BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 336/08 Verk374ndet am: 23. September 2009 Ring, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 551 Abs. 3, 247 273; ZVG 247 152 Abs. 2 Zum Zur374ckbehaltungsrecht des Mieters gegen374ber dem Zwangsverwalter wegen einer vom Vermieter nicht gem344337 BGB 247 551 Abs. 3 angelegten Kaution. BGH, Urteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 336/08 - LG L374neburg AG L374neburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gem344337 247 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 3. August 2009 durch den Vor-sitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. B374nger f374r Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts L374neburg vom 3. Dezember 2008 wird zur374ck-gewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kl344ger hat am 19. Januar 2004 eine Wohnung gemietet und an den Vermieter eine Kaution in H366he von 480 200 entrichtet; eine vom Verm366gen des Vermieters getrennte Anlage der Kaution unterblieb. 1 334ber das Verm366gen des Vermieters wurde im April 2007 das Insolvenz-verfahren er366ffnet. Der Beklagte wurde mit Beschluss des Amtsgerichts L374ne-burg vom 5. Oktober 2007 zum Zwangsverwalter des u.a. vom Kl344ger bewohn-ten Hausgrundst374cks bestellt. Der Beklagte hat die Kaution nicht erhalten. 2 Der Kl344ger hat Feststellung seiner Befugnis begehrt, die Miete bis zu ei-nem Betrag von 480 200 nebst Zinsen einzubehalten, bis der Beklagte ihm die 3 - 3 - Anlage der Mietkaution auf einem Treuhandkonto zugunsten des Kl344gers nachweist. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zur374ckgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zu-gelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Ziel der Klageabweisung weiter. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: 5 Dem Kl344ger stehe ein Zur374ckbehaltungsrecht an der laufenden Miete bis zur H366he des Kautionsbetrages nebst Zinsen zu, bis der Beklagte die vom Kl344-ger geleistete Kaution gem344337 247 551 Abs. 3 BGB angelegt habe. 6 Der Mieter sei bei nicht ordnungsgem344337er Anlage der Kaution zum Ein-behalt der Miete berechtigt; dies gelte auch gegen374ber dem Zwangsverwalter, der gem344337 247 152 ZVG anstelle des Schuldners die Vermieterrechte zu verfol-gen und dessen Pflichten zu erf374llen habe. Der Verwalter werde im Hinblick auf die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag wie ein Vermieter behandelt und trete in s344mtliche Pflichten des Vermieters aus dem Mietverh344ltnis ein. Diese Einstandspflicht erstrecke sich auch auf die Vermieterpflichten, die sich im Hin-blick auf die Mietsicherheit aus vertraglichen Abreden oder gesetzlichen Be-stimmungen erg344ben. Hierzu geh366re auch die Pflicht, sich um die getrennte Anlage der Kaution zu k374mmern, selbst wenn der Beklagte sie nicht ausgeh344n-digt erhalten habe. Der Mieter werde durch die Zubilligung eines Zur374ckbehal- 7 - 4 - tungsrechts auch nicht in unzul344ssiger Form gegen374ber den 374brigen Gl344ubigern der Zwangsverwaltung privilegiert; vielmehr sei die Besserstellung vom Gesetz-geber gewollt. II. 8 Diese Beurteilung h344lt rechtlicher Nachpr374fung stand, so dass die Revi-sion zur374ckzuweisen ist. 1. Die Feststellungsklage ist zul344ssig. Entgegen der Auffassung der Re-vision handelt es sich bei dem vom Kl344ger geltend gemachten Zur374ckbehal-tungsrecht nach 247 273 BGB um ein Rechtsverh344ltnis, dessen Bestehen grund-s344tzlich im Rahmen einer Feststellungsklage nach 247 256 ZPO 374berpr374ft werden kann (RGZ 74, 292, 294 zu 247 478 BGB aF; Assmann in: Wieczorek/Sch374tze, ZPO, 3. Aufl., 247 256 Rdnr. 79; M374nchKommZPO/Becker-Eberhard, 3. Aufl., 247 256 Rdnr. 15). Der Kl344ger hat ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung seines Rechtes, weil es vom Beklagten bestritten wird und ihm deshalb eine gegenw344rtige Gefahr der Unsicherheit droht. Zu Unrecht meint die Revision, der Kl344ger m374sse sich im Rahmen seines Feststellungsbegehrens bereits festlegen, gegen374ber welchen Mietforderungen er sein Zur374ckbehal-tungsrecht geltend machen wolle. Entgegen der Auffassung der Revision ist ein Rechtsschutzinteresse des Kl344gers auch nicht wegen der M366glichkeit einer (Leistungs-)Klage auf Anlage der Kaution zu verneinen. Der Vorrang der Leis-tungsklage gegen374ber der Feststellungsklage wird damit begr374ndet, dass bei Bestehen des bestrittenen Anspruchs das Rechtsschutzziel der Leistungsklage - Erlangung eines vollstreckungsf344higen Titels - mit der Feststellungsklage nicht erreicht werden kann (BGHZ 134, 201, 209). Hier ben366tigt der Kl344ger jedoch keinen vollstreckungsf344higen Titel, weil er den Anspruch auf Anlage der Kaution im Wege eines Zur374ckbehaltungsrechts verfolgt. 