BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 32/13 Verkündet am: 4. Dezember 2013 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WoBindG § 10 Abs. 1 Satz 2 In ei ner Mieterhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ist nur die Erhöhung selbst zu erläutern, nicht dagegen die Bildung der erhöhten Einze l- miete insgesamt. BGH, Urteil vom 4. Dezember 2013 - VIII ZR 32/13 - LG Berlin AG Berlin - Schöneberg - 2 - Der V III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Dezember 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Kläge r gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 30. November 2012 wird zurückgewi e- sen. Die Kläger tragen die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind Mieter und die Beklagte ist Vermieterin eines Ei nfamilie n- reihenhauses in B . . Zu der Wohnanlage , die öffentlich gefördert ist, gehören neben Reihenhäusern auch Mehrfamilienhäuser. Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung der Beklagten vom 26. Juli 2011, mit der diese die monatliche Nettomiete gemäß § 10 Wo B ind G rückwirkend zum 1. Januar 2009 um 72,99 t- zahlung eine Kündigung des Mietverhältnisses an ge droht hatte , zahlten die Kläger die erhöhte Miete unter Vorbehalt . Sie verlangen nunmehr die für Januar 2009 bis Dezember 2011 geleisteten Beträge v on insgesamt 2.627,64 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der B e- klagten hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil geändert und die Klage 1 2 - 3 - abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen d ie Kläger ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht ( LG Berlin, ZMR 2013, 343) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe kein Anspruch aus § 812 Abs. 1 BGB auf Rückza h- lung der geleisteten Miete rhöhungsbeträge zu, da die Zahlungen mit Recht s- grund erfolgt seien. Die zugrundeliegende Mieterhöhungserklärung der Bekla g- ten vom 26. Juli 2011 sei wirksam. Sie entspreche den Anforderungen von § 10 Abs. 1 Wo BindG. Die Beklagte habe die Grundlagen der Mieterhöhung, nämlich die erhöhten Instandhaltungs - und Verwaltungspauschalen sowie die höheren Zahlungen auf das Aufwendungsdarlehen , angegeben und auf dieser Grundl a- ge die Erhöhung der Durchschnittsmiete um 13, 06 % berechnet. Ferner sei ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung in der Mieterhöhungserklärung enthalten. Diese sei auch nicht deshalb unwirksam, weil die Bildung der Ei n- zelmiete nicht in der Erklärung erläutert worden sei. Die Bildung der Einze lmi e- ten auf der Grundlage der Durchschnittsmiete habe bei der erstmaligen Ermit t- lung der Kostenmiete gemäß § 8a Abs. 1 WoBindG nach dem Ermessen des Vermieters zu erfolge n und unterliege keiner Genehmigung. Auf die späteren Erhöhungen der Durchschnitt s miet e infolge erhöhter laufender Aufwendungen habe die Frage der Bildung der Einzelmiete aus der Durchschnittsmiete und das Verhältnis von Durchschnittsmiete und Einzelmiete keinen Einfluss. Denn 3 4 5 - 4 - nach § 4 Abs. 5 NMV 1970 erhöhten sich im Falle der Erhöhung der Durc h- schnittsmiete die bisherigen Einzelmieten entsprechend ihrem bisherigen Ve r- hältnis zur Durchschnittsmiete. Auch der Wortlaut von § 10 WoBindG decke nicht die Forderung, die Bi l- dung der Einzelmiete in jeder Erhöhungserklärung erneut zu erläutern. Na ch § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG sei die Erhöhung zu erläutern und zu berechnen. Wenn sich die Bildung der Einzelmiete auf die Mieterhöhung nicht auswirke, sei sie im Rahmen der Erhöhung auch nicht zu erläutern. Ohne Erfolg seien die Beanstandungen der Kläg er hinsichtlich der Form der Erhöhung, weil die Anlagen nicht unterzeichnet seien. Denn in der Erh ö- hungserklärung werde sowohl auf die beigefügte Anlage, die beigeschlossenen Erläuterungen als auch auf den Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung ausdr ücklich Bezug genommen. II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Den Klägern steht kein Anspruch auf Rüc k- za h lung des für die Jahre 2009 bis 2011 unter Vorbehalt geleisteten Mieterh ö- hungs gemäß § 812 Abs. 1 BGB zu , da die Mieterh ö- hungserklärung der Beklagten vom 26. Juli 2011 wirksam ist. 1. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass das vorgenannte Schreiben die an eine Mieterhöhung nach § 10 Abs. 1 WoBin dG zu stellenden Anforderungen erfüllt. 