ECLI:DE:BGH:2016:100216UVIIIZR33.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 33/15 Verkündet am: 10. Februar 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 1; BetrKV § 2 Nr . 10 Garten - oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, fehlt der erforderl i- che Bezug zur Mietsache, der über das in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Merkmal d es bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebsko s- ten vorausgesetzt ist. Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhä n gig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Woh nanlage der Beklagten angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht als B e triebskosten den Wohnraummietern angelastet werden. Die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine regelmäßige Pfl e- ge der Außenanlagen voraus und umfasst deshalb auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Verunreinigungen entfällt, die durch Mieter oder Dritte verursacht worden sind (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 137/09, NZM 2010, 274 Rn. 24). BGH, U rteil vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 33/15 - LG Hannover AG Wennigsen 1. - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10 . Februar 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie d ie Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 12. Zivilkammer des Landgerichts Hannover vom 26. Januar 201 5 wird - soweit sie die Entscheidung über die Kosten der Wartung der Druckanlag e und der Blitzschutzanlage betrifft - mit der Maßgabe zurückgewi e- sen, dass die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amt s- gerichts Wennigsen vom 19. Dezember 2013 als unzulässig ve r- worfen wird . Im Übrigen wird das vorbezeichnete Urteil der 12. Zivil kammer des Landgerichts Hannover auf die Revision beider Parteien - auch im Kostenpunkt - aufgehoben. Im Umfang der Aufhebung wird d ie Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurü ckverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Kläger sind Mieter eine r Wohnung der Beklagten in R . . Mit Schreiben vom 26. September 2012 mahnte die Beklagte einen Zahlungsrüc k- stand an , der in Höhe von 353, Mai 2012 und Mai 2011 Kürzungen vorgenommen, weil s ie sich für die Nebenkostenabrechnung 2009 ein zusätzlic hes Guthaben von 353,76 , die die Beklagte in ihrer Mietkontoaufstellung zu Lasten der Kläger berücksichtigt hatten, ein Gu t- haben in Höhe von 274, 06 errechnet ha t- t en . Di e Kläger sind der Auffassung, s ie schuldeten bezüglich der Nebenko s- tenabrechnungen für die Jahre 2009 und 2010 die Positionen Pflege Außena n- lage, Hauswart, Straßenreinigung/Winterdienst sowie Wartung Druckerhöhung und Blitzschutzanlage nicht; d eshalb ergäb en sich die von ihnen geltend g e- machten Guthaben. Ferner haben die Kläger sich mit der von ihnen korrigierten Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 ein Guthaben von 344,12 r- rech net und dieses mit der Miete für Januar 2013 verrechnet . Die Kläger begehren die Feststellung, dass die von der Beklagten im Schreiben vom 26. September 2012 erhobene Forderung in Hö he eines Betr a- at der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgeric ht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die negative Feststellungsklage abgewiesen, soweit sie einen übersteigt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen U r- teils und die Beklagte die Abweisung der Klage insgesamt. 