VIII ZR 323/14 - VIII. Zivilsenat

ECLI:DE:BGH:2016:270416UVIIIZR323.14.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 323/14 Verkündet am: 27. April 2016 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 464, 472, 535, 545, 56 6, 577 a) Ein Mietverhältnis kann nicht wirksam entstehen, wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt ist, die zugleich Vermieterstellung einnimmt, und es erlischt durch Konfusion, wenn der Mieter nachträglich das mit dem Recht zur Gebrauch s- nutzun g verbundene Eige n tum an der Mietsache erwirbt. b) Eine vom Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB vorzunehmende Gebrauch s- überlassung erfordert in Fällen, in denen - wie bei der Raummiete - der Gebrauch der Mietsache notwendig deren Besitz voraussetzt, üb er die Gestattung/Duldung e i- nes (Mit - )Gebrauchs oder die bloße Einräumung der Möglichkeit zum (Mit - )Gebrauch hinaus die Verschaffung des ungestörten alleinigen Besitzes an den Mieter, damit dieser die Mietsache ausschlie ß lich, und zwar auch unter Ausschlus s des Vermieters, benutzen kann. c) Einem Mieter, der seine in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung durch Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 BGB) erwirbt, wird dadurch unter Ersetzung der bisherigen mietvertraglichen Nutzungsrechte eine nunmehr dem In halt des - 2 - Kaufvertrags entsprechende Rechtsposition verschafft. Demgemäß kann sich der Wohnungserwerber gegenüber den anderen Wohnungseigentümern grun d sätzlich nicht auf fortbestehende Nutzungsbefugnisse aus dem erloschenen Mietverhältnis berufen, die mit d er Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung nicht in D e- ckung zu bringen sind. BGH, Urteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 323/14 - LG Köln AG Köln - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mün dliche Verhandlung vom 27. April 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 28. November 2014 wird zu rückg e- wiesen . Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tr a- gen . Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um die Herausgabe eines von den Beklagten g e- nutzten Gartenanteils auf dem Grundstück D . in K öln. Die Beklagten mieteten ab Mai 2004 die Dachgeschosswohnung des auf diesem Grundstück befindlichen Dreifamilienhauses. Der Mietvertrag beinhaltete die Mitbenutzung des Gartens. Der damalige Vermieter veräußerte das Grundstück später an die W . Immobi lien und Projektentwicklung GmbH (im Folgenden: W . ), die es im Juli 2010 in Wohnungseigentum aufteilte. D abei wurde d er Erdgeschosswohnung ein Sondernutzungsrecht am Garten zugeordnet. Die W . , die sich ein Recht zur Neugestaltung der Sondernutzung srec h- te vorbehalten hatte, vereinbarte im Oktober 2010 mit den Beklagten unter a n- derem: 1 2 - 4 - " Hiermit wird bestätigt, dass der Mieter einen Teil des Gartens als So n- dernutzungsrecht weiterhin nutzen kann. Dieser Teil ist in dem beigefü g- ten Lageplan mit den Buch staben A1 - B - C - C1 - A1 gekennzeichnet. We i- terhin wird dem Mieter bei einem Kauf seiner Mietwohnung dieser Teil des Gartens als Sondernutzungsrecht für die Wohnung mit verkauft . " Den angesprochenen Kauf der von ihnen bewohnten Dachgeschos s- wohnung lehnten die Beklagten kurz darauf ab. Anschließend veräußerte die W . die Erdgeschosswohnung im April 2011 an die Kläger. In Bezug auf den Garten heißt es im Kaufvertrag unter anderem : " Dem Käufer ist bekannt, dass der vordere Teil des Gartens, welcher als Sondern