BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 340/08 Verk374ndet am: 15. Juli 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 556 Der Vermieter darf die Kosten f374r Frischwasser und Schmutzwasser bei der Be-triebskostenabrechnung jedenfalls dann in einer Summe zusammenfassen und ein-heitlich abrechnen, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch Z344h-ler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird. BGH, Urteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08 - LG N374rnberg - F374rth AG F374rth - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-m344337 247 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 15. Juni 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Achilles sowie die Richterin Dr. Fetzer f374r Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts N374rnberg-F374rth vom 25. November 2008 wird zur374ckgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344ger vermieteten dem Beklagten mit Vertrag vom 16. Juli 1999 ei-ne Wohnung in C. . 1 Die Nebenkostenabrechnung vom 1. September 2006 f374r das Jahr 2005 weist eine Nachzahlungsverpflichtung der Beklagten in H366he von 184,65 200 aus. Die nach dem durch Z344hler ermittelten Frischwasserverbrauch abgerechneten Kosten f374r Wasser und Abwasser belaufen sich nach der Abrechnung auf 118,40 200; eine Aufschl374sselung nach Frischwasser und Abwasser enth344lt die Abrechnung nicht. 2 - 3 - Die Kl344ger setzten dem Beklagten eine Zahlungsfrist bis zum 4. Oktober 2006. Der Beklagte zahlte daraufhin - vor Rechtsh344ngigkeit - einen Betrag von 100 200. Mit der Klage haben die Kl344ger - soweit f374r das Revisionsverfahren noch von Interesse - zun344chst Zahlung des Restbetrages von 84,65 200 aus der Ne-benkostenabrechnung 2005 sowie Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten in H366-he von 200,63 200, jeweils nebst Zinsen, begehrt. Nach Rechtsh344ngigkeit hat der Beklagte auf die Nebenkosten einen weiteren Betrag von 50 200 gezahlt und ha-ben die Kl344ger insoweit (einseitig) die Erledigung der Hauptsache erkl344rt. 3 Das Amtsgericht hat den Beklagten zur Zahlung von 235,28 200 nebst Zin-sen verurteilt und in H366he eines Betrages von 50 200 die Erledigung der Hauptsa-che festgestellt. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts unter Zur374ck-weisung der weitergehenden Berufung insoweit abge344ndert, als es die Verurtei-lung des Beklagten zur Zahlung nur in H366he eines Betrages von 58,38 200 (Ne-benkosten in H366he von 24,26 200 sowie vorgerichtliche Anwaltskosten in H366he von 33,92 200) aufrechterhalten und die weitergehende Klage abgewiesen hat. 4 Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten. 5 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 6 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung, soweit f374r das Revisionsverfahren noch von Interesse, ausgef374hrt: 7 - 4 - Aus der Nebenkostenabrechnung 2006 ergebe sich eine begr374ndete Nachforderung in H366he von 174,46 200, worauf der Beklagte vorgerichtlich 100 200 und nach Rechtsh344ngigkeit weitere 50 200 gezahlt habe; daher verbleibe noch ein Betrag von 24,46 200 und sei die Erledigungsfeststellungsklage bez374glich des Betrages von 50 200 begr374ndet. 8 9 Die Nebenkostenabrechnung der Kl344ger vom 1. September 2006 gen374ge den formellen Anforderungen. Es sei zul344ssig, die Abrechnungspositionen Was-ser und Abwasser - wie in der vorliegenden Abrechnung geschehen - zusam-menzufassen. Typischerweise werde beiden der gleiche Umlagema337stab zugrunde gelegt und sei der durch Z344hler ermittelte Frischwasserverbrauch auch f374r die Abrechnung des Schmutzwassers ma337geblich, da insoweit eine Erfassung durch einen gesonderten Z344hler nicht stattfinde. F374r denjenigen, der eine Abrechnung erstelle, liege es deshalb nahe, beide auf demselben Ablese-ergebnis beruhenden Kosten zu einer Position zusammenzufassen und dann diesen Betrag unter Ansatz des Verh344ltnisses des individuellen Verbrauchs des Mieters zum Gesamtverbrauch im Objekt auf die Mieter aufzuteilen. Dieser Re-chenweg f374hre weder zu sachlichen Fehlern noch leide