BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 325/09 Verk374ndet am: 23. Juni 2010 Vorusso, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 577, 577a, 573a a) Die f374r die Begr374ndung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnr344umen gel-tenden Bestimmungen der 247247 577, 577a BGB finden auch auf die Realteilung ei-nes mit zu Wohnzwecken vermieteten Zweifamilienh344usern bebauten Grund-st374cks entsprechende Anwendung (Fortf374hrung von BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NZM 2008, 569). b) Eine analoge Anwendung der K374ndigungssperrfrist des 247 577a BGB auf eine auf 247 573a BGB gest374tzte K374ndigung kommt mangels Bestehen einer planwidrigen Regelungsl374cke nicht in Betracht. BGH, Urteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09 - LG Frankfurt am Main AG Frankfurt am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 26. Mai 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger und die Richter Dr. Schneider, Dr. B374nger und Lehmann f374r Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kl344ger werden das Urteil des Landge-richts Frankfurt am Main - 11. Zivilkammer - vom 17. November 2009 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main - Au337enstelle H366chst - vom 2. April 2009 ge344ndert. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Woh-nung L. , F. zu r344umen und an die Kl344ger herauszugeben. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Den Beklagten wird eine R344umungsfrist bis zum 31. Dezember 2010 bewilligt. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 1976 Mieter einer Wohnung in einem Reihenhaus in F. . Das Reihenhaus verf374gt 374ber zwei separate Wohnungen und ge-h366rt zu einem Ende der 50er Jahre auf einem (ungeteilten) Grundst374ck errichte-ten "Reihenhauswohnblock". Im Jahr 2003 erfolgte die Realteilung dieses Grundst374cks in einzelne, jeweils mit einem "Zweifamilienreihenhaus" bebaute 1 - 3 - Grundst374cke. Das Reihenhaus, in dem sich die Wohnung der Beklagten befin-det, wurde im Jahr 2004 an einen K344ufer ver344u337ert, von dem es die Kl344ger im Jahr 2007 erwarben und dort die zweite Wohnung bezogen. Mit Schreiben vom 5. Dezember 2007 erkl344rten die Kl344ger die K374ndigung des Mietverh344ltnisses gem344337 247 573a BGB zum 31. Dezember 2008. 2 Das Amtsgericht hat die R344umungsklage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Kl344ger zur374ckgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zu-gelassenen Revision verfolgen die Kl344ger ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: 4 Der von den Kl344gern geltend gemachte Anspruch auf R344umung und Herausgabe der an die Beklagten vermieteten Wohnung sei unbegr374ndet, weil das Mietverh344ltnis durch die von den Kl344gern ausgesprochene K374ndigung vom 5. Dezember 2007 nicht beendet worden sei. 5 Zwar bewohnten die Kl344ger als Vermieter in einem aus insgesamt zwei Wohnungen bestehenden Reihenhaus eine dieser Wohnungen, so dass die Voraussetzungen des 247 573a BGB an sich erf374llt seien. Eine K374ndigung des mit den Beklagten bestehenden Mietverh344ltnisses sei aber gleichwohl ausge-schlossen, weil in entsprechender Anwendung des 247 577a Abs. 1, 2 BGB eine - hier noch nicht abgelaufene - K374ndigungssperre von zehn Jahren bestehe. 6 - 4 - Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gelte 247 577a BGB aufgrund der vergleichbaren Interessenlage nicht nur f374r die Bildung von Wohnungsei-gentum, sondern in analoger Anwendung auch f374r F344lle der Realteilung eines Grundst374cks und anschlie337ender Ver344u337erung, denn in beiden F344llen stehe dem Mieter anschlie337end ein neuer Vermieter gegen374ber. Der Gesetzgeber habe in dieser Situation den Interessen des Mieters den Vorrang einger344umt. Die Wohnung der Beklagten sei nach der Realteilung ver344u337ert worden, n344mlich zun344chst im Jahr 2004 und anschlie337end im Jahr 2007 an die Kl344ger. Nach 247 577a Abs. 1, 2 BGB in Verbindung mit der dazu f374r das Land Hessen erlassenen Verordnung ergebe sich hieraus eine K374ndigungsbeschr344nkung f374r die Dauer von zehn Jahren ab dem Zeitpunkt der ersten Ver344u337erung. Diese K374ndigungsbeschr344nkung