BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 331/06 Verk374ndet am: 10. Oktober 2007 Holmes, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 557 Abs. 4; 247 558 Abs. 1, 6; 247 558a BGB a) Bei Erh366hung einer Teilinklusivmiete nach 247 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterh366hungsverlangen zur H366he der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erh366hte Tei-linklusivmiete die orts374bliche Nettomiete nicht 374bersteigt. b) Mieterh366hungen nach 247247 558, 559 BGB werden Bestandteil der Grundmiete und sind deshalb bei sp344teren Mieterh366hungen nach 247 558 BGB in die Ausgangsmiete einzurechnen. Eine gegenteilige Parteivereinbarung g344be dem Vermieter die M366g-lichkeit zur Mieterh366hung 374ber den in 247 558 BGB vorgesehenen Rahmen hinaus und ist deshalb gem344337 247 558 Abs. 6, 247 557 Abs. 4 BGB wegen Benachteiligung des Mieters unwirksam. c) Gibt der Vermieter in einem Mieterh366hungsbegehren nach 247 558a BGB eine unzu-treffende Ausgangsmiete an, weil er die gebotene Einrechnung einer fr374heren Mieterh366hung in die Ausgangsmiete unterl344sst, f374hrt das nicht zur formellen Un-wirksamkeit des Mieterh366hungsbegehrens und zur Unzul344ssigkeit einer vom Ver-mieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage; das Mieterh366hungsbegehren ist jedoch unbegr374ndet, soweit die begehrte Miete unter Hinzurechnung der fr374heren Mieterh366hung die orts374bliche Vergleichsmiete 374bersteigt (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, unter II 2 b und Urteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, unter II 2 a, b). BGH, Urteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06 - LG D374sseldorf AG D374sseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 10. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts D374sseldorf vom 23. November 2006 aufgeho-ben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts D374sseldorf vom 29. Juli 2005 wird zur374ckgewiesen. Die Beklagten tragen die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten haben von der Kl344gerin eine 138,96 qm gro337e Wohnung in D374sseldorf gemietet. Ab 1. M344rz 1995 verlangte die Kl344gerin zus344tzlich zur bisherigen (Teilinklusiv-)Miete von 575,50 200 monatlich und den vereinbarten Nebenkosten (Heizung, Be- und Entw344sserung sowie Antennenanlage) einen so genannten Wertverbesserungszuschlag in H366he von 36,26 200. Die Beklagten entrichteten in der Folgezeit den sich unter Ber374cksichtigung dieses Zuschlags ergebenden monatlichen Gesamtbetrag. 1 - 3 - Mit Schreiben vom 28. Oktober 2004 begehrte die Kl344gerin Zustimmung zur Erh366hung der "Nettomiete" von bisher monatlich 575,50 200 - zuz374glich der Kosten f374r Be- und Entw344sserung, Heizkostenvorauszahlung, Wertverbesse-rung und Kabelgeb374hren wie bisher - auf monatlich 690,60 200 mit Wirkung ab dem 1. Januar 2005. Dabei f374hrte sie aus, dass auf die Wohnung der Beklagten durchschnittliche Betriebskosten von 0,67 200 je qm entfielen. Die orts374bliche Vergleichsmiete (Nettomiete) hat die Kl344gerin in ihrem Mieterh366hungsverlangen mit 5,80 200 angegeben; dem sind die Beklagten nicht entgegengetreten. 