BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 330/11 Verkündet am: 26. September 2012 Ring , Justiz hauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1 Auch wenn der Vermieter, der eine andere Wohnung in demselben Haus bewohnt, die vermietete Wohnung nicht nur überwiegend, sondern ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit nutzen will, ist das hierdurch begründete Interesse gemäß § 573 Abs. 1 S atz 1 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten gesetzlichen Kündigungsgründen gleichwertig (For t- führung von BGH, Beschluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943). BGH, Versäumnisurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11 - LG Berlin AG Berlin - Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. September 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 8. November 2011 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit dem Jahr 2002 Mieter der streitgegenständlichen Wohnung in B . . D er Kläger trat durch Erwerb des Hausgrundstücks in den Mietvertrag ein. Mit Schreiben vom 2. November 2009 kündigte der Kläger das Mietve r- hältnis zum 30. April 2010 wegen Eigenbedarfs für seine Ehefrau, die beabsic h- 1 2 - 3 - tige, ihre Anw a lt s kanzlei nach B . in die Wohnung der Beklagten zu verlegen. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und machen Härtegründe gel tend . Das Amtsgericht hat die Räumungsklage des Klägers abgewiesen. D ie hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hat das Landgericht zurückgewi e- sen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klag e- begehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu en t- scheiden, da die Beklagten in der mündliche n Revisionsverhandlung trotz or d- nungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern auf einer Sac h- prüfung (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 8 1 f.). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Der Kläger habe gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung der von ihnen innegehaltenen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis der Parteien sei durch die Kündigung vom 2. November 2009 nicht beendet worden. Die Voraussetzungen von § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB seien nicht gegeben. 3 4 5 6 7 - 4 - Der Anwendungsbereich des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sei schon deshalb nicht eröffnet, weil der vom Kläger geltend gemachte Bedarf nicht auf die w e- nigstens teilweise Nutzung der Wohnung zu Wohnzwecken, sondern auf die ausschließliche Nutzung zu beruflichen Zwecken gerichtet sei. Auch eine en t- sprechende Anwendung der Vorschrift komme mangels Regelungslück e nicht in Betracht. Zwar könne sich die Wirksamkeit einer Kündigung des Vermieters wegen der beabsichtigten Nutzung der Wohnung zu beruflichen Zwecken naher Ang e- höriger aus § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ergeben. Die Kündigung habe hier jedoch keinen Erfolg, w eil der Kläger ein das Bestandsinteresse der Beklagten als Mi e- ter überwiegendes berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht hinreichend dargelegt habe. Z ugunsten des Klä ger könne als zutreffend unterstellt werde, das s der (Haupt - )Wohnsitz des Klägers und seiner Ehefrau nach B . (in das streitg e- genständliche Haus) verlegt werde und seine Ehefrau beabsichtige, ihre A n- w a lt s tätigkeit in B . auszuüben . D iese Gründe seien auch durchaus nac h- vollzieh bar und vernünfti g. Gleichwohl ergebe sich daraus kein Nutzungsint e- resse von so hinreichendem Gewicht, dass es geeignet sei, den Beklagten g e- genüber den Verlust der Wohnung und damit des Lebensmittelpunkts einer dreiköpfigen Familie zu rechtfertigen. II. Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält revisionsrechtlicher Nachpr ü- fung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der Kündigung vom 2. November 2009 nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kläger ein berechtigtes 8 9 10 11 - 5 - Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des Mie t- verhältnisses über die von den Beklagten gemietete Wohnung dargelegt. 1. Die Beantwortung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist, erfordert eine umfassende Würd i- gung der Umstände des Einzelfalls. Sie obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob sie auf einer rechtsfehlerfrei gewonnen Tatsachengrundla ge beruht, alle maßgeblichen G e- sichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (Senatsurteile vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, WuM 2012, 388 Rn. 10; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NJW - RR 20 07, 1460 Rn. 11 und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459 Rn. 11). Der Prüfung anhand dieses Maßstabs halten die Ausführungen des Berufungsgerichts indes nicht s tand. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mie t- verhältnisses setzt zum ei nen voraus, dass der Vermieter vernünftige Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung hat, die den Nutzungswunsch nachvol l- ziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsurteil vom 23. Mai 20 07 - VIII ZR 122/06, aaO Rn. 12) . Zum anderen ist zu beachten, dass der Kün digungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigung s- gründen gleichgewichtig ist, da sonst der Schutzzweck des Gesetzes vereitelt würde (vgl. BVerfG E 84, 366, 37 1 f. zu § 564a BGB aF; Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO Rn. 13 mwN; Staudinger/Rolfs, BGB , Neubearb. 2011 , § 573 Rn. 176). Für die Frage, ob ein Interesse als berechtigt nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen ist, kommt es daher auch darauf an, ob es ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 B GB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO). 12 13 - 6 - 2. Beides ist hier der Fall. Nach de m vom Berufungsgericht als wahr u n- terstellten Vortrag des Klägers, den das R evisionsgericht seine r Beurteilung zugr unde zu legen hat, beabsichtigt der Kläger , der mit seiner Ehefrau e in e a n- dere Wohnung desselben Haus es bewohnt, die von den Beklagten innegeha l- tene Wohnung seiner Ehefrau zur Ausübung ihre r Tätigkeit als Rechtsanwältin zu überlassen . Wie das Berufungsgeri cht insoweit zutreffend beurtei lt hat, ist die ser Nutzungs wunsch nachvollziehbar und vernünftig. Das vom Kläger ge l- tend gemachte Interesse ist auch den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufg e- führten gesetzlichen Kündigungsgründen gleichwertig. a) Zwar wi rd in Rechtsprechung und Schrifttum teilweise die Ansicht ve r- treten, dass ein berechtigte s Interesse des Vermieters an der Kündigung nicht vorliege, wenn die zu kündigende Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken genutzt werden solle (AG Hamburg, W uM 2007, 710; Staudi n- ger/Rolfs, aaO Rn. 95; Blank /Börstinghaus , Miet e , 3. Aufl., § 573 BGB Rn. 54). Aus dem Umkehrschluss aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB , wonach der Vermieter die Räume " als Wohnung benötigen " müsse, folge, dass der Gesetzgeber e i- nen derartige n Bedarf des Vermieters ausschließlich zu geschäftlichen Zw e- cken gerade nicht anerkennen wolle. Dies könne nicht durch einen Rückgriff auf den Auffangtatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB umgangen werden. b) Dem ist jedoch nicht zu folgen. Wie der Sena t bereits entschieden hat, ist, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung überwiegend für eigene gewerbliche Zwecke und nur teilweise für eigene Wohnzwecke nutzen will, das hierdurch begründete Interesse an der Beendigung des Mietverhältni sses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Grund der verfassungsrechtlich geschützte n B e- rufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG) nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Woh n- 14 15 16 - 7 - zwecken (Senats beschluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943 ). An dieser Wertung ändert sich nichts dadurch, dass der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder - wie hier - für die berufliche Tätigkeit eines Familienangehörigen nutzen will. Denn auch insofern ist ein dem Kündigungsgrund des Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB " artverwandtes " Interesse vorhanden (vgl. Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO Rn. 14). D ies gilt umso mehr, wenn sich - wie hier nach dem Vort rag des Klägers zu unterstellen ist - die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die an die Mieter vermietete Wohnung in de m- selben Haus befinden. Die Entscheidung des Vermieters, ob die berufliche T ä- tigkeit innerhalb seiner Wohnung oder in eine r von se in er Wohnung getrennten, in demselben Haus gelegenen anderen Wohnung aus ge üb t werden so ll, ist zu respektieren, sofern der Nutzungswunsch nachvollziehbar und vernünftig b e- gründet ist. III. Hiernach kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand h aben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 2 ZPO). Die Sache ist nicht zur Enden t- scheidung reif, weil das Berufungsgericht zu den für die Beurteilung der Wir k- samkeit der Kündigung maßgeblichen Umständen keine Feststellungen getro f- fen hat. Zudem hat das Beru fungsgericht verkannt, dass die Interessen des Mieters nicht im Rahmen der Wirksamkeit der Kündigung gegen die Interessen des Vermieters abzuwägen sind; vielmehr sind die Belange des Mieters , wenn ein Erlangungsinteresse des Vermieters be steht, im Rahmen d er Prüfung des Widerspruchs des Mieters gegen die Kündigung zu berücksichtigen (§§ 574, 574a BGB - sogenannte Sozialklausel ). Die Sache ist daher zur neuen Ve r- 17 18 - 8 - handlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ba ll Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin - Charlottenburg, Entscheidung vom 08.12.2010 - 212 C 72/10 - LG Berlin, Entscheidung vom 08.11.2011 - 65 S 475/10 -
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