sei in konsequenter Fortentwicklung der Rechtspre-chung des Bundesgerichtshofs auch auf die K374ndigung nach 247 573a BGB zu erstrecken. Eine Regelungsl374cke bestehe auch insoweit, als durch Realteilung ein neues Grundst374ck mit einem aus zwei Wohnungen bestehenden Geb344ude und somit eine Situation neu geschaffen werde, in der eine K374ndigung nach 247 573a BGB m366glich sei. 7 247 573a BGB enthalte gegen374ber 247 573 BGB eine erleichterte K374ndi-gungsm366glichkeit und sei nach der Konstruktion des Gesetzes als Ausnahme zu 247 573 BGB anzusehen und dementsprechend eng auszulegen. Wenn 247 577a BGB schon f374r die regelm344337ig schwieriger darzulegenden K374ndigungs-m366glichkeiten gem344337 247 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB gelte, m374sse das erst recht f374r die K374ndigungsm366glichkeit des 247 573a BGB gelten, die f374r den Vermieter regelm344337ig einfacher durchzusetzen sei. 8 - 5 - Dieses Ergebnis sei auch unter Ber374cksichtigung des Grundrechts des Vermieters aus Art. 14 GG haltbar. Denn der Eingriff in das Eigentumsrecht des Vermieters durch eine f374r 247 573a BGB geltende Sperrfrist sei nicht so gravie-rend wie die Sperrfrist f374r die K374ndigungsm366glichkeit nach 247 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB. Denn dem Vermieter werde nicht die M366glichkeit genommen, sei-ne eigene Wohnung selbst zu nutzen oder wirtschaftlich angemessen zu ver-mieten; er werde vielmehr lediglich daran gehindert, eine eventuell nicht beste-hende Harmonie im eigenen engeren Wohnumfeld herzustellen. 9 II. Diese Beurteilung h344lt rechtlicher Nachpr374fung nicht stand. Die Beklag-ten sind gem344337 247 546 Abs. 1 BGB zur R344umung und Herausgabe der Wohnung an die Kl344ger verpflichtet. Denn die K374ndigung der Kl344ger vom 5. Dezember 2008 war gem344337 247 573a BGB begr374ndet und hat das Mietverh344ltnis mit den Beklagten beendet. F374r eine analoge Anwendung der Sperrfrist des 247 577a BGB auf eine K374ndigung nach 247 573a BGB ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kein Raum. 10 1. Gem344337 247 573a Abs. 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverh344ltnis 374ber eine Wohnung in einem von ihm selbst bewohnten Geb344ude mit nicht mehr als zwei Wohnungen k374ndigen; dabei hat er in dem K374ndigungsschreiben an-zugeben, dass er die K374ndigung hierauf st374tzt (247 573a Abs. 3 BGB). 11 Diese Voraussetzungen sind hier erf374llt. Der Begriff des Geb344udes im Sinne des 247 573a BGB bestimmt sich nach der Verkehrsauffassung, nicht nach der Ausweisung im Grundbuch als einheitliches Geb344ude (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., 247 573a BGB Rdnr. 11; Bamberger/Roth/ Hannappel, BGB, 2. Aufl., 247 573a Rdnr. 12; Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., 12 - 6 - 247 573a Rdnr. 4). Danach werden Reihenh344user oder Doppelhaush344lften als (selbst344ndige) Geb344ude angesehen (vgl. Senatsurteil vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, NZM 2008, 682, Tz. 18; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), 247 573a Rdnr. 15; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; aA M374nchKommBGB/H344ublein, 5. Aufl., 247 573a Rdnr. 9). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist deshalb nicht auf den gesamten Reihenhausblock, sondern auf das nur von den Partei-en bewohnte Reihenhaus abzustellen, bei dem es sich - wie von 247 573a BGB vorausgesetzt - um ein vom Vermieter selbst bewohntes Geb344ude mit nicht mehr als zwei Wohnungen handelt. Die gem344337 247 573a Abs. 1 Satz 2 BGB um drei Monate verl344ngerte K374ndigungsfrist ist abgelaufen. 