utzungsrecht dem hier verkauften Wohnungseigentum zug e- ordnet ist, vom Mieter im Dachgeschoss genutzt wird, und gestattet di e- se Nutzung, solange das Mietverhältnis mit dem Verkäufer besteht. " Im März 2013 schlossen die Kläger und die W . einen weiteren Kau f- vertrag über die von den Beklagten gemietete Dachgeschosswohnung , die als Letzte noch zum Verkauf gestanden hatte . Zugleich verzichtete die W . in e i- ner Änderung svereinbarung zur Teilungserklärung auf ihr Recht zur Neugesta l- tung der Sondernutzungsre chte. Bezüglich dieses Kaufvertrages über die Dachgeschosswohnung übte der Beklagte zu 2 ein Vorkaufsrecht als Mieter aus und erwarb die Wohnung im April 2013 von der W . . Die Beklagte zu 1 zahlte anschließend jedenfalls in der Zeit von Juli bis November 2013 an den " Miete " . Die Kläger , die das Mietverhältnis der Beklagten einschließlich des Ga r- tennutzungsrechts spätestens mit dem Erwerb der Mietwohnung durch den B e- klagten zu 2 für beendet erachten, nehmen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe des von ihnen nach wie vor in Besitz gehaltenen Gartenanteils in Anspruch. Ihre Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt . Mit der vom Ber u- 3 4 5 - 5 - fungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabwe i- sung sbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Es könne dahin stehen, ob die Kläger mit dem Erwerb der Erdgeschos s- wohnung und des dam it verbundenen Sondernutzungsrechts am Garten in eine Vermieterstellung neben der W . eingerückt seien und deshalb einen vertra g- lichen Herausgabeanspruch nach § 546 BGB hätten. Jedenfalls könnten sie als Inhaber des eingetragenen Sondernutzungsrechts di e Herausgabe des Garte n- teils gemäß § 985 BGB beanspruchen . Ein Sondernutzungsrecht sei zwar kein dingliches oder grundstücksgleiches Recht, sondern ein aus dem Gemei n- schaftsverhältnis resultie render schuldrechtlicher Anspruch des begünstigten Wohnungseigen tümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Gewä h- rung der vereinbarten ausschließlichen Nutzung. Durch die Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch werde aber das Sondereigentum des B e- rechti gten und der übrigen Wohnungseigentümer inhaltlich aus gestaltet. Dies habe zur Folge, dass dem Berechtigten nicht nur schuldrechtliche, sondern auch dingliche Eigentums - und Besitzschutzansprüche sowie das Abwehrrecht nach § 1004 BGB zustünden. 6 7 8 - 6 - Den Klägern könne nicht vorgeworfen werden, zur Erlangung des So n- dernutzungsrechts mit der W . kollusiv zu Lasten der Beklagten zusamme n- gewirkt zu haben. Dieses Recht sei den Klägern bereits bei Erwerb der Erdg e- schosswohnung und damit lange vor dem späteren Änderungsverzicht der W . im Zusammenhang mit dem Verka uf der Dachgeschosswohnung eing e räumt worden . Nachdem die Beklagten den Ankauf dieser Wohnung im November 2010 abgelehnt h ä tten, sei die W . auch nicht mehr an die ihnen kurz zuvor gegebene Zusage zur Verschaffung eines Sondernutzungsrechts am Garten ge bunden gewesen. Der zuletzt erklärte Verzicht auf eine Änderung der Zuweisung des Sondernutzungsrechts am Garten hätte mit Verkauf der letzten Eigentumswohnung und dem damit verbundenen Ausscheiden der W . aus der Eigentümergemeinschaft zudem nahe gelege n, ganz abgesehen davon, dass die W . einen in der Ausübung des Vorkaufsrecht s zum Ausdruck g e- kommenen Sinneswandel der Beklagten auch nicht habe vorhersehen und dementsprechend deren Interessen an der Einräumung eines Sondernutzung