BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 329/08 Verk374ndet am: 20. Januar 2010 Ring, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG 247 10 Abs. 1, 6, 8; BGB 247 421 F374r Verbindlichkeiten aus einem Vertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigen-t374mer haften die Wohnungseigent374mer nur dann als Gesamtschuldner, wenn sie sich neben dem Verband klar und eindeutig auch pers366nlich verpflichtet haben (Best344ti-gung von BGHZ 163, 154). BGH, Urteil vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 329/08 - LG Berlin AG Berlin-Spandau - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 20. Januar 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten zu 2 und 3 wird das Vers344umnis-teil- und Schlussurteil der Zivilkammer 9 des Landgerichts Berlin vom 14. Oktober 2008 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten zu 2 und 3 erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: 1 Die Beklagten sind - neben anderen - Miteigent374mer eines Grundst374cks in Berlin und als solche Mitglieder der Wohnungseigent374mergemeinschaft "A. 6". Die Kl344gerin versorgt das Grundst374ck mit Frischwasser und entsorgt das auf dem Grundst374ck anfallende Schmutzwasser. 2 Die Kl344gerin nimmt die Beklagten als Gesamtschuldner auf Zahlung rest-lichen Entgelts in H366he von 3.565,91 200 f374r die Belieferung mit Wasser und die Entsorgung des Abwassers im Zeitraum vom 28. April 2006 bis 27. M344rz 2007 - 3 - in Anspruch. Hinsichtlich der Frischwasserversorgung st374tzt sie sich hierbei auf die "Erg344nzenden Bedingungen der Berliner Wasserbetriebe zu den Allgemei-nen Bedingungen f374r die Wasserversorgung", die auszugsweise lauten wie folgt: "1. Vertragsabschluss (zu 247 2 AVBWasserV) (1) Die Berliner Wasserbetriebe liefern Wasser aufgrund eines privat-rechtlichen Versorgungsvertrages. Der Versorgungsvertrag wird im All-gemeinen mit dem Eigent374mer ... des anzuschlie337enden Grundst374cks abgeschlossen ... (2) Tritt an die Stelle eines Hauseigent374mers eine Gemeinschaft von Wohnungseigent374mern im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes, so wird der Versorgungsvertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigen-t374mer abgeschlossen. Jeder Wohnungseigent374mer haftet als Gesamt-schuldner ... ..." 3 Bez374glich der Abwasserentsorgung sieht die Kl344gerin die gesamtschuld-nerische Haftung der Beklagten auf der Grundlage der "Allgemeinen Bedingun-gen f374r die Entw344sserung in Berlin (ABE)" als begr374ndet an, die auszugsweise lauten wie folgt: "247 1 Vertragsverh344ltnis (1) ... (2) ... Vertragspartner der Berliner Wasserbetriebe sind der Grundst374ckseigen-t374mer ... (3) Tritt an die Stelle eines Hauseigent374mers eine Gemeinschaft von Wohnungseigent374mern im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes, so wird der Entsorgungsvertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigen- - 4 - t374mer geschlossen. Jeder Wohnungseigent374mer haftet als Gesamt-schuldner ... ..." 4 Nach entsprechender Erkl344rung der Beklagten zu 1 hat das Amtsgericht gegen diese ein Teilanerkenntnisurteil in H366he von 1.188,64 200 erlassen und die Klage im 334brigen abgewiesen. Auf die Berufung der Kl344gerin hat das Landge-richt der Klage hinsichtlich aller drei Beklagten stattgegeben. Mit der zugelas-senen Revision erstreben die Beklagten zu 2 und 3 - die Beklagte zu 1 hat in den Rechtsmittelverfahren keine Antr344ge mehr gestellt - die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils, soweit es die gegen sie gerichtete Klage abge-wiesen hat. Entscheidungsgr374nde: 5 Die Revision hat Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat ausgef374hrt: 7 Der Kl344gerin stehe ein Anspruch auf Zahlung der streitgegenst344ndlichen Forderungen aus den zwischen der Kl344gerin und allen Wohnungseigent374mern der Wohnungseigent374mergemeinschaft "A. 6" zustande gekommenen Vertr344gen 374ber die Versorgung bzw. Entsorgung des Grundst374cks zu. 8 Die jeweiligen Vertragsangebote der Kl344gerin l344gen in der