BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILVerkündet am:26. März 2003Kirchgeßner,Justizhauptsekretärinals Urkundsbeamtinder GeschäftsstelleVIII ZR 333/02 in dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ:neinBGHR: ja ZVG § 151Der Zwangsverwalter eines Grundstücks hat die Betriebskosten für ein Mietobjektauch für solche Abrechnungszeiträume abzurechnen, die vor seiner Bestellung lie-gen, sofern eine etwaige Nachforderung von der als Beschlagnahme geltenden An-ordnung der Zwangsverwaltung erfaßt wird (§ 1123 Abs. 2 Satz 1 BGB; §§ 21, 148Abs. 1 Satz 1 ZVG).Soweit der Zwangsverwalter zur Abrechnung verpflichtet ist, hat er auch ein etwaigesVorauszahlungsguthaben an den Mieter auszuzahlen; dies gilt auch dann, wenn ihmdie betreffenden Vorauszahlungen nicht unmittelbar zugeflossen sind.BGH, Urteil vom 26. März 2003 - VIII ZR 333/02 -LG BerlinAG Lichtenberg - 2 -Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 26. März 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die RichterDr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Dr. Frellesenfür Recht erkannt:Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 62des Landgerichts Berlin vom 30. September 2002 wird auf seineKosten zurückgewiesen.Von Rechts wegenTatbestand: Die Kläger sind seit 1997 Mieter einer Wohnung in dem Anwesen N. straße in B. . Nach dem Mietvertrag sind sie verpflichtet, neben derGrundmiete einen monatlichen Betriebskostenvorschuß in Höhe von 269,19 DMsowie einen Heiz- und Warmwasserkostenvorschuß von 131,25 DM zu zahlen.Über die geleisteten Vorschüsse ist nach § 3 Abs. 5 und § 5 Abs. 3 des Miet-vertrages jährlich zum Stichtag 31. Dezember bzw. 1. Januar abzurechnen.Mit Beschluß vom 20. Januar 1999 ordnete das Amtsgericht Berlin-Lichtenberg die Zwangsverwaltung für das Grundstück an und bestellte denBeklagten als Zwangsverwalter.Am 1. August 2000 erstellte die noch vom Vermieter beauftragte Haus-verwaltung eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1998, die für die Kläger - 3 -ein Guthaben in Höhe von 1.999,75 DM ausweist. Eine Abrechnung über dieHeiz- und Warmwasserkostenvorschüsse wurde bisher nicht erstellt. Die Klägersind der Auffassung, der Beklagte sei ihnen gegenüber sowohl zur Auszahlungdes festgestellten Guthabens als auch zur Abrechnung der übrigen Neben-kosten und zur Erstattung eines sich daraus ergebenden Guthabens verpflich-tet.Der Beklagte hält die Klage für unbegründet. Er wendet ein, er sei nichtpassiv legitimiert, weil der Abrechnungszeitraum 1998 vor seiner Bestellung alsZwangsverwalter bereits abgelaufen gewesen sei und weil die Kläger im übri-gen an ihn keine Vorschüsse gezahlt hätten.Das Amtsgericht hat dem Zahlungsantrag im wesentlichen - bis auf einenTeil der Zinsen - stattgegeben; den weiteren Klageantrag hat es als Stufenklagebehandelt und durch Teilurteil den Beklagten verurteilt, die von den Klägerngeforderte Abrechnung zu erstellen. Die hiergegen gerichtete Berufung des Be-klagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit seiner zugelassenen Revisionverfolgt der Beklagte sein Ziel der Klageabweisung weiter.Entscheidungsgründe: I.Das Landgericht hat im wesentlichen ausgeführt:Werde die Zwangsverwaltung über ein Grundstück angeordnet, so unter-liege eine Nebenkostennachforderung des Vermieters ebenso wie rückständigeMietforderungen der Beschlagnahme. Ergebe die Abrechnung dagegen einGuthaben des Mieters, so sei kein Grund ersichtlich, weshalb der Zwangsver- - 4 -walter nicht seinerseits zur Auszahlung dieses Guthabens verpflichtet sein sol-le. Die im vorliegenden Fall von der Hausverwaltung erstellte Abrechnung seiauch gegenüber dem Beklagten wirksam; daß die Beschlagnahme nicht in dementsprechenden Abrechnungsjahr erfolgt sei, sei unerheblich. Im Verhältniszum Mieter komme es auch nicht darauf an, ob dem Zwangsverwalter Neben-kostenvorschüsse zugeflossen seien.Der Beklagte sei auch verpflichtet, die Abrechnung über die Heiz- undWarmwasserkosten zu erstellen. Die Abrechnung von Nebenkosten gehöre zuseinen Verwalteraufgaben, und zwar auch dann, wenn sie den Zeitraum vorAnordnung der Zwangsverwaltung betreffe. Ergebe diese Abrechnung eineNachforderung, so werde diese von der Beschlagnahme umfaßt und derZwangsverwalter habe gemäß § 152 Abs. 1 ZVG für die Geltendmachung derForderung zu sorgen.II.Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand.Die Frage, in welchem Umfang ein Zwangsverwalter zur Abrechnung vonNebenkosten für die vor seiner Bestellung liegende Zeit verpflichtet ist, wird inRechtsprechung und Schrifttum unterschiedlich beantwortet. Von ihrer Klärunghängt auch die Entscheidung ab, ob die Kläger vom Beklagten die Auszahlungdes Betriebskostenguthabens verlangen können.1. Nach einer Ansicht stellt der Zeitpunkt der Bestellung des Zwangsver-walters eine Zäsur dar; danach hat der Zwangsverwalter Nebenkosten nur fürden Zeitraum nach seiner Bestellung abzurechnen und auszugleichen (so z.B.AG Berlin-Neukölln, GE 1992, 271; ebenso wohl AG Berlin-Schöneberg, GE1990, 1091; Eckert in Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, - 5 -Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdnr. 1523). Nach anderer Meinung hat derZwangsverwalter die Nebenkosten für den gesamten laufenden Abrechnungs-zeitraum abzurechnen, in welchen seine Bestellung fällt. Eine Aufspaltung derAbrechnung in die Zeitspanne vor und nach seiner Bestellung findet insofernnicht statt. Soweit er danach abzurechnen hat, ist er auch verpflichtet, eine et-waige Nachforderung geltend zu machen bzw. ein Guthaben an den Mieterauszukehren, und zwar auch dann, wenn dieser die Vorauszahlungen in zuläs-siger Weise noch an den Vermieter erbracht hat (so insbesondere OLG Ham-burg, NJW-RR 1990, 151 = MDR 1990, 248 = ZIP 1990, 320 = GE 1990, 41; LGBerlin, GE 1990, 1083; AG Berlin-Wedding, GE 1998, 360; AG Spandau, GE1990, 1091; Dassler/Schiffhauer/ Gerhardt/Muth, Zwangsversteigerungsgesetz,12. Aufl., § 152 Rdnr. 35; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., Vor§§ 535, 536 Rdnr. 160; Schmidt-Futterer/Langenberg aaO, § 546 Rdnr. 351;Stöber, Zwangsversteigerungsgesetz, 17. Aufl., § 152 Rdnr. 9.9; ebenso wohlLG Berlin, GE 1998, 743 und 2000, 1327). Nach einer dritten Auffassung, diemit der dem Berufungsurteil zugrunde liegenden Meinung übereinstimmt, ist derZwangsverwalter nicht nur für den bei seiner Bestellung laufenden, sondernauch für zurückliegende Abrechnungszeiträume zuständig, soweit die entspre-chenden Nebenkostenabrechnungen fällig und noch nicht erledigt sind (Haar-meyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 2. Aufl., § 6 ZwVerwVORdnr. 19; dies., Handbuch zur Zwangsverwaltung, S. 90 Rdnr. 39).2. Der Senat schließt sich der letztgenannten Auffassung an.a) Nach § 152 Abs. 1 ZVG hat der Zwangsverwalter das Recht und diePflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstückin seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benut-zen; Ansprüche, auf die sich die Beschlagnahme erstreckt, hat er geltend zumachen. An bestehende Miet- und Pachtverträge ist er gebunden (§ 152 Abs. 2 - 6 -ZVG). Im einzelnen gelten für die Zwangsverwaltung die Bestimmungen überdie Anordnung der Zwangsversteigerung (§§ 15-27 ZVG) entsprechend, soweitsich nicht aus den §§ 147-151 ZVG etwas anderes ergibt (§ 146 Abs. 1 ZVG).So gilt die Anordnung der Zwangsverwaltung als Beschlagnahme des Grund-stücks, und zwar in demselben Umfang wie bei einer Hypothek (§ 20 ZVG); je-doch erstreckt sich bei der Zwangsverwaltung die Beschlagnahme - anders alsbei der Zwangsversteigerung (§ 21 Abs. 2 ZVG ) - auch auf die Miet- undPachtzinsforderungen (§ 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG).b) Aus dem so umschriebenen