die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung, wenn klargestellt sei, dass die Abrechnung zwei Kostenarten betreffe. Der Aufwand des Mieters, der die Abrechnung durch Belegeinsicht 374berpr374fen wolle, werde dadurch nicht erh366ht. Die Abrechnung sei auch nicht deshalb formell unwirksam, weil die Posi-tion "Kalt- und Abwasser" doppelt auftauche, n344mlich einmal mit einer Abrech-nung nach individuellem Verbrauch und einmal als "Wasser und Kanal allge-mein" nach dem Fl344chenma337stab. Es sei f374r den Mieter transparent, dass es sich bei der letzteren Position um die Kosten f374r die Grundst374cksbewirtschaf-tung als solche handele. 10 - 5 - Vorgerichtliche Anwaltskosten aus einem Gesch344ftswert von 74,46 200 schulde der Beklagte aus dem Gesichtspunkt des Verzuges. 11 II. 12 Diese Beurteilung h344lt rechtlicher Nachpr374fung stand, so dass die Revi-sion zur374ckzuweisen ist. 1. Die Revision ist unzul344ssig, soweit sie sich gegen die Umlage der Kos-ten f374r die Au337enanlagen und der "sonstigen Kosten" bzw. der unter diesen Positionen abgerechneten Kosten f374r die Reinigung des Glasdachs und der Zisterne richtet. Das Berufungsgericht hat die Revision nur beschr344nkt - wegen der Kosten f374r Wasser und Abwasser - zugelassen. Das ergibt sich zwar nicht aus dem Tenor, wohl aber, was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts-hofs ausreicht (BGHZ 153, 358, 360 f. m.w.N.), aus den Gr374nden des Urteils. Darin hat das Berufungsgericht die Zulassung der Revision damit begr374ndet, es sei h366chstrichterlich noch nicht entschieden, ob die Kosten f374r Wasser und Schmutzwasser in einer zusammengefassten Kostenposition abgerechnet wer-den k366nnen. Dies betrifft lediglich die Abrechnungsposition der (individuellen) Wasserkosten sowie die davon abh344ngende Nebenforderung (Verzugskosten), nicht aber die 374brigen Positionen der Betriebskostenabrechnung. Diese Be-schr344nkung auf einzelne Betriebskosten ist nach der Rechtsprechung des Bun-desgerichtshofs wirksam, weil sie einen tats344chlich und rechtlich selbst344ndigen Teil des Gesamtstreitstoffes betrifft, auf den der Revisionskl344ger selbst seine Revision wirksam h344tte beschr344nken k366nnen (Senatsurteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 57/07, WuM 2008, 556, Tz. 14 m.w.N.). 13 - 6 - 2. Soweit die Revision zul344ssig ist, ist sie unbegr374ndet. Den Kl344gern steht der Restbetrag von 24,46 200 aus der Nebenkostenabrechnung 2005 nebst Anwaltskosten in H366he von 33,92 200 zu; auch hat das Berufungsgericht die Erle-digungsfeststellungsklage bez374glich des Betrags von 50 200, den der Beklagte nach Rechtsh344ngigkeit gezahlt hat, zutreffend als begr374ndet angesehen. 14 15 a) Die Kl344ger haben die - als solche zwischen den Parteien nicht streiti-gen - Kosten f374r Frischwasser und Abwasser formell richtig abgerechnet, so dass das Berufungsgericht diese Kosten zu Recht bei der Betriebskostenab-rechnung der Kl344ger ber374cksichtigt hat. Dem Berufungsgericht ist darin bei-zupflichten, dass die Zusammenfassung der Kosten von Frischwasser und Ab-wasser bei der Abrechnung zul344ssig ist. Formell ordnungsgem344337 ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des 247 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enth344lt. Soweit keine beson-deren Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung regelm344337ig folgende Min-destangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erl344uterung der zugrunde gelegten Verteilerschl374ssel, die Berech-nung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (st. Rspr. des Senats, z.B. Urteil vom 14. Februar 2007 226 VIII ZR 1/06, NJW 2007,1059, Tz. 8). Wie stark dabei die einzelnen Kostenarten aufgegliedert sein m374ssen, ist bislang nicht abschlie337end gekl344rt. 16 aa) 334berwiegend wird verlangt, dass s344mtliche angesetzten Kostenarten einzeln abgerechnet werden (OLG Dresden, NZM 2002, 437; OLG Hamburg, WuM 2003, 268, 269). Dabei wird zumindest eine Differenzierung entsprechend den Betriebskostenarten in 247 2 der BetrKV f374r erforderlich gehalten (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. V 426 f.; Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- 17 - 7 - und Mietprozessrecht, 5. Aufl., 247 556 BGB Rdnr. 76), teils wird aber auch noch eine zus344tzliche Spezifizierung verlangt, etwa bei der Position Versicherung die Angabe der einzelnen Versicherungsarten (KG, NZM 2002, 954; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., G Rdnr. 144 f.). 