle der Zustimmung die dem Mieterh366hungsver-langen beigef374gte Einverst344ndniserkl344rung zu unterzeichnen und an die Kl344ge-rin zur374ckzusenden, hat mit der Frage, ob das Mieterh366hungsverlangen ausrei-chend begr374ndet ist, nichts zu tun. Dem Mieter sollen mit dem Mieterh366hungs-verlangen im Interesse einer au337ergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitge-teilt werden, die er ben366tigt, um die vom Vermieter begehrte Mieterh366hung auf ihre Berechtigung - zumindest ansatzweise - 374berpr374fen zu k366nnen (Senatsur-teile vom 11. M344rz 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667, Tz. 8; vom 12. De-zember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 12; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848, Tz. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, Tz. 17). Dies ist hier angesichts der Benennung von Ver-gleichswohnungen (247 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB) - wie dargelegt - der Fall. 2. Ohne Erfolg bleibt auch der weitere Einwand der Revision, das Miet-erh366hungsverlangen sei deshalb unwirksam, weil die Kl344gerin Zustimmung zu einer Erh366hung der Nettokaltmiete verlangt habe, obwohl der Beklagte nach wie vor eine Teilinklusivmiete schulde und der Kl344gerin ein Anspruch auf Umstel-lung der Mietstruktur nicht zustehe. 10 a) In der Literatur und in der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird al-lerdings allgemein angenommen, dass ein Mieterh366hungsverlangen wegen ei-nes formellen Mangels unwirksam ist, wenn es inhaltlich untrennbar mit einem Angebot zur 304nderung der Mietstruktur verbunden ist und der Mieter nicht er-kennen kann, in welchem Umfang das Erh366hungsverlangen auf die begehrte 304nderung der Mietstruktur gerichtet ist und inwiefern es sich auf 247 558 BGB (fr374her 247 2 MHG) st374tzt (OLG Hamburg, NJW 1983, 580; LG Berlin, GE 2002, 737; LG Wiesbaden, WuM 1991, 698; LG K366ln, WuM 1994, 27; LG Hamburg, WuM 1987, 86; Blank/B366rstinghaus, Miete, 3. Aufl., 247 558a Rdnr. 6; Sternel, 11 - 6 - Mietrecht aktuell, 4. Aufl., IV Rdnr. 115; Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der Gesch344fts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. A Rdnr. 332; M374nchKomm BGB/Artz, 5. Aufl., 247 558a Rdnr. 10). 12 Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Denn das Mieterh366hungsverlan-gen der Kl344gerin vom 9. Mai 2005 enth344lt kein Angebot zur 304nderung der Miet-struktur. Die Kl344gerin hat darin zwar die bisherige Nutzungsgeb374hr (433,76 200) und die Vorauszahlungen f374r Heizung (48 200) sowie f374r die 374brigen Betriebskos-ten (118 200) gesondert aufgef374hrt. Die Entrichtung von Vorauszahlungen auf Be-triebskosten neben der Grundmiete und die j344hrliche Abrechnung der Betriebs-kosten entsprach nach den Feststellungen des Berufungsgerichts jedoch der seit 1987 im Mietverh344ltnis der Parteien ge374bten und auch vom Beklagten nicht beanstandeten Praxis im Anschluss an eine von der Kl344gerin mit Schreiben vom 11. Dezember 1986 einseitig vorgenommene Umstellung der Mietstruktur. Unter diesen Umst344nden ist dem Mieterh366hungsverlangen der Kl344gerin vom 9. Mai 2005 aus der ma337geblichen Sicht des Beklagten ("Empf344ngerhorizont") kein (konkludentes) Angebot zur 304nderung der Mietstruktur zu entnehmen. Denn die Kl344gerin ging - f374r den Beklagten erkennbar - davon aus, dass die Miete bereits in der Vergangenheit wirksam auf eine Nettokaltmiete umgestellt war, so dass auch aus der Sicht der Beklagten keine Anhaltspunkte daf374r be-standen, dass die Kl344gerin mit ihrem Schreiben vom 9. Mai 2005 nicht nur eine Mieterh366hung um monatlich 86,75 200 nach 247 558 BGB begehrte, sondern dar-374ber hinaus eine vertragliche Umstellung der Mietstruktur von einer bisherigen Teilinklusivmiete zu einer Nettokaltmiete erstrebte. b) Die von der Kl344gerin mit Schreiben vom 11. Dezember 1986 vorge-nommene einseitige Umstellung der Mietstruktur ist - entgegen der Auffassung der Revision - auch wirksam. 13 - 7 - aa) Die nach fr374herer Rechtslage vorgesehene Einstellung der Betriebs-kosten in die Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Kostenmiete ist auf Grund der am 1. Mai 1984 in Kraft getretenen 304nderung des 247 20 NMV mit Ablauf der 334bergangsfrist des 247 25b NMV (31. Dezember 1985) entfallen; der Vermieter preisgebundenen Wohnraums kann Betriebskosten seither nur als gesondert abzurechnende Kosten auf den Mieter abw344lzen. Insoweit konnte der Vermieter die bisherige Mietstruktur w344hrend der Dauer der Preisbindung f374r die Zukunft durch einseitige Erkl344rung nach 247 10 WoBindG 344ndern, indem er die bisher in der Grundmiete enthaltenen Betriebskosten herausrechnete und diesen Betrag als Vorauszahlung auf die nunmehr zwingend abzurechnenden Betriebskosten erhob (Heix in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Dezember 2009, 247 20 NMV Anm. 2.1). Dies hat die Kl344gerin mit Schrei-ben vom 11. Dezember 1986 getan. 