2 Die Beklagten stimmten der Mieterh366hung nicht zu. Das Amtsgericht hat die Beklagten verurteilt, der Mieterh366hung entsprechend dem Mieterh366hungs-verlangen der Kl344gerin von 28. Oktober 2004 zuzustimmen, das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revisi-on erstrebt die Kl344gerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 3 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: 4 Der Kl344gerin stehe ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterh366hung nicht zu, weil es bereits an einem formell wirksamen Mieterh366hungsverlangen fehle, dieses jedenfalls nicht hinreichend begr374ndet sei. 5 Gem344337 247 558a BGB sei das Erh366hungsverlangen dem Mieter in Text-form zu erkl344ren und zu begr374nden. Die Begr374ndung solle dem Mieter die M366g-lichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erh366hungsverlangens zu 374ber- 6 - 4 - pr374fen und auf diese Weise 374berfl374ssige Prozesse zu vermeiden. Diesem Er-fordernis werde das Mieterh366hungsverlangen der Kl344gerin nicht gerecht, weil es sich auf einen lediglich Nettokaltmieten ausweisenden Mietspiegel st374tze, je-doch ungeachtet der zwischen den Parteien vereinbarten Teilinklusivmiete kei-ne 374berpr374fbaren Angaben zu den konkreten Betriebskosten der Wohnung im letzten Abrechnungszeitraum enthalte. Die Berechnung der Vergleichsmiete anhand von Durchschnittswerten stelle keine gleichwertige Berechnungsme-thode dar. Es sei unerheblich, dass die von der Kl344gerin geforderte Bruttomiete die Nettomiete des Mietspiegels unterschreite. Zwar komme es bei dieser Konstel-lation f374r den Mieter nicht auf die M366glichkeit an, im Einzelnen nachvollziehen und 374berpr374fen zu k366nnen, wie sich der Anteil seiner Nettomiete zu der im Mietspiegel verhalte. Das zum Schutz des Mieters streng f366rmlich ausgestaltete Mieterh366hungsverfahren gestatte insoweit jedoch keine Ausnahme. Vor diesem Hintergrund k366nne auch die von den Parteien umstrittene Frage dahinstehen, ob durch das Mieterh366hungsbegehren vom 28. Oktober 2004 die Struktur des Mietverh344ltnisses ver344ndert oder diese 304nderung bereits bei der letzten Mieter-h366hung zum 1. M344rz 1995 vorgenommen worden sei. 7 II. Diese Beurteilung h344lt der rechtlichen Nachpr374fung nicht stand. Das Mieterh366hungsverlangen der Kl344gerin vom 28. Oktober 2004 ist formell wirksam und auch materiell begr374ndet. 8 1. Im Ansatzpunkt zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegan-gen, dass die dem Vermieter gem344337 247 558a BGB obliegende Begr374ndung des Mieterh366hungsverlangens dem Mieter die M366glichkeit geben soll, die sachliche Berechtigung des Erh366hungsverlangens zu 374berpr374fen und auf diese Weise 9 - 5 - 374berfl374ssige Prozesse zu vermeiden; zur Erreichung dieses Zwecks m374ssen dem Mieter alle Faktoren bekannt gegeben werden, die f374r die Mieterh366hung von Bedeutung sind (Senatsurteil vom 25. Februar 2002 - VIII ZR 116/03, NZM 2004, 380, unter II 1). Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, dass der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erh366hung der Bruttokaltmiete (Teilinklusivmiete), den er - wie hier die Kl344gerin - mit einem Mietspiegel begr374ndet, der Nettomieten ausweist, anhand der zuletzt auf die betreffende Wohnung entfallenden Betriebskosten und nicht auf der Grundlage eines durchschnittlichen (pauschalen) Betriebskostenanteils zu beurteilen ist (Senatsurteile vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NZM 2006, 101, unter II 1 b bb (2); vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, NZM 2006, 864, unter II 2; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, unter II 1). 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die Angabe eines pauschalen Betriebskostenanteils im Erh366hungsverlangen aber nicht zur Folge, dass das Erh366hungsverlangen bereits aus formellen Gr374nden unwirksam ist. Die Frage, ob der angegebene Betriebskostenanteil (auch im Ansatz) zutreffend ist, betrifft nicht die formelle Ordnungsm344337igkeit des Erh366hungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung (Senatsurteil vom 12. Juli 2006, aaO, unter II 1 b). 