Aufgabenbereich des Zwangsverwaltersfolgt zunächst, daß der Verwalter nicht nur die laufenden, sondern in bestimm-tem Umfang auch rückständige Mietzinsforderungen einzuziehen hat. Denn aufdiese Forderungen erstreckt sich bei der Belastung des Grundstücks mit einerHypothek die Haftung des Grundstücks, sofern die Rückstände nicht länger alsein Jahr fällig sind (§ 1123 Abs. 2 Satz 1 BGB); demzufolge werden sie auchvon der als Beschlagnahme geltenden Anordnung der Zwangsverwaltung erfaßt(§§ 21, 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG; Dassler/Schiffhauer/Gerhadt/Muth aaO § 148Rdnr. 10; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Handbuch zur Zwangsverwal-tung, S. 90 Rdnr. 39; dies., Zwangsverwaltung, § 6 ZwVerwVO Rdnr. 19). FürNebenkostenforderungen, auch soweit sie vereinbarte Vorauszahlungenbetreffen, gilt nichts anderes. Auch sie stellen das Entgelt für bestimmte(Neben-)Leistungen des Vermieters dar, das der Verwalter zugunsten der Haf-tungsmasse einzuziehen hat (ebenso Eckert aaO, Rdnr. 1521; Stöber aaO,§ 148 Rdnr. 2.3). Soweit Nebenkosten nicht oder nicht in ausreichender Höhegezahlt worden sind und deshalb mit einer Nachforderung zu rechnen ist, ergibtsich die Verpflichtung zur Geltendmachung dieser Forderung unmittelbar aus§ 152 Abs. 1, 2. HS. ZVG. Da die Höhe einer etwaigen Nachforderung aber nurdurch eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zu ermitteln ist, obliegtdie Erstellung dieser Abrechnung dem Verwalter jedenfalls insoweit, als eine - 7 -mögliche Nachforderung der Beschlagnahme unterliegt. Diese Voraussetzungist hier erfüllt.c) Eine Nebenkostennachforderung wird nach der Rechtsprechung desSenats erst in dem Zeitpunkt fällig, in welchem die entsprechende Abrechnungdes Vermieters dem Mieter zugeht (BGHZ 113, 188, 191 ff.). Eine etwaige Ne-benkostennachforderung für einen zurückliegenden Abrechnungszeitraum istdaher durch den Zwangsverwalter einzuziehen, und als zwingende Vorberei-tungsmaßnahme hierfür ist die Abrechnung zu erstellen. War der Beklagte hier-nach aber verpflichtet, die Abrechnung vorzunehmen, dann umfaßte diese Ver-pflichtung auch den Ausgleich des sich aus der Abrechnung ergebenden Sal-dos, und zwar unabhängig davon, ob er zugunsten des Beklagten als Verwalterder Haftungsmasse (anstelle des Vermieters) oder zugunsten der Kläger alsMieter bestand (Schmidt-Futterer/Langenberg aaO, § 546 Rdnr. 351; Haar-meyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO S. 91, Rdnr. 41). Im letzteren Fall kann eswegen der Einheitlichkeit der Abrechnung auch nicht darauf ankommen, ob derBeklagte die noch vom Vermieter bzw. von der von diesem beauftragten Haus-verwaltung vereinnahmten Nebenkostenvorauszahlungen erhalten hat (OLGHamburg aaO; Dassler/Schiffhauer/Gerhardt/Muth aaO, § 152 Rdnr. 35; StöberaaO § 152 Rdnr. 9.9).An diesem Ergebnis ändert sich schließlich auch dadurch nichts, daß dieAbrechnung noch von der Hausverwaltungsfirma, die bisher im Auftrag desVermieters tätig geworden war, vorgenommen worden ist. Einwände gegen dieinhaltliche Richtigkeit der Rechnung hat der Beklagte nicht vorgebracht.d) Nach den vorstehenden Ausführungen ist der Beklagte nicht nur zurAuszahlung des bisher ermittelten Nebenkostenguthabens der Kläger, sondernauch zur Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkostenvorauszahlungen für - 8 -das Jahr 1998 und zum Ausgleich bzw. zur Einziehung eines sich daraus erge-benden Saldos verpflichtet.III.Nach alledem haben die Vorinstanzen die Klage sowohl hinsichtlich desZahlungsantrages als auch bezüglich des Antrages auf Erteilung einer Abrech-nung über die Heiz- und Warmwasserkosten zu Recht als begründet angese-hen. Die Revision des Beklagten ist daher zurückzuweisen.Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. BeyerDr. Leimert Dr. Frellesen
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