6 7 8 9 - 5 - a) G emäß § 10 Abs. 1 Satz 1, 2 WoBindG kann der Vermieter die Miete durch schriftliche Erklärung erhöhen, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines geringeren als des nach dem Gesetz zulässigen Entgelts verpfli ch tet ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert wird. Zusätzlich verlangt § 10 Abs. 1 Satz 3 WoBindG, dass der Berechnung der Kostenmiete eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus beigefügt wird, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt (S e- natsurteil vom 6. April 2011 VIII ZR 199/10, WuM 2011, 371 Rn. 8) . Das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten vom 26. Juli 2011 erfüllt die vorgenannten Voraussetzungen. I n dem Schreiben wird die Gr undlage der Mieterhöhung, nämlich erhöhte Instandhaltungs - und Verwaltungspauschalen sowie höhere D arlehen saufwendungen , mitgeteilt und auf dieser Grundlage die Erhöhung der Durchschnittsmiete um 13,06 % berechnet. Ferner ist ein Auszug aus der Wirtschaftl ichkeitsberechnung zu diesen Punkten der Mieterhöhungse r- klärung beigefügt . Hiernach wird die monatliche Einzelmiete - entsprechend der mietvertraglich vereinbarten Mietpreisgleitklause l - rückwirkend zum 1. Januar 2009 von 55 8 ,86 m 72,99 13,06 %) auf 631,85 Weiter ist ausgeführt, dass sich der Betrag von 72,99 Durc h- schnittsmietenbetrag von 0 ,665 pro Monat x 110,12 % Wohnwert x 99,68 qm Wohnfläche berechnet. Damit sind sämtliche Anford e- rungen gemäß § 10 Abs. 1 WoBindG erfüllt. b) Entgegen der Auffassung der Revision (ebenso - ohne nähere B e- gründung - B ellinger in Fischer - Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsba u- recht, Bd. 5 , Stand: Juli 2006 , § 10 WoBindG Anm. 3.3 unter 5. " Einzelmie te " ) ist die Miete rhöhungserklärung nicht deshalb unwirksam, weil die Bildung der Einzelmiete nicht insgesamt in der Erklärung erläutert wird . Insbesondere ist die Ansicht der Revision unzutreffend, der Wohnwert der einzelnen Wohnung (hier 10 11 12 - 6 - des Reihenhauses) sei nicht nur zu Anfang der Vermietung gemäß § 8a Abs. 5 WoBindG, sondern in jeder Mieterhöhungserklärung zu erläutern. Schon nach dem Wortlaut des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ist, worauf das Berufungsgericht zutreffend hinweist, nur die Erhöhung selbst zu erläutern un d zu berechnen. Bei der Erläuterung der Mi eterhöhung sind nach § 4 Abs. 7 Satz 2 NMV 1970 lediglich die Gründe anzugeben, aus denen sich die einze l- nen Aufwendungen erhöht haben, und die darauf entfallenden Beträge. Zur E r- rechnung und Erläuterung und demzuf olge zum Verständnis lediglich der Mie t- erhöhung ist die Berechnung und Erläuterung der früheren Miete nicht erforde r- lich (Senats beschluss vom 11. Januar 1984 VIII ARZ 10/83, BGHZ 89, 284 , 294 ). Das selbe gilt für die gemäß § 8b Abs. 5 Satz 1 WoBindG , § 3 Abs. 3 NMV 1970 vom Vermieter berechne t e Einzelmiete. Bei einer Mieterhö hung, die ma n- gels Auswirkungen auf den Wohnwert der vermieteten Wohnung en keinen Ei n- fluss auf das Verhältnis der bisherigen Einzelmiete zur Durchschnittsmiete hat , bedarf die Bildung d er Einzelmiete keiner Erläuterung . So ist es hier. Die B e- klagte hat als Gründe der Mieterhöhung erhöhte Instandhaltungs - und Verwa l- tungspauschalen wegen Änderung der Baualtersklasse sowie höhere Darl e- hensaufwendungen mitgeteilt. Diese lassen das Verhältnis der bisherigen Ei n- zelmiete zur Durchschnittsmiete unberührt. Die Regelung in § 10 Abs. 1 Satz 2 bis 4 WoBindG enthält im Zusa m- menhang mit den sie ausfüllenden und ergänzenden Vorschriften (§ 4 Abs. 7 und § 9 Satz 1 NMV 1970 i.V.m §§ 39, 39a II . BV) ein e bis ins Detail gehende Aufzählung der an die Mieterhöhungserklärung zu stellenden formalen Erfo r- dernisse. Es besteht keine Veranlassung zur Verschärfung dieser Anforderu n- gen, zumal dem von einer Mieterhöhung nach § 10 Abs. 1 WoBindG betroff e- nen Mieter zu r Klärung etwaiger Unklarheiten das an keine weiteren Vorausse t- zungen geknüpfte Auskunfts - und Einsichtsrecht nach § 8 Abs. 4 WoBindG, 13 14 - 7 - § 29 Abs. 1 NMV 1970 zusteht (Senatsurteil vom 6. April 2011 - VIII ZR 199/10, aaO Rn. 11; Senatsbeschluss vom 11. Januar 1984 VIII ARZ 10/83, aaO S. 291) . Es ist daher bei einer Mieterhöhung nicht die Erläuterung der Bildung der erhöhten Einzelmiete insgesamt, sondern lediglich die Erläuterung der E r- höhung erforderlich. 2. Auch die gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG erfo rderliche Schriftform des Mieterhöhungsverlangens ist eingehalten. Gemäß § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG bedarf die Mieterhöhungserklärung keiner eigenhändigen Unterschrift des Vermieters, wenn die Erklärung - wie hier - mit Hilfe automatischer Einric h- tu ngen gefertigt worden ist. Zwar ist die Mieterhöhungserklärung nach der Da r- stellung der Kläger hier lediglich mit " Ihr Serviceteam Mietmanagement " unte r- schrieben, so dass weder die natürliche Person noch die juristische Person, die hinter der Erklärung ste ht, aus der Unterschrift erkennbar ist. Allerdings sind sowohl die juristische Person als auch die die Erklärung abgeb ende n natürl i- che n Personen unter der dem Schreiben anliegenden tabellarischen Gege n- überstellung angegeben. Da hierauf in dem Mieterhöhungs schreiben Bezug genommen wird, wäre es " leere Förmelei " zu verlangen, dass die im Übrigen aus dem Briefkopf des Mieterhöhungsverlangens ersichtliche juristische Person oder deren Vertreter zusätzlich in der maschinellen Unterschrift bezeichnet sein 15 - 8 - m üsst en (vgl. Senatsurteil vom 7. Juli 2010 VIII ZR 321/09, NJW 2010, 2945 Rn. 15 f.) . Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin - Schöneberg, Entscheidung vom 15.03.2012 - 106 C 314/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 30.11.20 12 - 63 S 144/12 -
Full & Egal Universal Law Academy