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die auf 247 573a BGB gest374tzte K374ndigung der Kl344ger nicht deshalb unwirksam, weil die in 247 577a BGB vorgesehene K374ndigungssperrfrist nach der Realteilung eines Rei-henhauses mit zwei Wohnungen auch auf die K374ndigung nach 247 573a BGB entsprechend anzuwenden w344re. 13 a) Im Ansatzpunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die f374r die Begr374ndung von Wohnungseigentum geltenden Bestim-mungen der 247247 577, 577a BGB auf die Realteilung eines Grundst374cks, das mit zu Wohnzwecken vermieteten Reihenh344usern bebaut ist, entsprechend anzu-wenden sind (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NZM 2008, 569, Tz. 8 f.). Entgegen der Auffassung der Revision ist es auch nicht zu beanstan-den, dass das Berufungsgericht dem Umstand, dass es sich hier nicht um ein Einfamilienreihenhaus handelt, sondern um ein Geb344ude mit zwei separaten Wohnungen, keine erhebliche Bedeutung beigemessen hat. Zwar haben die Kl344ger nicht gesondertes Eigentum an der Wohnung der Beklagten erworben. Auch durch die Realteilung eines Reihenhauses mit zwei separaten Wohnun-gen wird aber eine Situation herbeigef374hrt, die der Umwandlung in Eigentums- 14 - 7 - wohnungen vergleichbar ist. Denn das Reihenhaus kann nunmehr separat ver-344u337ert werden und ist besonders f374r potentielle K344ufer interessant, die es zur Befriedigung des eigenen Wohnbedarfs erwerben wollen. Die K374ndigungssper-re des 247 577a Abs. 1 und 2 BGB findet deshalb auf die Realteilung eines Grundst374cks, das mit Reihenh344usern mit - wie hier - jeweils zwei Wohnungen bebaut ist, entsprechende Anwendung. Daraus folgt aber nur, dass die Kl344ger - mangels Ablauf der zehnj344hrigen Sperrfrist seit der Ver344u337erung des Reihen-hauses an die Voreigent374mer im Jahre 2004 - ihre K374ndigung nicht auf berech-tigte Interessen im Sinne des 247 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB st374tzen k366nnen. Die Kl344ger haben indes nicht nach 247 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB gek374ndigt, sondern gem344337 247 573a BGB. b) Insoweit beanstandet die Revision zu Recht den weiteren Analogie-schluss des Berufungsgerichts, dass die in 247 577a BGB geregelte K374ndigungs-sperrfrist auch auf die K374ndigung gem344337 247 573a BGB anzuwenden sei. 15 aa) Wie die Revision zutreffend geltend macht, fehlt es f374r eine derartige analoge Anwendung bereits an einer planwidrigen Regelungsl374cke. Die Be-stimmung des 247 577a BGB hat den Zweck, dem durch die Umwandlung in Wohnungseigentum gef344hrdeten Bestandsschutzinteresse des Mieters Rech-nung zu tragen. Mit der K374ndigungssperrfrist wollte der Gesetzgeber den Mieter speziell vor der Gefahr sch374tzen, die sich f374r den Fortbestand des Mietverh344lt-nisses daraus ergibt, dass umgewandelte Eigentumswohnungen h344ufig zur Be-friedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden. Gerade die darauf beru-hende erh366hte Gefahr einer Eigenbedarfsk374ndigung nach Umwandlung vermie-teten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und deren Ver344u337erung an einen neuen Eigent374mer stellt nach der Auffassung des Gesetzgebers auch die Rechtfertigung f374r die mit der verl344ngerten K374ndigungssperrfrist verbundene Beschr344nkung der verfassungsrechtlich gesch374tzten Eigent374merbefugnisse 16 - 8 - sowohl des Ver344u337erers als auch des Erwerbers einer Eigentumswohnung dar (Senatsurteile vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738, Tz. 19, so-wie vom 11. M344rz 2009 - VIII ZR 127/08, NJW 2009, 1808, Tz. 14). 17 247 577a BGB dient somit nicht einem umfassenden Schutz des Mieters vor einer ordentlichen K374ndigung nach der Bildung von Wohnungseigentum - oder wie hier der Realteilung eines bebauten Grundst374cks - und anschlie337en-der Ver344u337erung des neu geschaffenen Eigentums, sondern beschr344nkt den Schutz des Mieters auf Eigenbedarfs- oder Verwertungsk374ndigungen im Sinne von 247 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB. Aus diesem Grund hat der Senat eine ana-loge Anwendung des 247 577a BGB auf andere K374ndigungsgr374nde im Sinne des 247 573 Abs. 1 Satz 1 BGB abgelehnt, und zwar auch f374r den Fall, dass der Ver-mieter sein berechtigtes Interesse an der K374ndigung aus Umst344nden herleitet, die einer Eigenbedarfssituation 344hneln, wie beispielsweise in dem Fall, dass der Vermieter die Wohnung f374r Angestellte seines Betriebs oder f374r eine Hausan-gestellte ben366tigt, die in der Wohnung einen eigenen Haushalt f374hren will (Se-natsurteil vom 11. M344rz 2009, aaO, Tz. 16). bb) Es kann im 334brigen auch nicht angenommen werden, dass durch die Realteilung von Reihenh344usern mit zwei separaten