Bereitstellung von Leistungen ihres Versorgungsunternehmens. Diese Realofferten h344tten sich vorliegend an die Grundst374ckseigent374mer gerichtet. Die Kl344gerin habe in ihren Versorgungsbedingungen hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, dass sich ihr Vertragsangebot an den "Grundst374ckseigent374mer", bei einer "Ge-meinschaft der Wohnungseigent374mer" an diese richte. Dies bedeute bei ver- - 5 - st344ndiger Auslegung, dass die Kl344gerin unmittelbar mit den einzelnen Woh-nungseigent374mern habe kontrahieren wollen, da diese - und nicht die grund-buchunf344hige Eigent374mergemeinschaft - Grundst374ckseigent374mer bzw. Mitei-gent374mer seien. Die nach den Vertragsbedingungen an die "Gemeinschaft von Wohnungseigent374mern" gerichteten Angebote seien jeweils mit dem Zusatz versehen, dass jeder Wohnungseigent374mer als Gesamtschuldner hafte. Diese Regelung sei klar und eindeutig. Ein weiterer Anhalt f374r dieses Auslegungser-gebnis liege in dem Umstand, dass die Grundst374cke in Berlin dem Anschluss- und Benutzungszwang unterl344gen, der bei einer Wohnungseigent374mergemein-schaft die einzelnen Miteigent374mer treffe; dies spreche daf374r, dass diese und nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigent374mer als Adressaten der Vertrags-angebote der Kl344gerin anzusehen seien. 9 Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 7. M344rz 2007 (VIII ZR 125/06) stehe dieser Auslegung nicht entgegen. Zwar sei dort ausgef374hrt wor-den, dass nach Anerkennung der Teilrechtsf344higkeit der Wohnungseigent374mer-gemeinschaft nunmehr im Au337enverh344ltnis in der Regel der Verband der Woh-nungseigent374mer Vertragspartner sei; dies betreffe indes nur die - hier nicht vorliegende - Konstellation, dass das Versorgungsunternehmen mit dem Ver-walter einer Wohnungseigent374mergemeinschaft einen Versorgungsvertrag schlie337e. II. 10 Diese Beurteilung h344lt rechtlicher Nachpr374fung nicht stand. Eine gesamt-schuldnerische Haftung der Beklagten f374r die von der Kl344gerin geforderten Ent-gelte ergibt sich weder aus Vertrag noch aus dem Gesetz. 11 1. Die Realofferten der Kl344gerin richteten sich, anders als das Beru-fungsgericht meint, nach den vorstehend wiedergegebenen Vertragsbedingun-gen der Kl344gerin nicht an die einzelnen Wohnungseigent374mer, sondern an die Gemeinschaft der Wohnungseigent374mer. Die hiervon abweichende Auslegung des Berufungsgerichts bindet den Senat nicht. Bei den Versorgungsbedingun- - 6 - gen der Kl344gerin handelt es sich zwar um Allgemeine Gesch344ftsbedingungen, deren r344umlicher Geltungsbereich sich auf das Land Berlin beschr344nkt. Gleich-wohl erstreckt sich ihre Geltung "374ber den Bezirk eines Berufungsgerichts hin-aus"; denn je nach Streitwert der Entgeltklage ist im Berufungsrechtszug das Kammergericht oder das Landgericht Berlin zust344ndig. Die daraus resultierende Gefahr widerstreitender Berufungsurteile hat sich, worauf das Berufungsgericht hinweist, auch bereits verwirklicht. Der Senat kann die hier in Rede stehenden Klauseln der Vertragsbedingungen der Kl344gerin daher selbst unbeschr344nkt aus-legen (vgl. BGHZ 163, 321, 323 f.). 12 Die genannten Klauseln sind dahin auszulegen, dass die Vertragsange-bote sich an die Gemeinschaft der Wohnungseigent374mer richten. Denn sie bestimmen ausdr374cklich, dass dann, wenn an die Stelle eines Hauseigent374mers eine Gemeinschaft von Wohnungseigent374mern tritt, der Ver- beziehungsweise Entsorgungsvertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigent374mer abge-schlossen wird. Mit der konkludenten Annahme der Angebote der Kl344gerin sind Vertr344ge 374ber die Belieferung mit Wasser und die Abwasserentsorgung jeweils mit der Wohnungseigent374mergemeinschaft, nicht mit den einzelnen Woh-nungseigent374mern zustande gekommen. Der Bezug von Frischwasser und die Entsorgung des auf dem gemeinsamen Grundst374ck anfallenden Abwassers sind Verwaltungsangelegenheiten der Wohnungseigent374mergemeinschaft. So-weit die Gemeinschaft der Wohnungseigent374mer bei der Verwaltung