1 2 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision der Kläger hat in vollem Umfang, die der Beklagten übe r- w ie gend Erfolg. I. Das Beru fungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, sow ei t für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Beklagte sei berechtigt gewesen, den Klägern die anteiligen Kosten für die Pflege der Außenanlagen in Höhe von 154, Rechnung zu stellen. Bezüglich des sich daraus ergebenden Gesamtbetrages Die Kosten f ür die Pflege der Außen an lage ( " Park " ) gehörten gemäß § 2 Nr. 10 BetrKV als Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen zu den u m- lagefähigen Betriebskosten. Der in der genannten Vorschrift enthaltene Zusatz " die dem nichtöffentlichen Verkehr dienten " beziehe sich nur auf den unmitte l- bar zuvor genannten Satzteil ( " Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten " ), nicht aber auf die Pflege gärtnerischer Flächen. Dies sei auch sachgerecht, weil der Park nicht in öffentlichem Eigentum stehe und in erster Linie den Mietern un d Eigentümern der Wohnanlage zug ute komme, denen er eine n entspreche n- den Erholungswert biete. Dass er darüber hinaus - mangels Zaun s - auch der Öffentlichkeit diene, sei nicht entscheidend. Kosten für den Winterdienst und die Fußwegreinigun g stünden der B e- klagten aus den streitigen Abrechnungen hingegen nicht zu. Denn es fehle an 3 4 5 6 7 - 5 - einer nachvollziehbaren Aufschlüsselung, welche Kosten für die Wohnungen mit Garagennutzung auf der einen Seite und ohne Garagennutzung auf der a n- deren Seite angefa llen seien. Eine Verteilung der Gesamtkosten auf alle Wo h- nung en sei unzulässig, weil nur ein Teil der Miete r auch Garagenplätze gemi e- tet habe. Kosten für den Hauswart seien nicht umlagefähig, weil es an einer nac h- vollziehbaren Unterscheidung zwischen den umlagefähigen und nicht umlag e- fähigen Kosten fehle. Zwar habe die Beklagte insoweit getrennte Verträge mit dem Hauswart abgeschlossen . Den Mietern sei eine Überprüfung aber nur mö g lich, wenn sie Einsicht in sämtliche Verträge erhielten, was die Beklagte b isher verweigert habe. Die Kosten für die Wartung der Druckerhöhung und der Blitzschutzanl a- ge habe das Amtsgericht zu Recht als nicht umlagefähig angesehen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nic ht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Verpflichtung der Kläger, die in den Abrechnungen der Beklagten für die Jahre 2009 und 2010 für die Pflege der Außenanlagen angesetz ten Kosten zu tragen, nicht bejaht und ihre Verpflichtung zur Tragung der in diesen Abrechnung en angesetzten Kosten für den Hauswart und die Straßen reinigung nicht verneint werden. Ferner hat das Berufungsgericht nicht be dacht , dass die Kläger das ve r- meintliche Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für 2011 mit der Miete für den Monat Janua r 2013 verrechnet haben, so dass es für die Berechtigung der Forderungen, die die Beklagte im Schreiben vom 26. September 2012 b e- 8 9 10 11 - 6 - züglich der Miete für die Monate Mai 2011 und Mai 2012 erhoben hat, nicht von Bedeutung sein kann. Bezüglich der Wartungskosten für die Druckerhöhung und die Blitzschutzanlage hat das Berufungsgericht bereits die Zulässigkeit der Berufung zu Unrecht bejaht. A . Revision der Kläger 1. Mit Erfolg wendet sich die Revision der Kläger gegen die Annahme de s Berufungsgerichts , die Kosten für die Pflege des die Wohnanlage umg e- benden Parks ( " Wohnpark am See " ) könnten schon deshalb auf die Mieter u m- ge legt werden , weil sich der Park nicht im öffentlichen Eigentum, sondern im Eigentum der beklagten Vermieterin befinde und die Mieter davo n insoweit e i- nen Nutzen hätten, als er ihnen einen entsprechenden Erholungswert biete. Dabei hat das Berufungsgericht verkannt, dass Garten - oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder auch durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öf fentlichkeit gewidmet we rd en , der erforderliche Bezug zur Mietsache verloren geht, der über das in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von B e- triebskosten vorausgesetzt ist. Liegt eine derartige Widmu ng zugunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage der Beklagten a n- gemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht mehr als N e- benkosten den Mietern angelastet werden. Ob eine derartige Widmung vorliegt, kann nach den bisherigen Festste l- lungen des Berufungsgerichts , das die aus den Akten ersichtlichen und von der Revision der Beklagten erörterten Erschließungsvorgänge nur unzureichend ausge wertet hat, nicht abschließend beurteilt werden. Allein aus dem U mstand, 12 13 14 - 7 - dass eine Gartenanlage - wie das Berufungsg ericht hier festgestellt hat - nicht eingezäunt ist, lässt sich nicht sicher entnehmen , dass es sich um einen öffen t- lichen Park handelt . Es kommt vielmehr darauf an, ob d ie Anlage entweder schon nach den bauplanerischen Bestimmungen der Öffentlichkeit gewidmet ist oder die Beklagte als Eigentümerin der Anlage sie nach dem Gesamtein druck, der aus der Sicht eines verständigen Dritten besteht , ei ner Nutzung durch die Öffentlichkeit zugänglich gemacht hat. 2. Davon unabhängig mach t die Revision der Kläger hingegen ohne E r- folg geltend, die Kosten der Pflege der Außenanlage könnten jedenfalls ins o- weit nicht auf die Mieter umgelegt werden, als sie auf die Beseitigung von Ve r- unreinigungen (etwa Hundekot) entfielen, die durch Dritte verursacht worden seien . Nach der Rechtsprechung des Senats ( Senatsurteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 137/09, NZM 2010, 274 Rn. 24) gehören die Kosten der Beseitigung de s auf Gemeinschaftsflächen der Mietsache durch Mieter oder Dritte abgestel l- ten Sperrmülls auch insoweit zu den umlagefähigen Betriebskos ten, als s ie auf die Beseitigung unberechtigt abgestellt en Mülls entfallen . Für die Beseitigung einer Verunreinigung von Garten - oder Rasenfl ächen gilt nichts anderes . Der insoweit anfallende Aufwand gehört zu den Kosten der Gartenpflege . Entgegen der von der Revision der Kläger unter Bezugnahme auf eine teilweise in d er mietrechtlichen Literatur vertretene Auffassung (vgl. etwa MünchKomm BGB / Schmid, 6. Aufl. , § 1 BetrKV Rn 16; Herrlein/ Kandelhard/ Both, Miet recht, 4. Aufl., § 556 Rn. 22) geäußerten Ansicht ist es unerheblich , ob Verunrein i- gungen, die der Vermieter im Rahmen der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks beseitigen lässt, durch Mieter oder Dritte verursacht worden sind und ob das Verhalten des Mie ters oder des Dritten als " rechts w idrige Han d lung " zu qualifizieren ist. Denn eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt - selbstverständlich - ei ne regelmäßige Pflege der Außena n- lagen sowie eine wiederkehrende Beseitigung von Müll voraus. Sie umfasst 15 - 8 - deshalb auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Müll oder Verunrein i- gungen entfällt, für die Dritte verantwortlich sind . Entgegen der Auffassung der Revision der Kläger führt der Umstand, dass derartige Verunreinigungen nur gelegentlich oder in unregelmäßigen Abständen anfallen mögen, nicht dazu, den - laufend anfallenden - Kosten der Gartenpflege und Müllentsorgung den Charakter wiederkehrende r K osten zu nehmen. 3. Ebenfalls ohne Erfolg rügt die Revision der Kläger, das Berufungsg e- richt h abe die Kosten der Gartenpflege schon deshalb nicht als umlage fähige Betriebskosten ansehen dürfe n , weil es keine ausdrücklichen Feststellungen zu einer diesbe züglichen Umlagevereinbarung getroffen habe. Denn die Revision legt schon nicht dar, dass die Kläger in den Tatsacheninstanzen überhaupt b e- stritten haben, dass die Parteien - wie in Wohnraummietverträgen generell ü b- lich und von der Beklagten zumindest konk ludent vorgetragen - die Umlage der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB und dem Betriebskostenk a- talog gemäß der dazu erlassenen Betriebskostenverordnung vereinbart haben. B . Revision der Beklagten 1. Die Revision ist unbeschränkt zuläss ig. Das Berufungsgericht hat die Revision im Tenor unbeschränkt zugelassen. Dass es mit der Begründung der Zulassung in den Urteilsgründen die Revision auf die Kosten der P flege der Außenanlage beschränk en wollte, ergibt sich aus den Gründen nicht mit hinr e i- chender Deutlichkeit. 