14 bb) Die Umstellungserkl344rung der Kl344gerin gen374gt den formellen Anfor-derungen gem344337 247 10 Abs. 1 Satz 1 und 5 WoBindG. Dem steht nicht entge-gen, dass die maschinell erstellte Unterschrift am Ende des Schreibens nur die Bezeichnung der Kl344gerin und nicht zus344tzlich den Namen der nat374rlichen Per-son angibt, die das Schreiben abgefasst oder veranlasst hat. Zwar wird in der Literatur und der Rechtsprechung der Instanzgerichte fast einhellig die Auffas-sung vertreten eine mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigte Erkl344rung nach 247 10 WoBindG (ebenso nach dem fr374heren 247 8 MHG) sei nur wirksam, wenn sie den Namen der nat374rlichen Person angebe, die f374r das Schreiben verantwortlich ist, und die blo337e Angabe der juristischen Person, von der das Schreiben stammt, gen374ge nicht (LG Essen, MDR 1979, 57; LG Wiesbaden, WuM 1996, 282; LG Hamburg, WuM 1993, 65; LG Berlin, GE 1992, 717; Schultz, aaO, Rdnr. 384; ebenso zu einer Erkl344rung in Textform nach 247 126b BGB: LG Hamburg, NZM 2005, 255 f.; Sternel, aaO, IV Rdnr. 91; M374nchKomm BGB/Artz, aaO, Rdnr. 6; Schmidt-Futterer/B366rstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., Vor 15 - 8 - 247 558 BGB Rdnr. 65). Als Begr374ndung wird teilweise angegeben, der Erkl344-rungsempf344nger m374sse im Hinblick auf 247 174 BGB pr374fen k366nnen, ob die erkl344-rende nat374rliche Person vertretungsberechtigt sei (LG Hamburg, aaO, 256; Schultz, aaO). 16 Dieser Auffassung folgt der Senat nicht. Die maschinelle Unterschrift bei einer Erkl344rung nach 247 10 WoBindG ist - ebenso wie die Angabe der "Person des Erkl344renden" bei einer Erkl344rung in Textform (247 126b BGB) - erforderlich, damit der Empf344nger 374berhaupt wei337, von wem das Schreiben stammt (Janal, MDR 2006, 368, 369). F374r diesen Zweck reicht aber bei einer maschinell oder in Textform abgegebenen Erkl344rung einer juristischen Person die Angabe des Namens der juristischen Person aus. Es w344re eine leere F366rmelei, dar374ber hin-aus die Angabe des Namens der nat374rlichen Person zu verlangen, die das Schreiben unterzeichnet h344tte, wenn nicht die Unterschrift wegen der vom Ge-setz aus Gr374nden der Vereinfachung erlaubten Textform oder maschinellen Unterschrift entbehrlich w344re. Die erleichterte Form dient dem Zweck, den Rechtsverkehr in den F344llen zu vereinfachen, in denen eine Erkl344rung - etwa aus Informations- oder Dokumentationsgr374nden - zwar einer textlichen Nieder-legung bedarf, aber die Einhaltung der strengeren Schriftform wegen des Erfor-dernisses der eigenen Unterschrift unangemessen verkehrserschwerend ist. Dies kommt insbesondere bei Vorg344ngen in Betracht, bei denen die Beweis- und Warnfunktion der Schriftform allenfalls geringe Bedeutung hat und bei de-nen keiner der Beteiligten und auch kein Dritter ein ernsthaftes Interesse an einer F344lschung der Erkl344rung haben kann (vgl. BT-Drs. 14/4987, S. 18 f.). Auch das Argument, bei einer maschinell oder in Textform erstellten Er-kl344rung sei die Angabe einer nat374rlichen Person erforderlich, damit der Emp-f344nger die Vertretungsverh344ltnisse 374berpr374fen k366nne und bei einseitigen Rechtsgesch344ften gegebenenfalls von der M366glichkeit einer Zur374ckweisung 17 - 9 - nach 247 174 BGB Gebrauch machen k366nne, 374berzeugt nicht. Die erleichterte Form ist im Interesse der Vereinfachung des Rechtsverkehrs f374r Erkl344rungen vorgesehen, bei denen keine ernsthafte Gefahr besteht, dass sie gef344lscht oder von einem unbefugten Dritten (falsus procurator) abgegeben werden. Dies trifft auch f374r Erkl344rungen nach 247 10 WoBindG zu. Wenn vor dem Hintergrund des 247 174 BGB auch hier die Angabe der nat374rlichen Person zwingend erforderlich w344re, die f374r die juristische Person gehandelt hat, m374sste der Erkl344rende der maschinell erstellten Erkl344rung jeweils vorsorglich eine (eigenh344ndig unter-zeichnete) Vollmachtsurkunde beif374gen, so dass die erstrebte Vereinfachung des Rechtsverkehrs gerade nicht erreicht w374rde. Die Auslegung des 247 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG muss sich aber an dem Sinn und Zweck der Vorschrift orientieren, die mit dem Einsatz von elektronischen Datenverarbeitungsanlagen einhergehende Arbeitsersparnis bei der Erstellung von Erkl344rungen des Ver-mieters nicht wieder durch das Erfordernis einer eigenh344ndigen Unterschrift - 10 - aufzuheben (vgl. Senatsurteil vom 29. September 2004 - VIII ZR 341/03, NZM 2005, 61, unter II 2c). Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. B374nger Vorinstanzen: AG Pinneberg, Entscheidung vom 06.02.2008 - 67 C 141/05 - LG Itzehoe, Entscheidung vom 30.10.2009 - 9 S 20/08 -
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