10 Wie auch das Berufungsgericht nicht verkennt, kommt es ohnehin auf die H366he der in der Miete enthaltenen Betriebskosten dann nicht an, wenn - wie hier - selbst die erh366hte Teilinklusivmiete noch unterhalb der orts374blichen Net-tomiete liegt. Der Mieter ben366tigt in einem solchen Fall keine Angaben zu den Betriebskosten, um die Berechtigung des Erh366hungsverlangens zu pr374fen. In einem solchen Fall f374hren unzutreffende Angaben des Vermieters zu den Be-triebskosten - anders als das Berufungsgericht meint - weder zur formellen Un- 11 - 6 - wirksamkeit des Mieterh366hungsverlangens, noch stehen sie der materiellen Begr374ndetheit des Zustimmungsbegehrens entgegen. 12 3. Das Urteil des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen Gr374nden als richtig (247 561 ZPO). Entgegen der R374ge der Revisionserwiderung ist das Mieterh366hungsverlangen der Kl344gerin nicht wegen einer damit verbun-denen unzul344ssigen 304nderung der Mietstruktur bereits formell unwirksam. Zwar ist nach wohl allgemeiner Meinung in der Literatur und der Recht-sprechung der Instanzgerichte ein Mieterh366hungsverlangen dann unwirksam, wenn der Vermieter damit weitere von ihm erstrebte 304nderungen des Mietver-trags - z.B. der Mietstruktur - verkn374pft, so dass der Mieter mit der Zustimmung zur Mieterh366hung gleichzeitig die weitere Vertrags344nderung ann344hme (LG Hamburg, WuM 1987, 86; LG K366ln, WuM 1992, 255; LG Wiesbaden, WuM 1991, 698; LG M374nchen, WuM 1995, 113; vgl. auch OLG Hamburg, WuM 1983, 49; Schmidt-Futterer/B366rstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., 247 558a Rdnr. 17; Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Gesch344fts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. A Rdnr. 332; M374nchKommBGB/Artz, 4. Aufl., 247 558a Rdnr. 10; Schmid/Riecke, Mietrecht, 247 558a Rdnr. 9). Ob dieser Auffassung uneingeschr344nkt zu folgen ist, bedarf hier keiner Entscheidung. Die Kl344gerin hat mit ihrem Mieterh366hungsver-langen vom 28. Oktober 2004 keine vertragliche Ab344nderung der Mietstruktur begehrt. 13 a) Die Auffassung der Revisionserwiderung, die Kl344gerin erstrebe mit der begehrten Erh366hung der "Grundmiete" eine vertragliche 304nderung der bisheri-gen Mietstruktur der Teilinklusivmiete, trifft nicht zu. Denn aus der weiteren Formulierung des Mieterh366hungsverlangens ergibt sich, dass die Beklagten (nur) im bisherigen Umfang gesonderte Nebenkosten (Heizkosten, Be- und 14 - 7 - Entw344sserung sowie Kabelgeb374hren) tragen sollen, so dass sonstige Neben-kosten wie bisher in der Miete enthalten sind. 15 b) Auch im Hinblick auf die Position "Wertverbesserungszuschlag" ent-h344lt das Mieterh366hungsverlangen der Kl344gerin kein stillschweigendes Angebot zur vertraglichen 304nderung der Mietstruktur; dies ergibt sich bereits daraus, dass die Kl344gerin in ihrem Mieterh366hungsverlangen ausdr374cklich davon aus-geht, dass dieser Zuschlag "wie bisher" weitergezahlt werden soll. aa) Allerdings beanstandet die Revisionserwiderung in diesem Zusam-menhang zu Recht, dass die Kl344gerin diesen Betrag nicht in die Ausgangsmiete eingerechnet hat. Eine wegen Modernisierung erfolgte Mieterh366hung nach 247 559b BGB wird - ebenso wie eine nach 247 558 BGB vorgenommene Mieterh366-hung - Bestandteil der Grundmiete, so dass die erh366hte Miete bei einer sp344te-ren Mieterh366hung nach 247 558 BGB als die der orts374blichen Vergleichsmiete gegen374berzustellende Ausgangsmiete zu Grunde zu legen ist (LG M374nchen I, WuM 1996, 43; Schmidt-Futterer/B366rstinghaus, aaO, 247 559b Rdnr. 41 m.w.N., Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., 247 559b Rdnr. 4; Lammel, Wohnraummiet-recht, 2. Aufl., 247 559b Rdnr. 25). Eine hiervon abweichende Mietstruktur, bei der die fr374here Mieterh366hung in Form eines