2. Die Revision der Beklagten ist jedoch nur bezüglich der Kosten für Hauswart, Winterdienst und Fuß weg reinigung begründet, bezüglich der Wa r- 16 17 18 19 - 9 - tungskosten für die Druckanlage und die Blitzschutzanlage ist sie hingegen u n- begründet. a) Mit Erfolg rügt die Revision der Beklagten, dass das Berufungsgericht die Betriebskostenabrechnungen der Beklagten bezüglich der Position Hau s- wart als unwirksam angesehen hat, weil es an einer Aufschlüsselung nach u m- legbaren und nicht umlegbaren Tä tigkeiten des Hauswarts fehle. Wie sich aus dem Senatsurteil vom 13. Janu a r 2010 (VIII ZR 137/09, aaO Rn. 2 6 ) ergibt, b e- darf es einer solchen Aufschlüsselung nicht, wenn der Vermieter - wie hier die Beklagte - mit dem Hauswart getrennte Verträge über die u mlagefähigen und die nicht umlagefähigen Arbeiten ab geschlossen hat ; auch ein Einsichtsrecht des Mieters besteht bezüglich der Belege, die sich ausschließlich auf die nicht umlagefähigen Kosten beziehen, in einem derartigen Fall nicht. b ) Ebenfalls mit Erfolg rügt die Revision, dass das Berufungsgericht b e- züglich der Kosten für Winterdienst und Fuß weg reinigung den Vortrag der B e- klagten übergangen habe, wonach sie die auf die Garagenplätze entfallenden Kosten selbst getragen und nicht auf die Mieter umgel egt habe. Soweit das B e- rufungsgericht davon ausgegangen ist, dass diese Position schon mangels Au f- schlüsselung der für die Garagen anfallenden Kosten in den Betriebskostena b- rechnung en aus formel len Gründen unwirksam sei , ist diese Annahme ebenfalls von Rec htsirrtum beeinflusst. Den n wie der Senat zwischenzeitlich - in Abänd e- rung seiner früheren Rechtsprechung entschieden hat (Senatsurteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 93/15, unter II 3 c, zur Veröffentlichun g bestimmt ) , berührt es die Wirksamkeit der Betr iebskostenabrech nung nicht, dass nicht u m- lagefähige Kostenanteile in der Abrechnung nicht aufgeschlüsselt oder insoweit vorgenommene Rechenschritte nicht erläutert worden sind. 20 21 - 10 - c) Bezüglich der vom Berufungsgericht verneinten Kosten für die Wa r- tung der Blitzschutzanlage und der Druckerhöhung bei der Wasserverso r- gungsanlage ist die Revision der Beklagten hingegen unbegründet. D ie gegen das erstinstanzliche Urteil gerichtete Berufung der Beklagten konnte insoweit schon des halb keinen Erfolg haben , weil es an einem entsprechenden Ber u- fungsangriff fehlt e . D as Amtsgericht hat die Umlagefähigkeit dieser Kostenpos i- tionen mit der ( selbständigen ) Begründung verneint , dass es insoweit an einer Umlagevereinbarung fehle. Die Berufung der Beklagten hat sich mit dieser Ko s- tenposition nicht befasst. Insoweit war die Revision der Beklagte n daher mit der Maßgabe zurückzuweisen , dass die Berufung der Beklagten als unzulässig verworfen wird. 22 - 11 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts , soweit nicht die Revision der Beklagten entsprechend den Ausführungen unter I I B 2 c teilweise zurückzuweisen war, keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Im Umfang der Aufhebung ist die nicht entscheidungsreife Sache zu r neuen Verha ndlung und Entscheidung an das Berufungsgericht z u- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Kosziol Vorinstanzen: AG Wennigsen, Entscheidung vom 19.12.2013 - 10 C 65/13 - LG Hannover, Entscheidung vom 26.01.2015 - 12 S 9/14 - 23
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