18 bb) Bei den Kosten f374r Frischwasser und Schmutzwasser, die nach der Systematik der Betriebskostenverordnung zwei verschiedene Positionen - Ziffer 2 (Wasserversorgung) und Ziffer 3 (Entw344sserung) 226 betreffen, wird jedoch von einer verbreiteten Meinung eine zusammengefasste Abrechnung f374r zul344ssig erachtet, zumindest dann, wenn auch die Berechnung der Kosten f374r Abwasser an den Frischwasserverbrauch gekn374pft ist (LG Berlin, GE 2003, 121; Kinne, aaO; Sternel, aaO, Rdnr. 427; aA LG Itzehoe, ZMR 2007, 539). Diese Auffas-sung teilt der Senat. (1) Ma337geblich f374r die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrech-nung ist die Nachvollziehbarkeit und Pr374ff344higkeit f374r den Mieter. Diese ist auch dann gew344hrleistet, wenn die - nach der Verkehrsanschauung ohnehin eng mit-einander zusammenh344ngenden - Kosten f374r Frischwasser und Abwasser in der Abrechnung in einer Summe zusammengefasst und einheitlich abgerechnet werden. Dies gilt jedenfalls dann, wenn - wie hier - die Umlage einheitlich nach dem durch Z344hler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird. An-hand dieser Angaben ist es dem Mieter ohne weiteres m366glich zu 374berpr374fen, ob die ihm in Rechnung gestellten Kosten nach dem Mietvertrag umlagef344hig sind und ob der richtige Umlageschl374ssel verwendet wurde, sowie den Rechen-schritt nachzuvollziehen, mit dem der von ihm zu tragende Anteil der Frisch-wasser- und Abwasserkosten ermittelt wurde. 19 - 8 - (2) Die Pr374ff344higkeit und damit die formelle Wirksamkeit einer solchen Abrechnung wird auch nicht durch den Einwand der Revision in Frage gestellt, die Abwasserkosten k366nnten "nachhinken", wenn der Z344hlerstand erst mit eini-ger Verz366gerung vom Wasserversorgungsbetrieb dem Entsorgungsbetrieb 374bermittelt werde. Da f374r die Abrechnung jeweils derselbe Frischwasser-verbrauch (Z344hlerstand) ma337geblich ist, spielt es f374r den vom Mieter zu tragen-den Kostenanteil keine Rolle, ob der Wasserversorgungsbetrieb den abgelese-nen Z344hlerstand sofort oder erst mit einiger Verz366gerung an den Entsorgungs-betrieb 374bermittelt. 20 (3) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Abrechnung der Was-serkosten schlie337lich nicht deshalb (formell) unwirksam, weil die Betriebskos-tenabrechnung au337erdem noch die Position "Wasser und Abwasser allgemein" enth344lt. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass f374r den Mieter hin-reichend deutlich wird, dass es sich dabei um die f374r die Grundst374cksbewirt-schaftung als solche angefallenen und nach dem Fl344chenma337stab umgelegten Kosten (im Gegensatz zu den durch individuellen Verbrauch in den Wohnungen angefallenen Kosten) handelt. 21 b) Das Berufungsgericht hat den Kl344gern zu Recht auch einen Anspruch aus 247 280 Abs. 1, 2, 247 286 Abs. 1, 2 BGB auf Erstattung der Kosten f374r die vor-gerichtliche T344tigkeit ihrer Prozessbevollm344chtigten nach dem hier einschl344gi-gen niedrigsten Gegenstandswert (Geb374hrenstufe bis 300 200) zugebilligt. Dem steht nicht entgegen, dass die Kl344ger nach dem von der Revision als 374bergan-gen ger374gten Vortrag des Beklagten Belegkopien f374r die "sonstigen Kosten" erst 374bersandt haben, nachdem dieser geltend gemacht hatte, dass ihm eine Einsichtnahme bei der Hausverwaltung wegen der ung374nstigen 366ffentlichen Verkehrsverbindungen nicht zumutbar sei; hieraus ergibt sich entgegen der Auf- 22 - 9 - fassung der Revision kein vertragswidriges Verhalten der Kl344ger, das dem gel-tend gemachten Kostenerstattungsanspruch entgegenstehen k366nnte. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG F374rth, Entscheidung vom 15.05.2008 - 350 C 2998/06 - LG N374rnberg-F374rth, Entscheidung vom 25.11.2008 - 7 S 6015/08 -
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