des ge-meinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt, ist sie nach der neue-ren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 163, 154 ff.), die der Ge-setzgeber zum 1. Juli 2007 in der Vorschrift des 247 10 Abs. 6 WEG umgesetzt hat, rechtsf344hig. Dies hat Konsequenzen f374r das Haftungssystem. Konnte ein Gl344ubiger f374r Schulden der Gemeinschaft nach fr374herer Auffassung s344mtliche Wohnungseigent374mer als Vertragspartner und somit als Gesamtschuldner in Anspruch nehmen, ist Vertragspartner nunmehr in der Regel das teilrechtsf344hi-ge Subjekt, der Verband. Er haftet mit seinem Verwaltungsverm366gen. Daneben kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigen-t374mer nicht von Gesetzes wegen, sondern nur in Betracht, wenn sie sich neben - 7 - dem Verband klar und eindeutig auch pers366nlich verpflichtet haben (BGHZ 163, 154, 172 f.). 13 Daran fehlt es im vorliegenden Fall. Zwar sehen die Vertragsbedingun-gen der Kl344gerin jeweils vor, dass jeder Wohnungseigent374mer als Gesamt-schuldner haftet. Hieraus ergibt sich indessen nicht klar und eindeutig, dass eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigent374mer pers366nlich neben der Haftung des Verbands begr374ndet werden sollte. Das Be-rufungsgericht geht davon aus, dass die hier zu beurteilenden Vertragsbedin-gungen der Kl344gerin aus der Zeit vor dem Bekanntwerden der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Teilrechtsf344higkeit der Wohnungseigent374merge-meinschaft stammen. Unter diesen Umst344nden spricht gegen ein solches Ver-st344ndnis schon die Tatsache, dass nach damaliger Auffassung mangels Rechtsf344higkeit der Wohnungseigent374mergemeinschaft allein eine pers366nliche Haftung der Wohnungseigent374mer in Betracht kam, so dass f374r die Begr374ndung einer akzessorischen Haftung der Wohnungseigent374mer neben der Gemein-schaft keine Veranlassung bestand (so zutreffend KG, Urteil vom 24. Januar 2008 - 19 U 8/07, juris). Erkennbarer Sinn der Klauseln kann es dann nur ge-wesen sein, die als gegeben vorausgesetzte Eigenhaftung der Wohnungseigen-t374mer inhaltlich dahin auszugestalten, dass jeder Wohnungseigent374mer f374r Verbindlichkeiten der Gemeinschaft als Gesamtschuldner und nicht nur ent-sprechend seinem Miteigentumsanteil haften solle. 14 2. Auch das Gesetz sieht eine gesamtschuldnerische Mithaftung der Wohnungseigent374mer f374r Verbindlichkeiten der Wohnungseigent374mergemein-schaft nicht vor. Gem344337 247 10 Abs. 8 Satz 1 WEG haftet vielmehr jeder Woh-nungseigent374mer einem Gl344ubiger nur nach dem Verh344ltnis seines Miteigen-tumsanteils f374r Verbindlichkeiten der Wohnungseigent374mergemeinschaft. - 8 - III. 15 Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben, soweit zum Nachteil der Be-klagten zu 2 und 3 entschieden worden ist (247 562 Abs. 1 ZPO). Eine eigene Sachentscheidung ist dem Senat verwehrt, da die Sache nicht zur Endent-scheidung reif ist. Denn die Beklagten haften f374r die Schulden der Wohnungs-eigent374mergemeinschaft zwar nicht als Gesamtschuldner, jedoch gem344337 247 10 Abs. 8 Satz 1 des am 1. Juli 2007 in Kraft getretenen Wohnungseigentumsge-setzes nach dem Verh344ltnis ihres jeweiligen Miteigentumsanteils. 247 10 Abs. 8 WEG ist als Vorschrift des materiellen Rechts, f374r das eine 247 62 Abs. 1 WEG entsprechende 334bergangsvorschrift fehlt, auch auf vor Inkrafttre-ten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes entstandene Wohnungseigent374-mergemeinschaften anwendbar (BGH, Urteil vom 18. Juni 2009 - VII ZR 196/08, NJW 2009, 2521, Tz. 14 m.w.N.). Zu den Miteigentumsanteilen der Be-klagten zu 2 und 3 hat das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - kei-ne Feststellungen getroffen. Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zur374ckzuver-weisen (247 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin-Spandau, Entscheidung vom 19.03.2008 - 13 C 518/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 14.10.2008 - 9 S 7/08 -
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