9 - 5 - 2. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass dem Kl344ger ein Zur374ckbehaltungsrecht (247 273 BGB) an der laufenden Miete zusteht, weil er aus dem Mietverh344ltnis einen f344lligen Gegenanspruch hat. Der Beklagte ist ver-pflichtet, einen Betrag in H366he der vom Kl344ger gezahlten Mietkaution von 480 200 gem344337 247 551 Abs. 3 BGB zugunsten des Kl344gers anzulegen; diese Verpflich-tung erstreckt sich auch auf die Zinsen, die bei gesetzeskonformer Anlage der Kaution angefallen w344ren und die Sicherheit erh366ht h344tten (247 551 Abs. 3 Satz 4 BGB). 10 Der im Jahr 2004 abgeschlossene Mietvertrag ist gegen374ber dem Be-klagten als Zwangsverwalter wirksam, weil dem Kl344ger die Wohnung vom Ver-mieter schon vor der Beschlagnahme des Grundst374cks 374berlassen war. Nach 247 152 Abs. 2 ZVG hat der Verwalter anstelle des Schuldners dessen Vermieter-rechte zu verfolgen und dessen Pflichten zu erf374llen, weil der Schuldner dazu aufgrund der Beschlagnahme und der damit verbundenen Entziehung der Ver-waltung und Benutzung des Grundst374cks nicht mehr in der Lage ist. Der Zwangsverwalter wird deshalb, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, in allen F344llen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverh344ltnis ber374hrt sind, wie ein Vermieter behandelt; dies gilt auch im Hinblick auf die Kautionsverein-barung und selbst dann, wenn der Verwalter die Kaution vom Vermieter nicht erhalten hat (Senatsurteile vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342, unter II 2; vom 9. M344rz 2005 - VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596, unter II 3, sowie vom 11. M344rz 2009 - VIII ZR 184/08, NZM 2009, 481, Tz. 8 f.). 11 Die Pflichten des Zwangsverwalters umfassen auch die den Vermieter gem344337 247 551 Abs. 3 BGB treffende Pflicht, eine vom Mieter geleistete Barkauti-on getrennt von seinem Verm366gen bei einem Kreditinstitut anzulegen (Senats-urteil vom 11. M344rz 2009, aaO, Tz. 9). Diese Verpflichtung wurde vom Vermie- 12 - 6 - ter bisher nicht erf374llt und trifft deshalb nunmehr den Beklagten als Zwangsver-walter. 13 Entgegen der Auffassung der Revision ist dies nicht - im Hinblick auf die Er366ffnung des Insolvenzverfahrens 374ber das Verm366gen des Vermieters - des-wegen anders zu beurteilen, weil dem Mieter gegen374ber dem Zwangsverwalter keine weitergehenden Rechte als gegen374ber dem urspr374nglichen Vermieter zustehen k366nnten. Es kommt auch nicht darauf an, ob der Mieter, dessen Miet-verh344ltnis gem344337 247 108 Abs. 1 InsO mit Wirkung f374r die Insolvenzmasse fortbe-steht, im Rahmen des Insolvenzverfahrens wegen seiner Anspr374che aus der Kaution nach 247 108 Abs. 3, 247 87 InsO auf eine einfache Insolvenzforderung verwiesen ist. Denn vorliegend geht es nicht um die Rechtsstellung des Mieters in der Insolvenz seines Vermieters, sondern um die Pflichten des Beklagten als Zwangsverwalter gegen374ber einem Mieter, dem die Wohnung schon vor der Beschlagnahme 374berlassen war. Der Zwangsverwalter tritt in diesem Fall, wie ausgef374hrt, nach 247 152 Abs. 2 ZVG in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein und hat deshalb auch die aus der Kaution folgenden Pflichten des Vermie-ters zu erf374llen. Darauf, dass der Vermieter selbst dazu w344hrend des laufenden Insolvenzverfahrens nicht mehr in der Lage ist, kommt es nicht an. Die Bevor-zugung des Mieters gegen374ber den Gl344ubigern in der Zwangsverwaltung hin-sichtlich der Kaution ist wegen des einer Treuhand 344hnlichen Verh344ltnisses ge-rechtfertigt und vom Gesetzgeber gewollt (Senatsurteil vom 11. M344rz 2009, aaO, Tz. 9). Sie wird deshalb nicht davon ber374hrt, dass neben der Zwangsver- - 7 - waltung 374ber das Mietobjekt auch ein Insolvenzverfahren 374ber das Verm366gen des Schuldners anh344ngig ist. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. B374nger Vorinstanzen: AG L374neburg, Entscheidung vom 28.08.2008 - 12 C 55/08 - LG L374neburg, Entscheidung vom 03.12.2008 - 6 S 122/08 -
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