s- rechts nicht habe ber ücksichtigen müssen. Die Beklagten seien gegenüber den Klägern nicht zum Besitz des Ga r- tenan teils berechtigt. D enn das Mietverhältnis sei mit dem E rwerb des Eige n- tums an der Dachgeschosswohnung durch de n Beklagten zu 2 insgesamt b e- endet worden. Zwar lie ge eine Konfusion im eigentlichen Sinne nicht vor, weil von den auf Mieterseite stehenden mehreren Personen nur eine das Eigentum erworben habe. Allerdings habe der Beklagte zu 2 nicht gleichzeitig Mieter und Vermieter der Wohnung sein können und sei desha lb mit Erwerb des Eige n- tums aus dem Mietvertrag aus geschieden . Das gelte auch für das Mietverhäl t- nis hinsichtlich des Gartens. Schon d er Grundsatz der Einheitlichkeit des Mie t- verhältnisses stehe einer Aufspaltung in einen Mietvertrag über die Wohnung und e inen solchen über den Garten entgegen, zumal es sich bei dem Garten 9 10 - 7 - um einen untergeordneten Teil des Mietobjekts handele, der den Beklagten l e- diglich nachträglich zur alleinigen Nutzung zugewiesen worden sei. D as Mietverhältnis könne auch nicht allein mit der Beklagten zu 1 auf Mieterseite fortbestehen. § 566 Abs. 1 BGB sei vorliegend nicht anwendbar, weil der Beklagte zu 2 selbst Mieter der Wohnung gewesen sei und er sie de s- halb nicht als Drit ter erworben habe . Zudem widerspräche e ine Fortsetzung des Mietverhältnisses allein mit der Beklagten zu 1 dem - etwa im Erfordernis einer gemeinsamen Kündigung zum Ausdruck kommenden - Grundsatz der Einhei t- lichkeit des Mietverhältnisses und sei auch im Hinblick auf die Höhe einer dem Beklagten zu 2 nunmehr geschu ldeten Miete praktisch kaum durchführbar. Gründe des Mieterschutzes geböten eine Fortsetzung des Mietverhäl t- nisses mit der Beklagten zu 1 ebenfalls nicht. Abgesehen davon, dass e ine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den verbleibenden Mieter negativ e Au s- wirkungen haben könne , weil er - insbesondere für die Mietzahlung - nun allein hafte , gewährleiste bereits das Vorkaufsrecht aus § 577 BGB Schutz vor s einer Verdrängung aus der Wohnung. Mit Blick auf § 472 BGB , wonach einer von mehreren Vorkaufsberech tigten das Vorkaufsrecht im Ganzen ausüben könne, habe j eder Mieter die Wahl, das Vorkaufsrecht auszuüben oder darauf zu ve r- zichten und die Beendigung des Mietverhältnisses in Kauf zu nehmen. Da die Beklagte zu 1 im Hinblick auf die weiterbestehende Nutzun g der Wohnung nach dem Erwerb durch ihren Ehemann bewusst auf den Eigentumserwerb verzichtet habe, bestehe vorliegend keine Notwendigkeit, den Gedanken de s Mieterschu t- z es noch zu berücksichti gen. 11 12 - 8 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand , so dass die Rev i- sion zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat das Mietverhältnis der Beklagten an der Dac h- geschosswohnung einschließlich des Nutzungsrechts am Garten mit Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten zu 2 (§ 577 Abs. 1, 3, § 472 BGB) z u- treffend für insgesamt erloschen erachtet . D ie Kläger , die mit Erwerb des Eige n- tums an der Erdgeschosswohnung über das dieser Wohnung zugewiesene Sondernutzungsrecht am Garten gemäß § 566 Abs. 1 BGB auf Vermieterseite neben der W . in das Mietver hältnis zwischen dieser und den Beklagten e i n- getreten waren, können deshalb von den Beklagten ge mäß § 546 Abs. 1 BGB die Räumung und Herausgabe der im Streit stehenden Gartenfläche beanspr u- chen. 1. Die Kläger sind durch den im April 2011 erfolgten Erwer b der Erdg e- schosswohnung, der