BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 33/09 Verk374ndet am: 25. September 2009 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 25. September 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-R344ntsch und Dr. Roth f374r Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel des Kl344gers wird unter Zur374ckweisung der Revision der Beklagten das Urteil der 11. Zivilkammer des Land-gerichts Karlsruhe vom 3. Februar 2009 aufgehoben und das Ur-teil des Amtsgerichts Konstanz vom 15. November 2007 abge344n-dert. Es wird festgestellt, dass der in der Eigent374merversammlung der Wohnungseigent374mergemeinschaft R. stra337e 87 - 121 in K. vom 5. Juli 2007 gefasste Beschluss: " Die Kostenregelung in 247 7 Abs. 3 Satz 2 der Teilungs-erkl344rung wird wie folgt behandelt: Neben den dort auf-gef374hrten Sch344den sind s344mtliche Instandhaltungs-ma337nahmen an den Terrassenfenstern und Terrassen-t374ren von den jeweiligen Eigent374mern auf seinen Na-men und seine Rechnung zu tragen." nichtig ist. Der Antrag auf Ung374ltigerkl344rung ist gegenstandslos. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten. Von Rechts wegen. - 3 - Tatbestand: 1 Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigent374mergemeinschaft R. stra337e 87 - 121 in K. . In 247 7 Abs. 3 der Teilungserkl344rung hei337t es: "Die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile, Anlagen und Einrichtungen der Wohnanlage sind auf ge-meinsame Kosten dauernd in gutem Zustand zu erhalten. Sch344den an den nach au337en weisenden Fenstern und T374-ren der Wohnung sind jedoch von den Wohnungseigen-t374mern auf ihre Kosten zu beseitigen." In der Eigent374merversammlung vom 5. Juli 2007 beschlossen die Eigen-t374mer mehrheitlich diese Regelung 2 "wie folgt 205 (zu behandeln): Neben den (in 247 7 Abs. 3 der Teilungserkl344rung) 205 aufgef374hrten Sch344den sind s344mtli-che Instandhaltungsma337nahmen an den Terrassenfens-tern und Terrassent374ren von den jeweiligen Eigent374mern auf seinen Namen und seine Rechnung zu tragen." Der Kl344ger hat beantragt, den Beschluss f374r ung374ltig zu erkl344ren und festzustellen, dass der Beschluss nichtig sei. Das Amtsgericht hat den Anfech-tungsantrag als unzul344ssig und das Feststellungsverlangen als unbegr374ndet abgewiesen. Auf die Berufung des Kl344gers hat das Landgericht den Beschluss der Wohnungseigent374mer f374r ung374ltig erkl344rt. Mit der von dem Landgericht zu-gelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung der Ent-scheidung des Amtsgerichts. Mit der Anschlussrevision erstrebt der Kl344ger, die Nichtigkeit des Beschlusses vom 5. Juli 2007 festzustellen. 3 - 4 - Entscheidungsgr374nde: I. 4 Das Berufungsgericht meint, die Teilungserkl344rung 344ndere in zul344ssiger Weise die Regelung des 247 16 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG, indem sie die einzel-nen Wohnungseigent374mer dazu verpflichte, die Kosten der Beseitigung von Sch344den auf der Au337enseite der T374ren und Fenster ihrer Wohnungen zu tra-gen. Hiervon weiche der Beschluss vom 5. Juli 2007 nicht ab, sondern gebe die Auslegung der Teilungserkl344rung durch die Wohnungseigent374mer klarstellend wieder, nach der die Kosten der Beseitigung von Sch344den an den Au337enseiten der Fenster und T374ren die Kosten von deren laufender Instandhaltung umfass-ten. Das f374hre zwar nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses, wohl aber zu dessen Anfechtbarkeit, weil Beschl374sse, die Regelungen der Teilungserkl344rung wieder-holten, 374berfl374ssig und allenfalls geeignet seien, zu Unsicherheiten zu f374hren. II. 1. Die Revision ist nicht begr374ndet. Der Beschluss vom 