Wertverbesserungszuschlags als ge-sonderter, bei sp344teren Mieterh366hungen nicht zu ber374cksichtigender Betrag neben der Grundmiete erhalten bliebe, kann auch durch eine Vereinbarung der Mietvertragsparteien nicht erreicht werden. Denn eine derartige Abrede g344be dem Vermieter die M366glichkeit zur Erh366hung der Miete 374ber den durch 247 558 BGB vorgegebenen Rahmen hinaus und w344re deshalb als eine den Mieter be-nachteiligende Vereinbarung gem344337 247 558 Abs. 6 BGB (fr374her 247 10 Abs. 1 Mieth366hegesetz) unwirksam. Es ist deshalb unerheblich, ob die Parteien an-l344sslich der im Jahr 1995 erfolgten Mieterh366hung eine dahingehende 304nderung der Mietstruktur vereinbart haben. Die Kl344gerin h344tte den Wertverbesserungs- 16 - 8 - zuschlag mithin in die Ausgangsmiete und die verlangte erh366hte Miete einrech-nen m374ssen. 17 bb) Die Nichteinrechnung der fr374heren Mieterh366hung in die Ausgangs-miete und die erh366hte Miete f374hrt jedoch nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterh366hungsverlangens vom 28. Oktober 2004. 18 247 558a BGB legt die formalen Anforderungen fest, die an ein wirksames Mieterh366hungsverlangen zu stellen sind. Davon unabh344ngig ist die Frage, ob die im Zustimmungsverlangen geforderte Miete der H366he nach (materiell) be-rechtigt ist. Mit der Begr374ndung des Mieterh366hungsverlangens sollen dem Mie-ter im Interesse einer au337ergerichtlichen Einigung die tats344chlichen Angaben zur Verf374gung gestellt werden, die er zur Pr374fung einer vom Vermieter gem344337 247 558 BGB begehrten Mieterh366hung ben366tigt, also etwa die Angabe der orts374b-lichen Vergleichsmiete (Mietspanne) und bei Bezugnahme auf einen Mietspie-gel die Einordnung der Wohnung in die betreffende Kategorie des Mietspiegels (vgl. Senatsurteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, unter II 2 b). Inhaltliche Fehler des Mieterh366hungsbegehrens f374hren demge-gen374ber nicht zu dessen formeller Unwirksamkeit und zur Unzul344ssigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage, sondern sind im Rah-men der Begr374ndetheit zu pr374fen (vgl. Senatsurteile vom 12. November 2003, aaO, unter II 2 b, c, zur 334berschreitung der Mietspiegelspanne im Mieterh366-hungsverlangen sowie vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, unter II 2 a, b, zur Erh366hung einer der Heizkostenverordnung widerspre-chenden Bruttowarmmiete). Dies gilt auch f374r die hier unterbliebene Einrech-nung des Wertverbesserungszuschlags in die Miete. 4. Der Anspruch der Kl344gerin auf Zustimmung zu einer Erh366hung der Teilinklusivmiete um 115,10 200 ist auch materiell begr374ndet. Denn die Kl344gerin 19 - 9 - hat in ihrem Mieterh366hungsverlangen vom 28. Oktober 2004 die Jahresfrist des 247 558 Abs. 1 Satz 2 BGB, die 15-monatige Wartefrist gem344337 247 558 Abs. 1 Satz 1 BGB sowie die Kappungsgrenze des 247 558 Abs. 3 BGB beachtet, und die erh366hte Miete liegt noch unter der orts374blichen Vergleichsmiete von 5,80 200 je qm. Auch die erh366hte (Teilinklusiv-)Miete bel344uft sich n344mlich einschlie337lich des Wertverbesserungszuschlags auf 726,86 200, was bei der Wohnungsgr366337e von 138,96 qm einem Betrag von nur 5,23 200 je qm entspricht. III. Das Berufungsurteil ist somit aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, da der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (247 563 Abs. 3 ZPO). Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts D374sseldorf ist zur374ckzuweisen. 20 Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG D374sseldorf, Entscheidung vom 29.07.2005 - 41 C 4333/05 - LG D374sseldorf, Entscheidung vom 23.11.2006 - 21 S 362/05 -
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