nach der Teilungserklärung das Sondernutzungsrecht am Garten zugeordnet worden war, in den zwischen der W . und den Beklagten unter Einschluss des betreffenden Gartenanteils bestehenden Mietvertrag über die Dachgeschosswohn ung eingetreten. Denn die W . hatte spätestens durch die i m Oktober 2010 geschlossene Vereinbarung den Beklagten das alleinige Nutzungsrecht an der im Streit stehenden Gartenfläche eingeräumt, die ihnen bis dahin schon als Teil des Mietgebrauchs zur (Mi t - )Nutzung zur Verfügung gestanden hatte, ihnen also auch insoweit überlassen war. In solch einem Fall ist nach der Rechtsprechung des Senats der über die Dachgeschosswohnung und einen bestimmten Teil des Gartens bestehende einheitliche Mietvertrag durc h die Veräußerung der Erdgeschosswohnung ei n- schließlich des ihr zugewiesenen Sondernutzungsrechts am Garten an die Kl ä- 13 14 15 16 - 9 - ger nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten worden. Vielmehr sind die Kläger, die in dem mit der W . geschlossenen Kaufvertrag o hnehin klarste l- lend die Nutzung der betreffenden Gartenfläche für die Dauer des bestehenden Mietverhältnisses gestattet haben, mit Erwerb der Erdgeschosswohnung g e- mäß § 566 Abs. 1 BGB in den bestehenden Mietvertrag eingetreten (vgl. S e- natsurteil vom 28. Se ptember 2005 - VIII ZR 399/03, NJW 2005, 3781 unter 1 mwN). 2. Das - entgegen der in der mündlichen Verhandlung seitens der Rev i- sion geäußerten Auffassung - einheitliche Mietverhältnis über die Dachg e- schosswohnung und den streitigen Gartenanteil ist jed och im Zuge des Erwerbs dieser Wohnung durch den Beklagten zu 2 insgesamt beendet worden , so dass die Beklagten gemäß § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet sind, die betreffende Ga r- tenfläche an die Kläger in der von den Vorinstanzen erkannten Weise zurüc k- zugeben. a) Das Mietverhältnis des Beklagten zu 2 an der von ihm erworbenen Dachgeschosswohnung ist im Umfang des dabei erlangten Wohnungseige n- tums durch Konfusion erloschen. Das zieht auch die Revision nicht in Zweifel. Denn ein Schuldverhältnis setzt nach allg emeiner Auffassung voraus, dass Gläubiger und Schuldner verschiedene Personen sind. Genauso wie ein Schuldverhältnis zwischen denselben Personen nicht entstehen kann, erlischt es in der Regel wieder, wenn sich Forderung und Schuld nachträglich in einer Per son vereinen (BGH, Urteile vom 1. Juni 1967 - II ZR 150/66, BGHZ 48, 214, 218; vom 4. Juli 1991 - III ZR 10 1 /90, BGHZ 115, 116, 12 1 f. ; vom 14. Juni 1995 - IV ZR 212/94, WM 1995, 1693 unter 3 a; BVerwG, NVwZ - RR 2014, 310 , 311 ; BFH, Urteil vom 7. Juni 2006 - IX R 14/04, juris Rn. 15; jeweils mwN). Dementsprechend kann ein Mietverhältnis nicht wirksam entstehen, wenn auf Gebrauchsnutz erseite eine Person beteiligt ist, die zugleich Vermieterstellung 17 18 - 10 - einnimmt (BGH, Urteil vom 4. Juli 1991 - III ZR 10 1/90, aaO ; BFH, Urteil vom 7. Juni 2006 - IX R 14/04, aaO), und ein Mietverhältnis erlischt, wenn der Mieter - wie hier der Beklagte zu 2 - nachträglich das Eigentum mit dem daraus fli e- ßenden Gebrauchsrecht an der Mietsache erwirbt ( Senatsurteil vom 9. Juni 2010 - VI II ZR 189/09, WuM 2010, 518 Rn. 18 mwN; ebenso schon RGZ 49, 285, 286). b) Das hinsichtlich des Beklagten zu 2 durch Konfusion eingetretene Er - löschen des Mietverhältnisses an der Dachgeschosswohnung hat auch das Mietverhältnis der Beklagten zu 1 im gle ichen Umfang beendet. aa) § 566 Abs. 1 BGB, wonach bei Veräußerung eines dem Mieter übe