5.Juli 2007 ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig. 5 Nach 247 3 Abs. 2, Abs. 3 der Teilungserkl344rung sind die Terrassenfenster und -t374ren Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums. Als solche sind sie gem344337 247 7 Abs. 3 Satz 1 der Teilungserkl344rung "auf gemeinsame Kosten dau-ernd in gutem Zustand zu erhalten." An die Stelle dieser Regelung soll nach dem Beschluss vom 5. Juli 2007 eine Regelung treten, nach der jeder Woh-nungseigent374mer nicht nur die Kosten der Beseitigung von Sch344den, sondern auch die Kosten der laufenden Instandhaltung tragen soll. 6 Den Wohnungseigent374mern fehlt die Kompetenz, eine solche Regelung im Wege eines Beschlusses zu treffen. Die Wohnungseigent374mer sind zu einer 7 - 5 - 304nderung der Teilungserkl344rung durch eine Mehrheitsentscheidung grunds344tz-lich nicht in der Lage. Anders verh344lt es sich nur, wenn die Teilungserkl344rung eine 326ffnungsklausel aufweist, wenn Gegenstand der Beschlussfassung die Verteilung von Betriebskosten nach Verursachung ist, 247 16 Abs. 3 WEG, oder wenn 374ber die Kostenverteilung in einem Einzelfall entschieden werden soll, 247 16 Abs. 4 WEG. So liegt es hier nicht. Die Teilungserkl344rung vom 18. November 1971 erm344chtigt die Wohnungseigent374mer weder, die Gemein-schaftsordnung durch Beschluss zu 344ndern, noch k366nnen die Kosten der In-standhaltung der Au337enfenster- und T374ren des Geb344udes nach Verbrauch oder Verursachung erfasst werden. Ebenso wenig handelt es sich bei dem Be-schluss vom 5. Juli 2007 um eine Regelung der Kostenverteilung im Einzelfall. Zur Feststellung des Inhalts der Teilungserkl344rung kommt es nicht auf deren Verst344ndnis durch den teilenden Eigent374mer des Grundst374cks oder die Miteigent374mer, sondern auf den Wortlaut und den Sinn der Erkl344rung an, wie er sich f374r einen unbefangenen Betrachter als n344chstliegend ergibt (Senat, BGHZ 139, 288, 291 f.; 156, 192, 197). Das schlie337t eine Auslegung von 247 7 Abs. 3 Satz 1 der Teilungserkl344rung aus, nach der die die Kosten der laufenden In-standhaltung der zu den einzelnen Wohnungen der Anlage geh366renden Terras-sent374ren und Fenster von deren jeweiligen Eigent374mern zu tragen seien. 8 Eine Ausnahme von der Verpflichtung zur gemeinschaftlichen Kostentra-gung gilt nach 247 7 Abs. 3 Satz 2 vielmehr nur f374r die Behebung von Sch344den. Anders als in dem Fall, der dem Beschluss des Senats vom 22. April 1999, BGHZ 141, 224, zugrunde liegt, unterscheidet die Gemeinschaftsordnung zwi-schen den Kosten der Instandhaltung einerseits und den Kosten der Instand-setzung andererseits (vgl. KG ZMR 2009, 625). Hiervon weicht der Beschluss vom 5. Juli 2007 insoweit ab, als nach diesem "neben den 205 (in 247 7 Abs. 3 Satz 2 der Gemeinschaftsordnung) aufgef374hrten Sch344den 205 s344mtliche In- 9 - 6 - standhaltungsma337nahmen an den Terrassenfenstern und den Terrassent374ren von den jeweiligen Eigent374mern auf seinen Namen und seine Rechnung zu tra-gen" sein sollen. Damit werden die Kosten der Instandhaltung auf die einzelnen Wohnungseigent374mer verlagert. Eine derartige Regelung kann nicht im Wege des Beschlusses von den Eigent374mern der Anlage getroffen werden. 10 2. Die Nichtigkeit des Beschlusses ist auf die Anschlussrevision des Kl344-gers festzustellen. III. Die Kostenentscheidung folgt aus 247247 91 Abs. 1, 97 ZPO. 11 Kr374ger Klein RiBGH Dr. Lemke ist wegen Urlaubs verhindert zu unterschreiben Kr374ger Schmidt-R344ntsch Roth Vorinstanzen: AG Konstanz, Entscheidung vom 15.11.2007 - 12 C 7/07 - LG Karlsruhe, Entscheidung vom 03.02.2009 - 11 S 12/07 -
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