Wohnungen im Hinblick auf eine dann im Einzelfall m366gliche K374ndigung nach 247 573a BGB eine vergleichba-re Gefahr der Verdr344ngung von Mietern geschaffen wird wie bei der Umwand-lung von Wohnraum in Eigentumswohnungen. Da die K374ndigung nach 247 573a BGB voraussetzt, dass der Vermieter selbst eine der beiden Wohnun-gen bewohnt, erm366glicht die nach der Realteilung erfolgte Ver344u337erung eines Reihenhauses mit zwei Wohnungen dem Erwerber nicht ohne weiteres eine K374ndigung nach 247 573a BGB. Soweit das Reihenhaus nicht von einem bisheri-gen Mieter erworben oder eine der beiden Wohnungen unabh344ngig von einem Eigennutzungswunsch des Erwerbers frei wird, kann dieser nur nach einer 18 - 9 - K374ndigung wegen Eigenbedarfs, f374r die dann die Sperrfrist des 247 577a BGB gilt, eine der beiden Wohnungen beziehen. Die Gefahr, dass es zu einer Verdr344n-gung des Mieters durch eine auf 247 573a BGB gest374tzte K374ndigung kommt, ist damit wesentlich geringer als die Gefahr einer Eigenbedarfsk374ndigung durch den Erwerber einer umgewandelten Eigentumswohnung. 19 cc) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist eine analoge Anwendung der K374ndigungssperrfrist des 247 577a BGB auf die K374ndigung nach 247 573a BGB auch nicht deshalb geboten, weil diese K374ndigungsm366glichkeit kein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverh344lt-nisses voraussetzt und deshalb regelm344337ig einfacher durchzusetzen ist. Das Berufungsgericht hat nicht hinreichend ber374cksichtigt, dass die Vorschrift des 247 573a BGB ebenso wie die fr374here (im Wesentlichen gleichlautende) Regelung in 247 564b Abs. 4 Nr. 1 BGB aF auf das enge r344umliche Zusammenleben von Mieter und Vermieter bei einer "Einliegerwohnung" oder einer "Zweifamilien-haussituation" abstellt. Im Hinblick auf die bei einem solchen Zusammenleben unter einem Dach erh366hte Gefahr von Spannungen zwischen den Mietvertrags-parteien sollte f374r den Vermieter eine erleichterte K374ndigungsm366glichkeit - allerdings zum Schutz des Mieters mit verl344ngerter K374ndigungsfrist - geschaf-fen werden (M374nchKommBGB/H344ublein, aaO, Rdnr. 1 f.; Palandt/Weidenkaff, aaO, Rdnr. 1; Staudinger/Rolfs, aaO, Rdnr. 3; Bamberger/Roth/Hannappel, aaO, Rdnr. 3; Sonnenschein, NZM 2000, 1 f.). Diese Situation besteht in glei-cher Weise auch dann, wenn das "Zweifamilienhaus" - wie hier - erst durch Re-alteilung einer Reihenhausanlage mit jeweils zwei separaten Wohnungen ent-standen ist und nunmehr eine davon vom Erwerber und Vermieter bewohnt wird. Eine analoge Anwendung der K374ndigungssperrfrist auf die K374ndigung nach 247 577a BGB w374rde in diesen F344llen dazu f374hren, dass die vom Gesetzge-ber f374r diese besondere Situation engen Zusammenlebens von Vermieter und Mieter vorgesehene M366glichkeit einer K374ndigung ohne Darlegung eines berech- - 10 - tigten Vermieterinteresses dem Vermieter gegebenenfalls f374r einen sehr langen Zeitraum versagt bliebe. 20 dd) Auch der Ausnahmecharakter des 247 573a BGB im Verh344ltnis zu 247 573 BGB rechtfertigt es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht, den Anwendungsbereich des 247 577a BGB dahin auszudehnen, dass die K374ndigungsbeschr344nkung auch auf andere als die in dieser Vorschrift genann-ten K374ndigungsm366glichkeiten angewendet wird. Das Berufungsgericht verkennt insoweit, dass es sich bei 247 577a BGB selbst um eine eng auszulegende Aus-nahmevorschrift handelt. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-be; es ist daher aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf. Da die K374ndigung der Kl344ger gem344337 247 573a BGB berechtigt war und das Mietverh344ltnis zum Ab-lauf des Jahres 2008 beendet hat, sind die Beklagten zur R344umung und Her-ausgabe der von ihnen gemieteten Wohnung an die Kl344ger zu verurteilen. Der 21 - 11 - Senat hat dabei eine angemessene R344umungsfrist gem344337 247 721 Abs. 1 ZPO bewilligt. Ball Dr. Milger Dr. Schneider Dr. B374nger Lehmann Vorinstanzen: AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 02.04.2009 - 381 C 2070/08 (37) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 17.11.2009 - 2/11 S 137/09 -
Full & Egal Universal Law Academy