r- lassenen Wohnraums von dem Vermieter an einen Dritten der Erwerber an Ste l le des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintri tt, bewirkt, dass im Augenblick des Eigentumsübergangs kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grun d- stücks und dem Mieter entsteht, und zwar mit demselben Inhalt, den es zuvor mit dem Veräußerer besessen hat (BGH, Urteile vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 133/07, NJW 2008, 2256 Rn. 17; vom 2. Februar 2006 - IX ZR 67/02, BGHZ 166, 125 Rn. 14 ; vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98, NJW 2000, 2346 unter 2; jeweils mwN) . bb) H insichtlich der Rechtsstellung des bisherigen Vermieters - hier der W . - folgt daraus , dass der bisherige Vermieter mit dem Verlust seiner aus der Eigentümerstellung resultierenden Möglichkeit zur weiteren Gewährung e i- nes Mietgebrauchs auch nicht mehr in einem Mietverhältnis zum Mieter steht ; die Modalitäten einer künft igen Gebrauchsgewährung bestimmen sich vielmehr allein nach dem mit dem Eigentumswechsel zum Tragen kommenden (neuen) Nutzungsrechtsverhältnis mit dem Erwerber. Das Mietverhältnis der Beklagten zu 1 mit de r W . ist also vorbehaltlich einer im Streitfall nicht relevanten Ha f- 19 20 21 - 11 - tung nach § 566 Abs. 2 BGB in der Weise beendet worden , dass allein der B e- klagte zu 2 als Erwerber der Wohnung für die nach dem Eigentumswechsel entstehenden oder fällig werdenden Verpflichtungen aus dem nunmehr nur noch mit ihm besteh enden Nutzungsrechtsverhältnis einzustehen hat te (vgl. Senatsu rteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 133/07, aaO). cc ) Ungeachtet der mit der Veräußerung der Dachgeschosswohnung einhergehenden Beendigung des Mietverhältnisses zwischen der W . und der Bekla gten zu 1 konnte - was die Revision übersieht - das neue Nutzungsrecht s- verhältnis zum Beklagten zu 2 jedoch aus Rechtsgründen nicht in Gestalt eines gleichartige n Mietverhältnis ses im Sinne von § 535 BGB fortgesetzt werden . Denn zu der einen Mietvertrag ge mäß § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB p rägenden Hauptpflicht des Vermieters, dem Mieter den (ungestörten) Gebrauch der Mie t- sache während der Mietzeit zu gewähren (vgl. BGH, Urteil vom 12. Dezember 2012 - XII ZR 6/12, NZM 2013, 191 Rn. 17) , gehört nach dessen Satz 2 die Pflicht zur Gebrauchsüberlassung. Eine Gebrauchsüberlassung wiederum ist mehr als die Gestattung oder Duldung eines ( Mit - )G ebrauchs oder die bloße Einräumung der Möglichkeit zum (Mit - )Gebrauch ( BGH, Urteile vom 8. Mai 2015 - V ZR 62/14, NZM 2015, 592 R n. 18; vom 18. November 1955 - V ZR 162/54, BGHZ 19, 85, 93 ; BFHE 139, 408, 410 ; jeweils mwN). Sie erfordert, wenn - wie hier bei der Raummiete - der Gebrauch der Mietsache notwendig deren Besitz voraussetzt, die vom Vermieter vorzunehmende Verschaffung de s ungestörten alleinigen Besitzes an den Mieter, damit dieser die Mietsache au s- schließlich, und zwar insbesondere auch unter Ausschluss des Vermieters, b e- nutzen kann ( vgl. BGH, Urteil e vom 17. Juli 2002 - XII ZR 86/01, NJW 2002, 3322 unter 2 b bb; vom 1. F ebruar 1989 - VIII ZR 126/88, NJW - RR 1989, 589 unter II 1 a; vom 22. Oktober 1975 - VIII ZR 122/74, BGHZ 65, 137, 139 f.; BFHE 132, 124, 128) . 22 - 12 - An diesem für die Existenz eines Mietverhältnisses unerlässlichen Übe r- lassen, das über die Zurverfügungstellun g einer Wohnung zur Mitbenutzung das Recht des Mieters zur ausschließlichen ungehinderten Benutzung der ga n- zen Wohnung oder zumindest eines abgegrenzten Teils davon voraussetzt (Schmidt - Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 540 BGB Rn. 3; Jauernig/Teich - man n, BGB, 16. Aufl., § 535 Rn. 11 ), fehlt es - und zwar ungeachtet der Za h- lung des von der Beklagten zu 1 als " Miete " bezeichneten Entgelts an den B e- klagten zu 2 - im Verhält nis der Beklagten unter einander . Insoweit regelt sich die Benutzung der Dachgesch osswohnung vielmehr ausschließlich nach Ma ß- gabe de s zwischen ihnen bereits zuvor bestehenden Rechtsverhältnis ses , gleich ob dieses etwa durch Familienrecht oder Gesellschaftsrecht geprägt ist (vgl. LSG Halle, Urteil vom 13. November 2014 - L 5 AS 585/13, j uris Rn. 33; Schmidt - Futterer/Blank, aaO). Ein die Identität des ursprünglichen Mietverhäl t- nisses kennzeichn endes Überlassen der Mieträume an die Beklagten durch einen außerhalb dieser Rechtsbeziehung stehenden Dritten ist dagegen mit dem Erwerb der Wohnun g durch den Beklagten zu 2 entfallen, so dass ein dem ursprünglichen Mietverhältnis gleichartiges Rechtsverhältnis zwischen den B e- klagten nicht mehr neu entstehen konnte (vgl. BGH, Urteil vom 4. Juli 1991 - III ZR 10 1 /90, aaO; BFH, Urteil vom 7. Juni 2006 - IX R 14/04, aaO). c) Mit dem Erwerb der Dachgeschosswohnung durch den Beklagten zu 2 und dessen damit einhergehenden Eintritt in die G emeinschaft der Wohnung s- eigentümer ist zugleich das Mietverhältnis mit den Klägern über die im Streit stehende Garten fläche erloschen. aa) Das hinsichtlich des Beklagten zu 2 mit dem Erwerb der Dachg e- schosswohnung eingetretene Erlöschen des Mietverhältnisses durch Konfusion erstreckt sich entgegen der Auffassung der Revision auch auf das Mietverhäl t- nis an der Gartenfl äche. Mit der Einräumung des Vorkaufsrechts im Umwan d- 23 24 25 - 13 - lungsfall (§ 570b BGB aF; § 577 BGB) hat der Gesetzgeber das Ziel verfolgt, den Mieter vor spekulativen Umwandlungen von Mietwohnungen durch Ve r- schaffung der Möglichkeit zu schützen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, d en au ch ein Dritter für die Wohnung zu zahlen bereit ist (Senatsu r- teil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, WM 2015, 687 Rn. 37 mwN). Dem Mieter, der seine in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung durch Ausübung des Vorkaufsrec hts erwi r bt , sollte daher nach den Absichten des G e- setzgebers eine Rechtsposition verschafft werden, wie sie bestanden hätte, wenn ihm die Wohnung unmittelbar vom Vermieter zu marktüblichen , also w e- der besseren noch schlechteren Bedingungen angeboten worde n wäre (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 13/08, WM 2009, 1000 Rn. 18). Verbunden ist diese durch den Eigentumserwerb neu begründete Rechtsposition allerdings mit der - vorstehend unter II 2 a beschriebenen - Au f- lösung des bis dahin bes tehenden Mietverhältnisses und der Unterstellung der künftigen Nutzungs - und Gebrauchsmöglichkeiten unter die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung. Dementsprechend kann sich der Wohnung s- erwerber , soweit keine abweichenden Nutzung s - und Gebrauchsa breden g e- troffen sind, gegenüber den anderen Wohnungseigentümern nicht auf fortb e- stehende Nutzungsbefugnisse aus dem ehemaligen Mietverhältnis berufen, die mit der Teilungserklärung und d er Gemeinschaftsordnung nicht in Deckung zu bringen sind (so zutreffe nd KG, NZM 2003, 561, 563). (1) Abreden, die unabhängig von den Nutzungszuweisungen der Te i- lungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung den Beklagten ein über das Erlöschen des Mietverhältnisses an der Dachgeschosswohnung hinausreiche n- des Nutzungsrecht an der im Streit stehenden Gartenfläche einräumen kön n- ten, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Sie sind auch nicht ersichtlich. Im Gegenteil ergibt sich aus dem Kaufvertrag über die Dachgeschosswohnung 26 27 - 14 - zwischen den Klägern und der W . und der d arin in Bezug genommenen Te i- lungserklärung, nach der das Sondernutzungsrecht am Garten nunmehr en d- gült ig und ausschließlich der Erdgeschosswohnung zugeordnet war, dass dem jeweiligen Eigentümer der Dachgeschosswohnung gerade kein Nutzungsrecht am Garten (m ehr) zustehen sollte. (2) Dieser für den jeweiligen Eigentümer der Dachgeschosswohnung e r- sichtlich abschließend gedachte Ausschluss von der Gartennutzung bindet auch den Beklagten zu 2, nachdem er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht hat und dadurc h unter Aufgabe seiner bisherigen Mieterstellung als Wohnungseigentümer mit den sich daraus ergebenden Rechten und Pflichten in die Eigentümergemeinschaft eingerückt ist. Zwar wird durch die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 577 Abs. 1, 3, § 464 Abs. 2 B GB zwischen dem B erechtigten und dem Verpflichteten ein selbstständiger Kaufvertrag neu b e- gründet. Dies geschieht allerdings zu denselben Bedingungen, wie sie zw i- schen dem Verpflichteten und dem Drittkäufer vereinbart worden sind. Die be i- den Kaufverträge u nterscheiden sich deshalb grundsätzlich nur dadurch, dass an die Stelle des Erstkäufers der Vorkaufsberechtigte tritt, der vertragliche R e- gelungsgehalt , wie er sich aus der Kaufvertragsurkunde erschließt, im Übrigen aber unverändert bleibt (BGH, Urteile vo m 14. Dezember 1995 - III ZR 34/95, BGHZ 131, 318, 320; vom 14. Juli 1995 - V ZR 31/94, WM 1995, 1996 u n- ter II 2; jeweils mwN; vom 28. November 1962 - VIII ZR 236/61, WM 1963, 31). Auf diese Weise wird unmittelbar über die Festlegung des Vertragsinhalts g e- währleistet, dass den Vorkaufsberechtigten nach dem Inhalt seines Kaufvertr a- ges keine anderen Bedingungen treffen als diejenigen, die für den Erstkäufer aufgrund seines Kaufvertrages mit dem durch die Vorkaufsverpflichtung gebu n- denen Verkäufer gegolten hät ten (BGH, Urteil vom 14. Juli 1995 - V ZR 31/94, aaO). 28 - 15 - Dass die Kläger bei Abschluss des Kaufvertrages über die Dachg e- schosswohnung mit der W . kollusiv zu Lasten der Beklagten zusammeng e- wirkt und dabei Bedingungen vereinbart hätten , die für den Bekl agten zu 2 ke i- ne Verbindlichkeit entfalten könn t en (vgl. dazu etwa BGH, Urteil vom 14. Juli 1995 - V ZR 31/94, aaO unter II 3 c), hat das Berufungsgericht ohne Rechtsfe h- ler verneint. Insbesondere ist es rechtlich nicht zu beanstanden, dass die W . den V ertrag nicht an etwaigen Nutzungsinteressen der Beklagten ausg e richtet, sondern es hinsichtlich des Sondernutzungsrechts am Garten bei dem best e- henden Zustand belassen und mit Verkauf der Dachgeschosswohnung als der letzten Wohnung auf ihr insoweit noch be stehendes Änderungsrecht ve r zichtet hat ( vgl. BGH, Urteil vom 2. Dezember 2011 - V ZR 74/11, NJW 2012, 676 Rn. 16). Ebenso wenig kann die im Kaufvertrag über die Erdgeschosswohnung zugunsten der Beklagten eingegangene Gestattung der Gartennutzung schli e ß- lich dahin ausgelegt werden, dass diese auch für den Fall eines späteren E i- ge n tumserwerbs der Beklagten an der Dachgeschos swohnung und eines damit einher gehenden Erlöschens des Mietverhältnisses an dieser Wohnung fortge l- ten sollte. Weder der Wortlaut noc h die Interessenlage würden - wie der Senat mangels dahin gehender Überlegungen des Berufungsgerichts selbst auslegen kann - ein solches Verständnis abdecken. bb) Diese Erlöschenswirkung greift auch im Verhältnis zur Beklagten zu 1 ein. Denn das Erlösch en des Mietverhältnisses in Bezug auf die Dachg e- schosswohnung und de r damit einher gehende Fortfall des den Vertragschara k- ter prägenden Wohnraums sowie erst recht das ersatzlose Ausscheiden des Beklagten zu 2 aus dem Mietverhältnis , von dem die Beklagte zu 1 ihre Nu t- zungsbefugnisse am Grundstück allein noch herleiten kann, entfaltet mit Rüc k- sicht auf den Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses eine Gesam t- 29 30 31 - 16 - wirkung dahin, dass ein " Mietvertragsrest " , der nur noch auf die Beklagte zu 1 und den als N ebenfläche mitvermieteten Gartenanteil bezogen wäre, keinen Bestand mehr haben kann. d) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, dass zumindest hinsichtlich der Beklagten zu 1 von einer Fortsetzung des Mietverhältnisses an der Wo h- nung und am Garten gemäß § 545 BGB auszugehen sei, weil sie insoweit den Mietgebrauch fortgesetzt habe, ohne dass die Kläger dem rechtzeitig wide r- sprochen hätten. Denn es fehlt sowohl an dem dafür nach § 545 Satz 1 BGB erforderlichen Gebrauch der Mietsache über den Ablauf der Mie tzeit hinaus als auch an einem v erlängerung sfähig en Mietverhältnis. Eine Fortsetzung des Mietgebrauchs im Sinne von § 545 Satz 1 BGB liegt immer (nur) dann vor, wenn Art und Umfang des Mietgebrauchs, wie er bis zur Beendigung der Mietzeit ausgeübt wurde , auch über den Zeitpunkt der B e- endigung hinaus aufrechterhalten bleib t (Senatsurteil vom 16. September 1987 - VIII ZR 156/86, WM 1988, 88 unter II 2 c aa mwN). Das kann im Streitfall nicht angenommen werden, weil aus den vorstehend ( unter II 2 b ) wiederge gebenen Erwägungen mit Erwerb d er Dachgeschosswohnung durch den Beklagten zu 2 allein schon hinsichtlich der das bisherige Mietverhältnis prägenden Wohnung kein Mietgebrauch mehr vorgelegen und es deshalb an einem fortsetzungsfäh i- gen Mietverhältnisses gefe hlt hat . § 545 BGB zielt nämlich vor allem darauf ab, die Entstehung eines ve r- tragslosen Zustandes bei Fortsetzung des Mietgebrauchs durch den Mieter zu verhindern; zu diesem Zweck sieht die Vorschrift unter den darin genannten Voraussetzungen eine kraf t Gesetzes auf unbestimmte Zeit eintretende Verlä n- gerung des Mietverhältnisses vor, wie es bis zum Ablauf der Mietzeit bestanden hat (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 545 Rn. 2 mwN). Das Mietverhältnis entsteht also nicht neu; vielmehr soll das bisherige Mietverhältnis 32 33 34 - 17 - grundsätzlich unverändert und unter Wahrung seine r Identität fortgesetzt we r- den (Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 15; Schmidt - Futterer/Blank, aaO , § 545 Rn. 27). Das ist hier aber allein deshalb schon nicht möglich, weil de r Mietve r- tra g mit dem Erwerb der Dachgeschosswohnung durch den Beklagten zu 2 nicht nur die das Nutzungsverhältnis identitätsprägende Wohnung insgesamt verloren, sondern mit dem Ausscheiden des Beklagte n zu 2 auch seine pers o- nelle Identität entscheidend verändert hätte. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 20.02.2014 - 222 C 364/13 - LG Köln, Entscheidung vom 28.11.2014 - 10 S 58/14 -

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